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摘要：农地城市流转是我国城市化、工业化进程中发生的一种普遍现象，是资源优化配置现在的结果。由于农地城市流转具有不确定性、不可逆性和流转时间的延迟性等特征，因此农地具有选择价值。本文在简单介绍选择价值的概念、构成，重点在其计算方法以及在农地城市流转决策中的应用分析。
关键词：选择价值；农地城市流转；土地管理
从全球范围来看，在城市化、工业化进程中农地城市流转是一种很普遍的社会经济现象。在我国的快速城市化进程中，农地向市地流转正面临着巨大压力。
一、农地城市流转过过程中选择价值的内涵
Weisbrod（1964）认为公众未来是否将消费某种特定资产或服务具有不确定性，并且不确定这项资产或服务是否将来能提供给他使用时，基于理性预期行为，消费者愿意支付未来使用该资产或服务的使用权价格，即所谓的“选择价值”。 Eckermann（2006）在研究当决策者面临不确定性投资问题时，降低决策问题中的不确定性因素，推迟决策当外部条件明朗时再做出选择，等待额外信息的期望值即为选择价值。梁仁旭、陈奉瑶（2005）认为选择权是所有权人可以在未来某一特定时间内，以某一价格买入或卖出特定资产的权利，这种权利的价值称为选择权价值（Option Value）。崔新蕾、张安录（2011）在总结前面研究人员的经验和不足后提出：选择价值是人们在开发利用环境资源时，当决策行为具有不确定性、不可逆性及决策时间可延迟性的特征，等待将来未知信息确定的情况下，推迟决策的信息价值。由于崔新蕾和张安录对选择价值概念的解释在一定程度上概括了使用价值的基本特征和信息，代表了最新的科研成果，本文采用崔新蕾和张安录对选择价值的解析作为论文研究的定义。
二、选择价值的计算方法
农地城市流转具有不确定性和可选择性及决策时间的可延迟性（宋敏、张安录，2008），因此在农地在向城市流转的过程中自然会存在选择价值。农地城市流转选择价值的计算过程及公式如下：
假设政府将农地向市地流转分作两期进行决策，现期（t=0）准备将一块农地转变成为建设用地，其现期作为农地使用的每期净收益为a元/m2，如果开发为市地需要投入开发成本（包括土地征收费用，五通一平费用，及其他相关费用）为I元/ m2，而目前开发为市地使用的每期净收益为b元/ m2，土地还原率为，根据净现值（NPV）投资决策法则，现在开发的净现值NPV0为：
…………（1）
根据成本-收益法则，t=0时，当项目的NPV>0，投资应该被执行，即当期可进行农地城市流转；相反，当项目的NPV<0时，投资应该被否决，即当期应该立即停止对农地的城市化流转；当NPV=0时，可选择不改变状态。
如果农地城市流转的决策时间具有弹性而能延后一期开发，但是下一期城市建设用地的收益具有不确定性，假设预收益提高m元的概率为p（每期净收益为b+m），则收益减少m元的概率为1-p（净收益为b-m）。t=1时，预期收益c=。1时期之后，市地每期的收益都保持在该水平不变，t=n时，预期收益值。
现在假定在t=0时不做出流转决策，等到t=1时，观察市地的收益变化，重新计算NPV。在t=0时，不发生流转的收益和支出费用，这两个时期的流转成本I相同。如果市地的收益在t=1下降时，得到：
………（2）
即当市地的使用价值下降时，政府在t=1时期不应该进行农地城市流转决策。如果市地的收益在t=1时期上涨时，得到：
……（3）
即当市地的使用价值上涨时，政府在t=1时期应该进行农地城市流转决策。
根据上述公式，我们可以推出一期选择权的农地城市流转的选择价值OV的公式：
OV=NPV1- NPV0 …………………………………（4）
上述是二期二项式选择价值计算模型，在每个时期段内，标的资产只能取两种可能结果中的一个值。在计算拥有多期选择权以及未来可能会出现两种以上情况的农地城市流转选择价值时就需要借用布莱克-斯科尔斯定价模型，本文不以详细解释。
三、选择价值与农地城市流转决策模型
农地进入市场转变成城市用地的唯一途径是通过政府的征收和征用，所以农地城市流转属于政府公共决策的范畴。观察目前国内的对政府公共决策的研究现状，对农地城市流转决策过程中的不确定、不可逆性尚未给予足够的重视，更谈不上将其纳入决策考量，这就是说政府在农地城市流转的决策中有意或无意地忽略了农地的选择价值。因此，探讨农地城市流转的选择价值，对于辅助决策者更新决策准则，科学制定农地城市流转决策，合理有效配置土地资源以及保证社会经济的可持续发展有着十分重要的意义。
农地城市流转决策的决策主体为社会理性决策者，代表的是国家和社会全体成员的利益，同时农地城市流转社会理性决策者进行决策的依据在于对流转前后社会成本与社会收益的比较。在考虑农地城市流转的选择价值情况下，借鉴西方选择价值研究的成果，探讨选择价值在我国农地城市流转中的运用，对完善我国农地流转决策，促进土地资源合理利用有较大的现实意义。农地城市流转的决策模型见表1
四、结论与讨论
农地城市流转的不可逆过程中涉及大量的不确定性，即产生选择价值，若将选择价值考虑进流转成本中，才能使农地城市流转决策更为精确和科学。在考虑农地选择价值的条件下，农地是否流转、何时流转将取决于农地使用价值、开发成本及相关费用和选择价值之和与农地流转市地后的潜在预期价值的差值。将选择价值计入农地流转的总成本中，基于成本效益原则做出的农地流转最适时间将会大大延迟，为我们的农地城市流转提供了合理的分析和利用。
参考文献：
[1] 梁仁旭，陈奉瑶.以选择权观点探讨土地开发分析法之运用.土地经济年刊. 2004. 15（7）:1-13.
[2] 孙田野，徐唐奇. 选择价值、机会成本与农地城市流转决策.中国商界.2010(9):9-11.
[3] 崔新蕾，张安录.农地城市流转的选择价值研究.中国土地科学.2008(7):11-17.
[4] 宋敏，张安录.农地城市流转中的不确定性与不可逆性探讨.资源科学.2009.31(5):780-786.
关键词：选择价值；农地城市流转；土地管理
从全球范围来看，在城市化、工业化进程中农地城市流转是一种很普遍的社会经济现象。在我国的快速城市化进程中，农地向市地流转正面临着巨大压力。
一、农地城市流转过过程中选择价值的内涵
Weisbrod（1964）认为公众未来是否将消费某种特定资产或服务具有不确定性，并且不确定这项资产或服务是否将来能提供给他使用时，基于理性预期行为，消费者愿意支付未来使用该资产或服务的使用权价格，即所谓的“选择价值”。 Eckermann（2006）在研究当决策者面临不确定性投资问题时，降低决策问题中的不确定性因素，推迟决策当外部条件明朗时再做出选择，等待额外信息的期望值即为选择价值。梁仁旭、陈奉瑶（2005）认为选择权是所有权人可以在未来某一特定时间内，以某一价格买入或卖出特定资产的权利，这种权利的价值称为选择权价值（Option Value）。崔新蕾、张安录（2011）在总结前面研究人员的经验和不足后提出：选择价值是人们在开发利用环境资源时，当决策行为具有不确定性、不可逆性及决策时间可延迟性的特征，等待将来未知信息确定的情况下，推迟决策的信息价值。由于崔新蕾和张安录对选择价值概念的解释在一定程度上概括了使用价值的基本特征和信息，代表了最新的科研成果，本文采用崔新蕾和张安录对选择价值的解析作为论文研究的定义。
二、选择价值的计算方法
农地城市流转具有不确定性和可选择性及决策时间的可延迟性（宋敏、张安录，2008），因此在农地在向城市流转的过程中自然会存在选择价值。农地城市流转选择价值的计算过程及公式如下：
假设政府将农地向市地流转分作两期进行决策，现期（t=0）准备将一块农地转变成为建设用地，其现期作为农地使用的每期净收益为a元/m2，如果开发为市地需要投入开发成本（包括土地征收费用，五通一平费用，及其他相关费用）为I元/ m2，而目前开发为市地使用的每期净收益为b元/ m2，土地还原率为，根据净现值（NPV）投资决策法则，现在开发的净现值NPV0为：
…………（1）
根据成本-收益法则，t=0时，当项目的NPV>0，投资应该被执行，即当期可进行农地城市流转；相反，当项目的NPV<0时，投资应该被否决，即当期应该立即停止对农地的城市化流转；当NPV=0时，可选择不改变状态。
如果农地城市流转的决策时间具有弹性而能延后一期开发，但是下一期城市建设用地的收益具有不确定性，假设预收益提高m元的概率为p（每期净收益为b+m），则收益减少m元的概率为1-p（净收益为b-m）。t=1时，预期收益c=。1时期之后，市地每期的收益都保持在该水平不变，t=n时，预期收益值。
现在假定在t=0时不做出流转决策，等到t=1时，观察市地的收益变化，重新计算NPV。在t=0时，不发生流转的收益和支出费用，这两个时期的流转成本I相同。如果市地的收益在t=1下降时，得到：
………（2）
即当市地的使用价值下降时，政府在t=1时期不应该进行农地城市流转决策。如果市地的收益在t=1时期上涨时，得到：
……（3）
即当市地的使用价值上涨时，政府在t=1时期应该进行农地城市流转决策。
根据上述公式，我们可以推出一期选择权的农地城市流转的选择价值OV的公式：
OV=NPV1- NPV0 …………………………………（4）
上述是二期二项式选择价值计算模型，在每个时期段内，标的资产只能取两种可能结果中的一个值。在计算拥有多期选择权以及未来可能会出现两种以上情况的农地城市流转选择价值时就需要借用布莱克-斯科尔斯定价模型，本文不以详细解释。
三、选择价值与农地城市流转决策模型
农地进入市场转变成城市用地的唯一途径是通过政府的征收和征用，所以农地城市流转属于政府公共决策的范畴。观察目前国内的对政府公共决策的研究现状，对农地城市流转决策过程中的不确定、不可逆性尚未给予足够的重视，更谈不上将其纳入决策考量，这就是说政府在农地城市流转的决策中有意或无意地忽略了农地的选择价值。因此，探讨农地城市流转的选择价值，对于辅助决策者更新决策准则，科学制定农地城市流转决策，合理有效配置土地资源以及保证社会经济的可持续发展有着十分重要的意义。
农地城市流转决策的决策主体为社会理性决策者，代表的是国家和社会全体成员的利益，同时农地城市流转社会理性决策者进行决策的依据在于对流转前后社会成本与社会收益的比较。在考虑农地城市流转的选择价值情况下，借鉴西方选择价值研究的成果，探讨选择价值在我国农地城市流转中的运用，对完善我国农地流转决策，促进土地资源合理利用有较大的现实意义。农地城市流转的决策模型见表1
四、结论与讨论
农地城市流转的不可逆过程中涉及大量的不确定性，即产生选择价值，若将选择价值考虑进流转成本中，才能使农地城市流转决策更为精确和科学。在考虑农地选择价值的条件下，农地是否流转、何时流转将取决于农地使用价值、开发成本及相关费用和选择价值之和与农地流转市地后的潜在预期价值的差值。将选择价值计入农地流转的总成本中，基于成本效益原则做出的农地流转最适时间将会大大延迟，为我们的农地城市流转提供了合理的分析和利用。
参考文献：
[1] 梁仁旭，陈奉瑶.以选择权观点探讨土地开发分析法之运用.土地经济年刊. 2004. 15（7）:1-13.
[2] 孙田野，徐唐奇. 选择价值、机会成本与农地城市流转决策.中国商界.2010(9):9-11.
[3] 崔新蕾，张安录.农地城市流转的选择价值研究.中国土地科学.2008(7):11-17.
[4] 宋敏，张安录.农地城市流转中的不确定性与不可逆性探讨.资源科学.2009.31(5):780-786.