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摘 要：居住用地布局是住房建设规划的重要内容，主要影响因素有人与土地"形势与政策"经营与管理"环境与景观等，其具体要求是“优化发展方向，建设紧凑城市；居住用地优先，坚持以人为本；居住邻近就业，缩短通程时间；遵循经济规律，合理利用土地；保证地块规模，方便经营管理；关心弱势群体，优先保障用地；分散弱势群体，促进社会融合；考虑建筑档次，改善城市景观；附属居住用地，严格控制规模；挖掘空间资源，适应市场需求。”
关键词：居住用地布局 相关因素 城市化
一、城市化进程的影响
虽然各种学术科目经常以自身角度为出发点对城市化的内涵进行不尽相同的解释，但城市化进程通常被解释为非城镇人口向城镇迁移的过程。其中城镇人口在总人口当中的占比是衡量城市化水平的常规指标。非城镇群体城市化进程在推动空间布局扩张的同时，也会影响城市居用地的布局形态。形式各异的城市化进程也将产生不同类型的居住用地布局形态。
同一历史时期的城市化水平在世界各国主要城市具有不同的表现形式，呈现出形式各异的表象，但是最终都可以归纳总结出一些规律。在城市化早期，城市经济发展相对落后，第三产业停滞，城镇人口聚集速度迟缓，城市化水平在达到10%程度之后逐渐加快提升，用相对较长的一段时间才能形成城镇人口在总人口中的比重达到30%以上。随后城市化水平则开始快速发展，在这个阶段的城市化水平显著提升，对城市经济发展具有推动作用，城镇人口占总人口的比例在短期内达到60%。接着城市化水平则进入平稳发展期，呈现出缓慢变化或略有下降的态势。
与此同时，城市空间布局在一座城市不同的发展时期也是不尽相同的，处于一个不断变化的过程中。工业化发展作为动力推动了城市化水平提升的“起步”，在19世纪科技革命当中，多数西方发达国家将城市化定义为空间聚集，随后城市化水平又转为郊区化发展趋势。最后成为导致城市核心区域衰退的根源，出现逆城市化现象。
所以，对城市居住用地布局的规律进行概括总结：在城市化早期，城市居民大规模聚集到城市，居住用地则以集中蔓延的形式为“主旋律”；当郊区化现象出现时，居住用地布局呈现出由城市中心区域向周边郊区县扩散的趋势，以平衡城市中心区域的过度发展。
二、交通网络及交通技术的影响
城市交通网络建设作为城市空间的载体和链接方式，不光是推动城市覆盖面积迅速扩张的基础，还是城市边界不断扩张的根本。与此同时，交通运输工具及其管理模式的快速发展也使得交通网络大规模构建得以实现，尤其在北上广深等城市内部交通网络的发展，有利于城市空间布局的发展。
北京市城市空间布局经过建国以后几十年的发展，最终形成如今交通网络环状加放射的棋盘型结构，其缺点就是各联络线和环线交通在高峰期间都非常拥堵。从上世纪90年代，北京市开始分期进行市内环路建设与原有市内旧损道路改造修复，至今道路建设已经基本完成，今后还将进一步对城市轨道交通建设进行完善。
同时，交通道路网络的建设是交通可达性的表现形式，交通运输技术的发展逐渐帮助人们摆脱了空间的限制，也就是说，空间距离作为城市居民在选择居住区域影响因素时的作用已经越来越不显著。其中，家庭轿车大众化，对城市居住用地布局的演变起到本质性影响，以及结合城市道路交通网络的完善，降低出行时间，提高出行效率，这也就让中高收入阶层可以选择到郊区居住
三、人文观念的影响
在北京市传统人文观念中，南北城划分主要以长安街为界，长安街以北为北城，以南为南城。北城往往聚集着北大清华中科院等高端教育资源，更有发达的经济社会发展和生产生活的现代化，例如中关村，金融街，奥运公园等。在传统观念中，历史上的官宦人家都居住在北城，而且城市处于北京市的上风向，风水相对较好。
南城则具备浓厚的老北京文化底蕴，更贴近老北京居民的生活方式，还有新兴的经济发展新区：丽泽金融商务区、亦庄开发区等。但在与北城进行比较时，则存在比较突出的问题：
首先，北京市南北城优质教育资源差别明显。通过观察北京市统计局数据可以发现，除几所分布在各郊区以外，北京市排名前50的中学有超过七成的分布在北城，北京四中、人大附中等最优秀的中学全部分布在北城；排名前10的高等院校也全部分布在北城；同时，在图书馆、博物馆等文化软实力明显落后于北城，南城在教育资源方面劣势非常明显。
其次，南城公共服务配套设施建设方面相对滞后，经过多年的发展，有些基础设施建设仍然没有达到北京市的平均标准要求，与北城相比，基础设施建设规模、功能配套设置等方面仍然存在比较大的差距。
最后，与北城具备先进水平的六大产业功能区相比，南城明显缺乏具备带动南城整体发展的高端产业功能区，以上这些因素，都导致传统观念对南北城的认可程度差别明显，以上这些因素都是导致南北城居住用地空间布局分化严重的。
四、国家政策的影响
国家政策的影响对于国内城市居住用地布局具有指令性影響。我国关于居住用地布局和人口管控的政策在改革开放之前，由于采用了城乡相互隔离政策，以实现限制人口迁移，这就导致忽视了市场自身的作用，仅仅关注于人为控制，城市居民在当时并没有自主选择居住住房的权利，主要来源于单位福利分配。
北京市在上世纪90年代之前居住形式以“大院式”为主，这种模式的一个主要缺陷是：居住用地与各种功能分布相互混杂，居住环境纷乱。伴随着土地有偿使用制度的实施，土地使用权的价值受到越来越多的关注，利益的驱动也就促使人们更多地将目光放在如何更有效地使用土地资源，在市场经济运行机制基础上考虑级差地租。
与此同时，我国在20世纪90年代之后开始实施住房制度改革，这就彻底打破了在此之前计划经济时代的住房福利分配制度，住房商品化作为刺激社会消费的新型措施，极大地刺激了城市居民的消费欲望，也改变了城市居住用地布局，城市化水平的快速提升以及住宅市场的放开，这两种合力作用催生了大量的市场需求，也开启了商品房市场“黄金十年”，住宅市场化制度和城市化程度的迅速提高共同导致巨大的住宅市场需求量，刺激北京市房地产市场不断多样化与丰富化，刺激了经济发展，改变了城市居民对于住房的观念，也彻底对城市居住用地布局产生了深远的影响。
五、城市规划的影响
城市规划是指政府部门为了充分利用城市空间以及综合部署城市各项建设工程，以发展眼光、科学论证、专家决策为前提，城市规划直接决定着一座城市的空间布局。通过分析北京市近30年来城市布局发展历程，新颁布的城市规划方案都将彻底改变城市属性、职能定位、产业结构转型发展以及土地利用程度等方面。《北京城市总体规划（2004年-2020年）》的每次修改方案都会影响北京市近期的发展方向和空间布局，该总体规划提出构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，并在此基础上形成城市核心区域-周边新城-建制镇的结构。围绕新城建设、建制镇为核心的发展战略指导，形成高效的网状城市空间结构。
其次，根据北京市住建委对于不同居住区住宅建筑的住宅密度、容积率控制、楼层高度控制等限制条件，则带来了居住区类型的多样化，从客观上导致住宅市场产品多样化和城市空间分布的差异化。在分析城市规划和居住用地规划的基础上，对北京市城市规划历程进行分析，可以发现城市规划始终对城市居住用地布局、空间结构等方面起着积极的参考和引导作用。
参考文献：
[1]景晓磊， 侯爱敏， 贾建东. 城市居住用地供应影响因素研究综述[J]. 中国城市经济， 2011， （06）：263-264.
[2]黄明华， 刘伟凯， 李冠元. 因时制宜、因势制宜——对我国居住用地分类的思考[J]. 现代城市研究， 2016， （09）：83-88.
[3]余建辉， 张文忠， 董冠鹏. 北京市居住用地特征价格的空间分异特征[J]. 地理研究， 2013， （06）：1113-1120.
[4]周业安， 王一子. 教育资源、教育政策对城市居住用地价格的影响——基于北京市土地市场的数据分析[J]. 中国人民大学学报， 2015， （05）：79-89.
作者简介：刘张欣（1992.09—）男，山西人。首都经济贸易大学。研究方向：房地产经济。
关键词：居住用地布局 相关因素 城市化
一、城市化进程的影响
虽然各种学术科目经常以自身角度为出发点对城市化的内涵进行不尽相同的解释，但城市化进程通常被解释为非城镇人口向城镇迁移的过程。其中城镇人口在总人口当中的占比是衡量城市化水平的常规指标。非城镇群体城市化进程在推动空间布局扩张的同时，也会影响城市居用地的布局形态。形式各异的城市化进程也将产生不同类型的居住用地布局形态。
同一历史时期的城市化水平在世界各国主要城市具有不同的表现形式，呈现出形式各异的表象，但是最终都可以归纳总结出一些规律。在城市化早期，城市经济发展相对落后，第三产业停滞，城镇人口聚集速度迟缓，城市化水平在达到10%程度之后逐渐加快提升，用相对较长的一段时间才能形成城镇人口在总人口中的比重达到30%以上。随后城市化水平则开始快速发展，在这个阶段的城市化水平显著提升，对城市经济发展具有推动作用，城镇人口占总人口的比例在短期内达到60%。接着城市化水平则进入平稳发展期，呈现出缓慢变化或略有下降的态势。
与此同时，城市空间布局在一座城市不同的发展时期也是不尽相同的，处于一个不断变化的过程中。工业化发展作为动力推动了城市化水平提升的“起步”，在19世纪科技革命当中，多数西方发达国家将城市化定义为空间聚集，随后城市化水平又转为郊区化发展趋势。最后成为导致城市核心区域衰退的根源，出现逆城市化现象。
所以，对城市居住用地布局的规律进行概括总结：在城市化早期，城市居民大规模聚集到城市，居住用地则以集中蔓延的形式为“主旋律”；当郊区化现象出现时，居住用地布局呈现出由城市中心区域向周边郊区县扩散的趋势，以平衡城市中心区域的过度发展。
二、交通网络及交通技术的影响
城市交通网络建设作为城市空间的载体和链接方式，不光是推动城市覆盖面积迅速扩张的基础，还是城市边界不断扩张的根本。与此同时，交通运输工具及其管理模式的快速发展也使得交通网络大规模构建得以实现，尤其在北上广深等城市内部交通网络的发展，有利于城市空间布局的发展。
北京市城市空间布局经过建国以后几十年的发展，最终形成如今交通网络环状加放射的棋盘型结构，其缺点就是各联络线和环线交通在高峰期间都非常拥堵。从上世纪90年代，北京市开始分期进行市内环路建设与原有市内旧损道路改造修复，至今道路建设已经基本完成，今后还将进一步对城市轨道交通建设进行完善。
同时，交通道路网络的建设是交通可达性的表现形式，交通运输技术的发展逐渐帮助人们摆脱了空间的限制，也就是说，空间距离作为城市居民在选择居住区域影响因素时的作用已经越来越不显著。其中，家庭轿车大众化，对城市居住用地布局的演变起到本质性影响，以及结合城市道路交通网络的完善，降低出行时间，提高出行效率，这也就让中高收入阶层可以选择到郊区居住
三、人文观念的影响
在北京市传统人文观念中，南北城划分主要以长安街为界，长安街以北为北城，以南为南城。北城往往聚集着北大清华中科院等高端教育资源，更有发达的经济社会发展和生产生活的现代化，例如中关村，金融街，奥运公园等。在传统观念中，历史上的官宦人家都居住在北城，而且城市处于北京市的上风向，风水相对较好。
南城则具备浓厚的老北京文化底蕴，更贴近老北京居民的生活方式，还有新兴的经济发展新区：丽泽金融商务区、亦庄开发区等。但在与北城进行比较时，则存在比较突出的问题：
首先，北京市南北城优质教育资源差别明显。通过观察北京市统计局数据可以发现，除几所分布在各郊区以外，北京市排名前50的中学有超过七成的分布在北城，北京四中、人大附中等最优秀的中学全部分布在北城；排名前10的高等院校也全部分布在北城；同时，在图书馆、博物馆等文化软实力明显落后于北城，南城在教育资源方面劣势非常明显。
其次，南城公共服务配套设施建设方面相对滞后，经过多年的发展，有些基础设施建设仍然没有达到北京市的平均标准要求，与北城相比，基础设施建设规模、功能配套设置等方面仍然存在比较大的差距。
最后，与北城具备先进水平的六大产业功能区相比，南城明显缺乏具备带动南城整体发展的高端产业功能区，以上这些因素，都导致传统观念对南北城的认可程度差别明显，以上这些因素都是导致南北城居住用地空间布局分化严重的。
四、国家政策的影响
国家政策的影响对于国内城市居住用地布局具有指令性影響。我国关于居住用地布局和人口管控的政策在改革开放之前，由于采用了城乡相互隔离政策，以实现限制人口迁移，这就导致忽视了市场自身的作用，仅仅关注于人为控制，城市居民在当时并没有自主选择居住住房的权利，主要来源于单位福利分配。
北京市在上世纪90年代之前居住形式以“大院式”为主，这种模式的一个主要缺陷是：居住用地与各种功能分布相互混杂，居住环境纷乱。伴随着土地有偿使用制度的实施，土地使用权的价值受到越来越多的关注，利益的驱动也就促使人们更多地将目光放在如何更有效地使用土地资源，在市场经济运行机制基础上考虑级差地租。
与此同时，我国在20世纪90年代之后开始实施住房制度改革，这就彻底打破了在此之前计划经济时代的住房福利分配制度，住房商品化作为刺激社会消费的新型措施，极大地刺激了城市居民的消费欲望，也改变了城市居住用地布局，城市化水平的快速提升以及住宅市场的放开，这两种合力作用催生了大量的市场需求，也开启了商品房市场“黄金十年”，住宅市场化制度和城市化程度的迅速提高共同导致巨大的住宅市场需求量，刺激北京市房地产市场不断多样化与丰富化，刺激了经济发展，改变了城市居民对于住房的观念，也彻底对城市居住用地布局产生了深远的影响。
五、城市规划的影响
城市规划是指政府部门为了充分利用城市空间以及综合部署城市各项建设工程，以发展眼光、科学论证、专家决策为前提，城市规划直接决定着一座城市的空间布局。通过分析北京市近30年来城市布局发展历程，新颁布的城市规划方案都将彻底改变城市属性、职能定位、产业结构转型发展以及土地利用程度等方面。《北京城市总体规划（2004年-2020年）》的每次修改方案都会影响北京市近期的发展方向和空间布局，该总体规划提出构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，并在此基础上形成城市核心区域-周边新城-建制镇的结构。围绕新城建设、建制镇为核心的发展战略指导，形成高效的网状城市空间结构。
其次，根据北京市住建委对于不同居住区住宅建筑的住宅密度、容积率控制、楼层高度控制等限制条件，则带来了居住区类型的多样化，从客观上导致住宅市场产品多样化和城市空间分布的差异化。在分析城市规划和居住用地规划的基础上，对北京市城市规划历程进行分析，可以发现城市规划始终对城市居住用地布局、空间结构等方面起着积极的参考和引导作用。
参考文献：
[1]景晓磊， 侯爱敏， 贾建东. 城市居住用地供应影响因素研究综述[J]. 中国城市经济， 2011， （06）：263-264.
[2]黄明华， 刘伟凯， 李冠元. 因时制宜、因势制宜——对我国居住用地分类的思考[J]. 现代城市研究， 2016， （09）：83-88.
[3]余建辉， 张文忠， 董冠鹏. 北京市居住用地特征价格的空间分异特征[J]. 地理研究， 2013， （06）：1113-1120.
[4]周业安， 王一子. 教育资源、教育政策对城市居住用地价格的影响——基于北京市土地市场的数据分析[J]. 中国人民大学学报， 2015， （05）：79-89.
作者简介：刘张欣（1992.09—）男，山西人。首都经济贸易大学。研究方向：房地产经济。