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摘 要：住房公积金贷款是国家政策性住房金融的主体，是职工购房的首选贷款方式，经过20多年的发展，贷款政策经历多次的调整，贷款体系日渐成熟，但仍存在一些现实问题。本文结合着贷款发展的未来走向，提出了继续深化和完善贷款制度体系的设想，使其更好的服务广大缴存职工。
关键词：住房公积金贷款 保障性 普惠性 预警机制 国家住房储蓄银行 差异化利率 设想
一、我国住房公积金贷款的总体现状
1.住房公积金制度的贷款方面内容。住房公积金贷款制度是由国务院《住房公积金管理条例》所规定，主要特点是低存低贷，职工互助、封闭运行，具有保障性、互助性等特点。
21.住房公积金贷款发放规模和作用。仅“十二五”期间，共发放住房贷款3.48万亿元，到2015年末贷款余额3.29万亿元。2016年全年共发放住房贷款1.27万亿元。
3.政策性强，调整比较频繁，一般同房地产市场的发展呈正相关性。二十多年来，住房公积金贷款政策呈现的是“收紧--放宽—再收紧—再放宽”式的循环，同国际国家的的经济形势密切相关，到2016年下半年以后，开始由“一刀切”过渡到“因城施策”阶段。
4.互助性和保障性作用比较到位。其鲜明的特点是面向中低收入职工，实事上基本满足了刚需住房和改善住房的中低收入家庭的需要。近几年来，主要城市调低单笔贷款额度，就是突出普惠性和保障性，回归住房公积金制度的初心。
二、存在的问题
1.住房公积金贷款政策的稳定器和减压阀的作用发挥不足。住房公积金贷款政策顺势而为的居多，往往起到的是“放大效应”，火爆市场下，贷款猛增，导致资金紧张，低迷市场下，政策紧缩，特别是中低收入职工的刚需购房需求受到影响或损害。住房公积金贷款政策已然成为居民判断住房市场兴衰涨落的晴雨表之一。
2.保障性有待拓展。在市场变动剧烈，资金出现紧张预警的情况下，中低收入者首套刚需预约申请没有优先保障权，公平性、保障性有诸多的质疑声音。尽管第三套主要大城市已经停贷，但对于购买别墅和豪宅等住宅类贷款没有相应限制。
3.贷款预警机制不够完善。2016年房地产市场的异常火爆，许多城市贷款资金告急，大都出现了无钱可贷的情况，反映出住房公积金贷款预警机制的不健全和应急措施的不足。从住房交易量和自身资金量的预判模型没有，没有一个科学合理的预警线并及时启动，应急措施储备也不足，在保证中低收入首套刚需上没有细分和优先保证方案。同样进入市场低迷后，如何对资金长期盈余也缺乏合理预警线和及时启动的相应政策措施储备。对由住房价格下跌和交易低迷情况下住房贷款风险预警不足，没有进行相应的压力测试和应对措施。
4.创新和订制化服务不足。（1）住房公积金贷款还不能用于装修使用；（2）相关未来农村宅基地改革的政策研究还没开展；（3）私人订制化服务创新不够，缺乏订制化服务；（4）差别化贷款利率研究准备不足；（5）成立国家住房储蓄银行的研究和论证还需要加快。
三、未来设计和解决方案
针对上述问题，只有不忘初心，回归其保障和普惠性，拟定应对的措施，主要围绕住房公积金贷款所处的不同环境下进行分析，住房公积金贷款政策应该在火爆市场下发挥降温刹车作用和在低迷市场下的支撑和担当作用。贷款政策不外乎面对三种市场环境，第一种是有泡沫，交易活跃甚至火爆的；第二种是正常交易，相对稳定的；第三种是去泡沫中，交易低迷甚至极度低迷；
1.坚定维护贷款政策的普惠性和保障性，发挥稳定器和减压阀的作用要坚定围绕保障中低收入者住房和满足改善需求的初心，形成一种稳定的政策措施框架即：（1）优先确保首套刚需。无论哪一种市场环境下，都要要给予优先申请贷款权；（2）保证置换改善。置换改善是指用出售的唯一住宅置换新的改善住宅，应当全力保障；（3）适当支持二次改善。二次改善是指已有一套及以上住宅的基础上第二次申请贷款改善，在正常和资金充足的前提下，适当予以支持；（4）不支持过度改善和第三次贷款申请。过度改善应综合考虑所在城市人均住房面积和房屋均价等进行判断，大大超出的和第三次贷款一样，不予支持。
2.完善贷款的相关预警机制完善预警机制，就是为更科学合理的使用好住房公积金贷款。
2.1应当建立基于以下数据的分析上设定预警线：
2.1.1对于第一种市场环境下，参考房屋每日成交量及金额，依据紧急程度可设置每日监测、每周监测和每月监测警戒线，
金额预警：各承办机构每天受理的申请或网上预约的金额+已申请审批途中的贷款金额=（剩余可贷资金+每日归集+每日还款本息）*比例系数
（比例系数可以根据具体情况进行设置，比如80%、85%、90%、95%等，越高越说明紧急。）
2.1.2对于正常市场环境下，可以设置只要不高于85%即可，无需过多关注；
2.1.3第三種情况下，与第一种相反，只是比例系数为下限设置，依据紧急程度可设置每日监测、每周监测和每月监测警戒线。
金额预警：各承办机构每天受理的申请或网上预约的金额+已申请审批途中的贷款金额=（剩余可贷资金+每日归集+每日还款本息）*比例系数
（比例系数可以根据具体情况进行设置，比如80%、75%、70%、65%等，越低越说明紧急。）
2.1.4仿照商业银行的压力测试，对已发放的住房公积金贷款，综合运用大数据进行模拟抗压测试。（1）按照单纯出现房屋价格下跌幅度进行测试，可以分为20%，30%，40%等；（2）按照城市区域进行抗压测试，房屋价格持续较快下跌：（3）按照特定经济领域转型等造成的收入下降幅度较大情况，同时出现房价下跌的情况下：
3.创新和拓展贷款服务设想。（1）住房公积金贷款可以有条件的支持装修使用。前提是在第二种市场或第三种市场环境下，考虑研究并推出有差别化的装修贷款，比如设置上限，根据第三方预算或房屋面积进行初步确定装修额度，根据个人征信采取差别化贷款利率，对首套、改善的房屋采取差别化贷款利率等。（2）相关未来农村宅基地改革的政策研究还没开展。尝试研究农民建立住房公积金制度，加大对农村宅基地改革的及时关注和研究，待条件成熟后开展农村购房信贷业务；（3）私人订制化服务创新不够。职业出现多样性，更多的自由职业者涌现，其对公积金贷款的需求更加多样和灵活的要求。针对不同的职业、年龄特点进行菜单式贷款订制，比如更加灵活更适应贷款人的还款方式选择等；（4）实施差别化贷款利率上研究准备不足；利率市场化的到来，公积金贷款也有实施差异化利率的可能，在做好对现有大数据分析的基础上，要综合考虑缴存情况，个人征信，贷款次数和贷款年限等实行差别化的利率研究，比如缴存时间越长或达到一定时限，即可享受相对低的利率等。（5）成立国家住房储蓄银行的研究和论证还需要加快。
2017年3月17日，新华社发布了《关于2016年国民经济和社会发展计划执行情况于2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》中指出按照“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，……要研究按照建立住宅政策性金融机构的方向，探讨住房公积金制度改革，支持居民自住需求。这是第一次以官方文件形式提出将住宅政策性金融机构作为住房公积金制度改革的方向。可以参照德国的住房储蓄制度，成立国家住房储蓄银行，进一步整合现有的各自为战的局面，进行顶层设计，有利于住房市场的统一集中调控管理，又可以集约经营，使政策性金融支持作用更加突出。
参考文献：
[1]《住房公积金管理条例》国务院350号令.
[2]《关于2016年国民经济和社会发展计划执行情况于2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》，2017.3.
[3]相关城市住房公积金网站贷款公开信息.
[4]《国际金融研究》，1998，08.
[5]周小川，关于推进利率市场化改革的若干思考，西部金融，2011，（2）.
[6]商业银行风险管理—基于房贷压力测试的研究，东方企业文化，2011.
作者简介：常世杰，天津市住房公积金管理中心。蓟县管理主任，从事住房公积金管理工作近17年。
关键词：住房公积金贷款 保障性 普惠性 预警机制 国家住房储蓄银行 差异化利率 设想
一、我国住房公积金贷款的总体现状
1.住房公积金制度的贷款方面内容。住房公积金贷款制度是由国务院《住房公积金管理条例》所规定，主要特点是低存低贷，职工互助、封闭运行，具有保障性、互助性等特点。
21.住房公积金贷款发放规模和作用。仅“十二五”期间，共发放住房贷款3.48万亿元，到2015年末贷款余额3.29万亿元。2016年全年共发放住房贷款1.27万亿元。
3.政策性强，调整比较频繁，一般同房地产市场的发展呈正相关性。二十多年来，住房公积金贷款政策呈现的是“收紧--放宽—再收紧—再放宽”式的循环，同国际国家的的经济形势密切相关，到2016年下半年以后，开始由“一刀切”过渡到“因城施策”阶段。
4.互助性和保障性作用比较到位。其鲜明的特点是面向中低收入职工，实事上基本满足了刚需住房和改善住房的中低收入家庭的需要。近几年来，主要城市调低单笔贷款额度，就是突出普惠性和保障性，回归住房公积金制度的初心。
二、存在的问题
1.住房公积金贷款政策的稳定器和减压阀的作用发挥不足。住房公积金贷款政策顺势而为的居多，往往起到的是“放大效应”，火爆市场下，贷款猛增，导致资金紧张，低迷市场下，政策紧缩，特别是中低收入职工的刚需购房需求受到影响或损害。住房公积金贷款政策已然成为居民判断住房市场兴衰涨落的晴雨表之一。
2.保障性有待拓展。在市场变动剧烈，资金出现紧张预警的情况下，中低收入者首套刚需预约申请没有优先保障权，公平性、保障性有诸多的质疑声音。尽管第三套主要大城市已经停贷，但对于购买别墅和豪宅等住宅类贷款没有相应限制。
3.贷款预警机制不够完善。2016年房地产市场的异常火爆，许多城市贷款资金告急，大都出现了无钱可贷的情况，反映出住房公积金贷款预警机制的不健全和应急措施的不足。从住房交易量和自身资金量的预判模型没有，没有一个科学合理的预警线并及时启动，应急措施储备也不足，在保证中低收入首套刚需上没有细分和优先保证方案。同样进入市场低迷后，如何对资金长期盈余也缺乏合理预警线和及时启动的相应政策措施储备。对由住房价格下跌和交易低迷情况下住房贷款风险预警不足，没有进行相应的压力测试和应对措施。
4.创新和订制化服务不足。（1）住房公积金贷款还不能用于装修使用；（2）相关未来农村宅基地改革的政策研究还没开展；（3）私人订制化服务创新不够，缺乏订制化服务；（4）差别化贷款利率研究准备不足；（5）成立国家住房储蓄银行的研究和论证还需要加快。
三、未来设计和解决方案
针对上述问题，只有不忘初心，回归其保障和普惠性，拟定应对的措施，主要围绕住房公积金贷款所处的不同环境下进行分析，住房公积金贷款政策应该在火爆市场下发挥降温刹车作用和在低迷市场下的支撑和担当作用。贷款政策不外乎面对三种市场环境，第一种是有泡沫，交易活跃甚至火爆的；第二种是正常交易，相对稳定的；第三种是去泡沫中，交易低迷甚至极度低迷；
1.坚定维护贷款政策的普惠性和保障性，发挥稳定器和减压阀的作用要坚定围绕保障中低收入者住房和满足改善需求的初心，形成一种稳定的政策措施框架即：（1）优先确保首套刚需。无论哪一种市场环境下，都要要给予优先申请贷款权；（2）保证置换改善。置换改善是指用出售的唯一住宅置换新的改善住宅，应当全力保障；（3）适当支持二次改善。二次改善是指已有一套及以上住宅的基础上第二次申请贷款改善，在正常和资金充足的前提下，适当予以支持；（4）不支持过度改善和第三次贷款申请。过度改善应综合考虑所在城市人均住房面积和房屋均价等进行判断，大大超出的和第三次贷款一样，不予支持。
2.完善贷款的相关预警机制完善预警机制，就是为更科学合理的使用好住房公积金贷款。
2.1应当建立基于以下数据的分析上设定预警线：
2.1.1对于第一种市场环境下，参考房屋每日成交量及金额，依据紧急程度可设置每日监测、每周监测和每月监测警戒线，
金额预警：各承办机构每天受理的申请或网上预约的金额+已申请审批途中的贷款金额=（剩余可贷资金+每日归集+每日还款本息）*比例系数
（比例系数可以根据具体情况进行设置，比如80%、85%、90%、95%等，越高越说明紧急。）
2.1.2对于正常市场环境下，可以设置只要不高于85%即可，无需过多关注；
2.1.3第三種情况下，与第一种相反，只是比例系数为下限设置，依据紧急程度可设置每日监测、每周监测和每月监测警戒线。
金额预警：各承办机构每天受理的申请或网上预约的金额+已申请审批途中的贷款金额=（剩余可贷资金+每日归集+每日还款本息）*比例系数
（比例系数可以根据具体情况进行设置，比如80%、75%、70%、65%等，越低越说明紧急。）
2.1.4仿照商业银行的压力测试，对已发放的住房公积金贷款，综合运用大数据进行模拟抗压测试。（1）按照单纯出现房屋价格下跌幅度进行测试，可以分为20%，30%，40%等；（2）按照城市区域进行抗压测试，房屋价格持续较快下跌：（3）按照特定经济领域转型等造成的收入下降幅度较大情况，同时出现房价下跌的情况下：
3.创新和拓展贷款服务设想。（1）住房公积金贷款可以有条件的支持装修使用。前提是在第二种市场或第三种市场环境下，考虑研究并推出有差别化的装修贷款，比如设置上限，根据第三方预算或房屋面积进行初步确定装修额度，根据个人征信采取差别化贷款利率，对首套、改善的房屋采取差别化贷款利率等。（2）相关未来农村宅基地改革的政策研究还没开展。尝试研究农民建立住房公积金制度，加大对农村宅基地改革的及时关注和研究，待条件成熟后开展农村购房信贷业务；（3）私人订制化服务创新不够。职业出现多样性，更多的自由职业者涌现，其对公积金贷款的需求更加多样和灵活的要求。针对不同的职业、年龄特点进行菜单式贷款订制，比如更加灵活更适应贷款人的还款方式选择等；（4）实施差别化贷款利率上研究准备不足；利率市场化的到来，公积金贷款也有实施差异化利率的可能，在做好对现有大数据分析的基础上，要综合考虑缴存情况，个人征信，贷款次数和贷款年限等实行差别化的利率研究，比如缴存时间越长或达到一定时限，即可享受相对低的利率等。（5）成立国家住房储蓄银行的研究和论证还需要加快。
2017年3月17日，新华社发布了《关于2016年国民经济和社会发展计划执行情况于2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》中指出按照“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，……要研究按照建立住宅政策性金融机构的方向，探讨住房公积金制度改革，支持居民自住需求。这是第一次以官方文件形式提出将住宅政策性金融机构作为住房公积金制度改革的方向。可以参照德国的住房储蓄制度，成立国家住房储蓄银行，进一步整合现有的各自为战的局面，进行顶层设计，有利于住房市场的统一集中调控管理，又可以集约经营，使政策性金融支持作用更加突出。
参考文献：
[1]《住房公积金管理条例》国务院350号令.
[2]《关于2016年国民经济和社会发展计划执行情况于2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》，2017.3.
[3]相关城市住房公积金网站贷款公开信息.
[4]《国际金融研究》，1998，08.
[5]周小川，关于推进利率市场化改革的若干思考，西部金融，2011，（2）.
[6]商业银行风险管理—基于房贷压力测试的研究，东方企业文化，2011.
作者简介：常世杰，天津市住房公积金管理中心。蓟县管理主任，从事住房公积金管理工作近17年。