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摘 要：房地产开发项目本身具有投资周期长、投资风险大、成本核算环节多等特点。不断提高成本核算水平是房地产开发企业提高盈利水平的必然要求。本文首先阐述了房地产开发企业营改增后一般计税方法下成本核算方法。
关键词：房地产；成本核算；营改增
房地产项目具有资金投入大、受国家宏观政策影响大、成本核算复杂、建设周期长等诸多特征。随着《增值税会计处理规定》、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》等系列文件的颁布，成本的核算也将发生很大的变化。
房地产开发企业一般为一般纳税人，营改增前的老项目可以选择一般计税方法，也可以选择简易办法；营改增后的新项目只能选择一般计税办法核算。本文分析房地产企业一般纳税人采取一般计税方法的成本核算。房地产企业生产成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入，主要包括土地使用权费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
一、土地使用权费
土地使用权费包括了土地出让金或土地转让金、契税、土地登记费等费用。取得的土地使用权，如果一次全部开发的，土地使用权费只需要在各类型开发产品中进行分配。如果进行分期开发的，土地使用权费则需要先在每期之间进行分配。
1、以出让方式取得土地使用权，以支付的出让金全额借记“生产成本-土地使用权费”、“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“银行存款”、“其他应收款-拍卖保证金”等科目。
2、以转让方式取得土地使用权，能够取得增值税专用发票并认证的，进项税额可以抵扣销项税，借记“生产成本-土地使用权费”、“应交税费-应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”等科目。取得的普通发票的，不可以抵扣进项税额，全额计入计入土地价款，借记“生产成本-土地使用权费”，贷记“银行存款”等科目。。
3、为取得土地使用权支付的相关税费应计入土地使用权费，如登记、过户手续费、契税等。支付费用时，借记“生产成本-土地使用权费”，贷记“银行存款”等科目。契税不需要通过“应交税费”科目计提，缴纳时直接计入该生产成本科目。
二、土地征用及拆迁补偿费
土地征用及拆迁补偿费包括拆迁补偿费、安置原有居民或工厂户费用、青苗鱼塘补偿费、耕地占用税以及其他相关费用等。取得的土地原为农、林、牧、渔业生产用地的，需要缴纳耕地占用税，如果占用非耕地从事房地产开发，则不需缴纳耕地占用税。发生土地征用及拆迁补偿费时，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”、“生产成本-土地征用及拆迁补偿费”等，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
三、前期工程费
前期工程包括测绘费、规划设计费、质检费、招标费、审核费、垃圾处理费、勘察费及其它相关费用。支付前期工程费用时，若取得增值税专用发票，借记“生产成本-前期工程费”、“应交税费――应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”等科目；取得普通发票借记“生产成本-前期工程费”，贷记“银行存款”等科目。
四、建筑安装工程费
建筑安装工程费包括：建筑安装费、附属工程费、门窗工程、土方工程、装饰工程、桩基费、电梯及其他相关费用，房地产企业开发项目的材料采购分为两种情况，一种是开发企业自行采购材料，也称“甲供材”，施工方只就工程款开具票；另一种是由施工单位代为采购材料并施工，也称“乙供材”，与工程施工费用一起结算并开具发票。
1、“甲供材”方式材料采购及领用。甲方供应的材料一般为大宗材料，比如建设使用的钢筋、水泥预制构件等，施工合同里对于甲方供应材料应有详细的清单。购入物资的买价、运杂费、包装费、保险费、不可以抵扣的增值税等计入采购物资的成本。（1）若企业使用实际成本法的核算原材料，收到采购材料的发票时并收到货物验收入库，借记“原材料”、“应交税费-应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”等科目。（2）发出材料成本可以采用个别计价法、月末一次加权平均法、移动加权平均法，一经选定，不得随意变化。领用材料时按受益原则，借记“生产成本-建筑安装工程费”、“生产成本-间接开发费用”、“管理费用”、“销售费用”等科目，贷记“原材料”。
2、结算工程款。预付工程款时，借记“预付账款”，贷记“银行存款”、“应付票据”等科目，工程结算时取得专用发票，借记“生产成本-建筑安装工程费”、“应交税费-应交增值税（进项税额）”等，贷记“银行存款”、“预付账款”等科目。若取得普通发票，则价税全部计入成本。
五、基础设施费
基础设施费包括道路工程、供水工程、供电工程、煤气工程、有线电视工程、消防工程、绿化工程、地下管网工程、人防设施以及其他相关费用。基础设施费的核算方法与前期工程基本相同。发生成本取得专用发票时，借记“生产成本――基础设施费”、“应交税费-应交增值税（进项税额）”等科目，貸记“预付账款”、“银行存款”、“应付账款”等科目。
六、公共配套设施费。
公共配套设施分为能有偿转让和不能有偿转让的两种。有偿转让配套设施的能够取得产权证书可以对外销售，与一般的可以有偿销售的开发产品核算方法相同；不能有偿转让的是指产权及收益权属于全体业主，不属于开发商的设施，一般包括门卫房、电动门、物业管理用房、车棚、公厕、学校、幼儿园、健身运动设施、其他相关公共设施。发生成本单独在公共配套设施费里归集，然后分摊入各类开发产品的成本中。一般可以按建筑面积法或预算造价法进行分摊。发生成本时，借记“生产成本-配套设
施-××具体配套设施”、“应交税费-应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”、“应付票据”等科目。分摊时借记“生产成本-公共配套-××有偿销售的成本对象”，贷记“生产成本-配套设施-××具体配套设施”
七、开发间接费用 应该严格区分开发间接费用和期间费用，期间费用是与项目不直接相关，如管理部门的费用、罚款、不能资本化的利息支出等；开发间接费用是指与开发项目相关的费用，它不能确定其为某项开发产品直接负担的成本费用，所以无法将它直接记入某一个开发产品成本。期末按受益原则通过一定的分配方法将费用分配到各成本对象中。具体包括为开发项目发生的符合资本化条件的借款利息、工程部门人员工资及职工福利费、项目与有关的固定资产折旧费及修理费、项目管理部门发生的办公费及水电费等。若取得普通發票，或外购货物、服务用于职工福利时不可以抵扣的增值税应同时计入成本。
企业存在多个项目时，发生费用时应当先在“制造费用”科目中进行归集，期末按配比原则，分配到各项目的开发产品成本之中。发生费用时，借记“制造费用”，贷记“应付职工薪酬”、“应付利息”、“银行存款”等科目。月末按一定的比例分配费用，借记“生产成本-开发间接费用”，贷记“制造费用”。若企业开发的只有一个项目，也可以不通过“制造费用”归集，直接入“生产成本-开发间接费用”科目。
八、已完工产品生产成本的结转
房地产项目开发完工后，将各成本类别按成本对象全部结转到“库存商品”（此科目与原房地产开发企业会计制度中的“开发产品”科目核算范围与方法一致）科目中。借记“库存商品”，贷记“生产成本”科目。
九、已销售或使用的产品的成本结转
已完工的开发产品，一般有以下几种用途：（1）对外销售：将完工产品对外销售，按单位面积结转已售开发产品成本，借记“主营业务成本”，贷记“库存商品”科目。（2）用于办公自用。将完工产品转做单位固定资产留做自用的，按使用面积结转已售开发产品成本，借记“固定资产”，贷记“库存商品”科目。（3）用于出租：将完工开发产品用于租房的，按使用面积结转已售开发产品成本，借记“投资性房地产”，贷记“库存商品”科目。
总之，房地产开发企业成本核算的复杂性对财务会计人员的专业判断能力和业务水平提出了较高的要求。营改增后的新项目发生成本后更应该重视增值税专用发票的取得，以防增加企业的税收成本。在成本核算过程中应通过明确核算对象、合理归集分配成本费用、重视项目竣工决算从而提高成本管理能力肩效减低成本、控制费用不断提高房地产开发企业成本管理水平。
参考文献：
[1]孙法明.房地产开发企业成本核算问题研究[J].时代金融，2013，（10）.
[2]闵子桐.浅谈房地产企业会计成本核算问题[J].经营管理者，2014，（05）.
作者简介：
兰丽华，陕西蓝雅能源科技有限公司。
关键词：房地产；成本核算；营改增
房地产项目具有资金投入大、受国家宏观政策影响大、成本核算复杂、建设周期长等诸多特征。随着《增值税会计处理规定》、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》等系列文件的颁布，成本的核算也将发生很大的变化。
房地产开发企业一般为一般纳税人，营改增前的老项目可以选择一般计税方法，也可以选择简易办法；营改增后的新项目只能选择一般计税办法核算。本文分析房地产企业一般纳税人采取一般计税方法的成本核算。房地产企业生产成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入，主要包括土地使用权费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
一、土地使用权费
土地使用权费包括了土地出让金或土地转让金、契税、土地登记费等费用。取得的土地使用权，如果一次全部开发的，土地使用权费只需要在各类型开发产品中进行分配。如果进行分期开发的，土地使用权费则需要先在每期之间进行分配。
1、以出让方式取得土地使用权，以支付的出让金全额借记“生产成本-土地使用权费”、“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“银行存款”、“其他应收款-拍卖保证金”等科目。
2、以转让方式取得土地使用权，能够取得增值税专用发票并认证的，进项税额可以抵扣销项税，借记“生产成本-土地使用权费”、“应交税费-应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”等科目。取得的普通发票的，不可以抵扣进项税额，全额计入计入土地价款，借记“生产成本-土地使用权费”，贷记“银行存款”等科目。。
3、为取得土地使用权支付的相关税费应计入土地使用权费，如登记、过户手续费、契税等。支付费用时，借记“生产成本-土地使用权费”，贷记“银行存款”等科目。契税不需要通过“应交税费”科目计提，缴纳时直接计入该生产成本科目。
二、土地征用及拆迁补偿费
土地征用及拆迁补偿费包括拆迁补偿费、安置原有居民或工厂户费用、青苗鱼塘补偿费、耕地占用税以及其他相关费用等。取得的土地原为农、林、牧、渔业生产用地的，需要缴纳耕地占用税，如果占用非耕地从事房地产开发，则不需缴纳耕地占用税。发生土地征用及拆迁补偿费时，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”、“生产成本-土地征用及拆迁补偿费”等，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
三、前期工程费
前期工程包括测绘费、规划设计费、质检费、招标费、审核费、垃圾处理费、勘察费及其它相关费用。支付前期工程费用时，若取得增值税专用发票，借记“生产成本-前期工程费”、“应交税费――应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”等科目；取得普通发票借记“生产成本-前期工程费”，贷记“银行存款”等科目。
四、建筑安装工程费
建筑安装工程费包括：建筑安装费、附属工程费、门窗工程、土方工程、装饰工程、桩基费、电梯及其他相关费用，房地产企业开发项目的材料采购分为两种情况，一种是开发企业自行采购材料，也称“甲供材”，施工方只就工程款开具票；另一种是由施工单位代为采购材料并施工，也称“乙供材”，与工程施工费用一起结算并开具发票。
1、“甲供材”方式材料采购及领用。甲方供应的材料一般为大宗材料，比如建设使用的钢筋、水泥预制构件等，施工合同里对于甲方供应材料应有详细的清单。购入物资的买价、运杂费、包装费、保险费、不可以抵扣的增值税等计入采购物资的成本。（1）若企业使用实际成本法的核算原材料，收到采购材料的发票时并收到货物验收入库，借记“原材料”、“应交税费-应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”等科目。（2）发出材料成本可以采用个别计价法、月末一次加权平均法、移动加权平均法，一经选定，不得随意变化。领用材料时按受益原则，借记“生产成本-建筑安装工程费”、“生产成本-间接开发费用”、“管理费用”、“销售费用”等科目，贷记“原材料”。
2、结算工程款。预付工程款时，借记“预付账款”，贷记“银行存款”、“应付票据”等科目，工程结算时取得专用发票，借记“生产成本-建筑安装工程费”、“应交税费-应交增值税（进项税额）”等，贷记“银行存款”、“预付账款”等科目。若取得普通发票，则价税全部计入成本。
五、基础设施费
基础设施费包括道路工程、供水工程、供电工程、煤气工程、有线电视工程、消防工程、绿化工程、地下管网工程、人防设施以及其他相关费用。基础设施费的核算方法与前期工程基本相同。发生成本取得专用发票时，借记“生产成本――基础设施费”、“应交税费-应交增值税（进项税额）”等科目，貸记“预付账款”、“银行存款”、“应付账款”等科目。
六、公共配套设施费。
公共配套设施分为能有偿转让和不能有偿转让的两种。有偿转让配套设施的能够取得产权证书可以对外销售，与一般的可以有偿销售的开发产品核算方法相同；不能有偿转让的是指产权及收益权属于全体业主，不属于开发商的设施，一般包括门卫房、电动门、物业管理用房、车棚、公厕、学校、幼儿园、健身运动设施、其他相关公共设施。发生成本单独在公共配套设施费里归集，然后分摊入各类开发产品的成本中。一般可以按建筑面积法或预算造价法进行分摊。发生成本时，借记“生产成本-配套设
施-××具体配套设施”、“应交税费-应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”、“应付票据”等科目。分摊时借记“生产成本-公共配套-××有偿销售的成本对象”，贷记“生产成本-配套设施-××具体配套设施”
七、开发间接费用 应该严格区分开发间接费用和期间费用，期间费用是与项目不直接相关，如管理部门的费用、罚款、不能资本化的利息支出等；开发间接费用是指与开发项目相关的费用，它不能确定其为某项开发产品直接负担的成本费用，所以无法将它直接记入某一个开发产品成本。期末按受益原则通过一定的分配方法将费用分配到各成本对象中。具体包括为开发项目发生的符合资本化条件的借款利息、工程部门人员工资及职工福利费、项目与有关的固定资产折旧费及修理费、项目管理部门发生的办公费及水电费等。若取得普通發票，或外购货物、服务用于职工福利时不可以抵扣的增值税应同时计入成本。
企业存在多个项目时，发生费用时应当先在“制造费用”科目中进行归集，期末按配比原则，分配到各项目的开发产品成本之中。发生费用时，借记“制造费用”，贷记“应付职工薪酬”、“应付利息”、“银行存款”等科目。月末按一定的比例分配费用，借记“生产成本-开发间接费用”，贷记“制造费用”。若企业开发的只有一个项目，也可以不通过“制造费用”归集，直接入“生产成本-开发间接费用”科目。
八、已完工产品生产成本的结转
房地产项目开发完工后，将各成本类别按成本对象全部结转到“库存商品”（此科目与原房地产开发企业会计制度中的“开发产品”科目核算范围与方法一致）科目中。借记“库存商品”，贷记“生产成本”科目。
九、已销售或使用的产品的成本结转
已完工的开发产品，一般有以下几种用途：（1）对外销售：将完工产品对外销售，按单位面积结转已售开发产品成本，借记“主营业务成本”，贷记“库存商品”科目。（2）用于办公自用。将完工产品转做单位固定资产留做自用的，按使用面积结转已售开发产品成本，借记“固定资产”，贷记“库存商品”科目。（3）用于出租：将完工开发产品用于租房的，按使用面积结转已售开发产品成本，借记“投资性房地产”，贷记“库存商品”科目。
总之，房地产开发企业成本核算的复杂性对财务会计人员的专业判断能力和业务水平提出了较高的要求。营改增后的新项目发生成本后更应该重视增值税专用发票的取得，以防增加企业的税收成本。在成本核算过程中应通过明确核算对象、合理归集分配成本费用、重视项目竣工决算从而提高成本管理能力肩效减低成本、控制费用不断提高房地产开发企业成本管理水平。
参考文献：
[1]孙法明.房地产开发企业成本核算问题研究[J].时代金融，2013，（10）.
[2]闵子桐.浅谈房地产企业会计成本核算问题[J].经营管理者，2014，（05）.
作者简介：
兰丽华，陕西蓝雅能源科技有限公司。