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摘要：近年来国家房地产行业发展迅速，很大程度上拉动了国内生产总值，扩大了内需，使得中国经济飞速发展。然而伴随着经济高速发展的同时，却是中国的房地产“泡沫”、房价高涨、“全民炒房”等一系列问题。为抑制投机，控制房价，稳定房地产市场，政府部门于2010年颁布了多项的具体措施，其中包括“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”、“国五条”等。本文通过比较分析几家典型的房地产上市公司的税负状况，旨在从税负角度理解2010年房产政策对房地产行业的影响。
关键词： 税负 房地产 上市公司
一、2010年房地产改革背景及税负相关计算方法介绍
1、 2010年房地产改革背景介绍
为遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。在过去的2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。本文在分析比较典型房地产上市公司2010年税负的基础上，考查2010年相关政策对房地产市场的影响。
2、税收负担相关计算方法介绍
我们 通过比较房地产行业的税负，可以分析出房地产行业的行情。房地产行业税负在政策不变或变化较小的条件下增长较快，说明房地产业发展较好，反之则说明房地产行业出现下滑等情况。房地产开发行业主要涉及的税负为营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、契税、企业所得税以及代扣代缴的个人所得税等。房地产公司税负中，营业税、土地增值税和个人所得税所占比例最大，而本文的数据资料均来源于房地产企业的报表，有些企业无法从报表中直接得到土地增值税等税种，考虑到土地增值税同营业税等都计入了营业税金及附加，因此可以综合考虑营业税金及附加负担率来考查企业的营业税同土地增值税等税种的负担。因此本文主要分析计算营业税金及负担率、所得税税负（企业所得税）、总体税负及各季度实纳税额。
各项税收负担计算公式为：
企业营业税金及附加负担率=企业缴纳的营业税/企业计征营业税的收入*100%
企业所得税负担率=企业缴纳所得税/企业所得（实现利润）*100%
企业总体负担率=企业缴纳的各种税额/企业收入总额*100%
二、典型房地产上市公司税负分析
本文选取典型的房地产上市公司进行分析，由于大部分房地产商2010年的财务报告年度报告还没有报出，因此对2010年前三季度的报告进行分析。另外，本文资料均来源于上市公司的财务报表，由于房地产公司的主要税种为土地增值税、营业税和企业所得税，该三种税并不是均按年缴纳，在财务报表中无法准确得出企业在一年中应纳税总额，因此本文将总税额大约等于营业税金及附加同企业所得税之和。
1、 保利地产（以下计算单位均为万元）
2、 2008年营业税金及附加负担率=154,595.99/1,551,505.04*100%=9.96%
2009年营业税金及附加负担率=253,642.77/2,298,292.15*100%=11.04%
2008企业所得税负担率= 97,961.32/402,328.48*100%=24.35%
2009企业所得税负担率=137,132.02/537,904.74*100%=25.49%
2008总体税收负担率=252,557.31/1,551,990.10 *100%=16.27%
2009总体税收负担率=390,774.79/2,298,660.76 *100%=17.00%
2009年总纳税额较2008年增加746,670.66万元。
2008年平均各季度纳税额=252,557.31/4=63,139.33万元
2009年平均各季度纳税额=390,774.79/4=97,693.70万元
按照上述计算方法，得出2010年前三季度保利地产税负情况：
通过上述计算分析中可知2010年前半年相对于2009年总体税负是下降的，尤其是2010年第三季降幅更大。说明在2010年的该企业前三季度营业收入相对于2009年是减少的。
2、万科地产
通过上述计算分析可知，2010年的前三季度税负相对于2009年是减少的，同时说明营业收入较2009年降低。
3、万通地产
万通地产在2010年前三季度总体来看，相对于2009税负也是下降的，说明该企业在2010年前三季度的营业收入较2009年减少。
4、招商地产
从表格中计算结果可以看出，2010年第三季度的税负相对于2009年降幅最大，2010上半年税负较2009年稍微增长，说明2010年前半年企业同2009年上半年企业行情基本持平，第三季度营业收入下降较多。
5、中江地产
该企业税负2009年比2008年减少，2010年前三季度较2009年仍然减少，说明2010年较2009年企业营业收入呈下降趋势。
6、中粮地产
中粮集团在2010年前三季度相对于2009年税负仍然是下降的，说明该企业在2010年前三季度总体经营情况较2009年是下降的。
三、总结
以上计算分析可以得出，房地产行业营业税金及附加负担率平均在10%左右，所得税负担率在25%左右，总体税收负担率在15%左右。本文通过以上6家典型房地产上市公司的税负分析，可以看出2009年房地产税负比2008年增加幅度很大，主要原因是2009年房地产市场发展火爆，行情较好。2010年前三季度税负较2009年各季度平均税负减少较多，我们可以得出2010年政府制定的稳定房地产市场的政策对2010年前三季度是有效的，行业水平略低于2009年。然而，众所周知2010年房地产市场在第四季度强势反弹，房价增长迅速，大大出乎人们预料。说明2010年国家颁布的政策以不能满足目前的房地产市场，国家应在吸取2010年经验与教训的基础上加大力度稳定房地产市场，推出更有效的政策，避免重复2010年相关政策在房地产市场的虎头蛇尾。2011年初，各大城市相继推出限购令，国家颁布“国八条”等，对于2011年政策效果，让我们拭目以待。
关键词： 税负 房地产 上市公司
一、2010年房地产改革背景及税负相关计算方法介绍
1、 2010年房地产改革背景介绍
为遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。在过去的2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。本文在分析比较典型房地产上市公司2010年税负的基础上，考查2010年相关政策对房地产市场的影响。
2、税收负担相关计算方法介绍
我们 通过比较房地产行业的税负，可以分析出房地产行业的行情。房地产行业税负在政策不变或变化较小的条件下增长较快，说明房地产业发展较好，反之则说明房地产行业出现下滑等情况。房地产开发行业主要涉及的税负为营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、契税、企业所得税以及代扣代缴的个人所得税等。房地产公司税负中，营业税、土地增值税和个人所得税所占比例最大，而本文的数据资料均来源于房地产企业的报表，有些企业无法从报表中直接得到土地增值税等税种，考虑到土地增值税同营业税等都计入了营业税金及附加，因此可以综合考虑营业税金及附加负担率来考查企业的营业税同土地增值税等税种的负担。因此本文主要分析计算营业税金及负担率、所得税税负（企业所得税）、总体税负及各季度实纳税额。
各项税收负担计算公式为：
企业营业税金及附加负担率=企业缴纳的营业税/企业计征营业税的收入*100%
企业所得税负担率=企业缴纳所得税/企业所得（实现利润）*100%
企业总体负担率=企业缴纳的各种税额/企业收入总额*100%
二、典型房地产上市公司税负分析
本文选取典型的房地产上市公司进行分析，由于大部分房地产商2010年的财务报告年度报告还没有报出，因此对2010年前三季度的报告进行分析。另外，本文资料均来源于上市公司的财务报表，由于房地产公司的主要税种为土地增值税、营业税和企业所得税，该三种税并不是均按年缴纳，在财务报表中无法准确得出企业在一年中应纳税总额，因此本文将总税额大约等于营业税金及附加同企业所得税之和。
1、 保利地产（以下计算单位均为万元）
2、 2008年营业税金及附加负担率=154,595.99/1,551,505.04*100%=9.96%
2009年营业税金及附加负担率=253,642.77/2,298,292.15*100%=11.04%
2008企业所得税负担率= 97,961.32/402,328.48*100%=24.35%
2009企业所得税负担率=137,132.02/537,904.74*100%=25.49%
2008总体税收负担率=252,557.31/1,551,990.10 *100%=16.27%
2009总体税收负担率=390,774.79/2,298,660.76 *100%=17.00%
2009年总纳税额较2008年增加746,670.66万元。
2008年平均各季度纳税额=252,557.31/4=63,139.33万元
2009年平均各季度纳税额=390,774.79/4=97,693.70万元
按照上述计算方法，得出2010年前三季度保利地产税负情况：
通过上述计算分析中可知2010年前半年相对于2009年总体税负是下降的，尤其是2010年第三季降幅更大。说明在2010年的该企业前三季度营业收入相对于2009年是减少的。
2、万科地产
通过上述计算分析可知，2010年的前三季度税负相对于2009年是减少的，同时说明营业收入较2009年降低。
3、万通地产
万通地产在2010年前三季度总体来看，相对于2009税负也是下降的，说明该企业在2010年前三季度的营业收入较2009年减少。
4、招商地产
从表格中计算结果可以看出，2010年第三季度的税负相对于2009年降幅最大，2010上半年税负较2009年稍微增长，说明2010年前半年企业同2009年上半年企业行情基本持平，第三季度营业收入下降较多。
5、中江地产
该企业税负2009年比2008年减少，2010年前三季度较2009年仍然减少，说明2010年较2009年企业营业收入呈下降趋势。
6、中粮地产
中粮集团在2010年前三季度相对于2009年税负仍然是下降的，说明该企业在2010年前三季度总体经营情况较2009年是下降的。
三、总结
以上计算分析可以得出，房地产行业营业税金及附加负担率平均在10%左右，所得税负担率在25%左右，总体税收负担率在15%左右。本文通过以上6家典型房地产上市公司的税负分析，可以看出2009年房地产税负比2008年增加幅度很大，主要原因是2009年房地产市场发展火爆，行情较好。2010年前三季度税负较2009年各季度平均税负减少较多，我们可以得出2010年政府制定的稳定房地产市场的政策对2010年前三季度是有效的，行业水平略低于2009年。然而，众所周知2010年房地产市场在第四季度强势反弹，房价增长迅速，大大出乎人们预料。说明2010年国家颁布的政策以不能满足目前的房地产市场，国家应在吸取2010年经验与教训的基础上加大力度稳定房地产市场，推出更有效的政策，避免重复2010年相关政策在房地产市场的虎头蛇尾。2011年初，各大城市相继推出限购令，国家颁布“国八条”等，对于2011年政策效果，让我们拭目以待。