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【摘 要】 面对硝烟四起的房地产市场，作为房地产企业如何提高竞争力，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，笔者认为，在对外积极开展市场营销、资源整合和资本运作的同时，还要目光向内，苦练内功，加强企业内部管理，特别是财务管理。本文试图从加强房地产企业财务管理，提高企业竞争力着眼，以求达到抛砖引玉的目的。
【关键词】 房地产企业；成本管理；资金管理
一、加强房地产企业财务管理，首先要加强成本管理
（一）施工招标环节的成本管理
1、除水、电、气等垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。
2、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等择优进行选择。
3、垄断性质的工程项目（如水，电，气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
4、施工合同条件必须按照招标条件签定，合同条款及内容应全面、清晰、操作性强，不得因借口工程紧而不签合同就开工。
5、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信，技术力量等。
6、出包工程应严禁擅自转包。
（二）施工过程的成本管理
施工过程的成本管理也就是施工现场的作业成本管理，通过加强施工作业成本控制，是房地产企业成本控制的最主要内容。
1、加强现场签证管理
2、工程质量与监理
3、加强工程进度款的管理
（三）工程材料及设备管理
1、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象，减少资金占用。
2、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：能够实行赊销或定金较低的供货商；愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；售后服务和信誉良好的供货商。
3、工程管理部门对到货的材料和设备的数量，质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，并及时移交给施工单位。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。
4、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。
5、建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收、移交相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的现象发生。
二、加强资金管理是提高房地产企业财务管理的重要组成部分
资金是企业的“血液”，资金运动是企业的“血液循环”系统，“血液循环”是否畅通，无疑是关系企业“生命”的问题。因此资金管理具有举足轻重的作用。随着市场竞争的日趋激烈，房地产企业内部财务资金管理理念、管理模式、管理手段等正面临着严峻的挑战。目前，不少企业一方面资金紧张；另一方面资金占用较多，运营效率较低。企业资金管理过程中普遍存在着使用分散、效率低下、体外循环等突出问题。传统的企业财务管理体制、资金运作方式、监管手段等方面的弊端愈加突出，全面提高企业财务资金管理水平势在必行。
（一）资金管理在企业中的重大作用
1、加强资金管理是规范企业经济行为，促进其健康发展的需要。
2、加强资金管理是缓解企业资金不足的重要手段。
3、加强资金管理是扩大资金规模的有效途径。
（二）企业资金管理目标
资金均衡有效地流动是房地产企业（集团）生存和发展的基础。所谓资金的均衡流动是指资金的流入和流出必须保持适当的配合：当企业必须发生资金流出时，一定要有足够的资金流入与之相配合，否则就会出现资金周转不灵。轻者导致经营受损，重则导致企业破产；而当企业产生现金流入时，除了维持企业日常经营所需的最低资金占用外，剩余资金必须及时找到有利的投资机会，尽量增加剩余资金的投资收益。因此，任何企业为了自身的生存和发展，都必须努力实现资金的均衡流动，即资金的流入等于资金的流出。有效的资金流动则是指资金在其运动过程中，能够带来尽可能多的增值。因此，实现资金流动的均衡性和有效性是房地产企业（集团）资金管理与控制的核心目标。
（三）加强企业资金管理的具体方式
由于企业资金管理是一项复杂的系统工程，横向而言需要多方协作，齐抓共管；纵向来说，需要层层把关，狠抓落实。具体说来，要采取以下几种方式。
1、加强资金预算管理，量入为出，确保房地产企业资金高效、合理、有序地流动。
2、明确现金流量在企业管理工作中的核心地位。
3、抓好资金流程管理，实现资金良性循环。
4、健全企业内部管理制度。首先要通過制定示范性内部财务管理办法主动帮助、指导企业建立健全财务制度，使财务人员有章可循；其次要把好制度订立时的审查备案关，严格手续，使企业的资金运用更加科学合理；最后，还要加强企业对内部管理制度执行情况的检查、监督，促使企业不断完善并认真执行。
（四）破解房地产企业融资的思路
1、银行贷款
目前国内银行主要做的是四证齐全后的开发贷款。这也是国内房地产企业最基础的融资方式。但是实际上并不能在最关键的时候支持房地产企业。我们理解银行是政策性导向很强的资金方，但就对项目的支持而言，我们缺资金还是在付完土地款到四证前这一段。在合法合规的前提下，银企双方应该积极寻求金融创新。适度的流动资金贷款以及过桥贷款会受到企业很大程度的欢迎。帮忙解决了企业这一段的困难，那么此后的开发贷款和按揭贷款以及其他业务都可以合作起来，实现真正的银企双赢。另外，随着流动性过剩的蔓延，CPI再创新高，中国人民银行连续三资提高存款准备金，这给资金紧张的房地产企业贷款增加了难度。
2、上市
上市是很多房地产公司进一步做大房地产企业的选择。富力、雅居乐、碧桂园、龙湖等等，谱写了无数的财富传奇。与此同时，上市公司（如万科、金地、华润置地）增发配股发债等从二级市场不断筹集资金，又从土地市场上囤积土地储备，形成了良性循环。同时，上市公司的信息透明，退出灵活，又进一步受到了包括海外资金在内的机构投资者的青睐。
三、房地产企业财会人员要不断提高自身素质
企业财务管理水平的高低直接影响企业的经营效益，财务管理处于企业管理核心地位，必然要求财务人员不断学习新知识及新政策，不断充实自己，提高素质，市场经济逐步完善与发展，财务人员水平也在逐步提高，财务人员在做好日常会计核算的同时，应抽出时间参与企业财务管理工作，特别是在成本管理和资金管理方面要大胆参与要在管好、用好资金上多下功夫。因此，财务人员要多参加学习，不断充实新知识、新经验，为企业创造更多的效益。
四、构建高度开放的适时财务监控体系
高度开放的适时财务监控体系是为了使房地产企业从单纯业务性和局部性控制转向战略性和全局性的控制管理，提高决策效率和管理水平。因此，应该在其内部适时地打通各组织、各成员之间的联系，提高管理工作的效率和信息反馈的速度，建立起全面涉及企业内部供、产、销以及财务、管理等主要环节的网络实时信息系统。这是建立房地产企业内部管理整体信息优势的措施，同样也是企业财务监控的关键所在。为了达到这个目的，现代企业应该基于企业信息化系统，打通财务运营系统与企业的其他业务运营系统的隔阂，形成集成化的网络系统，从而在整个房地产企业中实现基础数据的共享。这样，企业的监控体系就可以适时地取得所需的信息和资料，同样，房地产企业的财务数据库能为房地产企业的其他部门所利用，提高其他部门决策的效率和效果。
【关键词】 房地产企业；成本管理；资金管理
一、加强房地产企业财务管理，首先要加强成本管理
（一）施工招标环节的成本管理
1、除水、电、气等垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。
2、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等择优进行选择。
3、垄断性质的工程项目（如水，电，气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
4、施工合同条件必须按照招标条件签定，合同条款及内容应全面、清晰、操作性强，不得因借口工程紧而不签合同就开工。
5、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信，技术力量等。
6、出包工程应严禁擅自转包。
（二）施工过程的成本管理
施工过程的成本管理也就是施工现场的作业成本管理，通过加强施工作业成本控制，是房地产企业成本控制的最主要内容。
1、加强现场签证管理
2、工程质量与监理
3、加强工程进度款的管理
（三）工程材料及设备管理
1、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象，减少资金占用。
2、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：能够实行赊销或定金较低的供货商；愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；售后服务和信誉良好的供货商。
3、工程管理部门对到货的材料和设备的数量，质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，并及时移交给施工单位。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。
4、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。
5、建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收、移交相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的现象发生。
二、加强资金管理是提高房地产企业财务管理的重要组成部分
资金是企业的“血液”，资金运动是企业的“血液循环”系统，“血液循环”是否畅通，无疑是关系企业“生命”的问题。因此资金管理具有举足轻重的作用。随着市场竞争的日趋激烈，房地产企业内部财务资金管理理念、管理模式、管理手段等正面临着严峻的挑战。目前，不少企业一方面资金紧张；另一方面资金占用较多，运营效率较低。企业资金管理过程中普遍存在着使用分散、效率低下、体外循环等突出问题。传统的企业财务管理体制、资金运作方式、监管手段等方面的弊端愈加突出，全面提高企业财务资金管理水平势在必行。
（一）资金管理在企业中的重大作用
1、加强资金管理是规范企业经济行为，促进其健康发展的需要。
2、加强资金管理是缓解企业资金不足的重要手段。
3、加强资金管理是扩大资金规模的有效途径。
（二）企业资金管理目标
资金均衡有效地流动是房地产企业（集团）生存和发展的基础。所谓资金的均衡流动是指资金的流入和流出必须保持适当的配合：当企业必须发生资金流出时，一定要有足够的资金流入与之相配合，否则就会出现资金周转不灵。轻者导致经营受损，重则导致企业破产；而当企业产生现金流入时，除了维持企业日常经营所需的最低资金占用外，剩余资金必须及时找到有利的投资机会，尽量增加剩余资金的投资收益。因此，任何企业为了自身的生存和发展，都必须努力实现资金的均衡流动，即资金的流入等于资金的流出。有效的资金流动则是指资金在其运动过程中，能够带来尽可能多的增值。因此，实现资金流动的均衡性和有效性是房地产企业（集团）资金管理与控制的核心目标。
（三）加强企业资金管理的具体方式
由于企业资金管理是一项复杂的系统工程，横向而言需要多方协作，齐抓共管；纵向来说，需要层层把关，狠抓落实。具体说来，要采取以下几种方式。
1、加强资金预算管理，量入为出，确保房地产企业资金高效、合理、有序地流动。
2、明确现金流量在企业管理工作中的核心地位。
3、抓好资金流程管理，实现资金良性循环。
4、健全企业内部管理制度。首先要通過制定示范性内部财务管理办法主动帮助、指导企业建立健全财务制度，使财务人员有章可循；其次要把好制度订立时的审查备案关，严格手续，使企业的资金运用更加科学合理；最后，还要加强企业对内部管理制度执行情况的检查、监督，促使企业不断完善并认真执行。
（四）破解房地产企业融资的思路
1、银行贷款
目前国内银行主要做的是四证齐全后的开发贷款。这也是国内房地产企业最基础的融资方式。但是实际上并不能在最关键的时候支持房地产企业。我们理解银行是政策性导向很强的资金方，但就对项目的支持而言，我们缺资金还是在付完土地款到四证前这一段。在合法合规的前提下，银企双方应该积极寻求金融创新。适度的流动资金贷款以及过桥贷款会受到企业很大程度的欢迎。帮忙解决了企业这一段的困难，那么此后的开发贷款和按揭贷款以及其他业务都可以合作起来，实现真正的银企双赢。另外，随着流动性过剩的蔓延，CPI再创新高，中国人民银行连续三资提高存款准备金，这给资金紧张的房地产企业贷款增加了难度。
2、上市
上市是很多房地产公司进一步做大房地产企业的选择。富力、雅居乐、碧桂园、龙湖等等，谱写了无数的财富传奇。与此同时，上市公司（如万科、金地、华润置地）增发配股发债等从二级市场不断筹集资金，又从土地市场上囤积土地储备，形成了良性循环。同时，上市公司的信息透明，退出灵活，又进一步受到了包括海外资金在内的机构投资者的青睐。
三、房地产企业财会人员要不断提高自身素质
企业财务管理水平的高低直接影响企业的经营效益，财务管理处于企业管理核心地位，必然要求财务人员不断学习新知识及新政策，不断充实自己，提高素质，市场经济逐步完善与发展，财务人员水平也在逐步提高，财务人员在做好日常会计核算的同时，应抽出时间参与企业财务管理工作，特别是在成本管理和资金管理方面要大胆参与要在管好、用好资金上多下功夫。因此，财务人员要多参加学习，不断充实新知识、新经验，为企业创造更多的效益。
四、构建高度开放的适时财务监控体系
高度开放的适时财务监控体系是为了使房地产企业从单纯业务性和局部性控制转向战略性和全局性的控制管理，提高决策效率和管理水平。因此，应该在其内部适时地打通各组织、各成员之间的联系，提高管理工作的效率和信息反馈的速度，建立起全面涉及企业内部供、产、销以及财务、管理等主要环节的网络实时信息系统。这是建立房地产企业内部管理整体信息优势的措施，同样也是企业财务监控的关键所在。为了达到这个目的，现代企业应该基于企业信息化系统，打通财务运营系统与企业的其他业务运营系统的隔阂，形成集成化的网络系统，从而在整个房地产企业中实现基础数据的共享。这样，企业的监控体系就可以适时地取得所需的信息和资料，同样，房地产企业的财务数据库能为房地产企业的其他部门所利用，提高其他部门决策的效率和效果。