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中图分类号：D923 文献标识码：A
摘要：随着我国市场经济的不断深化，房地产市场商业化进程也愈加迅速，随着而来的房屋买卖合同纠纷也越来越多。房屋的买卖租赁等问题关系国民生计，对房地产市场的规制是各国立法的重要部分。由于我国社会主义初级阶段的特殊国情，以及立法模式上的独特性，我国房屋买卖纠纷呈现出自己的特点。本文无意探求具体法律规范，而从大背景出发分析我国房屋买卖纠纷的一些深层次原因。
关键词：房地产;房屋买卖;合同法;物权法
房屋作为商品，具有价值和使用价值。当它满足人们居住和使用需要时，是人们赖以生存和经营的重要生活生存资料，这充分体现了房屋的使用价值。作为商品的房屋同时具有价值，当人们买卖或租赁商品房时，其价值通过交换价值来体现。房屋作为法律上不动产之物，具有投入资金大、使用周期长、买卖和租赁法律关系相对复杂等特征。因此，对房地产市场进行规制无不成为各国立法的一个重要的组成部分。
我国的房地产市场经历了从计划经济到市场经济的转变。改革开放前，我国处于计划经济时代，实行的是”统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。虽然这种实物分配制度在一定程度上较好地满足了城镇居民的基本住房需求，但由于公房租金较低，租不养房，加之国家和企业财力不足，导致国家无法大量兴建住房，城镇居民的居住条件长时间维持在较低水平，无法得到改善。有鉴于此，20世纪80年代初，邓小平同志提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想，由此揭开我国住房制度改革的大幕。1998年7月3日，国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。2003年，国务院又发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房的目标。至此，可以说我国基本实现了住房的商品化和社会化。
伴随着住房商品化改革的则是我国房地产市场的建立和繁荣。由于住房商品化改革，实现了住房制度由实物分配到货币分配的转变，大量的新建住房甚至改革前的原有公房在满足了一定的条件后也可以进入市场进行自由交易，使我国的房地产市场经历了从无到有，从初步建立到全面繁荣的过程。房地产市场的繁荣，带来的不仅仅是居住条件的翻天覆地的变化，而且扩大了经济需求，带动了诸如建材、钢铁等行业的发展，还解决了农村大量的富余劳动力的转移问题。
与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现。在住房制度改革之初，由于我国的商品房制度才刚刚起步，新建出售的商品房数量很少，市场存量商品房更少，加上人们的权利意识也不强，所以房地产案件数量并不多，并且往往类型较为单一，多为个案。但随着房地产市场快速发展至今天，房地产纠纷开始大量出现，在民商事案件中的比重逐渐加大，并呈现出新的特点。以深圳两级法院所审理的案件为例，不仅在案件数量是呈逐年递增的趋势，而且案件本身也呈现出类型多元化、法律关系复杂、涉及面广并且往往具有群体性等新的特点。究其原因，主要有以下几点：
1、市场经济虽初步建立，但远未发育成熟。自1992年我国提出建立社会主义市场经济以来，迄今不过短短20余年。与欧美国家数百年的市场经济发展相比，我国的市场经济远未达到成熟的阶段。而在此之前的几十年里，我国一直奉行的是计划经济。在新的制度尚未完全建立，旧的制度尚未完全消除的这个过渡时期中，一方面新的社会矛盾不断产生，另一方面原先计划经济时代掩盖的诸多矛盾也显现出来。以房地产市场为例，住房商品化改革之后，不仅因商品房交易而产生诸多新的纠纷，如延期办证纠纷、延期付款纠纷、延期交楼纠纷、二手房买卖纠纷等，改革前的存量住房也因为面临入市交易而产生一些纠纷。
2、法律制度的不健全。法律具有一定的滞后性，以我国目前的立法模式和水平，很难满足日新月异的经济发展的需求，这便导致经济活动中很多事情无法做到有法可依。以房地产市场为例，我国的房地产市场在短短的二三十年里经历了从无到有以至今天的繁荣，然而对于规范房地产市场至关重要的物权法却迟至2007年3月才得以通过，并且就已通过的物权法而言，也存在着原则性过强、缺乏可操作性等诸多问题，很多问题的解决还有赖于后续配套制度的建立。
3、房地产市场本身的复杂性。这体现在：①市场主体复杂。房地产市场设计房地产交易双方、银行、房地产中介以及政府机构等诸多主体，而各主体均存在自己的利益诉求，关系较为复杂，这就使房地产市场本身成为一个诸多主体共同参与、相互博弈的领域。②市场运作程序的复杂性。由于房地产市场是一个诸多主体共同参与运营的问题，导致房地产市场的运作程序复杂化、专业化。③就目前而言，我国的房地产市场在很大程度上还是一个政策市场，这也是我国房地产市场不成熟的一个表现。
今年来，因房屋而导致的纠纷中，房屋买卖合同纠纷逐渐成为主要的类型之一。这主要是因为房屋时人们生产、生活的必需品，具有不可或缺性，再加上房地产价值高以及中国人传统的购房、置地观念，这就使拥有自己的房地产成为很多人为之奋斗的目标，而即使那些没有能力购买商品房的人，起码也要通过租赁来解决居住的问题。因此，房屋的买卖是房地产市场中最主要、最经常发生的市场行为。对房地产市场的规范最重要的就是对房屋买卖和房屋租赁行为的规范。由于时间中法律制度的缺位、社会诚信体系的缺失以及市场主体之间地位的失衡，导致房屋买卖合同纠纷经常发生。
房屋买卖领域中法律问题十分复杂。尽管我国早在1999年就制定并实施了统一《中华人民共和国合同法》，虽然不可否认统一合同法是立法水平较高的一部法律，但单单依靠一部合同法是很难解决房屋买卖所有问题的。例如，对于房屋买卖中至关重要的物权变动模式问题，在合同法中是无法做出规定的，这必须由物权法来做出回答。而由于物权法的“难产”，物权的变动模式问题又在理论界处于长期的争议之中，这就导致司法实践长期无所适从，对于同样的问题，各地人民法院均有不同的人说，甚至做出截然相反的判决，这不仅给当事人的合法权益造成损害，更重要的是损害了司法的权威性，降低了司法公信力。2007年，我国的物权法历经磨难终于出台。物权法的出台，可以说很大程度上填补了房屋买卖领域的法律空白，为司法机关正确处理房屋买卖合同纠纷提供了统一的法律依据。但物权法仍然存在过于原则化、缺乏可操作性等特点。此外，在房屋买卖领域，还存在一些合同法和物权法均无法解决的问题，如商品房按揭的法律问题。商品房的按揭制度来源于英美法系国家，在我国无法找到与之相对应的法律制度。因此，要在我国实行这种制度，就必须将之肢解，将按揭制度看做一个包含买卖、借贷、抵押、保证、保险等多种法律关系在内的集合体。但即使如此，按揭制度也还存在其内部法律制度之间关系的协调问题。对于司法实务界而言，遇到上述问题，不可能等到法律规定以后才予以处理，这就需要我们的法官和学者运用自己的智慧，对这些法律中尚存争议的问题进行不懈地研究和探索，在现行法律制度框架中寻找解决这些问题的妥善方法。
参考文献：
[1]房屋买卖合同纠纷 灯基联 法律出版社2010年1月
[2]房屋买卖纠纷处理依据与解读 法律出版社 2011年2月
[3]房屋租赁纠纷 祝铭山 中国法制出版社 2003年9月
作者简介：
陈攀（1988-），男，汉族，河南省长葛市人，西北政法大学12级法律硕士研究生。
摘要：随着我国市场经济的不断深化，房地产市场商业化进程也愈加迅速，随着而来的房屋买卖合同纠纷也越来越多。房屋的买卖租赁等问题关系国民生计，对房地产市场的规制是各国立法的重要部分。由于我国社会主义初级阶段的特殊国情，以及立法模式上的独特性，我国房屋买卖纠纷呈现出自己的特点。本文无意探求具体法律规范，而从大背景出发分析我国房屋买卖纠纷的一些深层次原因。
关键词：房地产;房屋买卖;合同法;物权法
房屋作为商品，具有价值和使用价值。当它满足人们居住和使用需要时，是人们赖以生存和经营的重要生活生存资料，这充分体现了房屋的使用价值。作为商品的房屋同时具有价值，当人们买卖或租赁商品房时，其价值通过交换价值来体现。房屋作为法律上不动产之物，具有投入资金大、使用周期长、买卖和租赁法律关系相对复杂等特征。因此，对房地产市场进行规制无不成为各国立法的一个重要的组成部分。
我国的房地产市场经历了从计划经济到市场经济的转变。改革开放前，我国处于计划经济时代，实行的是”统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。虽然这种实物分配制度在一定程度上较好地满足了城镇居民的基本住房需求，但由于公房租金较低，租不养房，加之国家和企业财力不足，导致国家无法大量兴建住房，城镇居民的居住条件长时间维持在较低水平，无法得到改善。有鉴于此，20世纪80年代初，邓小平同志提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想，由此揭开我国住房制度改革的大幕。1998年7月3日，国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。2003年，国务院又发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房的目标。至此，可以说我国基本实现了住房的商品化和社会化。
伴随着住房商品化改革的则是我国房地产市场的建立和繁荣。由于住房商品化改革，实现了住房制度由实物分配到货币分配的转变，大量的新建住房甚至改革前的原有公房在满足了一定的条件后也可以进入市场进行自由交易，使我国的房地产市场经历了从无到有，从初步建立到全面繁荣的过程。房地产市场的繁荣，带来的不仅仅是居住条件的翻天覆地的变化，而且扩大了经济需求，带动了诸如建材、钢铁等行业的发展，还解决了农村大量的富余劳动力的转移问题。
与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现。在住房制度改革之初，由于我国的商品房制度才刚刚起步，新建出售的商品房数量很少，市场存量商品房更少，加上人们的权利意识也不强，所以房地产案件数量并不多，并且往往类型较为单一，多为个案。但随着房地产市场快速发展至今天，房地产纠纷开始大量出现，在民商事案件中的比重逐渐加大，并呈现出新的特点。以深圳两级法院所审理的案件为例，不仅在案件数量是呈逐年递增的趋势，而且案件本身也呈现出类型多元化、法律关系复杂、涉及面广并且往往具有群体性等新的特点。究其原因，主要有以下几点：
1、市场经济虽初步建立，但远未发育成熟。自1992年我国提出建立社会主义市场经济以来，迄今不过短短20余年。与欧美国家数百年的市场经济发展相比，我国的市场经济远未达到成熟的阶段。而在此之前的几十年里，我国一直奉行的是计划经济。在新的制度尚未完全建立，旧的制度尚未完全消除的这个过渡时期中，一方面新的社会矛盾不断产生，另一方面原先计划经济时代掩盖的诸多矛盾也显现出来。以房地产市场为例，住房商品化改革之后，不仅因商品房交易而产生诸多新的纠纷，如延期办证纠纷、延期付款纠纷、延期交楼纠纷、二手房买卖纠纷等，改革前的存量住房也因为面临入市交易而产生一些纠纷。
2、法律制度的不健全。法律具有一定的滞后性，以我国目前的立法模式和水平，很难满足日新月异的经济发展的需求，这便导致经济活动中很多事情无法做到有法可依。以房地产市场为例，我国的房地产市场在短短的二三十年里经历了从无到有以至今天的繁荣，然而对于规范房地产市场至关重要的物权法却迟至2007年3月才得以通过，并且就已通过的物权法而言，也存在着原则性过强、缺乏可操作性等诸多问题，很多问题的解决还有赖于后续配套制度的建立。
3、房地产市场本身的复杂性。这体现在：①市场主体复杂。房地产市场设计房地产交易双方、银行、房地产中介以及政府机构等诸多主体，而各主体均存在自己的利益诉求，关系较为复杂，这就使房地产市场本身成为一个诸多主体共同参与、相互博弈的领域。②市场运作程序的复杂性。由于房地产市场是一个诸多主体共同参与运营的问题，导致房地产市场的运作程序复杂化、专业化。③就目前而言，我国的房地产市场在很大程度上还是一个政策市场，这也是我国房地产市场不成熟的一个表现。
今年来，因房屋而导致的纠纷中，房屋买卖合同纠纷逐渐成为主要的类型之一。这主要是因为房屋时人们生产、生活的必需品，具有不可或缺性，再加上房地产价值高以及中国人传统的购房、置地观念，这就使拥有自己的房地产成为很多人为之奋斗的目标，而即使那些没有能力购买商品房的人，起码也要通过租赁来解决居住的问题。因此，房屋的买卖是房地产市场中最主要、最经常发生的市场行为。对房地产市场的规范最重要的就是对房屋买卖和房屋租赁行为的规范。由于时间中法律制度的缺位、社会诚信体系的缺失以及市场主体之间地位的失衡，导致房屋买卖合同纠纷经常发生。
房屋买卖领域中法律问题十分复杂。尽管我国早在1999年就制定并实施了统一《中华人民共和国合同法》，虽然不可否认统一合同法是立法水平较高的一部法律，但单单依靠一部合同法是很难解决房屋买卖所有问题的。例如，对于房屋买卖中至关重要的物权变动模式问题，在合同法中是无法做出规定的，这必须由物权法来做出回答。而由于物权法的“难产”，物权的变动模式问题又在理论界处于长期的争议之中，这就导致司法实践长期无所适从，对于同样的问题，各地人民法院均有不同的人说，甚至做出截然相反的判决，这不仅给当事人的合法权益造成损害，更重要的是损害了司法的权威性，降低了司法公信力。2007年，我国的物权法历经磨难终于出台。物权法的出台，可以说很大程度上填补了房屋买卖领域的法律空白，为司法机关正确处理房屋买卖合同纠纷提供了统一的法律依据。但物权法仍然存在过于原则化、缺乏可操作性等特点。此外，在房屋买卖领域，还存在一些合同法和物权法均无法解决的问题，如商品房按揭的法律问题。商品房的按揭制度来源于英美法系国家，在我国无法找到与之相对应的法律制度。因此，要在我国实行这种制度，就必须将之肢解，将按揭制度看做一个包含买卖、借贷、抵押、保证、保险等多种法律关系在内的集合体。但即使如此，按揭制度也还存在其内部法律制度之间关系的协调问题。对于司法实务界而言，遇到上述问题，不可能等到法律规定以后才予以处理，这就需要我们的法官和学者运用自己的智慧，对这些法律中尚存争议的问题进行不懈地研究和探索，在现行法律制度框架中寻找解决这些问题的妥善方法。
参考文献：
[1]房屋买卖合同纠纷 灯基联 法律出版社2010年1月
[2]房屋买卖纠纷处理依据与解读 法律出版社 2011年2月
[3]房屋租赁纠纷 祝铭山 中国法制出版社 2003年9月
作者简介：
陈攀（1988-），男，汉族，河南省长葛市人，西北政法大学12级法律硕士研究生。