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摘 要：本文从土地市场发展的背景及现状入手，通过对建设用地市场存在的土地所有权及土地权能等问题的分析，进而提出建立城乡建设用地市场一体化的构想。以农村集体土地入市试点政策为轴线，从城乡统筹发展及建立统一的土地管理制度两方面设计，构成初步的土地市场框架，并给出市场一体化的配套政策措施。
关键词：非农建设用地 城乡建设用地市场 一体化
一、我国建设用地市场的背景及现状
上个世纪八十年代，非农建设用地市场刚刚起步，政府在意识形态下对计划经济的依赖以及参与者市场意识薄弱的情况下，对非农建设用地市场进行垄断，中央政府和地方政府通过土地增值收益进行原始资本的积累，来推进城镇化工业化的发展。
随着城镇化的快速发展和市场经济的推进，政府垄断土地一级市场已经不能够满足社会经济发展的需求，集体建设用地流转市场中政府大量占有土地增值收益，侵犯了农民的土地权益，造成了社会矛盾。从供求关系来讲，农民的土地供给意愿和企业的土地需求意愿不协调，而政府的土地征用意愿需求意愿较高，这样造成了土地市场处于非均衡状态，由此带来社会福利的损失。因此，城乡建设用地市场一体化势在必行，促进了集体建设用地进入市场。
二、建设用地市场存在的问题
1.集体土地所有权权属不明确。我国法律对于农村土地权属界定为农村集体经济组织所有，权属不是很明确，可以说是模糊的虚位的。当前我国正在逐步推进农村建设用地确权，对于推进土地市场有着重要的作用。
2.当前土地制度无法适应经济发展及配置资源的需要。由于国家相关法律限制了农村集体建设用地转入市场，但是在我国农村地区都存在建设用地隐形市场，这是我国部分地区为了适应经济发展而被迫采取的一种资源配置方式，这种方式背后隐藏着农村非农建设用地土地使用制度确实存在缺陷。现行土地制度却无法适应当前城镇化的发展的需要，因此农村土地制度势在必行，通过合理配置资源，有效地解决当前农村建设用地市场的困境，推进一体化的城乡建设用地市场的构建。
3.集体建设用地发展受阻及城乡土地权能不等。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第39条规定 “农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设”，这在某种程度上就剥夺了农民集体在规划范围内的土地财产增值收益。
国家通过征收、征用将农村集体土地转化为国有土地，土地使用者通过出让等方式取得土地使用权，而政府在征地过程的土地补偿机制，农村土地所有者并没有获得土地增值收益，需要建立土地市场的监督管理体制，明确农村集体土地不仅可以进入市场竞争，同时有效保证集體土地与国有土地有相同的权能。
三、城乡建设用地市场一体化建立的必要性
1.城乡统筹发展的必然要求。 随着我国大量农民涌入城市，农村用地出现空置现象，甚至部分农村出现一户多宅等情况，由此造成土地资源大量闲置。另一方面我国土地市场公开交易的程序和办法逐渐成熟，规范了土地资源的合理配置。但是当前农村集体土地进入市场必须通过政府的征收、征用，集体建设用地市场的交易受到限制，导致集体建设用地只能通过隐形方式进入土地市场，土地增值收益难以实现。
2.城乡土地制度亟待改革。通过建立城乡建设用地一体化的管理制度，对大量闲置的农村土地资源进行合理规划，从而有效地解决农村土地闲置的现状，同样也符合城镇化的发展目标。土地制度进行改革，将城乡土地作为一个整体进行规划，预测各类用地需求的基础上合理高效的配置土地资源，为城乡建设用地一体化发展提供动力。
四、建立城乡建设用地市场一体化的框架及配套政策措施
1.建设用地市场的框架初步设计。
1.1明确建设用地市场的供给主体，允许农村集体经营性建设用地入市。当前我国建设用地市场由于市场主体模糊不清，土地确权及其他权属难以落实，在一定程度上阻碍了土地市场一体化的建立与发展。因此首先要明确农村集体建设用地的市场主体，通过土地登记进行土地确权，维护村集体经济组织的利益。构建我国城乡建设用地市场一体化的关键在于对集体建设用地土地使用权进行放权，允许其享有与国有土地相等的土地权能，探索农村土地征收等土地制度的改革，引领城乡建设用地市场一体化制度。
1.2构建城乡建设用地市场一体化的监督管理体制。构建城乡建设用地市场一体化的监督管理体制。现代市场体系是平等竞争的体系，我国的土地市场体系中，土地权能与土地市场在性质上是统一的，因此建立城乡建设用地市场的监督管理体制，明确农村集体建设用地不仅可以进入市场竞争，更应该配置与国有建设用地相等的土地使用权权能。
2.市场一体化的配套政策措施。
2.1土地产权制度的改革。完善土地产权制度对于规范土地市场有着非常重要的作用。进行土地产权制度改革，完善农村集体土地产权。依据物权法，农民集体的建设用地财产权应享有独立、平等的权力，让集体土地平等主体之间进行交易。当前我国国有土地所有权单向流动，土地资源的合理配置难以实现，土地市场发展效率偏低。
2.2土地市场制度的法律完善。当前我国现行的法律和相关制度、政策，限制了城乡建设用地土地权能的一致性，需要完善我国现行的法律和相关制度及政策。
2.3土地市场的科学宏观调控。市场规范安全地运行需要国家的“隐性的手”，这样一双有力的手可以进一步促进市场的发展与完善。编制城乡建设用地一体化规划，制定相关的评估及地价调控体系等一系列措施，总之，通过土地市场的科学宏观调控，实现土地市场的一体化，促进土地资源最大优化配置。
参考文献：
[1]张合林，贾晶晶.我国城乡统一建设用地市场构建及配套政策研究[J].地域研究与开发，2013，32（5）：119-122，127.
[2]谭文兵.“城乡等值化”发展理念对城乡统一建设用地市场的启示[J].中国人口资源与环境，2014，24（11）：179-181.
关键词：非农建设用地 城乡建设用地市场 一体化
一、我国建设用地市场的背景及现状
上个世纪八十年代，非农建设用地市场刚刚起步，政府在意识形态下对计划经济的依赖以及参与者市场意识薄弱的情况下，对非农建设用地市场进行垄断，中央政府和地方政府通过土地增值收益进行原始资本的积累，来推进城镇化工业化的发展。
随着城镇化的快速发展和市场经济的推进，政府垄断土地一级市场已经不能够满足社会经济发展的需求，集体建设用地流转市场中政府大量占有土地增值收益，侵犯了农民的土地权益，造成了社会矛盾。从供求关系来讲，农民的土地供给意愿和企业的土地需求意愿不协调，而政府的土地征用意愿需求意愿较高，这样造成了土地市场处于非均衡状态，由此带来社会福利的损失。因此，城乡建设用地市场一体化势在必行，促进了集体建设用地进入市场。
二、建设用地市场存在的问题
1.集体土地所有权权属不明确。我国法律对于农村土地权属界定为农村集体经济组织所有，权属不是很明确，可以说是模糊的虚位的。当前我国正在逐步推进农村建设用地确权，对于推进土地市场有着重要的作用。
2.当前土地制度无法适应经济发展及配置资源的需要。由于国家相关法律限制了农村集体建设用地转入市场，但是在我国农村地区都存在建设用地隐形市场，这是我国部分地区为了适应经济发展而被迫采取的一种资源配置方式，这种方式背后隐藏着农村非农建设用地土地使用制度确实存在缺陷。现行土地制度却无法适应当前城镇化的发展的需要，因此农村土地制度势在必行，通过合理配置资源，有效地解决当前农村建设用地市场的困境，推进一体化的城乡建设用地市场的构建。
3.集体建设用地发展受阻及城乡土地权能不等。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第39条规定 “农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设”，这在某种程度上就剥夺了农民集体在规划范围内的土地财产增值收益。
国家通过征收、征用将农村集体土地转化为国有土地，土地使用者通过出让等方式取得土地使用权，而政府在征地过程的土地补偿机制，农村土地所有者并没有获得土地增值收益，需要建立土地市场的监督管理体制，明确农村集体土地不仅可以进入市场竞争，同时有效保证集體土地与国有土地有相同的权能。
三、城乡建设用地市场一体化建立的必要性
1.城乡统筹发展的必然要求。 随着我国大量农民涌入城市，农村用地出现空置现象，甚至部分农村出现一户多宅等情况，由此造成土地资源大量闲置。另一方面我国土地市场公开交易的程序和办法逐渐成熟，规范了土地资源的合理配置。但是当前农村集体土地进入市场必须通过政府的征收、征用，集体建设用地市场的交易受到限制，导致集体建设用地只能通过隐形方式进入土地市场，土地增值收益难以实现。
2.城乡土地制度亟待改革。通过建立城乡建设用地一体化的管理制度，对大量闲置的农村土地资源进行合理规划，从而有效地解决农村土地闲置的现状，同样也符合城镇化的发展目标。土地制度进行改革，将城乡土地作为一个整体进行规划，预测各类用地需求的基础上合理高效的配置土地资源，为城乡建设用地一体化发展提供动力。
四、建立城乡建设用地市场一体化的框架及配套政策措施
1.建设用地市场的框架初步设计。
1.1明确建设用地市场的供给主体，允许农村集体经营性建设用地入市。当前我国建设用地市场由于市场主体模糊不清，土地确权及其他权属难以落实，在一定程度上阻碍了土地市场一体化的建立与发展。因此首先要明确农村集体建设用地的市场主体，通过土地登记进行土地确权，维护村集体经济组织的利益。构建我国城乡建设用地市场一体化的关键在于对集体建设用地土地使用权进行放权，允许其享有与国有土地相等的土地权能，探索农村土地征收等土地制度的改革，引领城乡建设用地市场一体化制度。
1.2构建城乡建设用地市场一体化的监督管理体制。构建城乡建设用地市场一体化的监督管理体制。现代市场体系是平等竞争的体系，我国的土地市场体系中，土地权能与土地市场在性质上是统一的，因此建立城乡建设用地市场的监督管理体制，明确农村集体建设用地不仅可以进入市场竞争，更应该配置与国有建设用地相等的土地使用权权能。
2.市场一体化的配套政策措施。
2.1土地产权制度的改革。完善土地产权制度对于规范土地市场有着非常重要的作用。进行土地产权制度改革，完善农村集体土地产权。依据物权法，农民集体的建设用地财产权应享有独立、平等的权力，让集体土地平等主体之间进行交易。当前我国国有土地所有权单向流动，土地资源的合理配置难以实现，土地市场发展效率偏低。
2.2土地市场制度的法律完善。当前我国现行的法律和相关制度、政策，限制了城乡建设用地土地权能的一致性，需要完善我国现行的法律和相关制度及政策。
2.3土地市场的科学宏观调控。市场规范安全地运行需要国家的“隐性的手”，这样一双有力的手可以进一步促进市场的发展与完善。编制城乡建设用地一体化规划，制定相关的评估及地价调控体系等一系列措施，总之，通过土地市场的科学宏观调控，实现土地市场的一体化，促进土地资源最大优化配置。
参考文献：
[1]张合林，贾晶晶.我国城乡统一建设用地市场构建及配套政策研究[J].地域研究与开发，2013，32（5）：119-122，127.
[2]谭文兵.“城乡等值化”发展理念对城乡统一建设用地市场的启示[J].中国人口资源与环境，2014，24（11）：179-181.