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摘 要：根据国家相关规定，自2016年5月1日起，我国房地产开发行业全面实施营改增，这一新的税收政策的实施，取缔了房地产开发行业多年来征收营业税的传统，也对房地产行业原来设计的一些税收筹划路径产生了冲击。就房地产企业而言，如何在新的税收政策下对新旧项目进行税收筹划成了迫待解决的问题。本文就“营改增”视觉下房地产企业新旧项目的计税办法和税收筹划进行了一些探讨。
关键词：营改增 房地产企业 税收筹划 计税办法
一、引言
根据国税总局公告2016年第18号文件，“营改增”税收政策实施后，房地產开发企业销售2016年5月1日之前自行开发的房地产项目（以下简称“房地产老项目”）时，企业在缴纳税收时既可以选择一般计税方法，即：应纳增值税额=销项税额-进项税额，税率为11%。也可以选择简易计税办法，即：应纳增值税额=（全部价款和价外费用）/（1+5%）*5%，税率为5%。企业在选择简易计税办法后，在未来36个月内不得变更为一般计税办法。而2016年5月1日之后房地产开发企业新开工项目（以下简称房地产新项目），则必须适用一般计税办法。在新的计税方法下，房地产开发企业的税收筹划必须进行及时的调整与完善。
二、房地产老项目的税收筹划
由国税总局的相关文件可知，房地产老项目的范围主要指：（1）2016年5月1日前已取得《建筑施工许可证》，且《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日以前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未写明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程的承包合同中注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。根据国税总局的规定，房地产老项目的税收计算既可以采用一般计税办法，也可以采用简易计税办法，具体采用何种计税办法，主要从以下几个方面考虑：
1.增值税税率的高低。根据国税总局相关文件规定，营改增以后，房地产开发企业老项目既可执行简易计税办法，又可执行一般计税办法。由此，其增值税税率就相对分为5%和11%两种。而从增值税税率高低的角度看，房地产老项目执行简易计税办法较好，因其税率比一般计税办法税率低6%。
2.增值税进项税专用发票的开具。在房地产开发项目中，增值税进项税额主要是指建筑施工企业开具的建安工程发票。在房地产老项目中，原建安工程签订的合同可能无法适应新的国家税收政策的变化。这样的情况下，如果要求建筑施工企业开具可以抵扣的增值税专用发票，其适用税率必然增加，由此增加的施工企业税负，会被追加到工程结算价款，最终增加房地产开发企业的开发成本。且这是一个极其复杂的问题，如果处理不当，可能引起企业间的经济纠纷等。由此看来，房地产老项目实施简易计税办法比较可行。
3.房地产市场和项目价格的变化。近年来，中国的房地产市场发展呈现较好趋势，房地产价格大幅上涨。在这样的市场行情下，房地产企业想要保证企业税负水平的平稳，就应该选择低税率的简易计税办法。当然，房地产老项目计税办法的选择除了考虑房地产价格的涨幅，还需要考虑房地产项目的特点。对于销售价格与开发成本相比呈较大增值空间的商业地产和高档豪宅，应选择简易计税办法。与此相对的普通住宅和政府安居工程，则应综合权衡考虑选择适合的增值税计税办法。
4.会计核算的难易程度。营改增税收政策的实施后，房地产开发企业的会计核算难度，工作任务等都会有所增强。在简易计税办法中，税务核算方式与原营业税核算变化相对较小。而一般计税办法中，增值税核算的工作量、核算难度都会增加，对会计人员的专业素质要求也更高。由此看来，房地产开发老项目更适宜实施简易计税办法。结合以上四点来看，笔者认为，房地产开发老项目应该实施简易计税办法。
三、房地产新项目的税收筹划
房地产新项目是指2016年5月1日新开工的房地产项目，国家税务总局规定5月1日以后的新项目所发生的各项收入、成本等费用必须适用一般计税办法，否则将可能涉及税务风险。在新的计税办法下，新项目的税收筹划主要需要注意以下几个方面。
1.明确一般计税办法中销售额的意义。根据国家税务总局的相关文件规定，房地产新项目在采用一般计税办法计算增值税时，销售额的计算公式为：（全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）*11%，其中当期允许扣除的土地价款是指当期销售的房地产面积/该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款，由此可以看出，这一销售额的意义与营改增以前税务计算中销售额的意义是完全不同的。
2.完善日常经营活动，增加增值税专用发票的使用。新的税收政策实施之后，房地产开发企业应结合税收政策重新规范完善日常经营活动，并在合理合法的基础上尽可能的使用增值税专用发票，以抵扣增值税销项税额，降低增值税的应纳税额。首先，房地产开发企业需加强税务理念和税法学习，新的税收政策的实施，需要企业和员工去适应，因此，要普及营改增的理念，并带领员工深入学习。其次，建安工程费用和建筑材料必须开具增值税专用发票以抵扣增值税进项税额，其中，由于增值税进项税额主要来源于建筑施工企业，因此，在与建筑施工企业签订施工合同时必须明确提出开具增值税专用发票的要求。此外，在建筑材料供应商方面，也需明确要求供应商自行开具或由税务部门代开增值税专用发票。
3.调整企业经营模式，适应新的税收政策。新的税收政策实施之后，房地产开发企业需要重新构建企业的经营模式。在营改增税收政策实施之前，无论是包工包料，还是房地产开发企业提供甲供材，都成为营业税的计税依据，都要征收营业税。但营改增后，房地产开发企业购买的甲供材可以以增值税专用发票抵扣部分增值税。而采用包工包料的施工方式时，当承办方无法分开核算时，则以11%征收增值税。因此建筑企业也会选择开具11%的增值税专用发票，从而减少企业的税负。但这样会使得取得增值税专用发票的房地产开发企业少记增值税进项税额，最终导致房地产开发企业增值税税负水平上升。这样的情况下，房地产开发企业想要降低企业税负水平，使增值税税负合理，就必须调整企业的经营模式。
4.明确房地产企业新旧项目的费用界限，避免涉税风险。新的税收政策实施后，房地产开发企业同时存在着适用于房地产老项目的简易计税办法和适用于房地产新项目的一般计税办法。两种办法在计税方式上存在着很大的不同，因此在会计核算时必须严格进行区分，不能将属于房地产旧项目的成本费用纳入新项目中，为减少增值税而使企业陷入涉税风险。也不能将房地产新项目的成本费用纳入旧项目中，而导致增值税专用发票的进项税额不能抵扣，企业税负上升，增值税增加等问题。其中部分由房地产老项目和新项目共同负担的成本费用，在增值税专用发票的开具和进项税额的设置上，需要采取科学的方法在新旧项目之间进行合理分摊，并将用于房地产老项目的增值税进项税额转出。部分无法确认为房地产新项目或者旧项目的费用，可以全额划分在新项目的费用范围内，与之相对应的增值税进项税额应该全额抵扣。由于税收政策的变化，房地产开发企业的内部运营和经营模式以及经营管理者的理念和方式都会发生一系列的变化。房地产开发新项目正处于新的税收政策实施后房地产开发行业的试点和探索阶段，因此，更需要企业管理者付出时间与精力等，以通过不断的尝试与完全最终形成一套完整的税收筹划体系。
四、结语
在房地产开发企业“营改增”计税方法实施过程中，房地产新老项目的计税办法与税收筹划研究是一个复杂而长远的过程。在这一过程中，房地产开发企业想要做好税收筹划工作，并保证企业税负水平合理、合法，就必须深入研究国税总局发布的有关房地产行业营改增的相关政策，增强企业员工的税务、税法观念，同时，要重视企业管理人员和员工的培训，并增强企业财务、税务人员的专业知识和素质。当房地产开发企业能够清楚明确营改增政策对企业运营的影响并合理运用政策依托政策时，企业也必将得到长足的发展。
参考文献：
[1]葛柳燕·营改增背景下房地产开发企业的税收筹划研究·《会计师》2016年23期.
[2]樊勇·增值税抵扣制度对行业增值税税负影响的实证研究·《财贸经济》2012年01期.
[3]张立娟·“营改增”对房地产项目的影响·《财经界》（学术版）2015年10期.
关键词：营改增 房地产企业 税收筹划 计税办法
一、引言
根据国税总局公告2016年第18号文件，“营改增”税收政策实施后，房地產开发企业销售2016年5月1日之前自行开发的房地产项目（以下简称“房地产老项目”）时，企业在缴纳税收时既可以选择一般计税方法，即：应纳增值税额=销项税额-进项税额，税率为11%。也可以选择简易计税办法，即：应纳增值税额=（全部价款和价外费用）/（1+5%）*5%，税率为5%。企业在选择简易计税办法后，在未来36个月内不得变更为一般计税办法。而2016年5月1日之后房地产开发企业新开工项目（以下简称房地产新项目），则必须适用一般计税办法。在新的计税方法下，房地产开发企业的税收筹划必须进行及时的调整与完善。
二、房地产老项目的税收筹划
由国税总局的相关文件可知，房地产老项目的范围主要指：（1）2016年5月1日前已取得《建筑施工许可证》，且《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日以前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未写明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程的承包合同中注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。根据国税总局的规定，房地产老项目的税收计算既可以采用一般计税办法，也可以采用简易计税办法，具体采用何种计税办法，主要从以下几个方面考虑：
1.增值税税率的高低。根据国税总局相关文件规定，营改增以后，房地产开发企业老项目既可执行简易计税办法，又可执行一般计税办法。由此，其增值税税率就相对分为5%和11%两种。而从增值税税率高低的角度看，房地产老项目执行简易计税办法较好，因其税率比一般计税办法税率低6%。
2.增值税进项税专用发票的开具。在房地产开发项目中，增值税进项税额主要是指建筑施工企业开具的建安工程发票。在房地产老项目中，原建安工程签订的合同可能无法适应新的国家税收政策的变化。这样的情况下，如果要求建筑施工企业开具可以抵扣的增值税专用发票，其适用税率必然增加，由此增加的施工企业税负，会被追加到工程结算价款，最终增加房地产开发企业的开发成本。且这是一个极其复杂的问题，如果处理不当，可能引起企业间的经济纠纷等。由此看来，房地产老项目实施简易计税办法比较可行。
3.房地产市场和项目价格的变化。近年来，中国的房地产市场发展呈现较好趋势，房地产价格大幅上涨。在这样的市场行情下，房地产企业想要保证企业税负水平的平稳，就应该选择低税率的简易计税办法。当然，房地产老项目计税办法的选择除了考虑房地产价格的涨幅，还需要考虑房地产项目的特点。对于销售价格与开发成本相比呈较大增值空间的商业地产和高档豪宅，应选择简易计税办法。与此相对的普通住宅和政府安居工程，则应综合权衡考虑选择适合的增值税计税办法。
4.会计核算的难易程度。营改增税收政策的实施后，房地产开发企业的会计核算难度，工作任务等都会有所增强。在简易计税办法中，税务核算方式与原营业税核算变化相对较小。而一般计税办法中，增值税核算的工作量、核算难度都会增加，对会计人员的专业素质要求也更高。由此看来，房地产开发老项目更适宜实施简易计税办法。结合以上四点来看，笔者认为，房地产开发老项目应该实施简易计税办法。
三、房地产新项目的税收筹划
房地产新项目是指2016年5月1日新开工的房地产项目，国家税务总局规定5月1日以后的新项目所发生的各项收入、成本等费用必须适用一般计税办法，否则将可能涉及税务风险。在新的计税办法下，新项目的税收筹划主要需要注意以下几个方面。
1.明确一般计税办法中销售额的意义。根据国家税务总局的相关文件规定，房地产新项目在采用一般计税办法计算增值税时，销售额的计算公式为：（全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）*11%，其中当期允许扣除的土地价款是指当期销售的房地产面积/该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款，由此可以看出，这一销售额的意义与营改增以前税务计算中销售额的意义是完全不同的。
2.完善日常经营活动，增加增值税专用发票的使用。新的税收政策实施之后，房地产开发企业应结合税收政策重新规范完善日常经营活动，并在合理合法的基础上尽可能的使用增值税专用发票，以抵扣增值税销项税额，降低增值税的应纳税额。首先，房地产开发企业需加强税务理念和税法学习，新的税收政策的实施，需要企业和员工去适应，因此，要普及营改增的理念，并带领员工深入学习。其次，建安工程费用和建筑材料必须开具增值税专用发票以抵扣增值税进项税额，其中，由于增值税进项税额主要来源于建筑施工企业，因此，在与建筑施工企业签订施工合同时必须明确提出开具增值税专用发票的要求。此外，在建筑材料供应商方面，也需明确要求供应商自行开具或由税务部门代开增值税专用发票。
3.调整企业经营模式，适应新的税收政策。新的税收政策实施之后，房地产开发企业需要重新构建企业的经营模式。在营改增税收政策实施之前，无论是包工包料，还是房地产开发企业提供甲供材，都成为营业税的计税依据，都要征收营业税。但营改增后，房地产开发企业购买的甲供材可以以增值税专用发票抵扣部分增值税。而采用包工包料的施工方式时，当承办方无法分开核算时，则以11%征收增值税。因此建筑企业也会选择开具11%的增值税专用发票，从而减少企业的税负。但这样会使得取得增值税专用发票的房地产开发企业少记增值税进项税额，最终导致房地产开发企业增值税税负水平上升。这样的情况下，房地产开发企业想要降低企业税负水平，使增值税税负合理，就必须调整企业的经营模式。
4.明确房地产企业新旧项目的费用界限，避免涉税风险。新的税收政策实施后，房地产开发企业同时存在着适用于房地产老项目的简易计税办法和适用于房地产新项目的一般计税办法。两种办法在计税方式上存在着很大的不同，因此在会计核算时必须严格进行区分，不能将属于房地产旧项目的成本费用纳入新项目中，为减少增值税而使企业陷入涉税风险。也不能将房地产新项目的成本费用纳入旧项目中，而导致增值税专用发票的进项税额不能抵扣，企业税负上升，增值税增加等问题。其中部分由房地产老项目和新项目共同负担的成本费用，在增值税专用发票的开具和进项税额的设置上，需要采取科学的方法在新旧项目之间进行合理分摊，并将用于房地产老项目的增值税进项税额转出。部分无法确认为房地产新项目或者旧项目的费用，可以全额划分在新项目的费用范围内，与之相对应的增值税进项税额应该全额抵扣。由于税收政策的变化，房地产开发企业的内部运营和经营模式以及经营管理者的理念和方式都会发生一系列的变化。房地产开发新项目正处于新的税收政策实施后房地产开发行业的试点和探索阶段，因此，更需要企业管理者付出时间与精力等，以通过不断的尝试与完全最终形成一套完整的税收筹划体系。
四、结语
在房地产开发企业“营改增”计税方法实施过程中，房地产新老项目的计税办法与税收筹划研究是一个复杂而长远的过程。在这一过程中，房地产开发企业想要做好税收筹划工作，并保证企业税负水平合理、合法，就必须深入研究国税总局发布的有关房地产行业营改增的相关政策，增强企业员工的税务、税法观念，同时，要重视企业管理人员和员工的培训，并增强企业财务、税务人员的专业知识和素质。当房地产开发企业能够清楚明确营改增政策对企业运营的影响并合理运用政策依托政策时，企业也必将得到长足的发展。
参考文献：
[1]葛柳燕·营改增背景下房地产开发企业的税收筹划研究·《会计师》2016年23期.
[2]樊勇·增值税抵扣制度对行业增值税税负影响的实证研究·《财贸经济》2012年01期.
[3]张立娟·“营改增”对房地产项目的影响·《财经界》（学术版）2015年10期.