论文部分内容阅读
摘 要：为了就货币政策对房地产泡沫调控的有效性进行研究，通过分析2005年1月—2014年6月的数据，对房价与广义货币供给量、人民币贷款余额、利率进行协整分析和格兰杰检验。结果表明房价与广义货币供给量、人民币贷款余额之间存在很强的正相关性，而利率对房价并没有显著影响。
关键词：货币政策 房地产泡沫 协整 格兰杰检验
一、引言
近年来，房地产市场价格不断攀升，出现了房地产“过热”的情况，具体表现为全国房价的总体继续上涨，尽管我国不断出台各种调控措施，紧缩“银根”、“地根”，但是至今稳定房价的目标尚未达到。由于政策存在非对称性，我们知道财政政策在促进经济增长方面能够起到一定作用而很难给经济降温，货币政策对于抑制经济则能够取得较好的效果。本文考察了我国房地产市场泡沫的程度以及货币政策对房地产泡沫调控的有效性，运用国际通用指标客观评价了现在房地产市场泡沫的程度，验证了货币政策对房地产价格调控的长期有效性，为挤压房地产泡沫、维持国民经济稳定发展提供了有益结论。
二、货币政策对房地产价格调控渠道
一般认为，货币政策可以通过传统利率渠道、其他资产价格渠道及信用渠道来对房地产价格施加影响。
1.传统利率渠道。传统凯恩斯学派认为，扩张性的货币政策会引起利率水平的下降，从而降低资金成本，进而引起投资支出的增加，并最终导致总需求的增加和产出水平的上升。对于房地产开发商而言，利率下降会减少企业的融资成本，增加房地产市场的供应量，从而降低房地产价格；对于购房者而言，利率水平的下降减轻了还款负担，会增加对房产的需求，拉升房地产价格。
2.其他资产价格渠道。货币学派提出了一种货币传导机制，在这个机制中其他相关的资产价格和实际财富将货币的影响传导至实体经济，其中与房地产市场密切相关的是托宾q理论和财富效应。房产价格的提高是指相对于其重置成本房产的价格升高，这会导致房产的托宾q值升高，从而刺激房产供给的增加。同样，由于房产和土地也是财富的重要组成部分，因此这两者价格的升高也会使得财富增加，从而消费增加。货币扩张会通过这里描述的托宾q值的作用和财富的机制提高土地和房产的价格，最终导致总需求的增加。
3.信用渠道。货币传导的银行贷款渠道作用如下：扩张性的货币政策会增加银行的储备金和存款，从而增加银行可发放贷款的数量。因为许多借款人依赖银行贷款为其活动提供资金，因此贷款的增加必然会导致投资支出的增加。一方面，信贷量的增加会弥补房地产企业流动性的不足，增加房产供给，降低市场价格；另一方面，也会促使潜在购房者由于获取贷款增加了对房产的需求，抬高了市场价格。
三、数据选取及实证检验
1.指标选取及数据来源。为了分析货币政策对房地产泡沫调控的有效性，本文分别选取了以下指标：在房地产价格方面，用全国商品房销售额/全国商品房销售面积来衡量，记为Hp；在货币供应量方面，选取了广义货币供应量M2；在贷款方面，选取了各项人民币贷款余额Loan；在利率方面，选取了银行间同业拆借90天加权平均利率Rate。考虑到数据的可得性，选取2005年1月至2014年6月月度数据进行分析，数据均来自中国人民银行网站、国家统计局网站及国泰安数据库。为了消除异方差的影响，对数据均做对数处理，分别记为lnhp、lnm2、lnloan、lnrate。
2.数据平稳性检验。本文运用ADF检验法对lnhp、lnm2、lnloan、lnrate进行平稳性检验，发现这四个时间序列变量在显著性0.05的水平下都是非平稳的，对其取一阶差分，均为平稳时间序列。即所有的时间序列都是一阶单整的，可能存在协整关系。
3.协整检验。协整是为了检验变量之间是否存在一种长期稳定的关系，本文根据Engle-Granger提出的两步法进行协整检验。首先对变量进行OLS回归，然后对残差项进行检验，结果如表1所示。由表1可得到，三个回归方程的t值分别为2.7838、3.0249、-1.8526均显著，R2 所代表的方程拟合度也较好。残差检验结果显示，前两个方程的残差单位根检验在显著水平为0.05时都是平稳的，但是第三个方程的残差并未通过检验。故而，lnhp与lnloan、lnm2之间都存在协整关系，但是与lnrate之间并不存在协整关系。
根据回归方程，我们可以得出Lnhp与lnloan的回归系数为0.5233，说明从长期来看贷款量每上升1%，房价会随之上升0.5233%。以此类推，M2的供给量每上升1%，会带来房价0.5179%的上升。可知，房地产价格受到贷款量、M2供给量的影响较大，而利率对房地产价格的影响很难确定。
4.格兰杰因果检验。如果一对时间序列数据是协整的，那么至少在某一方面存在格兰杰原因。之前已经检验了Lnhp与lnloan、lnm2、lnrate之间均存在协整关系，可以对其进行格兰杰因果检验，以检验它们之间是否存在因果关系及因果关系的方向。根据AIC最小原则，选取滞后期为4，用EVIEWS6.0软件对lnhp、lnloan、lnm2、lnrate进行格兰杰因果检验，结果发现，当滞后期为4时，贷款量和房价之间存在单向因果关系，贷款量是房价的因；货币供应量和房价之间存在双向的因果关系；利率与房价之间存在单向的因果关系，房价是因。
四、结语
1.ADF检验结果表明，房价并不是平稳序列，这与我国房地产行业处于发展期并不成熟有一定关系，房价具有波动性。协整检验结果表明，房地产价格与贷款量、货币供给量存在长期协整关系，且与贷款量、货币供给量具有很强的正相关性，说明货币供给的增加或信贷量的增加会明显拉升房价。而房价与利率之间并不存在协整关系，同时利率变化对房价的影响并不显著。利率政策的失效可能是因为我国并未实现利率市场化，传导机制并不健全，导致市场价格对于利率并不敏感。从目前情况来看，制定貨币政策调控房地产价格、挤压房地产市场泡沫时，直降调整货币供应量或贷款量比调整利率价格更为有效。
2.根据格兰杰因果检验结果，货币供给与房价之间存在双向的格兰杰原因，而贷款量与房价之间存在单向的格兰杰原因。货币供给量的增加会导致房价的上升，而房价的上升又会反作用于货币供给量，形成一种倒逼机制，可能会导致央行货币超发，进而引起通货膨胀和房地产泡沫。控制信贷量相比控制货币供给量在挤压房地产泡沫上可能更为有效，在合理控制信贷量的同时，也应该注重信贷方向的控制，适当增加房地产开发企业的信贷规模，紧缩房地产投机的信贷。
3.另外，考虑到现在房地产市场供给与需求层次不相匹配，单纯用经济政策对房地产泡沫进行调控可能很难取得良好的效果。中央政府应当鼓励地方政府加强住房保障体系的建设，满足不同居民的住房需求，改变现有“重市场、轻保障”的现状。
参考文献：
[1]陈肯界.中国房地产价格波动与货币政策：一个实证研究[J]. 中国市场，2010，（39）.
[2]王瑾.货币政策的房地产价格传导机制研究[J].理论研究，2012，（9）.
[3]John F. McDonald， Houston H. Stokes. Monetary Policy and the Housing Bubble [J]. Real Estate Finan Econ， 2013，（ 46）.
关键词：货币政策 房地产泡沫 协整 格兰杰检验
一、引言
近年来，房地产市场价格不断攀升，出现了房地产“过热”的情况，具体表现为全国房价的总体继续上涨，尽管我国不断出台各种调控措施，紧缩“银根”、“地根”，但是至今稳定房价的目标尚未达到。由于政策存在非对称性，我们知道财政政策在促进经济增长方面能够起到一定作用而很难给经济降温，货币政策对于抑制经济则能够取得较好的效果。本文考察了我国房地产市场泡沫的程度以及货币政策对房地产泡沫调控的有效性，运用国际通用指标客观评价了现在房地产市场泡沫的程度，验证了货币政策对房地产价格调控的长期有效性，为挤压房地产泡沫、维持国民经济稳定发展提供了有益结论。
二、货币政策对房地产价格调控渠道
一般认为，货币政策可以通过传统利率渠道、其他资产价格渠道及信用渠道来对房地产价格施加影响。
1.传统利率渠道。传统凯恩斯学派认为，扩张性的货币政策会引起利率水平的下降，从而降低资金成本，进而引起投资支出的增加，并最终导致总需求的增加和产出水平的上升。对于房地产开发商而言，利率下降会减少企业的融资成本，增加房地产市场的供应量，从而降低房地产价格；对于购房者而言，利率水平的下降减轻了还款负担，会增加对房产的需求，拉升房地产价格。
2.其他资产价格渠道。货币学派提出了一种货币传导机制，在这个机制中其他相关的资产价格和实际财富将货币的影响传导至实体经济，其中与房地产市场密切相关的是托宾q理论和财富效应。房产价格的提高是指相对于其重置成本房产的价格升高，这会导致房产的托宾q值升高，从而刺激房产供给的增加。同样，由于房产和土地也是财富的重要组成部分，因此这两者价格的升高也会使得财富增加，从而消费增加。货币扩张会通过这里描述的托宾q值的作用和财富的机制提高土地和房产的价格，最终导致总需求的增加。
3.信用渠道。货币传导的银行贷款渠道作用如下：扩张性的货币政策会增加银行的储备金和存款，从而增加银行可发放贷款的数量。因为许多借款人依赖银行贷款为其活动提供资金，因此贷款的增加必然会导致投资支出的增加。一方面，信贷量的增加会弥补房地产企业流动性的不足，增加房产供给，降低市场价格；另一方面，也会促使潜在购房者由于获取贷款增加了对房产的需求，抬高了市场价格。
三、数据选取及实证检验
1.指标选取及数据来源。为了分析货币政策对房地产泡沫调控的有效性，本文分别选取了以下指标：在房地产价格方面，用全国商品房销售额/全国商品房销售面积来衡量，记为Hp；在货币供应量方面，选取了广义货币供应量M2；在贷款方面，选取了各项人民币贷款余额Loan；在利率方面，选取了银行间同业拆借90天加权平均利率Rate。考虑到数据的可得性，选取2005年1月至2014年6月月度数据进行分析，数据均来自中国人民银行网站、国家统计局网站及国泰安数据库。为了消除异方差的影响，对数据均做对数处理，分别记为lnhp、lnm2、lnloan、lnrate。
2.数据平稳性检验。本文运用ADF检验法对lnhp、lnm2、lnloan、lnrate进行平稳性检验，发现这四个时间序列变量在显著性0.05的水平下都是非平稳的，对其取一阶差分，均为平稳时间序列。即所有的时间序列都是一阶单整的，可能存在协整关系。
3.协整检验。协整是为了检验变量之间是否存在一种长期稳定的关系，本文根据Engle-Granger提出的两步法进行协整检验。首先对变量进行OLS回归，然后对残差项进行检验，结果如表1所示。由表1可得到，三个回归方程的t值分别为2.7838、3.0249、-1.8526均显著，R2 所代表的方程拟合度也较好。残差检验结果显示，前两个方程的残差单位根检验在显著水平为0.05时都是平稳的，但是第三个方程的残差并未通过检验。故而，lnhp与lnloan、lnm2之间都存在协整关系，但是与lnrate之间并不存在协整关系。
根据回归方程，我们可以得出Lnhp与lnloan的回归系数为0.5233，说明从长期来看贷款量每上升1%，房价会随之上升0.5233%。以此类推，M2的供给量每上升1%，会带来房价0.5179%的上升。可知，房地产价格受到贷款量、M2供给量的影响较大，而利率对房地产价格的影响很难确定。
4.格兰杰因果检验。如果一对时间序列数据是协整的，那么至少在某一方面存在格兰杰原因。之前已经检验了Lnhp与lnloan、lnm2、lnrate之间均存在协整关系，可以对其进行格兰杰因果检验，以检验它们之间是否存在因果关系及因果关系的方向。根据AIC最小原则，选取滞后期为4，用EVIEWS6.0软件对lnhp、lnloan、lnm2、lnrate进行格兰杰因果检验，结果发现，当滞后期为4时，贷款量和房价之间存在单向因果关系，贷款量是房价的因；货币供应量和房价之间存在双向的因果关系；利率与房价之间存在单向的因果关系，房价是因。
四、结语
1.ADF检验结果表明，房价并不是平稳序列，这与我国房地产行业处于发展期并不成熟有一定关系，房价具有波动性。协整检验结果表明，房地产价格与贷款量、货币供给量存在长期协整关系，且与贷款量、货币供给量具有很强的正相关性，说明货币供给的增加或信贷量的增加会明显拉升房价。而房价与利率之间并不存在协整关系，同时利率变化对房价的影响并不显著。利率政策的失效可能是因为我国并未实现利率市场化，传导机制并不健全，导致市场价格对于利率并不敏感。从目前情况来看，制定貨币政策调控房地产价格、挤压房地产市场泡沫时，直降调整货币供应量或贷款量比调整利率价格更为有效。
2.根据格兰杰因果检验结果，货币供给与房价之间存在双向的格兰杰原因，而贷款量与房价之间存在单向的格兰杰原因。货币供给量的增加会导致房价的上升，而房价的上升又会反作用于货币供给量，形成一种倒逼机制，可能会导致央行货币超发，进而引起通货膨胀和房地产泡沫。控制信贷量相比控制货币供给量在挤压房地产泡沫上可能更为有效，在合理控制信贷量的同时，也应该注重信贷方向的控制，适当增加房地产开发企业的信贷规模，紧缩房地产投机的信贷。
3.另外，考虑到现在房地产市场供给与需求层次不相匹配，单纯用经济政策对房地产泡沫进行调控可能很难取得良好的效果。中央政府应当鼓励地方政府加强住房保障体系的建设，满足不同居民的住房需求，改变现有“重市场、轻保障”的现状。
参考文献：
[1]陈肯界.中国房地产价格波动与货币政策：一个实证研究[J]. 中国市场，2010，（39）.
[2]王瑾.货币政策的房地产价格传导机制研究[J].理论研究，2012，（9）.
[3]John F. McDonald， Houston H. Stokes. Monetary Policy and the Housing Bubble [J]. Real Estate Finan Econ， 2013，（ 46）.