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摘 要：本文关注房地产投资信托基金（REITs），通过分析REITs业务特点、在国内实践案例和政策环境，提出了商业银行REITs业务发展的可行路径。潜在客户包括向“轻资本化”转型的房地产企业和大型零售商，以及停车场建设经营、保障房项目和其他有融资需求的客户。在目前证监会主导的监管模式下，银行REITs业务机会包括撮合、托管和类信贷。未来如果放开银行间市场，商业银行还可以承销商、投资人、过桥贷款人等角色介入REITs业务。
关键词：商业银行 资产证券化 REITs
一、房地产资产证券化的重要形式——REITs
1.REITs概述。房地产投资信托基金REITs是资产证券化的一种形式，通过发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门机构进行房地产投资和经营管理，并将租金、利息等投资综合收益分配给投资者的金融工具。REITs自20世纪60年代起源于美国，已经成为资本市场上继股票、债券、货币之后又一个主要投资标的，同时也是企业重要的融资渠道之一。
2.REITs特点。REITs具有以下特点：一是企业可以利用存量物业进行融资，相比传统固定资产抵押贷款，同样的资产通过REITs可以募集更多资金；二是基础资产多为位于经济发达城市、权属明确、能获取稳定现金流的商业物业，包括但不限于酒店、写字楼、商铺、停车场等物业产权或收益权；三是投资回报率与股市相关性较低、短期波动性较小，对于稳健型投资者是资产配置的理想标的。
3.国内实践。国内企业参与REITs始于本世纪初，早期国内企业REITs项目多选择赴香港特区、新加坡上市，2005年越秀地产是第一只以内地物业为基础资产的香港特区上市REITs；今年，目标实现“轻资产化”转型的绿地集团又以境内19家酒店物业成立REITs拟赴新加坡上市，210亿元的规模也将成为迄今中国企业发行的最大REITs。另一方面，随着国内资本市场不断创新发展，近年来越来越多的中国企业也选择在境内发行REITs，以中信启航、海印股份、万科前海等项目为代表，彰显了中国REITs市场潜力。
二、国内REITs发展政策环境
1.支持性政策文件。多年来高层始终关注REITs发展，支持REITs创新试点。2008年，国务院出台的“金融国九条”中首次提出将REITs作为拓宽企业融资渠道的创新融资方式。2014年证监会发布《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》鼓励研究建立REITs的制度体系及相应的产品运作模式和方案，最终推动了一批REITs项目落地。2015年1月住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》要求北、上、广、深编制REITs试点方案。同年9月，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，鼓励积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。
2.证监会主导的交易所模式。从实践来看，目前国内REITs推进主要由证监会主导。以股权类产品为主的方式组建REITs，在交易所公开交易，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，投资者通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，发展方向是机构投资者和个人投资者均可参加。目前该方案的试点推进较快，国内已有多支私募和公募REITs在深证交易所上市挂牌。
3.未来可能的银行间市场REITs。央行和银监会在意见征集稿中，多次提及了“银行间市场”REITs的可能性。若银行间市场REITs能够推出，将给予商业银行更深入参与REITs业务的机会。
三、國内商业银行REITs业务发展路径
1.潜在目标客户。REITs可以帮助客户实现回笼资金、盘活存量资产、开拓新融资渠道、美化财务报表等目的。潜在客户包括：向“轻资本化”转型的房地产企业、大型零售商。也包括在信贷、债券、IPO等传统融资方式上受限的客户，可以通过名下能够产生稳定现金流的优质资产发行REITs进行融资。停车场、保障房也是REITs业务重要的潜在目标客户。考虑到投资者对回报率的要求，发行REITs的基础资产应首选北上广深及省会城市的优质物业。
2.目前商业银行REITs业务机会。在现有以证监会主导的REITs业务模式中，券商扮演了重要角色。但商业银行仍然可以在其中找到业务机会：一是业务撮合人：相比券商，商业银行拥有着更为丰富的客户资源优势。若客户有发行REITs需求，商业银行可以转介给券商，收取一定费用。二是资金托管方：商业银行可作为REITs的托管银行，开立专用托管账户，在 REITs 款项募集完毕之后进行封闭运作。同时，托管行各网点也往往是REITs基金份额场外申购、赎回业务办理的场所。三是原始权益人：经过适当安排，私募型“准REITs”可以作为银行类信贷产品，以客户物业经营收益作为质押或还款来源，采取“信托计划+资管专项计划”的交易结构。
3.未来商业银行REITs业务机会。一是承销商：如果未来央行和银监会政策放开、允许商业银行成为银行间市场公募型REITs承销商，则商业银行在REITs业务中的作用将大大增强。二是过桥贷款人：当客户的REITs项目获批之后，商业银行可以提供过桥贷款，满足客户在REITs募集资金到位前营运资金周转、项目投资等资金需求。三是基金投资人：商业银行可以作为投资机构，以自有资金或理财资金认购和交易 REITs基金份额。目前国内REITs基金（权益型优先级和质押型）年化收益率在7-8%左右，并且通过在公开市场交易转让，流动性也正在改善。
参考文献：
[1]王庆华，董琪. 中美REITs发展比较及商业银行的角色思考. 债券[J]. 2016（1）.
[2]陈琼，杨胜刚. REITs发展的国际经验与中国的路径选择. 金融研究[J]. 2009（9）.
[3]向永泉. 房地产投资信托（REITs）：理论分析与中国实践. 厦门大学[D]. 2006.
作者简介：李晓明，交通银行总行管理培训生，硕士研究生，研究方向：商业银行、金融市场；杨雯，复旦大学社会发展与公共政策学院，硕士研究生，研究方向：金融市场、公共政策。
关键词：商业银行 资产证券化 REITs
一、房地产资产证券化的重要形式——REITs
1.REITs概述。房地产投资信托基金REITs是资产证券化的一种形式，通过发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门机构进行房地产投资和经营管理，并将租金、利息等投资综合收益分配给投资者的金融工具。REITs自20世纪60年代起源于美国，已经成为资本市场上继股票、债券、货币之后又一个主要投资标的，同时也是企业重要的融资渠道之一。
2.REITs特点。REITs具有以下特点：一是企业可以利用存量物业进行融资，相比传统固定资产抵押贷款，同样的资产通过REITs可以募集更多资金；二是基础资产多为位于经济发达城市、权属明确、能获取稳定现金流的商业物业，包括但不限于酒店、写字楼、商铺、停车场等物业产权或收益权；三是投资回报率与股市相关性较低、短期波动性较小，对于稳健型投资者是资产配置的理想标的。
3.国内实践。国内企业参与REITs始于本世纪初，早期国内企业REITs项目多选择赴香港特区、新加坡上市，2005年越秀地产是第一只以内地物业为基础资产的香港特区上市REITs；今年，目标实现“轻资产化”转型的绿地集团又以境内19家酒店物业成立REITs拟赴新加坡上市，210亿元的规模也将成为迄今中国企业发行的最大REITs。另一方面，随着国内资本市场不断创新发展，近年来越来越多的中国企业也选择在境内发行REITs，以中信启航、海印股份、万科前海等项目为代表，彰显了中国REITs市场潜力。
二、国内REITs发展政策环境
1.支持性政策文件。多年来高层始终关注REITs发展，支持REITs创新试点。2008年，国务院出台的“金融国九条”中首次提出将REITs作为拓宽企业融资渠道的创新融资方式。2014年证监会发布《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》鼓励研究建立REITs的制度体系及相应的产品运作模式和方案，最终推动了一批REITs项目落地。2015年1月住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》要求北、上、广、深编制REITs试点方案。同年9月，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，鼓励积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。
2.证监会主导的交易所模式。从实践来看，目前国内REITs推进主要由证监会主导。以股权类产品为主的方式组建REITs，在交易所公开交易，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，投资者通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，发展方向是机构投资者和个人投资者均可参加。目前该方案的试点推进较快，国内已有多支私募和公募REITs在深证交易所上市挂牌。
3.未来可能的银行间市场REITs。央行和银监会在意见征集稿中，多次提及了“银行间市场”REITs的可能性。若银行间市场REITs能够推出，将给予商业银行更深入参与REITs业务的机会。
三、國内商业银行REITs业务发展路径
1.潜在目标客户。REITs可以帮助客户实现回笼资金、盘活存量资产、开拓新融资渠道、美化财务报表等目的。潜在客户包括：向“轻资本化”转型的房地产企业、大型零售商。也包括在信贷、债券、IPO等传统融资方式上受限的客户，可以通过名下能够产生稳定现金流的优质资产发行REITs进行融资。停车场、保障房也是REITs业务重要的潜在目标客户。考虑到投资者对回报率的要求，发行REITs的基础资产应首选北上广深及省会城市的优质物业。
2.目前商业银行REITs业务机会。在现有以证监会主导的REITs业务模式中，券商扮演了重要角色。但商业银行仍然可以在其中找到业务机会：一是业务撮合人：相比券商，商业银行拥有着更为丰富的客户资源优势。若客户有发行REITs需求，商业银行可以转介给券商，收取一定费用。二是资金托管方：商业银行可作为REITs的托管银行，开立专用托管账户，在 REITs 款项募集完毕之后进行封闭运作。同时，托管行各网点也往往是REITs基金份额场外申购、赎回业务办理的场所。三是原始权益人：经过适当安排，私募型“准REITs”可以作为银行类信贷产品，以客户物业经营收益作为质押或还款来源，采取“信托计划+资管专项计划”的交易结构。
3.未来商业银行REITs业务机会。一是承销商：如果未来央行和银监会政策放开、允许商业银行成为银行间市场公募型REITs承销商，则商业银行在REITs业务中的作用将大大增强。二是过桥贷款人：当客户的REITs项目获批之后，商业银行可以提供过桥贷款，满足客户在REITs募集资金到位前营运资金周转、项目投资等资金需求。三是基金投资人：商业银行可以作为投资机构，以自有资金或理财资金认购和交易 REITs基金份额。目前国内REITs基金（权益型优先级和质押型）年化收益率在7-8%左右，并且通过在公开市场交易转让，流动性也正在改善。
参考文献：
[1]王庆华，董琪. 中美REITs发展比较及商业银行的角色思考. 债券[J]. 2016（1）.
[2]陈琼，杨胜刚. REITs发展的国际经验与中国的路径选择. 金融研究[J]. 2009（9）.
[3]向永泉. 房地产投资信托（REITs）：理论分析与中国实践. 厦门大学[D]. 2006.
作者简介：李晓明，交通银行总行管理培训生，硕士研究生，研究方向：商业银行、金融市场；杨雯，复旦大学社会发展与公共政策学院，硕士研究生，研究方向：金融市场、公共政策。