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摘 要：房屋限购令作为我国近几年来新出台的房地产调控政策，对于稳定房价、限制商品住宅购买、遏制投机和过度投资、促进房地产市场的稳健发展具有显著作用，但自出台时起，其合法性就引起了社会中各种质疑和争议。通过对房屋限购令的行政合法要件进行分析，证明房屋限购令是具有合法性的。
关键词：房屋限购令 行政法 合法性 冲突
一、房屋限购令概述
房屋“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从2010年5月1日起，北京市区内的家庭只能新购买一套商品房，如被发现提供虚假信息骗购住房的，不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。9月29日“国五条”出台后，累计有北京、上海、广州等16个城市相继推出限购政策，对商品房的购买进行严格限制。2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，简称“新国八条”，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和一些房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定并执行住房限购措施，强化差别化住房信贷政策。对于已采取住房限购措施的城市，凡是与“新国八条”要求不符的，要根据“新国八条”的原则立即调整完善相关规定，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策切实贯彻落实。对于尚未采取住房限购措施的城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台和国家宏观政策相符的住房限购实施细则。此外，其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况、新走向，适时出台相应的住房限购措施。根据最新信息，就2016年来看，南京市政府出台了主城区住房限购政策，于9月26日起实施。10月1日，郑州市政府办公厅又发出关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知。10月7日起，福州市和东莞市开始实施商品住房限购政策。
二、房屋限购令的合法要件
房屋限购令属于抽象行政行为，要判断这一抽象行政行为是否具有合法性，首先要看它是否符合行政法规定的行政行为的合法性要件。行政行为合法要件包括：
1.行政行为的主体合法。在中国行政法学领域，行政主体是指享有行政职权，以自己的名义行使行政职权并独立承担责任的组织，主要包括国家行政机关和法律、法规授权的组织。限购令的出台和实施部门原则上是中央和地方各级人民政府，这是法定的行政主体，可以以自己的名义独立承担法律责任。但很多地方政府出台限购令并不是以政府名义直接出台的，比如“新国八条”就是以国务院办公厅的名义发布的，而各级政府的办公室（厅）不具有行政主体资格，因此限购令的主体合法性经常遭到学者和专家的质疑。但是办公室（厅）是受到各级政府的授权，代表政府发布公文的，这是我国行政管理的惯性做法，在实质上没有违背法治精神和原则，因此可以认为限购令的出台符合主体合法的要件。
2.行政行为应当符合行政主体的权限范围。根据行政机关的权限范围不同，可以将行政机关分为一般行政机关和部门行政机关。一般行政机关是指国务院和地方各级人民政府，其管理权限是全方位的，涉及各个行政领域的各种行政事务。部门行政机关是指国务院各部委行署、国务院直属机构、办公机构和地方各级人民政府的工作部门，其管理权限是局部性的，仅涉及特定行政领域或特定行政事项。我国的限购令是在国务院的宏观调控和指导下，地方各级人民政府依据中央的指导思想和原则，相继出台和实施的房地产调控政策。国务院和地方各级人民政府作为一般行政机关，权限涉及各个行政领域的各种行政事务，因此有权对于房地产市场过热、投机和过度投资的社会现状进行宏观调控。
3.行政行为的内容应当合法、适当。行政行为的内容应当合法、适当是行政行为合法有效的内容要件。行政行为的内容合法是指行为所涉及到的权利、义务以及对这些权利、义务的影响或处理，均应符合法律、法规的规定和社会公共利益。对于限购令内容的合法性问题，笔者选择从行政法的比例原则入手来分析限购令的出台。
行政比例原则是指行政主体实施行政行为应兼顾行政目标的实现和保护相对人的权益，如果行政目标的实现可能对相对人的权益造成不利影响，则这种不利影响应被限制在尽可能小的范围和限度之内，二者有适当的比例。行政法的比例原则有三方面的要求：第一，合目的性。是指行政机关行使裁量权所采取的具体措施必须符合法律目的。为满足这一要求，就需要行政机关在作出决定前准确理解和正确确定法律所要达到的目的。在多数情况下，法律会对其立法目的作出明确规定，但有时法律规定的目的可能比较含混，这些情况下就需要行政机关根据立法背景、法律的整体精神、条文间的关系、规定含义等因素作出综合判断。限购令的出台旨在限制商品住宅的购买、稳定房价、遏制投机和过度投资、促进房地产市场的平稳健康发展，是维护和促进社会公共利益的行政行为，显然符合法律调节和规范社会的目的。第二，适当性。是指行政机关所选择的具体措施和手段应当为法律所必需，结果与措施和手段之间存在着正当性。为达到这一要求，就需要行政机关根據具体情况，判断拟采取的措施对达到结果是否有利和必要。限购令的出台和实施是国家运用行政权力干涉房地产市场，实现政府职能的必要手段。如果这个时候政府不出面对宏观经济进行一定程度的干预和调控，那么房价迅速上涨的趋势就得不到控制和缓和，投机和过度投资的状况愈发严重，资源得不到合理配置，泡沫经济无限滋生，贫苦的人民大众买不起房子，低薪的工薪阶级还不起房贷，最终导致穷者更穷富者更富，两级分化不断拉大。而且限购令客观上对房价的过度上涨起到了抑制作用，促进了房地产市场的平稳健康发展，符合人民群众的根本利益，所以该政策的手段和结果是具有法律正当性的。第三，损害最小。是指在行政机关在可以采用多种方式实现某一行政目的的情况下，应当采用对当事人权益损害最小的方式。即行政机关能用轻微的方式实现行政目的，行政机关就不能选择使用手段更激烈的方式。行政机关采取的措施和手段应当必要、适当。行政机关实施行政管理可以采用多种方式实现行政目的的，应当避免采用损害当事人权益的方式。我国政府为了抑制房价，特别是打击炒房已经采取了多项措施，均不见效，政府已经用尽了各种途径，在不得已之下采用限购令并取得一定程度的积极效果。而且限购令针对的是所谓的“炒房团”，一般一个正常的家庭购房是完全不会与限购令相抵触的，所以它选择的是损害最小一部分当事人的权利，从而维护更广大人民群众的利益。 4.行政行为应当符合法定程序。行政主体实施行政行为，必须按照法定的程序进行，不得违反法定程序，任意作出某种行为。国务院《关于加强法治政府建设的意见》之要求，对于重大决策，要经过公众参与、风险评估、集体讨论，合法性审查等程序。限购政策关系千家万户，要举行听证，让各方利益博弈，要符合意见的程序要求。从依法行政的角度来说，房屋限购令的出台应该依照法定的程序举行听证会。但是我们知道政策必须要讲究时效性，我国目前房地产市场的状况已经进入“非常时期”，要及时遏制房价恶性上涨，防止泡沫经济进一步扩大，促进房地产市场的健康平稳发展，政府适时出台并实施相应的政策以对市场进行宏观调控是十分必要的。由于我国房地产市场正处于敏感时期，如果政府展开正当的程序，很明显出现利益的博弈，而这种利益的博弈不会是一个短期的过程，在这过程中难免会出现新的情况，房价也会随着这种博弈产生极大的波动，再一次加剧我国经济市场的不稳定，这很明显是和政府采取行政措施的初衷相违背的。因此，政府在特定的时刻和场合可以不必要完全拘泥于固有模式，为了更好的实现公共职能而适当进行灵活变通是不违背法治国家的基本原则的。
综上所述，笔者认为房屋限购令满足行政行为的合法要件。
三、结语
既然房屋限购令这一行政行为是具有合法性和合理性的，那么当其与法律法规相冲突时，我们首要的任务是去寻找协调、平衡的方法，而不是死搬教条，揪住具体的法律条文不放，彻底否定政府为实现其服务职能而作出的努力。法律的宗旨归根结底在于公民福祉和国家利益，如果局限于既定的法律规定，不承认适时有利的灵活变通，无疑是將其本末倒置了。
参考文献：
[1]《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）.
[2]《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）.
[3] 河南日报周口视窗：郑州发布升级版限购令 20岁以下不允许买房.
[4]唐尧. 从行政法的角度看房屋限购令[J].商情，2011，（42）.
[5]宁清华. 论房屋“限购令”与行政法上的比例原则[J].法制与社会，2012，（3）.
[6]王宗涛. 房市限购令的合宪性检讨—兼证基本权利限制的合宪性[J].经济法论丛，2013，（1）.
[7]陶冬梅.房屋限购令之行政法分析[OL].豆丁网，2011.
作者简介：惠琛玥，女。籍贯：陕西西安。学历：硕士研究生。研究方向：宪法与行政法学。
关键词：房屋限购令 行政法 合法性 冲突
一、房屋限购令概述
房屋“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从2010年5月1日起，北京市区内的家庭只能新购买一套商品房，如被发现提供虚假信息骗购住房的，不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。9月29日“国五条”出台后，累计有北京、上海、广州等16个城市相继推出限购政策，对商品房的购买进行严格限制。2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，简称“新国八条”，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和一些房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定并执行住房限购措施，强化差别化住房信贷政策。对于已采取住房限购措施的城市，凡是与“新国八条”要求不符的，要根据“新国八条”的原则立即调整完善相关规定，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策切实贯彻落实。对于尚未采取住房限购措施的城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台和国家宏观政策相符的住房限购实施细则。此外，其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况、新走向，适时出台相应的住房限购措施。根据最新信息，就2016年来看，南京市政府出台了主城区住房限购政策，于9月26日起实施。10月1日，郑州市政府办公厅又发出关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知。10月7日起，福州市和东莞市开始实施商品住房限购政策。
二、房屋限购令的合法要件
房屋限购令属于抽象行政行为，要判断这一抽象行政行为是否具有合法性，首先要看它是否符合行政法规定的行政行为的合法性要件。行政行为合法要件包括：
1.行政行为的主体合法。在中国行政法学领域，行政主体是指享有行政职权，以自己的名义行使行政职权并独立承担责任的组织，主要包括国家行政机关和法律、法规授权的组织。限购令的出台和实施部门原则上是中央和地方各级人民政府，这是法定的行政主体，可以以自己的名义独立承担法律责任。但很多地方政府出台限购令并不是以政府名义直接出台的，比如“新国八条”就是以国务院办公厅的名义发布的，而各级政府的办公室（厅）不具有行政主体资格，因此限购令的主体合法性经常遭到学者和专家的质疑。但是办公室（厅）是受到各级政府的授权，代表政府发布公文的，这是我国行政管理的惯性做法，在实质上没有违背法治精神和原则，因此可以认为限购令的出台符合主体合法的要件。
2.行政行为应当符合行政主体的权限范围。根据行政机关的权限范围不同，可以将行政机关分为一般行政机关和部门行政机关。一般行政机关是指国务院和地方各级人民政府，其管理权限是全方位的，涉及各个行政领域的各种行政事务。部门行政机关是指国务院各部委行署、国务院直属机构、办公机构和地方各级人民政府的工作部门，其管理权限是局部性的，仅涉及特定行政领域或特定行政事项。我国的限购令是在国务院的宏观调控和指导下，地方各级人民政府依据中央的指导思想和原则，相继出台和实施的房地产调控政策。国务院和地方各级人民政府作为一般行政机关，权限涉及各个行政领域的各种行政事务，因此有权对于房地产市场过热、投机和过度投资的社会现状进行宏观调控。
3.行政行为的内容应当合法、适当。行政行为的内容应当合法、适当是行政行为合法有效的内容要件。行政行为的内容合法是指行为所涉及到的权利、义务以及对这些权利、义务的影响或处理，均应符合法律、法规的规定和社会公共利益。对于限购令内容的合法性问题，笔者选择从行政法的比例原则入手来分析限购令的出台。
行政比例原则是指行政主体实施行政行为应兼顾行政目标的实现和保护相对人的权益，如果行政目标的实现可能对相对人的权益造成不利影响，则这种不利影响应被限制在尽可能小的范围和限度之内，二者有适当的比例。行政法的比例原则有三方面的要求：第一，合目的性。是指行政机关行使裁量权所采取的具体措施必须符合法律目的。为满足这一要求，就需要行政机关在作出决定前准确理解和正确确定法律所要达到的目的。在多数情况下，法律会对其立法目的作出明确规定，但有时法律规定的目的可能比较含混，这些情况下就需要行政机关根据立法背景、法律的整体精神、条文间的关系、规定含义等因素作出综合判断。限购令的出台旨在限制商品住宅的购买、稳定房价、遏制投机和过度投资、促进房地产市场的平稳健康发展，是维护和促进社会公共利益的行政行为，显然符合法律调节和规范社会的目的。第二，适当性。是指行政机关所选择的具体措施和手段应当为法律所必需，结果与措施和手段之间存在着正当性。为达到这一要求，就需要行政机关根據具体情况，判断拟采取的措施对达到结果是否有利和必要。限购令的出台和实施是国家运用行政权力干涉房地产市场，实现政府职能的必要手段。如果这个时候政府不出面对宏观经济进行一定程度的干预和调控，那么房价迅速上涨的趋势就得不到控制和缓和，投机和过度投资的状况愈发严重，资源得不到合理配置，泡沫经济无限滋生，贫苦的人民大众买不起房子，低薪的工薪阶级还不起房贷，最终导致穷者更穷富者更富，两级分化不断拉大。而且限购令客观上对房价的过度上涨起到了抑制作用，促进了房地产市场的平稳健康发展，符合人民群众的根本利益，所以该政策的手段和结果是具有法律正当性的。第三，损害最小。是指在行政机关在可以采用多种方式实现某一行政目的的情况下，应当采用对当事人权益损害最小的方式。即行政机关能用轻微的方式实现行政目的，行政机关就不能选择使用手段更激烈的方式。行政机关采取的措施和手段应当必要、适当。行政机关实施行政管理可以采用多种方式实现行政目的的，应当避免采用损害当事人权益的方式。我国政府为了抑制房价，特别是打击炒房已经采取了多项措施，均不见效，政府已经用尽了各种途径，在不得已之下采用限购令并取得一定程度的积极效果。而且限购令针对的是所谓的“炒房团”，一般一个正常的家庭购房是完全不会与限购令相抵触的，所以它选择的是损害最小一部分当事人的权利，从而维护更广大人民群众的利益。 4.行政行为应当符合法定程序。行政主体实施行政行为，必须按照法定的程序进行，不得违反法定程序，任意作出某种行为。国务院《关于加强法治政府建设的意见》之要求，对于重大决策，要经过公众参与、风险评估、集体讨论，合法性审查等程序。限购政策关系千家万户，要举行听证，让各方利益博弈，要符合意见的程序要求。从依法行政的角度来说，房屋限购令的出台应该依照法定的程序举行听证会。但是我们知道政策必须要讲究时效性，我国目前房地产市场的状况已经进入“非常时期”，要及时遏制房价恶性上涨，防止泡沫经济进一步扩大，促进房地产市场的健康平稳发展，政府适时出台并实施相应的政策以对市场进行宏观调控是十分必要的。由于我国房地产市场正处于敏感时期，如果政府展开正当的程序，很明显出现利益的博弈，而这种利益的博弈不会是一个短期的过程，在这过程中难免会出现新的情况，房价也会随着这种博弈产生极大的波动，再一次加剧我国经济市场的不稳定，这很明显是和政府采取行政措施的初衷相违背的。因此，政府在特定的时刻和场合可以不必要完全拘泥于固有模式，为了更好的实现公共职能而适当进行灵活变通是不违背法治国家的基本原则的。
综上所述，笔者认为房屋限购令满足行政行为的合法要件。
三、结语
既然房屋限购令这一行政行为是具有合法性和合理性的，那么当其与法律法规相冲突时，我们首要的任务是去寻找协调、平衡的方法，而不是死搬教条，揪住具体的法律条文不放，彻底否定政府为实现其服务职能而作出的努力。法律的宗旨归根结底在于公民福祉和国家利益，如果局限于既定的法律规定，不承认适时有利的灵活变通，无疑是將其本末倒置了。
参考文献：
[1]《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）.
[2]《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）.
[3] 河南日报周口视窗：郑州发布升级版限购令 20岁以下不允许买房.
[4]唐尧. 从行政法的角度看房屋限购令[J].商情，2011，（42）.
[5]宁清华. 论房屋“限购令”与行政法上的比例原则[J].法制与社会，2012，（3）.
[6]王宗涛. 房市限购令的合宪性检讨—兼证基本权利限制的合宪性[J].经济法论丛，2013，（1）.
[7]陶冬梅.房屋限购令之行政法分析[OL].豆丁网，2011.
作者简介：惠琛玥，女。籍贯：陕西西安。学历：硕士研究生。研究方向：宪法与行政法学。