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摘 要：房产税征收是抑制房价上涨过快、增加地方财政收入的重要举措，然而在实际执行过程中，房产税税基评估仍然存在较大争议，需要结合我国国情进一步完善稅基评估机制。本文从分析房产税征收的重要意义入手，阐述房产税税基评估应遵循的原则，并提出完善税基评估方式的具体建议，期望对保障房产税征收的顺利实施有所帮助。
关键词：房产税 征收 税基评估
一、房产税征收的重大意义
房产税是指以房屋为征税对象，以房屋出租收入或计税余值为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产保有税。随着我国房地产市场的快速发展，合理征收房产税的作用愈加凸显，具体表现在以下几个方面：其一，是国家宏观调控的重要方式。房产税是我国财产税制中的重要组成部分，通过征收房产税，能够缩小日益拉大的贫富差距，充分发挥国家宏观调控的力量，有效调节国民收益分配水平。其二，是增加地方财政收入的重要渠道。地方政府征收房产税能够获取更加稳定的财源，避免地方政府财政收入过渡依赖土地出让金，有效降低财税来源单一化带来的风险。其三，是抑制房价上涨过快的重要手段。近年来，我国各地区房价上涨过快，增加了购房者的压力。而征收房产税能够让拥有大量或高价值房产的纳税人承担相应的税收负担，有利于实现纵向公平，对抑制房价哄抬上涨有一定的作用。
二、房产税税基评估的原则
房产税税基评估是以征收房地产税为目的，根据相关法律法规规定，将未能明确具体价值的房屋作为评估对象，运用一定的评估技术和评估方法，对房地产价格进行客观评估，并将评估结果作为房产税征收依据。在房产税税基评估过程中，应当遵循以下原则：
1.成本效率原则。房地产税基评估是一项较为复杂且系统的工作，其特点是范围广、工作量大、耗费时间长、评估成本高。鉴于此，对房地产税基的评估，要遵循成本效率最低的原则，在确保评估准确性的基础上，提高评估效率，降低评估成本。
2.统一原则。在对房地产税基进行评估的过程中，如果评估主体不同，或是选用了不同的评估方法及评估标准，所获得的评估价值均会有所差别。为充分体现出房地产税基评估的公正性与合理性，要选用国家有关部门颁布的统一标准进行评估，各省市则可以该标准为基础，结合地方实际情况，对评估中的关键参数进行修正，从而得到最适合的评估标准。
3.分类原则。对于房地产税基评估而言，工作量大是其最为突出的特点之一，如果想要对每一宗房地产都进行单独地评估，不但效率较低，而且还会导致评估成本增大。因此，可以运用房地产评估中的替代原则，对房地产进行批量评估，在提升评估效率的同时，减少评估成本。鉴于不同类型的房地产在价格方面存在较大的差异，为此，进行税基评估时，应当遵循分类的原则。
4.动态原则。时效性是房产评估价值所具备的典型特点，这里的时效性具体是指房产的价值会随着时间的推移而发生变化，正因如此，使得房地产税基评估具有了周期性。为确保估价的时效性与合理性，需要定期对房地产的价值进行重新评估，如果评估的间隔期限较短，在重估时只需要考虑最新的房价以及相关参数的变动情况，无需对评估方法进行较大的改动，这样既可保证评估成本，又不会影响评估结果的准确性。
三、房产税税基评估方式
1.设立房产税税基评估主体。我国房产税税基评估应根据国情需要，设立由政府部门和中介机构共同组建的税基评估中心，该评估中心负责搜集所有评估数据，出具评估结果，并对评估结果进行审核。在完成审核后，将评估结果提供给税务部门，由税务部门按照相关规定对房产税进行计算。房产税税基评估中心必须独立于税务部门，以保证评估结果的权威性和公平性，在具体运行中，评估中心要加强与税务部门、财政部门以及其他部门的联系，如按照评估周期向税务部门提供各项评估结果；由财政部门支付评估中心产生的评估费用；及时向国土资源部、发改委、房屋住建部等部门获取有关评估信息。
2.选择适当的税基评估方法。为确保房地产税基评估结果的准确性，必须选用恰当的评估方法，除了要遵循区别对待的基本原则之外，还要充分考虑各方面的影响因素，保证所选方法的适宜性。
2.1单宗评估方法。对于经济较为发达的一线城市，可以采用市场比较法为主，收益还原法为辅的评估方式，如果城市中房地产的性质以经营性为主，其收益比较容易确定，对此也可采用收益现值法，这种方法的优点是能够真实反映出资产的资本化价值。对于没有市场交易参照物的房地产，如码头、港口等，可以采用重置成本法，对此类房地产的价格进行评定。对于经济较为落后的中小城镇、乡村等，由于房地产交易市场尚不成熟，加之相关交易数据资料的缺乏，很难找到具有可比性的交易实例作为参照，因此，可以采用收益还原法和重置成本法为主，以市场比较法为辅的评估方式。此外在税基评估初期，应采用收益还原法对房地产进行估价，对尚无收益但通过重置成本可以进行测算的房地产可以采用重置成本法进行评估。
2.2批量评估方法。运用批量评估法对房地产税基进行评估时，应当对如下事项加以注意：其一，在评估模型的建立上，要坚持理论与实务相结合，并使各评估主体之间建立起密切的合作关系。其二，要不断提升评估数据的可信性与真实性。对税基评估系统进行建立的过程中，必须对可能出现的偏差进行监测，一旦发现问题，应当在生成数据前加以更正。其三，在推广批量评估模型时，要将地区差异作为首要考虑因素，建议以地区为单位进行逐步验证和推广。其四，要结合我国当前的基本国情建立相对完善的批量评估体系，并在构建批量评估模型时，借鉴国外的成功经验，建立起一套符合我国国情的评估模型。
3.明确税基评估的价值类型。在对房地产税基评估的价值类型进行选择时，应当按照不动产所处的地理位置及其自身所具备的具体特征来确定价值类型。对于城市中的工民建和商用店铺等具有活跃交易市场的不动产，可归为市场价值类型；对于尚未形成公开市场且缺乏明显特征的不动产，如用于农业生产或是地处农村的不动产，可以选择重置成本净值作为其价值类型，这种类型的不动产一般都是以市场价值作为基础，为此，应建立一个相对完善的确定价值的框架体系，即价值类型=基础价值+因素调整值。在这个框架体系当中，基础价值包括房价和房地产价，因素调整值则是从量化的层面对基础价值的调整与修正。通过对税基评估价值类型的进一步明确，不但有助于稳定数据平台的建立，而且还有利于对市场环境的维护。
四、结语
总而言之，征收房产税对完善我国财税体制，抑制房价增长过快，增加地方财政收入有着重要意义。为此，我国要进一步完善房产税税基评估方式，在遵循税基评估原则的基础上，从税基评估主体、税基评估方法、税基评估的价值类型等方面入手，结合我国国情进行改进，逐步消除房产税试行中存在的争议，为房产税的全面实施提供有力保障。
参考文献：
[1]蒲勇进.基于批量评估技术的我国房产税税基评估体系构建——以成都市温江区为例[D].西南财经大学，2014.
[2]刘荷娟.基于批量评估法的我国房产税税基评估体系研究[D].江苏大学，2016.
[3]田源.城市住宅房产税税基批量评估研究——以西安市为例[D].西安建筑科技大学，2015.
[4]田珊.批量评估技术在房产税税基评估中的应用研究[J].劳动保障世界（理论版），2013（7）：83-84.
[5]刘晓俊.计量经济学理论和方法在房产税税基评估中应用的探讨[J].中国资产评估，2015（12）：98-99.
关键词：房产税 征收 税基评估
一、房产税征收的重大意义
房产税是指以房屋为征税对象，以房屋出租收入或计税余值为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产保有税。随着我国房地产市场的快速发展，合理征收房产税的作用愈加凸显，具体表现在以下几个方面：其一，是国家宏观调控的重要方式。房产税是我国财产税制中的重要组成部分，通过征收房产税，能够缩小日益拉大的贫富差距，充分发挥国家宏观调控的力量，有效调节国民收益分配水平。其二，是增加地方财政收入的重要渠道。地方政府征收房产税能够获取更加稳定的财源，避免地方政府财政收入过渡依赖土地出让金，有效降低财税来源单一化带来的风险。其三，是抑制房价上涨过快的重要手段。近年来，我国各地区房价上涨过快，增加了购房者的压力。而征收房产税能够让拥有大量或高价值房产的纳税人承担相应的税收负担，有利于实现纵向公平，对抑制房价哄抬上涨有一定的作用。
二、房产税税基评估的原则
房产税税基评估是以征收房地产税为目的，根据相关法律法规规定，将未能明确具体价值的房屋作为评估对象，运用一定的评估技术和评估方法，对房地产价格进行客观评估，并将评估结果作为房产税征收依据。在房产税税基评估过程中，应当遵循以下原则：
1.成本效率原则。房地产税基评估是一项较为复杂且系统的工作，其特点是范围广、工作量大、耗费时间长、评估成本高。鉴于此，对房地产税基的评估，要遵循成本效率最低的原则，在确保评估准确性的基础上，提高评估效率，降低评估成本。
2.统一原则。在对房地产税基进行评估的过程中，如果评估主体不同，或是选用了不同的评估方法及评估标准，所获得的评估价值均会有所差别。为充分体现出房地产税基评估的公正性与合理性，要选用国家有关部门颁布的统一标准进行评估，各省市则可以该标准为基础，结合地方实际情况，对评估中的关键参数进行修正，从而得到最适合的评估标准。
3.分类原则。对于房地产税基评估而言，工作量大是其最为突出的特点之一，如果想要对每一宗房地产都进行单独地评估，不但效率较低，而且还会导致评估成本增大。因此，可以运用房地产评估中的替代原则，对房地产进行批量评估，在提升评估效率的同时，减少评估成本。鉴于不同类型的房地产在价格方面存在较大的差异，为此，进行税基评估时，应当遵循分类的原则。
4.动态原则。时效性是房产评估价值所具备的典型特点，这里的时效性具体是指房产的价值会随着时间的推移而发生变化，正因如此，使得房地产税基评估具有了周期性。为确保估价的时效性与合理性，需要定期对房地产的价值进行重新评估，如果评估的间隔期限较短，在重估时只需要考虑最新的房价以及相关参数的变动情况，无需对评估方法进行较大的改动，这样既可保证评估成本，又不会影响评估结果的准确性。
三、房产税税基评估方式
1.设立房产税税基评估主体。我国房产税税基评估应根据国情需要，设立由政府部门和中介机构共同组建的税基评估中心，该评估中心负责搜集所有评估数据，出具评估结果，并对评估结果进行审核。在完成审核后，将评估结果提供给税务部门，由税务部门按照相关规定对房产税进行计算。房产税税基评估中心必须独立于税务部门，以保证评估结果的权威性和公平性，在具体运行中，评估中心要加强与税务部门、财政部门以及其他部门的联系，如按照评估周期向税务部门提供各项评估结果；由财政部门支付评估中心产生的评估费用；及时向国土资源部、发改委、房屋住建部等部门获取有关评估信息。
2.选择适当的税基评估方法。为确保房地产税基评估结果的准确性，必须选用恰当的评估方法，除了要遵循区别对待的基本原则之外，还要充分考虑各方面的影响因素，保证所选方法的适宜性。
2.1单宗评估方法。对于经济较为发达的一线城市，可以采用市场比较法为主，收益还原法为辅的评估方式，如果城市中房地产的性质以经营性为主，其收益比较容易确定，对此也可采用收益现值法，这种方法的优点是能够真实反映出资产的资本化价值。对于没有市场交易参照物的房地产，如码头、港口等，可以采用重置成本法，对此类房地产的价格进行评定。对于经济较为落后的中小城镇、乡村等，由于房地产交易市场尚不成熟，加之相关交易数据资料的缺乏，很难找到具有可比性的交易实例作为参照，因此，可以采用收益还原法和重置成本法为主，以市场比较法为辅的评估方式。此外在税基评估初期，应采用收益还原法对房地产进行估价，对尚无收益但通过重置成本可以进行测算的房地产可以采用重置成本法进行评估。
2.2批量评估方法。运用批量评估法对房地产税基进行评估时，应当对如下事项加以注意：其一，在评估模型的建立上，要坚持理论与实务相结合，并使各评估主体之间建立起密切的合作关系。其二，要不断提升评估数据的可信性与真实性。对税基评估系统进行建立的过程中，必须对可能出现的偏差进行监测，一旦发现问题，应当在生成数据前加以更正。其三，在推广批量评估模型时，要将地区差异作为首要考虑因素，建议以地区为单位进行逐步验证和推广。其四，要结合我国当前的基本国情建立相对完善的批量评估体系，并在构建批量评估模型时，借鉴国外的成功经验，建立起一套符合我国国情的评估模型。
3.明确税基评估的价值类型。在对房地产税基评估的价值类型进行选择时，应当按照不动产所处的地理位置及其自身所具备的具体特征来确定价值类型。对于城市中的工民建和商用店铺等具有活跃交易市场的不动产，可归为市场价值类型；对于尚未形成公开市场且缺乏明显特征的不动产，如用于农业生产或是地处农村的不动产，可以选择重置成本净值作为其价值类型，这种类型的不动产一般都是以市场价值作为基础，为此，应建立一个相对完善的确定价值的框架体系，即价值类型=基础价值+因素调整值。在这个框架体系当中，基础价值包括房价和房地产价，因素调整值则是从量化的层面对基础价值的调整与修正。通过对税基评估价值类型的进一步明确，不但有助于稳定数据平台的建立，而且还有利于对市场环境的维护。
四、结语
总而言之，征收房产税对完善我国财税体制，抑制房价增长过快，增加地方财政收入有着重要意义。为此，我国要进一步完善房产税税基评估方式，在遵循税基评估原则的基础上，从税基评估主体、税基评估方法、税基评估的价值类型等方面入手，结合我国国情进行改进，逐步消除房产税试行中存在的争议，为房产税的全面实施提供有力保障。
参考文献：
[1]蒲勇进.基于批量评估技术的我国房产税税基评估体系构建——以成都市温江区为例[D].西南财经大学，2014.
[2]刘荷娟.基于批量评估法的我国房产税税基评估体系研究[D].江苏大学，2016.
[3]田源.城市住宅房产税税基批量评估研究——以西安市为例[D].西安建筑科技大学，2015.
[4]田珊.批量评估技术在房产税税基评估中的应用研究[J].劳动保障世界（理论版），2013（7）：83-84.
[5]刘晓俊.计量经济学理论和方法在房产税税基评估中应用的探讨[J].中国资产评估，2015（12）：98-99.