论文部分内容阅读
一些老百姓目前对购房有顾虑，直观的印象就是房价太高了，所以买不起。百姓买不起房认定房价有问题是可以理解的。但作为学者讨论问题就不能仅仅停留在这个角度，因为老百姓买不起房子，可能是房价太高的原因，也可能是百姓收入太低的原因。房价太高的意思是价格背离了价值，有泡沫；但也有一种可能，房价其实是合理的或者基本合理的，房价的上涨中并没有很大的泡沫，但老百姓还是买不起房子，这意味着的的确确一般人的收入很低。这种情况下，就算房价下降，老百姓可能还是买不起。比如上海内环的房价每平方米都在2万元以上，就算降到1．5万元，降到1万元一般老百姓恐怕还买不起。那么这反映出什么问题?这反映出房价不合理的背后是国民经济一个更深层次的问题，国民经济分配结构可能出现了畸形。如果只有8％的人或者不到20％的人是最拥有购买力的，那么开发商一定只会想到给富人建房子。也就是说，收入分配格局出现问题后，住房的供应必定是畸形的、有问题的。所以我们说老百姓买不起房子，他关心房价，但是政府的政策，却不能单单停留在房价问题上，还要深入到收入分配层面上，深入到住房供应制度上。
赵晓(大学教授)
调控滞缓了我的安家梦
自从4月份毕业后，我一直在关注着房地产市场，和其他刚毕业的大学生一样，我也想有个家。但是在今天这个环境里，我不知道自己什么时候会有个房子。哈哈，说得好像挺可怜的，其实真的很可怜。我是学建筑的，很多人都问，地产项目的造价到底是多少，我估算我所在项目的造价每平方米最多不超过3000元，可能加上一些其他的费用，最多4000元吧。
大家都说房地产涨幅过快。如果让我说的话，它的涨幅太小了。当新一轮的调控再将开始，我的希望也就越来越小了。可能我这样说，很多人都会骂我。但是我想说的是，如果一种商品涨得越快，那么它跌得也越快。如果房价涨幅放慢了，可能我这辈子也难以买到价格低廉的房子。本来需要10年完成的上涨，现在可能要等到50年。国家调控可真是厉害，让房地产市场健康地发展，无非就是将上涨的期限延长，然后下降的期限也延长，实现经济的平稳过渡。国家的调控其实是有助于房地产商人长期获得高收益的。只是可惜了广大的老百姓，从我的角度来说，我不希望涨幅放慢，倒希望它快速度过增长期。
王静(项目经理)
读者刘轶：房产投资入股是否需缴土地增值税？
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条暂免征收土地增值税的规定，以房地产进行投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。
读者王忠友：我最近在北京投资一些房产，在交易过程中发现一些关于商品房买卖不规范的行为，请问法律规定哪些行为构成商品房买卖欺诈?商品房的质量问题是否算欺诈行为?仅仅对欺诈部分进行赔偿行吗?
1．经营者故意隐瞒真相，妨碍消费者取得产权的情况。
①不具备开发资格、“五证”不全，编造虚假文件；
②故意隐瞒影响消费者正常使用的重大质量问题；
③致使合同无效或根本违约的行为；
2．售楼广告，沙盘录像，照片等承诺与实际不符的(但前提是需构成合同要约或者写进合同中)；
3．明知检测机构测量有误，但故意不纠正的。
商品房中的欺诈行为，要严格依照欺诈的法律构成要件来认定，不影响正常使用的质量瑕疵、面积在允许值范围内缩水等都应属违约的问题，不能认定为欺诈。
消费者受欺诈的是整个消费的过程。所以，不能因为数额大就只对欺诈部分进行双倍赔偿。但也有观点认为，如房产商构成了某部分的欺诈，应加倍赔偿某部分的损失，不能用房屋的总价要求加倍赔偿。这样才能体现立法的公平、公正的精神。
读者高风：我最近想进行一些房产方面的投资，我看到市面上有酒店公寓、产权酒店、服务式公寓、单身公寓，白领公寓等名称，都是以投资收租回报为卖点。请问它们之间到底有什么区别?我应该如何对它们进行投资?
一般说来，你所提到这一系产品主要分三大类。
第一类是酒店式公寓，也叫产权酒店，这一类目前最为混淆视听，因为名气大，许多开发商趁购房者不明不白之时，把带一些酒店式服务的楼盘都称为酒店式公寓，不知酒店式公寓有专门定义。第二类是服务式公寓，上海以前称为外销公寓，在北京称为国际公寓。此类物业特点是物业品质较好，引入了一些酒店式的管理。并且由于一直以境外人士为出租对象，租金较高，回报可观。第三类实际上是小房型住宅，称为单身公寓、白领公寓等，可能也会引入一些酒店式的管理，但与酒店式公寓有很大差别，切勿将周边酒店的月租金参考计算今后此类物业的收益率。
酒店式公寓是纯投资性质的物业产品．起源于20世纪70年代的欧洲，并且很快风行全球。就目前中国的市场环境和楼市现状，值得投资的酒店式公寓，须符合三个条件。一、统一经营。二、售后回租。三、完整产权。
所谓酒店式公寓，开发商将楼盘销售的同时，必须委托酒店管理公司进行统一经营，整体包装。购房者在购入产权的同时，也必须与酒店管理公司签约，将出租权交给酒店公司，酒店公司每年将租金收益减去经营费用，赢利部分按各家投资额进行分红。可以这样说，购房者买入的是该酒店产权形式的股权。
因此，当购房者接触到一个自称酒店式公寓的楼盘时，首先要问一下哪家公司管理，如果只是模糊地称“五星级酒店”就有“捣糨糊”的味道了。一般来讲，酒店管理公司会给业主每年几天的免费入住期，但不一定会住进自己的房间。目前上海较为纯正的酒店式公寓有雅诗阁、盛捷等。这些酒店管理公司的品牌同时也成为物业品牌，他们的知名度和客户网络是投资人今后赢利的重要保证。
酒店式公寓的投资商(非开发商)应与小业主签订一个每年投资回报的保底数，境外人士对年回报5％一6％就能接受，在目前上海可以要求更高些。有酒店管理公司市场判断能力和经营能力作保障，收益会很稳定。加上合理运用财务杠杆，回报也很可观。
目前投资者购入的酒店式公寓需要有完整产权保证转让收益。虽然国外酒店式公寓有多种类型，最多的是没有产权只有时间的“分时度假”，但目前这还处于法律的空白区，今后的处置权难以保障，因此此类物业少碰为妙。
赵晓(大学教授)
调控滞缓了我的安家梦
自从4月份毕业后，我一直在关注着房地产市场，和其他刚毕业的大学生一样，我也想有个家。但是在今天这个环境里，我不知道自己什么时候会有个房子。哈哈，说得好像挺可怜的，其实真的很可怜。我是学建筑的，很多人都问，地产项目的造价到底是多少，我估算我所在项目的造价每平方米最多不超过3000元，可能加上一些其他的费用，最多4000元吧。
大家都说房地产涨幅过快。如果让我说的话，它的涨幅太小了。当新一轮的调控再将开始，我的希望也就越来越小了。可能我这样说，很多人都会骂我。但是我想说的是，如果一种商品涨得越快，那么它跌得也越快。如果房价涨幅放慢了，可能我这辈子也难以买到价格低廉的房子。本来需要10年完成的上涨，现在可能要等到50年。国家调控可真是厉害，让房地产市场健康地发展，无非就是将上涨的期限延长，然后下降的期限也延长，实现经济的平稳过渡。国家的调控其实是有助于房地产商人长期获得高收益的。只是可惜了广大的老百姓，从我的角度来说，我不希望涨幅放慢，倒希望它快速度过增长期。
王静(项目经理)
读者刘轶：房产投资入股是否需缴土地增值税？
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条暂免征收土地增值税的规定，以房地产进行投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。
读者王忠友：我最近在北京投资一些房产，在交易过程中发现一些关于商品房买卖不规范的行为，请问法律规定哪些行为构成商品房买卖欺诈?商品房的质量问题是否算欺诈行为?仅仅对欺诈部分进行赔偿行吗?
1．经营者故意隐瞒真相，妨碍消费者取得产权的情况。
①不具备开发资格、“五证”不全，编造虚假文件；
②故意隐瞒影响消费者正常使用的重大质量问题；
③致使合同无效或根本违约的行为；
2．售楼广告，沙盘录像，照片等承诺与实际不符的(但前提是需构成合同要约或者写进合同中)；
3．明知检测机构测量有误，但故意不纠正的。
商品房中的欺诈行为，要严格依照欺诈的法律构成要件来认定，不影响正常使用的质量瑕疵、面积在允许值范围内缩水等都应属违约的问题，不能认定为欺诈。
消费者受欺诈的是整个消费的过程。所以，不能因为数额大就只对欺诈部分进行双倍赔偿。但也有观点认为，如房产商构成了某部分的欺诈，应加倍赔偿某部分的损失，不能用房屋的总价要求加倍赔偿。这样才能体现立法的公平、公正的精神。
读者高风：我最近想进行一些房产方面的投资，我看到市面上有酒店公寓、产权酒店、服务式公寓、单身公寓，白领公寓等名称，都是以投资收租回报为卖点。请问它们之间到底有什么区别?我应该如何对它们进行投资?
一般说来，你所提到这一系产品主要分三大类。
第一类是酒店式公寓，也叫产权酒店，这一类目前最为混淆视听，因为名气大，许多开发商趁购房者不明不白之时，把带一些酒店式服务的楼盘都称为酒店式公寓，不知酒店式公寓有专门定义。第二类是服务式公寓，上海以前称为外销公寓，在北京称为国际公寓。此类物业特点是物业品质较好，引入了一些酒店式的管理。并且由于一直以境外人士为出租对象，租金较高，回报可观。第三类实际上是小房型住宅，称为单身公寓、白领公寓等，可能也会引入一些酒店式的管理，但与酒店式公寓有很大差别，切勿将周边酒店的月租金参考计算今后此类物业的收益率。
酒店式公寓是纯投资性质的物业产品．起源于20世纪70年代的欧洲，并且很快风行全球。就目前中国的市场环境和楼市现状，值得投资的酒店式公寓，须符合三个条件。一、统一经营。二、售后回租。三、完整产权。
所谓酒店式公寓，开发商将楼盘销售的同时，必须委托酒店管理公司进行统一经营，整体包装。购房者在购入产权的同时，也必须与酒店管理公司签约，将出租权交给酒店公司，酒店公司每年将租金收益减去经营费用，赢利部分按各家投资额进行分红。可以这样说，购房者买入的是该酒店产权形式的股权。
因此，当购房者接触到一个自称酒店式公寓的楼盘时，首先要问一下哪家公司管理，如果只是模糊地称“五星级酒店”就有“捣糨糊”的味道了。一般来讲，酒店管理公司会给业主每年几天的免费入住期，但不一定会住进自己的房间。目前上海较为纯正的酒店式公寓有雅诗阁、盛捷等。这些酒店管理公司的品牌同时也成为物业品牌，他们的知名度和客户网络是投资人今后赢利的重要保证。
酒店式公寓的投资商(非开发商)应与小业主签订一个每年投资回报的保底数，境外人士对年回报5％一6％就能接受，在目前上海可以要求更高些。有酒店管理公司市场判断能力和经营能力作保障，收益会很稳定。加上合理运用财务杠杆，回报也很可观。
目前投资者购入的酒店式公寓需要有完整产权保证转让收益。虽然国外酒店式公寓有多种类型，最多的是没有产权只有时间的“分时度假”，但目前这还处于法律的空白区，今后的处置权难以保障，因此此类物业少碰为妙。