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摘 要：经济的发展可出现低谷期与繁荣期，但是经济发展过热时就会产生泡沫，经济发展如此，房地产经济作为经济的一个分支，其发展规律也会照此发展下去。房地产经济出现了一定程度的泡沫，可以更好地促进房地产业的发展，但是如果任由泡沫严重发展，就会对房地产经济带来巨大危害，甚至会危及到国民经济的健康发展。
关键词： 房地产业；经济泡沫；危害分析；预防措施
最近两年来，房地产市场异常火爆，楼盘刚开盘就被抢购一空，土地拍卖价格一路攀升，各地地王频频出现，房地产投资增势强劲。特别是在全国的一线和二线城市，商品房的销售持续火热，销售价格节节攀升，风险已经在不知不觉中迅速地积累起来，房地产经济的泡沫已经变得越来越大，即将破裂的迹象非常明显。
一、目前我国的房地产经济是否存在泡沫
通常情况下，判断我国的房地产经济是否存在泡沫，是否是在健康地发展中，通过以下几个方面就可以分析与判断出来。
（一）投资规模是否过大
这个方面是分析和判断房地产经济是否存在泡沫的基本指标。从房地产市场的供给方面来看，在过去的5年内，城镇住宅年均竣工面积是改革开发以来，年均住宅竣工面积的2倍多；每年城镇住宅的投资规模基本上占到我国经济固定资产投资的50%，大概占我国国民生产总值的17%，比世界平均水平高一倍以上。这个规模相对于我国的经济总量实在是太大了。
（二）是否有稳健的资金支撑
众所周知，房地产业需要大量的资金，是资金密集型产业，离开了大量资金的支撑，那是寸步难行。如果房企在发展中资金供应不上，就可能出现资金链断裂，从而产生一系列的不良反应，会导致工期的延误，甚至会出现烂尾楼，给社会代来很大的不安定因素。目前来看投入到房地产业中的资金主要有：开发商自筹资金、银行贷款、施工企业垫资、个人资金、社会游资等类型。这五个资金类型中银行贷款与社会游资存在很大的不确定性，特别是银行利率的变动对房地产业的利润有着很大的影响，一旦这两类资金出现了问题，紧靠开发商自筹资金、施工企业垫资、个人资金是很难支撑起房地产业健康稳定发展的。
综上可知，我国房地产业的发展已经出现了过热的现象，泡沫的产生已经存在其中。另外，从目前的住宅销售价格来看，已经远远地超出了其本身具有的价值，价格高于价值，其价格会逐渐降低。全国价格来看，商品房价格普遍高于价值的20%以上，但是具体到部分的一线和二线城市，则商品房的销售价格高估的程度更严重，特别是北京、上海、深圳等地。因此，我們可以说我国的房地产经济中存在着明显的泡沫现象。
二、产生泡沫的主要原因分析
（一）土地具有稀缺性
我国的土地使用面积是有限的，城市中心的土地面积更是有限，使用完了就没有再开发的空间了。特别是随着我国经济的持续发展，越来越多的人进入到城市，人口的无限增加与土地供应的有限性之间的矛盾，使得土地的稀缺性日趋明显。这就使土地的价格越来越高，从而脱离了土地的使用价值而产生了泡沫。
（二）商品房具有特殊性
房地产企业开发商品房具有一定的周期性，容易造成一定时期内商品房的供求关系失衡；另外，合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体产生的重要条件。因此，房地产经济中容易产生泡沫。
（三）地价具有虚构性
土地资源价格和土地的资产性价格在土地供不应求时，会出现不一致的现象，高出的部分就是土地的虚构价格。在土地的成交价格中，脱离实际价值而高出的虚构部分越高，说明泡沫越大，反之泡沫越小。
（四）房产交易市场不是充分市场
房地产市场中的买方对商品房的信息知之甚少，对商品房的建筑成本不了解，那么相对于卖方来说信息出现严重的不对等，再加上一些房地产交易和定价是在幕后进行的，这就造成了商品房的成交价格远远高于其实际的价值。
（五）银行放贷具有倾向性
从房地产经济发展的情况来看，房价一直在上涨，商品房的保值和增值特性，使得各个银行都愿意把钱贷给购买商品房的人，这就使大量贷款进入到房地产业。银行信贷无计划的盲目扩张，给房地产经济泡沫的产生埋下了巨大隐患。
三、房地产经济泡沫产生的危害性
（一）导致国民经济结构失衡
房地产经济的迅猛发展，资金获利的本质属性，导致大量的资金进入到房地产行业，促使房地产价格大幅飙升，从而使投资房地产的人获得了比其他行业高几十倍的投资回报，这就会使投资人误认为，投资房地产比投资其他行业能更快地赚钱，从而促使投资人把钱从其他行业抽出，而投入到房地产中，这就会造成其他行业的投资严重不足，从而缺乏长期发展的资金投入，最终造成房地产业一家独大，导致国民经济结构严重失衡。
（二）导致经济危机发生
房地产经济泡沫时，投机活动猖獗，房地产市场的投资预期回报远远高于其他行业的预期回报，就会造成银行把巨额贷款投入到房地产市场中。当房地产经济泡沫破灭时，房价会大幅度下跌，下跌后的房屋总价远远低于贷款的数量，这就会使投资人放弃还贷款，那么贷款的流失就给银行带来了大量的坏账和呆账，银行就会倒闭，银行系统的运行就会失灵，最终导致经济危机的爆发。
（三）引发政治和社会危机
房地产经济泡沫的破灭，使的少部分的投资人的财富集中起来，但是大部分人的财务迅速缩水，甚至可能倾家荡产，社会财富的分配不均，收入差距的迅速扩大，会导致穷人和富人的严重两级分化。特别是房地产经济泡沫严重时，会导致工厂大量倒闭，工人失业，犯罪率上升，社会动荡，社会维稳的成本大增，政治危机、经济危机、社会危机随时会发生。
四、预防房地产经济泡沫产生的措施
（一）加强宏观调控和政策监控
要想预防房地产经济泡沫的产生，就必须从源头上根除其产生泡沫的土壤。治标更要治本，必须加强对房地产经济的宏观调控，从政策上加强对房地产经济的监控，从而保证房地产经济的健康平稳发展。在加强政策监控的过程中，一定要了解房地产业发展的实际情况，更加市场的发展情况，制定出科学合理的政策，建立完备的市场机制，能根据市场的适时变化，对政策进行改进，以适应市场的发展，从而防止房地产经济泡沫的产生。 （二）调节土地的供求关系
为了更好地控制房地产的价格，就必须通过调整土地资源的供求关系实现。第一，对土地开发规划审批制度一定要严格执行，从总体上调控好房地产用地的供应量，保证各类土地用地的供求关系，保证供应区域与供应结构的平衡。第二，对土地的招投标管理一定要严格，积极进行政务公开，强化人民群众的监督作用，防止滥用职权产生的土地腐败。第三，推进开征土地财产税，对于闲置的土地要严格的监控，增收土地财产税，从而抑制土地的投機活动。第四，建立全国性的完善的土地信息系统，从而加大土地供应的透明度，防止因为信息的不透明、不对称而产生的炒地和圈地等问题。
（三）严格监管土地市场
对土地市场要严格监管，规范土地交易市场的行为和秩序，一方面，要建立完善的房地产企业的信用体系，保证市场上的房地产企业都能诚实守信，要用法律的手段进行监管和规范；对于商品房网上备案制度，要不断完善和严格执行，对于虚拟交易的市场行为，对于哄抬地价的行为，要严肃处理。另一方面，对于那些买地后无正当理由闲置土地不开发的“圈地人”要查明情况，督促尽快开发，或者收回土地。
（四）完善房地产价格的监测与预警机制
对于房地产价格要实现全天候的检测，要不断建立完善的市场价格的监测和预警机制，这就要求对各省市县的房地产市场的价格信息及时地进行收集、整理、分析、总结，然后对市场价格的运行情况进行预测和评价，按时发布市场价格的分析报告，科学合理地引导市场的价格走向。在必要时，通过对土地的供应，对税收的调节，对预售的管理，对贷款比例的提高等，来干预和调控房价，从而有效阻止房地产经济泡沫的形成。
总之，房地产经济是一把双刃剑，如果发展的科学合理，不但可以促进GDP的增长，而且能够保证国民经济的正常运行，保证人民群众有房住，维护社会的安定团结；如果房地产经济发展过快，价格过高，产生了严重的泡沫，就会危害到国民经济的发展，就会给国家的长治久安带来潜在的隐患。因此，采取一定的措施防止房地产经济泡沫的产生，是我们时刻要注意的问题。
参考文献：
[1]曲波，谢经荣.房地产经济泡沫的内涵、特征与运行机理[J].上海房地产，2003，（6）.
[2]包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].北京：财政经济出版社，1994.
作者简介：
梁峰，山东邹城市城市管理行政执法局。
关键词： 房地产业；经济泡沫；危害分析；预防措施
最近两年来，房地产市场异常火爆，楼盘刚开盘就被抢购一空，土地拍卖价格一路攀升，各地地王频频出现，房地产投资增势强劲。特别是在全国的一线和二线城市，商品房的销售持续火热，销售价格节节攀升，风险已经在不知不觉中迅速地积累起来，房地产经济的泡沫已经变得越来越大，即将破裂的迹象非常明显。
一、目前我国的房地产经济是否存在泡沫
通常情况下，判断我国的房地产经济是否存在泡沫，是否是在健康地发展中，通过以下几个方面就可以分析与判断出来。
（一）投资规模是否过大
这个方面是分析和判断房地产经济是否存在泡沫的基本指标。从房地产市场的供给方面来看，在过去的5年内，城镇住宅年均竣工面积是改革开发以来，年均住宅竣工面积的2倍多；每年城镇住宅的投资规模基本上占到我国经济固定资产投资的50%，大概占我国国民生产总值的17%，比世界平均水平高一倍以上。这个规模相对于我国的经济总量实在是太大了。
（二）是否有稳健的资金支撑
众所周知，房地产业需要大量的资金，是资金密集型产业，离开了大量资金的支撑，那是寸步难行。如果房企在发展中资金供应不上，就可能出现资金链断裂，从而产生一系列的不良反应，会导致工期的延误，甚至会出现烂尾楼，给社会代来很大的不安定因素。目前来看投入到房地产业中的资金主要有：开发商自筹资金、银行贷款、施工企业垫资、个人资金、社会游资等类型。这五个资金类型中银行贷款与社会游资存在很大的不确定性，特别是银行利率的变动对房地产业的利润有着很大的影响，一旦这两类资金出现了问题，紧靠开发商自筹资金、施工企业垫资、个人资金是很难支撑起房地产业健康稳定发展的。
综上可知，我国房地产业的发展已经出现了过热的现象，泡沫的产生已经存在其中。另外，从目前的住宅销售价格来看，已经远远地超出了其本身具有的价值，价格高于价值，其价格会逐渐降低。全国价格来看，商品房价格普遍高于价值的20%以上，但是具体到部分的一线和二线城市，则商品房的销售价格高估的程度更严重，特别是北京、上海、深圳等地。因此，我們可以说我国的房地产经济中存在着明显的泡沫现象。
二、产生泡沫的主要原因分析
（一）土地具有稀缺性
我国的土地使用面积是有限的，城市中心的土地面积更是有限，使用完了就没有再开发的空间了。特别是随着我国经济的持续发展，越来越多的人进入到城市，人口的无限增加与土地供应的有限性之间的矛盾，使得土地的稀缺性日趋明显。这就使土地的价格越来越高，从而脱离了土地的使用价值而产生了泡沫。
（二）商品房具有特殊性
房地产企业开发商品房具有一定的周期性，容易造成一定时期内商品房的供求关系失衡；另外，合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体产生的重要条件。因此，房地产经济中容易产生泡沫。
（三）地价具有虚构性
土地资源价格和土地的资产性价格在土地供不应求时，会出现不一致的现象，高出的部分就是土地的虚构价格。在土地的成交价格中，脱离实际价值而高出的虚构部分越高，说明泡沫越大，反之泡沫越小。
（四）房产交易市场不是充分市场
房地产市场中的买方对商品房的信息知之甚少，对商品房的建筑成本不了解，那么相对于卖方来说信息出现严重的不对等，再加上一些房地产交易和定价是在幕后进行的，这就造成了商品房的成交价格远远高于其实际的价值。
（五）银行放贷具有倾向性
从房地产经济发展的情况来看，房价一直在上涨，商品房的保值和增值特性，使得各个银行都愿意把钱贷给购买商品房的人，这就使大量贷款进入到房地产业。银行信贷无计划的盲目扩张，给房地产经济泡沫的产生埋下了巨大隐患。
三、房地产经济泡沫产生的危害性
（一）导致国民经济结构失衡
房地产经济的迅猛发展，资金获利的本质属性，导致大量的资金进入到房地产行业，促使房地产价格大幅飙升，从而使投资房地产的人获得了比其他行业高几十倍的投资回报，这就会使投资人误认为，投资房地产比投资其他行业能更快地赚钱，从而促使投资人把钱从其他行业抽出，而投入到房地产中，这就会造成其他行业的投资严重不足，从而缺乏长期发展的资金投入，最终造成房地产业一家独大，导致国民经济结构严重失衡。
（二）导致经济危机发生
房地产经济泡沫时，投机活动猖獗，房地产市场的投资预期回报远远高于其他行业的预期回报，就会造成银行把巨额贷款投入到房地产市场中。当房地产经济泡沫破灭时，房价会大幅度下跌，下跌后的房屋总价远远低于贷款的数量，这就会使投资人放弃还贷款，那么贷款的流失就给银行带来了大量的坏账和呆账，银行就会倒闭，银行系统的运行就会失灵，最终导致经济危机的爆发。
（三）引发政治和社会危机
房地产经济泡沫的破灭，使的少部分的投资人的财富集中起来，但是大部分人的财务迅速缩水，甚至可能倾家荡产，社会财富的分配不均，收入差距的迅速扩大，会导致穷人和富人的严重两级分化。特别是房地产经济泡沫严重时，会导致工厂大量倒闭，工人失业，犯罪率上升，社会动荡，社会维稳的成本大增，政治危机、经济危机、社会危机随时会发生。
四、预防房地产经济泡沫产生的措施
（一）加强宏观调控和政策监控
要想预防房地产经济泡沫的产生，就必须从源头上根除其产生泡沫的土壤。治标更要治本，必须加强对房地产经济的宏观调控，从政策上加强对房地产经济的监控，从而保证房地产经济的健康平稳发展。在加强政策监控的过程中，一定要了解房地产业发展的实际情况，更加市场的发展情况，制定出科学合理的政策，建立完备的市场机制，能根据市场的适时变化，对政策进行改进，以适应市场的发展，从而防止房地产经济泡沫的产生。 （二）调节土地的供求关系
为了更好地控制房地产的价格，就必须通过调整土地资源的供求关系实现。第一，对土地开发规划审批制度一定要严格执行，从总体上调控好房地产用地的供应量，保证各类土地用地的供求关系，保证供应区域与供应结构的平衡。第二，对土地的招投标管理一定要严格，积极进行政务公开，强化人民群众的监督作用，防止滥用职权产生的土地腐败。第三，推进开征土地财产税，对于闲置的土地要严格的监控，增收土地财产税，从而抑制土地的投機活动。第四，建立全国性的完善的土地信息系统，从而加大土地供应的透明度，防止因为信息的不透明、不对称而产生的炒地和圈地等问题。
（三）严格监管土地市场
对土地市场要严格监管，规范土地交易市场的行为和秩序，一方面，要建立完善的房地产企业的信用体系，保证市场上的房地产企业都能诚实守信，要用法律的手段进行监管和规范；对于商品房网上备案制度，要不断完善和严格执行，对于虚拟交易的市场行为，对于哄抬地价的行为，要严肃处理。另一方面，对于那些买地后无正当理由闲置土地不开发的“圈地人”要查明情况，督促尽快开发，或者收回土地。
（四）完善房地产价格的监测与预警机制
对于房地产价格要实现全天候的检测，要不断建立完善的市场价格的监测和预警机制，这就要求对各省市县的房地产市场的价格信息及时地进行收集、整理、分析、总结，然后对市场价格的运行情况进行预测和评价，按时发布市场价格的分析报告，科学合理地引导市场的价格走向。在必要时，通过对土地的供应，对税收的调节，对预售的管理，对贷款比例的提高等，来干预和调控房价，从而有效阻止房地产经济泡沫的形成。
总之，房地产经济是一把双刃剑，如果发展的科学合理，不但可以促进GDP的增长，而且能够保证国民经济的正常运行，保证人民群众有房住，维护社会的安定团结；如果房地产经济发展过快，价格过高，产生了严重的泡沫，就会危害到国民经济的发展，就会给国家的长治久安带来潜在的隐患。因此，采取一定的措施防止房地产经济泡沫的产生，是我们时刻要注意的问题。
参考文献：
[1]曲波，谢经荣.房地产经济泡沫的内涵、特征与运行机理[J].上海房地产，2003，（6）.
[2]包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].北京：财政经济出版社，1994.
作者简介：
梁峰，山东邹城市城市管理行政执法局。