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摘 要：本文以中心城市城乡结合部土地开发方式为研究对象，深入分析了现有开发模式的优劣及弊端，总结出亟待解决的若干问题。在归纳总结国内现有研究的基础上，对具体项目所在地进行了实地的调研，最终提出了土地开发的创新模式。以该模式在“项目A”中的实际应用作为实证，阐述了该模式的实际操作方式及初步效果。
关键词：城乡结合部 土地开发 商业地产模式
一、研究的现实背景
1.城市周边土地利用方式不合理的问题日益突出。随着辽宁地区各大城市的房地产开发进程，中心城市甚至二三线城市的城区内土地供应已经很少，然而，城市周边即城乡结合部的土地供应量还很大。可是，近年来由于政策与市场的相互作用，使得房地产市场已经进入急速萎缩的进程。政府的土地财政难以为继，房地产商面对土地的获取更加谨慎，也有越来越多的在建项目的房地产商由于资金链的断裂无力继续开发造成了部分烂尾工程。因此，城乡结合部的土地尚有极大的开发空间，然而，采用什么样的方式开发是考验决策者的一大难题。
2.城乡结合部传统地产开发模式效果不佳。传统地产开发模式是以住宅开发先行，待人气聚集后进行配套商业的跟进，主要是商铺等消费市场，在逐渐提高了商业氛围的成熟度后，写字楼和酒店等大型金融商业地产形式才开始介入。这种城市开发的模式核心是住宅先行，然而，住宅的选择中地理位置是优先考虑的条件，显然，城乡结合部并不适用于这种开发模式。
另外一种开发模式是工业园区型。以东北地区的主要城市为例，在近10年內，城乡结合部规划了很多地产项目用于工厂、大学生创业园、企业孵化器等。近期有调查显示，除了工业项目对环境造成的污染之外，工业项目的招商情况很不乐观，很多园区基本处于空置状态，因而单纯在开发收益的效果上，这种开发模式也是失败的。因此，城乡结合部土地的开发利用需要新的模式。
3.农业产业升级与农民就业问题突出。由于多方面因素影响，城乡结合部的农业生产规模受限。城乡结合部的农业生产规模一般都不大，这主要是由地形决定的。随着房地产业发展和城市化进程步伐加快，城市空间扩展的速度十分迅猛，城乡结合部的郊区农业专业化和机械化显得越发困难。而这些问题所导致的直接后果就是农村土地收益低下，农产品的生产成本偏高。而且，以分散的小规模农户经营为特征的农业，不可避免地会加剧小生产与大市场的矛盾。由于长期对城乡结合部农村生态环境的忽视，加之缺乏科学的土地利用规划，许多城市污染型工业外迁布局在城市的郊区，甚至在城区边缘，造成城乡结合部农村土地污染严重。
在调研中，笔者发现，城乡结合部土地严重荒废，农民中的有效劳动力主要在城市中打工，剩余人员基本上是老人和孩子。因此，城乡结合部的土地开发利用还应该考虑农村产业升级及当地农民就业的问题。
二、国内外研究现状
国外关于城乡结合部土地开发问题的研究起步较早，提出了较多的相关理论与对策，目前主要城市城区都经历着城乡结合部的低密度城市扩张对自然资源和环境产生的积极与消极的影响。伴随着商业中心和交通枢纽附近的有限的加密开发（致密），一些低收入社区正在面临着经济的衰落，如何找到一种积极的做法，将现有土地集中发展，在城市边缘保护自然资源，同时在高密度的城市核心区增加绿色建筑水平以提高城市整体的生态系统服务功能。然而，由于国与国政治经济体制的巨大差别，对我国的城乡结合部土地开发研究不具备参考性。
国内学者对相关问题的研究相比较下具有较强的针对性和可参考性。笔者查阅了大量的相关文献，从时效性和有效性的角度筛选，选取了2013-2015年的重点文献，以收入EI、CSSCI及北大中文核心检索的文献为主。通过对相关文献的研究发现，我国学者对于城乡结合部土地开发问题的研究主要集中在利用模式、政府政策、失地农民影响、环境影响及相关定量评价等几个方面。
1.城乡结合部的定义。学术界在定性和定量方面都对这一概念给予了定义。张雪松，吕正华（1999）给出了定性的提法：城乡结合部为城乡功能的过渡区和混杂区，由城市建成区向外延伸，最终过渡到农业用地，是城市地域的组成部分。参考国外学者Dolores Hayden（2004）等给出定量表述：一般来说，城乡结合部应该在城市中心10-50英里的地方，或者在居住人口超过5万的城市的5-30英里的地方，但这一数字会随城市人口和面积规模的变化而变化。
2.城乡结合部土地利用的现状和特点。关于城乡结合部研究，国内主要围绕区域内土地、产业、人口特征及影响因素等问题进行研究。我国城乡结合部开发的主要问题有空间布局上表现为土地利用不合理、建设布局混乱；经济社会方面表现为人口构成复杂、治安隐患较多；生态环境方面表现在基础设施薄弱，工业企业污染、垃圾污染、土地污染严重等问题。
针对土地的开发利用，更多的学者提出了新的观点。黄宝荣，张慧智，王学志（2014）出于对城市生态安全的保护提出建立自然和农业生态系统，在此基础上提出了社会经济发展、土地利用规划、公共政策三者作用共通驱动的土地利用策略。崔功豪（2014）提出，随着城市发展中征地矛盾、社会矛盾，以及城市转型、产业调整等，使城乡结合部这一各类矛盾集中地区日益引起各方关注和重视。在中央提出的城乡统筹、城乡一体化发展的要求背景下，对城乡结合部的开发应采用多学科、多角度来进行研究。吴宇静（2014）等研究了快速的城市化所引起的土地利用与覆盖的剧烈变化，从而影响区域生态环境并产生由生态环境变化引起的各种社会经济问题。进一步研究了土地利用与覆盖变化如何减缓或改善这种影响。有学者以增城区两个时相的遥感影像为基础，从数量结构、空间分布等方面，分析了增城区土地利用的变化特征。
3.城乡结合部土地利用模式及效果评价。城乡结合部是城乡争夺的核心地域，土地利用问题活跃而复杂，多种土地利用的模式较多，各方都提出了自己的方式，然而对于最终采用何种模式的决策而言，开展城乡结合部土地集约利用评价具有很强的现实意义。学者们针对如何评判城乡结合部土地开发模式优劣进行了相关的研究。荀文会，王雨晴，李洪涛（2014）基于“问题导向”和“目标导向”提出城乡结合部土地集约利用评价的总体思路，从中观和微观两个层面设计了一套适合城乡结合部土地利用特点的指标体系，并以沈阳市为例进行了实证分析。黄琦，李沁昕，王宏志，周勇（2014）在对土地征收利益方、行为策略和获利进行分析的基础上，探讨我国土地征收各博弈方的动态博弈获利模式，并以城市中心区、城乡结合部和偏远农村区为实证。以北京市为案例研究了城乡结合部土地利用及开发的模式以及对村庄保留的态度与管控。吴巍，周生路，魏也华，昌亭（2013）以南京市郊江宁区为例，基于影像数据，利用回归模型，将邻近变量、邻域变量和政策变量予以整合，探索了城乡结合部土地资源城镇化的驱动模式。城乡结合部土地开发与利用的研究表明，在选取开发模式之后，势必引入评价机制，才能对开发模式的实施效果做出判断，进而判断开发模式的有效性以及可推广性。 三、城乡结合部土地开发创新模式构建
1.创新模式基本内容；按照前面研究背景中所述的城乡结合部定义，该类型项目的特点按照距离可称之为一小时自驾休闲旅游区。在调研中发现：目前大型中心城市中的市民对于旅游的需求与传统方式有了比较大的区别。首先，城市中大部分人群特征是：工作较忙，没有时间乘坐火车或飞机等去较远距离旅行；工作和生活压力较大，需要定期的放松休闲；已经不喜欢售票、景点、园区、导游式的传统旅游；旅游时需要同时照顾家中老人和孩子的安排问题；家庭有车，喜欢自驾游，但不能太远。
根据这几个消费者的特点，中心城市的城乡结合部土地开发时应以此类消费者为对象，考虑以民俗、文化旅游休闲地产项目为主体带动土地价值的提升和可持续发展。具体的创新模式内容构建包括：
1.1城乡结合部土地开发与利用现状评价。调研历史文献，总结我国城乡结合部土地开发利用的现状与问题。总结现有的开发模式。总结具体地区的特性及已有开发模式是否适用于该地区。以研究地区为主要对象进行城乡结合部以开发土地现状调研，总结近年周边土地开发的现状，进行开发效果评价。
1.2民俗旅游商业地产开发特点。本创新模式从民俗旅游角度出发对城乡结合部土地进行开发利用。民俗旅游商业模式包括了类比城市研究，即选择京、广、杭等地区的古镇、旅游度假村为对象进行调研；同时，深挖本地民俗旅游项目特色。利用民俗、地方特色产业进行土地开发，并细化民俗旅游开发的细节及相关风险。
1.3文化主题特色。民俗旅游开发在全国已经有了一定的成熟度，在东北方兴未艾，然而民俗旅游对于受众的热度会持续多久需要进一步研究。未雨绸缪，在城乡结合部土地开发时考虑文化主题的加入是可行的一种方式。本部分通过对教育、文化界的专家及商业文化地产的业界人士的访问研讨，确定项目所在地区的文化特色与消费者的喜好契合点与接受度。另外，除了国家对传统文化的宣传，城乡结合部土地开发项目中如何利用文化主题，为消费者带来文化增值，从而为土地开发项目带来可持续发展。
2.应用举例。在沈阳周边城乡结合部的土地开发过程中，有项目已经采用了商业地产创新模式来进行运营，取得了一定的经验，本文隐去真实项目名称以“项目A”代替。
2.1茶镇。茶文化在我国有着悠久的历史，各地的茶品种繁多，功效复杂，引入茶文化作为主题小镇的建设是“项目A”的一大特色。目前，地方政府已经开始大力扶持茶文化產业，“项目A”的开发商也规划投资建设几个茶厂。因此，在“项目A”的规划上划分出两块地，将当地茶企引进。
作用：①茶文化历史悠久，以这一点区别于简单的一般民俗；②增加与茶有关的旅游流程（如制茶、饮茶过程，茶道传统——唐朝就有以茶漱口的习惯），使项目产生文化感召，增加趣味商业消费；③推广地方特色产业。
2.2城乡结合部村落。就地进行仿古式建筑改造，做成传统民俗村。
2.3商业街。项目的亮点，提升档次的关键，不仅仅是民俗的升级，应注重文化主题。商业街的策划是本项目能否超过目前民俗旅游项目的关键。主要在于：（1）住，民俗村只有民房、客栈条件较差，功能单一。“项目A”规划两栋民俗酒店，具备接待能力，5-7层，围合式。相当于3-4星级标准，能够提供企业开会需要。（2）餐饮，主题餐饮。50元/人左右，引入全国的地方特色。（3）文化类体验馆。提供不同于传统旅游度假的项目，例如典型的一家五口人周末到项目消费。老人可以进行养生类项目（体检理疗会所）；中年体验茶文化小镇主要项目；儿童在传统文化、教育体验中心进行穿汉服、四书五经、琴棋书画等体验。（4）教育中心“项目A”积极与省学生体育协会联络，希望协会授权在本项目上设立省青少年智力运动会永久比赛基地。达成后，将进一步开展培训行业相关内容（如围棋、古筝等）。在此基础上，解决培训人员和方式，以很低的价格吸引艺术家在项目中开设工作室，前店后厂。家长可以让孩子参与艺术家的创作过程，并可以购买一些艺术品带回家。于是，比赛基地带来住宿，住宿带来消费，即文化带动人流来项目消费，人流带走艺术、文化的品味。
2.4景观水系。村落与工业园、商业街之间设置高档水景景观，投资6000-7000万，这是项目提升整体档次的行为。旨在先做景，聚人气。
2.5博物馆。茶文化博物馆：茶文化、养生、品鉴会、高端交流。
2.6后续开发。当地块热度被带动，价值提高后，仍然还是需要聚焦房地产的开发，主要以投资、养老公寓为产品类型。
四、新模式的社会效应
1.农村产业升级与就业问题的解决方式。如何利用土地开发项目解决农村的产业升级，增加服务等第三产业附加价值，创造更好的发展模式，解决农业集约化带来的劳动力需求减少问题。为农村提供更多、更优质的工作岗位，吸引城市打工的农村人员回村本地就业。在此，本项目研究土地开发的模式与农村集体的介入方式；开发主体之间的关系；经营主体与利润的分配；经营主体的组织与本地村民再就业的方式等。
2.开发后期的商业地产与传统地产的介入。以新模式——民俗、文化休闲旅游地产开发在土地开发的初期建立了人气之后，则要考虑提高项目的商业档次，以文化主题的延伸规划住宿、餐饮、娱乐等精品商业区域。进而，进行特色住宅地产开发。此部分研究，商业地产的定位、主题和规划方式，开发的节奏等问题。
参考文献：
[1] 张雪松，吕正华等.城乡结合部发展刍议：以沈阳市浑南地区为例[J].城市规划，1999 （9）：43-45.
[2]Dolores Hayden.A Field Guide to Spraw[M].W.W.Norton，2004：233-234.
[3]刘玉，郑国楠.城乡结合部功能定位与规划管理国际经验[J].国际城市规划，2014，29 （4）. [4]周婕，谢波.中外城市边缘区相关概念辨析与学科发展趋势[J].国际城市规划，2014，29 （4）.
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[7]晓英.北京市城乡结合部人口管理模式的制度选择[J].北京社会科学，2004，01：85- 92.
[8]陈晶，张磊.城乡结合部农村居民点演变机制与案例分析——新制度主义视角的研究[J].城市发展研究，2014， 21（9）：18-23.
[9]洪敏，陈焕伟.城乡结合部土地利用格局及影响因素分析——以北京海淀区为例[J].农村经济，2004，09：35-36.
[10]刘玉，冯健，孙楠.快速城市化背景下城乡结合部发展特征与机制——以北京海淀区为例[J].地理研究，2009，02：499-512.
[11]曹保寧.谈城乡衔接地区发展的几点问题[J].城市建设理论研究（电子版），2015，5 （14）.
[12]陈占锋.我国城镇化进程中失地农民生活满意度研究[J].国家行政学院学报，2013 （1）：55-62.
[13]任理庆，李英姿.关于城乡结合部土地资源的整合利用[J]中共山西省委党校学报， 2013（5）：62-64.
[14]黄宝荣，张慧智，王学志.城市扩张对北京市城乡结合部自然和农业景观的影响——以昌平区三镇为例[J].生态学报，2014，34（22）
[15]崔功豪.多学科、全方位开展城乡结合部的研究[J].国际城市规划，2014，29（4）.
[16]吴宇静.快速城市化进程中城郊土地利用变化特征分析--以增城区为例[J].价值工程，2014，（23）.
[17]荀文会，王雨晴，李洪涛.城乡结合部土地集约利用评价方法探讨与实证研究[J].经济地理，2014，34（10）.
[18]黄琦，李沁昕，王宏志，周勇.土地征收动态博弈获利模式及地域差异研究[J].华中师范大学学报（自然科学版），2014，48（4）：606-612.
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[21]吴巍，周生路，魏也华，昌亭.城乡结合部土地资源城镇化的空间驱动模式分析[J].农业工程学报，2013（16）：220-227.
关键词：城乡结合部 土地开发 商业地产模式
一、研究的现实背景
1.城市周边土地利用方式不合理的问题日益突出。随着辽宁地区各大城市的房地产开发进程，中心城市甚至二三线城市的城区内土地供应已经很少，然而，城市周边即城乡结合部的土地供应量还很大。可是，近年来由于政策与市场的相互作用，使得房地产市场已经进入急速萎缩的进程。政府的土地财政难以为继，房地产商面对土地的获取更加谨慎，也有越来越多的在建项目的房地产商由于资金链的断裂无力继续开发造成了部分烂尾工程。因此，城乡结合部的土地尚有极大的开发空间，然而，采用什么样的方式开发是考验决策者的一大难题。
2.城乡结合部传统地产开发模式效果不佳。传统地产开发模式是以住宅开发先行，待人气聚集后进行配套商业的跟进，主要是商铺等消费市场，在逐渐提高了商业氛围的成熟度后，写字楼和酒店等大型金融商业地产形式才开始介入。这种城市开发的模式核心是住宅先行，然而，住宅的选择中地理位置是优先考虑的条件，显然，城乡结合部并不适用于这种开发模式。
另外一种开发模式是工业园区型。以东北地区的主要城市为例，在近10年內，城乡结合部规划了很多地产项目用于工厂、大学生创业园、企业孵化器等。近期有调查显示，除了工业项目对环境造成的污染之外，工业项目的招商情况很不乐观，很多园区基本处于空置状态，因而单纯在开发收益的效果上，这种开发模式也是失败的。因此，城乡结合部土地的开发利用需要新的模式。
3.农业产业升级与农民就业问题突出。由于多方面因素影响，城乡结合部的农业生产规模受限。城乡结合部的农业生产规模一般都不大，这主要是由地形决定的。随着房地产业发展和城市化进程步伐加快，城市空间扩展的速度十分迅猛，城乡结合部的郊区农业专业化和机械化显得越发困难。而这些问题所导致的直接后果就是农村土地收益低下，农产品的生产成本偏高。而且，以分散的小规模农户经营为特征的农业，不可避免地会加剧小生产与大市场的矛盾。由于长期对城乡结合部农村生态环境的忽视，加之缺乏科学的土地利用规划，许多城市污染型工业外迁布局在城市的郊区，甚至在城区边缘，造成城乡结合部农村土地污染严重。
在调研中，笔者发现，城乡结合部土地严重荒废，农民中的有效劳动力主要在城市中打工，剩余人员基本上是老人和孩子。因此，城乡结合部的土地开发利用还应该考虑农村产业升级及当地农民就业的问题。
二、国内外研究现状
国外关于城乡结合部土地开发问题的研究起步较早，提出了较多的相关理论与对策，目前主要城市城区都经历着城乡结合部的低密度城市扩张对自然资源和环境产生的积极与消极的影响。伴随着商业中心和交通枢纽附近的有限的加密开发（致密），一些低收入社区正在面临着经济的衰落，如何找到一种积极的做法，将现有土地集中发展，在城市边缘保护自然资源，同时在高密度的城市核心区增加绿色建筑水平以提高城市整体的生态系统服务功能。然而，由于国与国政治经济体制的巨大差别，对我国的城乡结合部土地开发研究不具备参考性。
国内学者对相关问题的研究相比较下具有较强的针对性和可参考性。笔者查阅了大量的相关文献，从时效性和有效性的角度筛选，选取了2013-2015年的重点文献，以收入EI、CSSCI及北大中文核心检索的文献为主。通过对相关文献的研究发现，我国学者对于城乡结合部土地开发问题的研究主要集中在利用模式、政府政策、失地农民影响、环境影响及相关定量评价等几个方面。
1.城乡结合部的定义。学术界在定性和定量方面都对这一概念给予了定义。张雪松，吕正华（1999）给出了定性的提法：城乡结合部为城乡功能的过渡区和混杂区，由城市建成区向外延伸，最终过渡到农业用地，是城市地域的组成部分。参考国外学者Dolores Hayden（2004）等给出定量表述：一般来说，城乡结合部应该在城市中心10-50英里的地方，或者在居住人口超过5万的城市的5-30英里的地方，但这一数字会随城市人口和面积规模的变化而变化。
2.城乡结合部土地利用的现状和特点。关于城乡结合部研究，国内主要围绕区域内土地、产业、人口特征及影响因素等问题进行研究。我国城乡结合部开发的主要问题有空间布局上表现为土地利用不合理、建设布局混乱；经济社会方面表现为人口构成复杂、治安隐患较多；生态环境方面表现在基础设施薄弱，工业企业污染、垃圾污染、土地污染严重等问题。
针对土地的开发利用，更多的学者提出了新的观点。黄宝荣，张慧智，王学志（2014）出于对城市生态安全的保护提出建立自然和农业生态系统，在此基础上提出了社会经济发展、土地利用规划、公共政策三者作用共通驱动的土地利用策略。崔功豪（2014）提出，随着城市发展中征地矛盾、社会矛盾，以及城市转型、产业调整等，使城乡结合部这一各类矛盾集中地区日益引起各方关注和重视。在中央提出的城乡统筹、城乡一体化发展的要求背景下，对城乡结合部的开发应采用多学科、多角度来进行研究。吴宇静（2014）等研究了快速的城市化所引起的土地利用与覆盖的剧烈变化，从而影响区域生态环境并产生由生态环境变化引起的各种社会经济问题。进一步研究了土地利用与覆盖变化如何减缓或改善这种影响。有学者以增城区两个时相的遥感影像为基础，从数量结构、空间分布等方面，分析了增城区土地利用的变化特征。
3.城乡结合部土地利用模式及效果评价。城乡结合部是城乡争夺的核心地域，土地利用问题活跃而复杂，多种土地利用的模式较多，各方都提出了自己的方式，然而对于最终采用何种模式的决策而言，开展城乡结合部土地集约利用评价具有很强的现实意义。学者们针对如何评判城乡结合部土地开发模式优劣进行了相关的研究。荀文会，王雨晴，李洪涛（2014）基于“问题导向”和“目标导向”提出城乡结合部土地集约利用评价的总体思路，从中观和微观两个层面设计了一套适合城乡结合部土地利用特点的指标体系，并以沈阳市为例进行了实证分析。黄琦，李沁昕，王宏志，周勇（2014）在对土地征收利益方、行为策略和获利进行分析的基础上，探讨我国土地征收各博弈方的动态博弈获利模式，并以城市中心区、城乡结合部和偏远农村区为实证。以北京市为案例研究了城乡结合部土地利用及开发的模式以及对村庄保留的态度与管控。吴巍，周生路，魏也华，昌亭（2013）以南京市郊江宁区为例，基于影像数据，利用回归模型，将邻近变量、邻域变量和政策变量予以整合，探索了城乡结合部土地资源城镇化的驱动模式。城乡结合部土地开发与利用的研究表明，在选取开发模式之后，势必引入评价机制，才能对开发模式的实施效果做出判断，进而判断开发模式的有效性以及可推广性。 三、城乡结合部土地开发创新模式构建
1.创新模式基本内容；按照前面研究背景中所述的城乡结合部定义，该类型项目的特点按照距离可称之为一小时自驾休闲旅游区。在调研中发现：目前大型中心城市中的市民对于旅游的需求与传统方式有了比较大的区别。首先，城市中大部分人群特征是：工作较忙，没有时间乘坐火车或飞机等去较远距离旅行；工作和生活压力较大，需要定期的放松休闲；已经不喜欢售票、景点、园区、导游式的传统旅游；旅游时需要同时照顾家中老人和孩子的安排问题；家庭有车，喜欢自驾游，但不能太远。
根据这几个消费者的特点，中心城市的城乡结合部土地开发时应以此类消费者为对象，考虑以民俗、文化旅游休闲地产项目为主体带动土地价值的提升和可持续发展。具体的创新模式内容构建包括：
1.1城乡结合部土地开发与利用现状评价。调研历史文献，总结我国城乡结合部土地开发利用的现状与问题。总结现有的开发模式。总结具体地区的特性及已有开发模式是否适用于该地区。以研究地区为主要对象进行城乡结合部以开发土地现状调研，总结近年周边土地开发的现状，进行开发效果评价。
1.2民俗旅游商业地产开发特点。本创新模式从民俗旅游角度出发对城乡结合部土地进行开发利用。民俗旅游商业模式包括了类比城市研究，即选择京、广、杭等地区的古镇、旅游度假村为对象进行调研；同时，深挖本地民俗旅游项目特色。利用民俗、地方特色产业进行土地开发，并细化民俗旅游开发的细节及相关风险。
1.3文化主题特色。民俗旅游开发在全国已经有了一定的成熟度，在东北方兴未艾，然而民俗旅游对于受众的热度会持续多久需要进一步研究。未雨绸缪，在城乡结合部土地开发时考虑文化主题的加入是可行的一种方式。本部分通过对教育、文化界的专家及商业文化地产的业界人士的访问研讨，确定项目所在地区的文化特色与消费者的喜好契合点与接受度。另外，除了国家对传统文化的宣传，城乡结合部土地开发项目中如何利用文化主题，为消费者带来文化增值，从而为土地开发项目带来可持续发展。
2.应用举例。在沈阳周边城乡结合部的土地开发过程中，有项目已经采用了商业地产创新模式来进行运营，取得了一定的经验，本文隐去真实项目名称以“项目A”代替。
2.1茶镇。茶文化在我国有着悠久的历史，各地的茶品种繁多，功效复杂，引入茶文化作为主题小镇的建设是“项目A”的一大特色。目前，地方政府已经开始大力扶持茶文化產业，“项目A”的开发商也规划投资建设几个茶厂。因此，在“项目A”的规划上划分出两块地，将当地茶企引进。
作用：①茶文化历史悠久，以这一点区别于简单的一般民俗；②增加与茶有关的旅游流程（如制茶、饮茶过程，茶道传统——唐朝就有以茶漱口的习惯），使项目产生文化感召，增加趣味商业消费；③推广地方特色产业。
2.2城乡结合部村落。就地进行仿古式建筑改造，做成传统民俗村。
2.3商业街。项目的亮点，提升档次的关键，不仅仅是民俗的升级，应注重文化主题。商业街的策划是本项目能否超过目前民俗旅游项目的关键。主要在于：（1）住，民俗村只有民房、客栈条件较差，功能单一。“项目A”规划两栋民俗酒店，具备接待能力，5-7层，围合式。相当于3-4星级标准，能够提供企业开会需要。（2）餐饮，主题餐饮。50元/人左右，引入全国的地方特色。（3）文化类体验馆。提供不同于传统旅游度假的项目，例如典型的一家五口人周末到项目消费。老人可以进行养生类项目（体检理疗会所）；中年体验茶文化小镇主要项目；儿童在传统文化、教育体验中心进行穿汉服、四书五经、琴棋书画等体验。（4）教育中心“项目A”积极与省学生体育协会联络，希望协会授权在本项目上设立省青少年智力运动会永久比赛基地。达成后，将进一步开展培训行业相关内容（如围棋、古筝等）。在此基础上，解决培训人员和方式，以很低的价格吸引艺术家在项目中开设工作室，前店后厂。家长可以让孩子参与艺术家的创作过程，并可以购买一些艺术品带回家。于是，比赛基地带来住宿，住宿带来消费，即文化带动人流来项目消费，人流带走艺术、文化的品味。
2.4景观水系。村落与工业园、商业街之间设置高档水景景观，投资6000-7000万，这是项目提升整体档次的行为。旨在先做景，聚人气。
2.5博物馆。茶文化博物馆：茶文化、养生、品鉴会、高端交流。
2.6后续开发。当地块热度被带动，价值提高后，仍然还是需要聚焦房地产的开发，主要以投资、养老公寓为产品类型。
四、新模式的社会效应
1.农村产业升级与就业问题的解决方式。如何利用土地开发项目解决农村的产业升级，增加服务等第三产业附加价值，创造更好的发展模式，解决农业集约化带来的劳动力需求减少问题。为农村提供更多、更优质的工作岗位，吸引城市打工的农村人员回村本地就业。在此，本项目研究土地开发的模式与农村集体的介入方式；开发主体之间的关系；经营主体与利润的分配；经营主体的组织与本地村民再就业的方式等。
2.开发后期的商业地产与传统地产的介入。以新模式——民俗、文化休闲旅游地产开发在土地开发的初期建立了人气之后，则要考虑提高项目的商业档次，以文化主题的延伸规划住宿、餐饮、娱乐等精品商业区域。进而，进行特色住宅地产开发。此部分研究，商业地产的定位、主题和规划方式，开发的节奏等问题。
参考文献：
[1] 张雪松，吕正华等.城乡结合部发展刍议：以沈阳市浑南地区为例[J].城市规划，1999 （9）：43-45.
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