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摘 要：随着利率政策的不断调整，房地产市场不可避免的会受到 影响，分析房地产市场受到影响的因素及提出相关建议。
关键词：利率變动 影响因素 融资策
一、引言
目前房地产市场在我国属于最热门的市场之一，宏观经济引导下的利率的变动对于房地产市场的整体发展和变化产生着重要影响，因此本文主要对于利率调整的宏观背景、利率对于房地产市场的影响以及房地产市场应如何继续发展进行分析，从而探求在未来货币政策下房地产行业的融资策略。
二、利率调整的宏观经济背景
1.固定资产投资继续维持在较高水平。从近几年的数据来看，我国固定投资的规模与数量都呈现出持续上升的趋势。据统计，近年来我国固定资产投资从2012年至2015年上升517358.98亿元，增幅速度快、数量大。2016年年初至年末的固定资产累计同比增长为8.1%～8.3%，这体现出了目前我国固定资产投资继续维持在较高水平的情况。
2.金融机构储蓄存款增长下降、贷款余额增加。我国居民存款增速持续下降，在2014年全年全国经融机构的存款增加了9.48万亿元，同比少增长的3.08万亿元，其中储蓄存款增加4.14万亿元，较上一年减少了1.35万亿元。储蓄存款增幅出现持续减少的现象，且在2014年出现了较明显的资金由储蓄转移至股票市场等资本市场的情况。据央行统计，2014年12月末人民币贷款余额81.68万亿元，同比增长13.6%，由此不难发现在金融机构储蓄存款增长下降的同时，其贷款余额出现增长的态势。
3.价格指数上升、通胀预期增强。居民消费价格指数作为国民经济发展的一个宏观指标，对我国国民经济管理有着十分重要的意义。2015年我国价格指数同比上涨1.8%，2016年同比上涨2.1%，由此也直接反应出了通胀预期的增强。
4.进出口贸易持续增长、贸易顺差继续增加。2016年我国进出口贸易额从一月的1.88万亿元升至十二月的2.58万亿元，总体呈上升趋势。其中出口贸易占据较大比重，且由于我国贸易结构转型，使我国出口进一步增长，贸易顺差继续增加。
5.外汇储备激增、短期外债大幅上扬。2010年我国外汇储备达28573.38亿美元，连续四年同比增加4000亿美元以上。由于我国外汇制度以及我国在进出口贸易中长期处于贸易顺差，使我国外汇储备大幅上升。又由于进出口贸易的持续扩大加上人民币升值等原因，我国短期外债出现大幅上扬的现象。
6.房地产投资继续增加，房价继续上涨。我国2015年房地产投资较2014年上升243.09亿元，继续呈上升趋势。房地产开发投资额也由2014年起上涨943.24亿元，呈现出上扬态势。商品房平均销售价格由2014年的6324.00元/平方米升至2015年的6793.00元/平方米，并在接下来的时间内继续上涨。
三、利率调整对房地产市场的影响
1.对房地产开发商的影响。大多数房地产公司的融资渠道较为狭窄，主要是通过银行贷款来取得资金。利率上涨，其从银行贷款的难度和压力就会上升，会增加其经营成本，并且还意味着还款压力增大，利润空间被进一步压缩，这就迫使房地产公司必须找到新的盈利增长点或者在现有的经营项目中实现利益最大化。而当利率下降时，由于其还款压力较轻，就会扩张楼盘的开发力度，可能会使房产数量上涨，引发楼市泡沫现象。
2.对购房者的影响。购房者分为购房自住和购房投资两种类型，两者购房都非常依赖于银行贷款。利率上升，则还贷压力增加，购房者很可能会改变其原有的购房计划，降低其购房需求来缓解贷款压力。利率下降，则贷款相对容易，对购房自住者影响不大，但对于购房投资的人来说意味着可以取得更多的贷款，会进一步刺激其购房需求。
3.对商业银行的影响。利率变动，会影响商业银行的资产，也就是对存贷款业务的影响。银行的主要收入来源就是存贷款利息的差额，利率上升或下降，其存款和贷款就会相应的增加或减少，从而影响其业务量和效益。
4.对房地产金融发展的影响。由于房地产这种产品的流动性比较差，所以其对于利率的变动十分敏感。利率上升，房地产开发商的融资就相对困难，其进行产品经营的风险和压力就会增加，他们可能会暂停甚至停止目前的开发计划，而房产消费者和投资者的贷款或融资成本也会上升，也会影响其投资计划，利率下降反之。商业银行作为房地产金融的最为重要的主体，受利率影响严重，其贷款的利率会随着利率调整相应的产生变化，从而影响其他金融主体的融资状况。
5.对房地产市场发展的影响。利率的调整会对房地产市场的主要方面产生影响。前面提到利率的上升会影响卖房者的融资和经营成本，且对于中小型开发公司影响较大，在一定程度上促进了房地产市场从业者的整合。对于买房者来说，会增加其贷款的数目和增加还款压力，会使其改变原有的购房方案。利率的调整使住房贷款利率提高，降低了购房者的购买力，其实是抑制了其购房需求，需求又影响了供给，所以长远来看有利于房价的合理发展。
四、未来货币政策环境下房地产融资策略
1.房地产开发企业采用多元化融资方式。目前我国大多数房地产公司的融资渠道基本上都是通过银行信贷资金来进行，然而在未来的货币政策下仅仅依靠银行信贷是并不能保证自身资金来源稳定和及时的，必须采用多元化的融资方式，除了一般的通过银行借贷之外还可以进行股权融资和债券融资，这样不仅可以获得更广阔的融资渠道，充足的融资数额，还可以分摊风险，有利于未来房地长开发商的发展。
2.规范企业财务现金管理。房地产为资金密集型行业，所以在平时经营过程中财务现金的管理是十分必要也是非常重要的。在规范企业财务现金管理时首先要严格遵守国家对于财务现金管理的规定，其次要进行现金支票的收纳、支出和核对工作，最后按程序进行现金报销并及时与银行进行账务核对等。
3.大力发展房地产中介机构。在一个成熟的房地产市场当中，房地产交易是通过房地产中介机构进行销售代理等服务，其对于房地产市场有着重要作用。发展房地产中介机构首先要推进其职业化和专业化，要具有丰富的专业知识和良好的职业道德；其次政府应加大对于房地产中介机构的审查力度，规范中介市场；最后还要树立其品牌化意识，使之能够做大做强，这样房地产中介行业才能够得以发展。
五、新利率环境下影响房地产发展的主要因素
1.房地产的供给因素。目前我国正在加快利率市场化的改革，在此环境下，房地产开发商的融资难易度不同，所以楼盘的供给会受到利率浮动的影响上升或下降。所以要拓宽融资渠道和方式，保证房地产的有效供给。
2.房地产的需求因素。利率不同，购房者的选择也不相同。在利率浮动的新环境下，购房者会随时根据利率的高低调整自己的购房计划。利率的上升对其影响尤为重要，会影响其支付能力从而抑制住房需求。
3.房地产的投资因素。利率不同，对房地产投资的风险就不同。利率上升，风险增加，投资者就可能会延缓甚至放弃对房地产的投资，转而投资其它行业，不利于房地产的发展。而利率下降，其会增加房地产的投资，使楼盘销量增加，一定程度上刺激了房地产的发展。
4.国际政治经济因素。当地的政治经济环境对房地产影响非常大，如果当地发生政治冲突或社会动荡的事件，那么其房地产发展会受到很大的阻碍，而如果该地政治安定，社会经济繁荣，那么那里将有利于房地产行业的发展。
六、结语
本文简要分析了利率政策调整的经济背景及其对房地产市场的影响，并提出了一些建议，希望对房地产市场的发展有所帮助。
参考文献：
[1]李小芳 利率调整对房地产市场的影响分析《科技广场》， 2007（6）：21-22.
[2]甘文成 关于发展我国房地产中介服务业的几点思考 《中国房地产金 融》， 2002（8）：15-18.
[3]丁一 银行利率调整对重庆市房地产金融的影响 《商情：教育经济研究》， 2008（2）：148+150.
作者简介：张杰，男，河北省人，重庆巴南区重庆理工大学 市场营销专业本科生。
关键词：利率變动 影响因素 融资策
一、引言
目前房地产市场在我国属于最热门的市场之一，宏观经济引导下的利率的变动对于房地产市场的整体发展和变化产生着重要影响，因此本文主要对于利率调整的宏观背景、利率对于房地产市场的影响以及房地产市场应如何继续发展进行分析，从而探求在未来货币政策下房地产行业的融资策略。
二、利率调整的宏观经济背景
1.固定资产投资继续维持在较高水平。从近几年的数据来看，我国固定投资的规模与数量都呈现出持续上升的趋势。据统计，近年来我国固定资产投资从2012年至2015年上升517358.98亿元，增幅速度快、数量大。2016年年初至年末的固定资产累计同比增长为8.1%～8.3%，这体现出了目前我国固定资产投资继续维持在较高水平的情况。
2.金融机构储蓄存款增长下降、贷款余额增加。我国居民存款增速持续下降，在2014年全年全国经融机构的存款增加了9.48万亿元，同比少增长的3.08万亿元，其中储蓄存款增加4.14万亿元，较上一年减少了1.35万亿元。储蓄存款增幅出现持续减少的现象，且在2014年出现了较明显的资金由储蓄转移至股票市场等资本市场的情况。据央行统计，2014年12月末人民币贷款余额81.68万亿元，同比增长13.6%，由此不难发现在金融机构储蓄存款增长下降的同时，其贷款余额出现增长的态势。
3.价格指数上升、通胀预期增强。居民消费价格指数作为国民经济发展的一个宏观指标，对我国国民经济管理有着十分重要的意义。2015年我国价格指数同比上涨1.8%，2016年同比上涨2.1%，由此也直接反应出了通胀预期的增强。
4.进出口贸易持续增长、贸易顺差继续增加。2016年我国进出口贸易额从一月的1.88万亿元升至十二月的2.58万亿元，总体呈上升趋势。其中出口贸易占据较大比重，且由于我国贸易结构转型，使我国出口进一步增长，贸易顺差继续增加。
5.外汇储备激增、短期外债大幅上扬。2010年我国外汇储备达28573.38亿美元，连续四年同比增加4000亿美元以上。由于我国外汇制度以及我国在进出口贸易中长期处于贸易顺差，使我国外汇储备大幅上升。又由于进出口贸易的持续扩大加上人民币升值等原因，我国短期外债出现大幅上扬的现象。
6.房地产投资继续增加，房价继续上涨。我国2015年房地产投资较2014年上升243.09亿元，继续呈上升趋势。房地产开发投资额也由2014年起上涨943.24亿元，呈现出上扬态势。商品房平均销售价格由2014年的6324.00元/平方米升至2015年的6793.00元/平方米，并在接下来的时间内继续上涨。
三、利率调整对房地产市场的影响
1.对房地产开发商的影响。大多数房地产公司的融资渠道较为狭窄，主要是通过银行贷款来取得资金。利率上涨，其从银行贷款的难度和压力就会上升，会增加其经营成本，并且还意味着还款压力增大，利润空间被进一步压缩，这就迫使房地产公司必须找到新的盈利增长点或者在现有的经营项目中实现利益最大化。而当利率下降时，由于其还款压力较轻，就会扩张楼盘的开发力度，可能会使房产数量上涨，引发楼市泡沫现象。
2.对购房者的影响。购房者分为购房自住和购房投资两种类型，两者购房都非常依赖于银行贷款。利率上升，则还贷压力增加，购房者很可能会改变其原有的购房计划，降低其购房需求来缓解贷款压力。利率下降，则贷款相对容易，对购房自住者影响不大，但对于购房投资的人来说意味着可以取得更多的贷款，会进一步刺激其购房需求。
3.对商业银行的影响。利率变动，会影响商业银行的资产，也就是对存贷款业务的影响。银行的主要收入来源就是存贷款利息的差额，利率上升或下降，其存款和贷款就会相应的增加或减少，从而影响其业务量和效益。
4.对房地产金融发展的影响。由于房地产这种产品的流动性比较差，所以其对于利率的变动十分敏感。利率上升，房地产开发商的融资就相对困难，其进行产品经营的风险和压力就会增加，他们可能会暂停甚至停止目前的开发计划，而房产消费者和投资者的贷款或融资成本也会上升，也会影响其投资计划，利率下降反之。商业银行作为房地产金融的最为重要的主体，受利率影响严重，其贷款的利率会随着利率调整相应的产生变化，从而影响其他金融主体的融资状况。
5.对房地产市场发展的影响。利率的调整会对房地产市场的主要方面产生影响。前面提到利率的上升会影响卖房者的融资和经营成本，且对于中小型开发公司影响较大，在一定程度上促进了房地产市场从业者的整合。对于买房者来说，会增加其贷款的数目和增加还款压力，会使其改变原有的购房方案。利率的调整使住房贷款利率提高，降低了购房者的购买力，其实是抑制了其购房需求，需求又影响了供给，所以长远来看有利于房价的合理发展。
四、未来货币政策环境下房地产融资策略
1.房地产开发企业采用多元化融资方式。目前我国大多数房地产公司的融资渠道基本上都是通过银行信贷资金来进行，然而在未来的货币政策下仅仅依靠银行信贷是并不能保证自身资金来源稳定和及时的，必须采用多元化的融资方式，除了一般的通过银行借贷之外还可以进行股权融资和债券融资，这样不仅可以获得更广阔的融资渠道，充足的融资数额，还可以分摊风险，有利于未来房地长开发商的发展。
2.规范企业财务现金管理。房地产为资金密集型行业，所以在平时经营过程中财务现金的管理是十分必要也是非常重要的。在规范企业财务现金管理时首先要严格遵守国家对于财务现金管理的规定，其次要进行现金支票的收纳、支出和核对工作，最后按程序进行现金报销并及时与银行进行账务核对等。
3.大力发展房地产中介机构。在一个成熟的房地产市场当中，房地产交易是通过房地产中介机构进行销售代理等服务，其对于房地产市场有着重要作用。发展房地产中介机构首先要推进其职业化和专业化，要具有丰富的专业知识和良好的职业道德；其次政府应加大对于房地产中介机构的审查力度，规范中介市场；最后还要树立其品牌化意识，使之能够做大做强，这样房地产中介行业才能够得以发展。
五、新利率环境下影响房地产发展的主要因素
1.房地产的供给因素。目前我国正在加快利率市场化的改革，在此环境下，房地产开发商的融资难易度不同，所以楼盘的供给会受到利率浮动的影响上升或下降。所以要拓宽融资渠道和方式，保证房地产的有效供给。
2.房地产的需求因素。利率不同，购房者的选择也不相同。在利率浮动的新环境下，购房者会随时根据利率的高低调整自己的购房计划。利率的上升对其影响尤为重要，会影响其支付能力从而抑制住房需求。
3.房地产的投资因素。利率不同，对房地产投资的风险就不同。利率上升，风险增加，投资者就可能会延缓甚至放弃对房地产的投资，转而投资其它行业，不利于房地产的发展。而利率下降，其会增加房地产的投资，使楼盘销量增加，一定程度上刺激了房地产的发展。
4.国际政治经济因素。当地的政治经济环境对房地产影响非常大，如果当地发生政治冲突或社会动荡的事件，那么其房地产发展会受到很大的阻碍，而如果该地政治安定，社会经济繁荣，那么那里将有利于房地产行业的发展。
六、结语
本文简要分析了利率政策调整的经济背景及其对房地产市场的影响，并提出了一些建议，希望对房地产市场的发展有所帮助。
参考文献：
[1]李小芳 利率调整对房地产市场的影响分析《科技广场》， 2007（6）：21-22.
[2]甘文成 关于发展我国房地产中介服务业的几点思考 《中国房地产金 融》， 2002（8）：15-18.
[3]丁一 银行利率调整对重庆市房地产金融的影响 《商情：教育经济研究》， 2008（2）：148+150.
作者简介：张杰，男，河北省人，重庆巴南区重庆理工大学 市场营销专业本科生。