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【摘 要】房地产市场是资金高度密集的运作体,资金筹措是房地产开发商最关心的问题。CMBS已成为国际融资新趋势。而目前我国房地产融资的途径比较单一,如何有效地拓宽融资渠道已经成为地产金融业内外普遍关注的问题。本文主要讨论商业抵押担保证券(CMBS)的功能优势、操作流程及在中国的发展趋势,旨在借鉴和吸收国际经验,为我国金融创新及房地产融资体系改革提供建议。
【关键词】CMBS 融资方式;资产证券化;房地产融资体系
中图分类号:F832.5 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)08-0004-02
房地产市场是资金高度密集的运作体,可以说,没有资金就没有房地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大,并且急于扩大再生产,因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。
目前我国房地产融资的途径比较单一,最传统的方法是自有资金+银行贷款,或者是自有资金+机构投资人+银行贷款,与国外相比还很落后。而随着银行体系对开发商贷款以及个人房地产贷款加大监管力度,一些先知先觉的开发商已经开始了各种房地产融资工具的探索,种种迹象表明,如何有效地拓宽融资渠道已经成为地产金融业内外普遍关注的问题。
由图1房地产融资体系可知,对开发商来说,房地产融资体系作由传统融资和现代融资两部分。传统的方法一般包括:1)房地产直接投资;2)商业抵押贷款;3)合作开发或项目公司被收购;4)房地产企业上市;5)居民住房按揭贷款(间接为开发商融资)。除去传统方法外,开发商还应该关注以下现代融资方式:1)基金(房地产、土地);2)房地产信托基金(REIT);3)房地产资产证券化(含住房贷款证券化RMBS和商业物业证券化CMBS);4)房地产金融新产品(含按揭保险和权属保险);5)房地产融资租赁;6)其他融资方法(信托、担保、过桥贷款、可换股债券、土地债券等等)。
本文主要讨论新型融资方式房地产资产证券化中的商业物业证券化(CMBS)。
商业抵押担保证券(CMBS,Commercial Mortgage Backed Security)是一种证券化的融资方式,它是将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程,以债券形式向投资者发行。运营良好的物业,例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产最适合做CMBS的资产,因为它们都是能产生稳定现金流的有形不动产。CMBS的价格通常根据评级机构的评级来确定;投资银行在参考评级以后,确定最后发行价格,并向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者,用于偿还贷款本息,盈余则作为公司的运营资本,而所抵押的商业房产的房租收入最终将用于偿付该债券。这样,CMBS实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产,把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券;可以使得投资者得以投资房地产而不必实际拥有产业,也可以使业主获得比贷款市场成本更为低廉的融资,同时为银行降低信贷风险提供了有效的渠道。
1 CMBS历史与现状
CMBS最早出现于1983年。美国Fidelity Mutual人寿保险公司将价值6000万美元的商业地产抵押贷款,以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司,这一交易被评为AAA级。之后多家机构效仿这一交易方式,商业银行、储贷机构和投资银行等机构随后也纷纷进入该领域。上个世纪90年代初期美国储贷机构信用危机的解决成为商业抵押担保证券发展的主要推动力。在此阶段,评级机构也逐步确立了交易的评级标准,CMBS逐渐成为一种相对成熟的融资手段。
CMBS问世至今不过20多年时间,但在美国资产证券化市场上却占有一席之地。统计数据显示,从1999年3月到2007年11月,美国市场上CMBS 的发行量远远超过了REITs的发行量。欧亚市场正处于快速起步阶段,随着欧亚金融市场的进一步成熟,CMBS的发展有着巨大的潜力。就在大家都認为CMBS会在欧亚市场快速发展之际,2008年美国爆发了次贷危机并波及全球引发了金融风暴。在此次危机中,作为地产资产证券化的最后一道防线,美国的CMBS也受到了波及,不过其未偿额仅占比4%,也体现了商业地产抵押贷款较之RMBS, 即居民抵押支持债券具有一定的风险防御能力。
2 CMBS优势分析
CMBS凭借什么优势得以席卷全球、快速推广?与其他融资方式相比,CMBS的优势在于:发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力以及资产负债表表外融资等。好的融资工具可以使投资人和融资方获得双赢:不仅使得融资方获得较低成本的贷款,同时还能使得投资人获得心仪的风险和回报。
美联证券公司(Wachovia Securities)结构型产品研究部主任布莱恩?兰卡斯特(Brian Lancaster)认为,“稳定的租金、不断改善的基本面,以及非常非常低的贷款利息,这些有利条件都同时出现了。” CMBS越来越受债券投资者的欢迎。 Hartford投资管理的高级投资组合经理纳斯里•图图恩吉说,“每一宗CMBS发行交易中,多数通常是AAA级,它是个安全的资产类别,却又能提供足以引起人们兴趣的收益。”并且由于CMBS产品在信用、期限和支付结构上的无限多样性和灵活性,使投资产品可以量体裁衣,满足不同投资人的个性化需要。
债券投资者旺盛的需求是CMBS安排者之所以能够以如此低的成本提供CMBS贷款原因之一。投资热情高涨,致使债券利差有了明显的缩小,利差缩小意味着发起人和借款人的融资成本降低,使CMBS成为更具吸引力的融资产品。
除了投资者的需求以外,较低的利率以及不断上升的房地产价值也激发了商业房地产市场的融资活动,带来CMBS供应的增加。
3 CMBS操作流程
商业抵押担保证券化是一种结构融资的方式,一套严谨、有效的基本运作程序是其成功运作的根本保证。
3.1 商业抵押担保证券的参与机构
(1)创始机构(Originator)即抵押贷款债权人,其所担任的功能是与债务人交涉贷款条件以及进行贷放,创造众多抵押担保债权,使其业务量满足证券化发行的经济规模。
(2)债权管理服务机构(Servicer)通常由创始机构或第三机构(通常为资产管理公司、专业服务公司或投资银行)担任信托资产以及其所产生的现金流量的管理与服务,也就是现金流量所产生的本金利息收付以及延迟付款的回收。其收入来源来自于收取债务人与支付投资人利息间的差价,以及信用增强与其他服务的手续费。
(3)发行机构(Issuer)其最主要的功能是使证券化的资产不受创始机构破产可能的干扰,通常为一个特殊目的机构(Special Purpose Vehicle)所担任。而特殊目的机构可能是创始机构以外的独立个体,也可能是创始机构附属的特定目的的金融子公司。
为了确保投资者受到适当的保障,信托资产的转让通常必须采用下列三个方法:①资产由创始机构转让到特殊目的机构的过程必须合乎真实出售,而非抵押。②若为应收账款的转让,特殊目的机构应在法律上完成对于应收款项的法定求偿权。③特殊目的机构须限制其参与任何可能造成破产的业务。
(4)信用增强机构(Credit Enhancement Provider)。信用增强机构是一种减轻发行证券的信用风险的方式,其目的为提高证券化相关商品的信用等级、促使发行利率的下降以及提高证券的流动性。
通常的信用增强机构可能由发行机构或第三者担任,以保险公司及专业保证公司最为常见。对于发行机构而言,可以使用附加偿还请求权以及超额担保的方式予以信用增强;对于第三者而言,其可以使用担保信用状以及提供保证等方式提供。
(5)信用评级机构(Credit Rating Agency)。
对支付本息的担保资产给予审查,并进行信评,以帮助投资大众判断证券信用风险程度。美国现有三家评等机构分別为:标准普尔(S&P)、穆迪(Moody’s)及惠誉(Fitch IBCA)。
(6)受托机构(Trustee)。
担任债权管理服务机构与投资人以及信用增强机构之间的中介,其功能为保护投资人利益。受托机构与创始机构签订特殊目的信托契约,并且负有对投资人发行受益证券之责任。又债权服务管理机构经由受托机构之账户将本金利息支付给投资人,如果没有立即分配给投资人時,则必须承担再投资之责任。
3.2 操作流程
一般的商业抵押擔保证券化过程,如图2证券化流程所示,分別说明了各参与机构在证券化过程中所扮演的角色。基本交易结构由原始权益人、特设目的机构和投资者三类主体构成。原始权益人将自己拥有的商业地产贷款组成资产池以“真实出售”的方式过户给特设目的机构,特设目的机构获得了该资产的所有权,发行以该资产的预期现金收入流为基础的资产支撑证券,并凭借对该资产的所有权确保未来的现金收入流首先用于对证券投资者还本付息。该程序的具体步骤如下:
(1)发起人组建资产池,由借款人(即融资者)与其债权人(即发起人Originator)协商将其某个或某些优秀的项目的商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池(或称之为资产池)。?
(2)设立特殊目的机构SPV(Special Purpose Vehicle)。SPV是资产证券化的关键性主体,它是一个专为隔离风险而设立的特殊实体,设立目的在于实现发起人需要证券化的资产与其他资产之间的"风险隔离"。在SPV成立后,发起人将资产池中的资产出售给SPV,将风险锁定在SPV名下的证券化资产范围内。
(3)资产的真实销售。即证券化资产完成从发起人到SPV的转移。
(4)通过信用增级机构进行信用增级后由穆迪或标准普尔这样的信用评级机构进行信用评级。
(5)发售证券。在经过信用评级后,SPV作为发行人如中诚信托和中信信托,通过各类金融机构如银行或证券承销商等,向投资者销售商业抵押担保证券(CMBS)。
(6)向发起人支付资产购买价款,即SPV将证券发行收入按照事先约定的价格向发起人支付购买的价款。
(7)管理资产池。发行完毕后SPV还需要对资产池进行管理和处置,对资产所产生的现金流进行回收。管理人可以是资产的原始权益人即发起人,也可以是专门聘请的有经验的资产管理机构。管理人主要负责通过出租或出售房地产等方式获取收益。
(8)清偿证券。按照证券发行时的约定,待资产支持证券到期后,由资产池产生的收入在还本付息、支付各项服务费之后,若有剩余,按协议规定在发起人和SPV之间进行分配,整个商业抵押担保证券化过程即告结束。
4 CMBS在中国的发展与趋势
随着国际投资者对中国市场的关注,美国纽约大学房地产学院劳伦斯•朗瓦教授表示,在中国推行CMBS比REITS更容易,同时,商业抵押证券协会首席执行官多蒂坎宁安也给出了一个大胆的推测:中国开展CMBS业务的时间将比人们想像得快——也许就在今后5年内。2005年11月10日,银监会网站公布了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》,这似乎意味着CMBS作为信贷资产证券化产品,其发行在中国已具备了初步的法律框架。之后,2006年9月首笔涉及中国内地商业不动产的CMBS项目浮出水面:一家新近注册于开曼群岛的公司—Dynasty?Asset?(Holdings)Ltd.公司以中国国内的房产项目为依托,面向国外投资者发行价值1.45亿美元的2006-1系列商业房地产抵押贷款支持证券,名为"2006-1系列浮动利率证券"。该产品涉及到了9个分布于中国东部数省的大型商业零售房地产项目。中国的商业地产融资似乎看到了新的希望。然而一场次贷危机,使得人们不得不重新审视资产证券化尤其是地产证券化的风险。CMBS在中国的发展并不象专家们预测的那样顺利。监管层至今还未审批通过一单CMBS产品计划。但尽管如此,包括中国建设银行、民生银行在内的多家银行还充满期待并仍在积极推动CMBS计划。
[JP3] 虽然CMBS在技术层面上比REITS更易推行,但中国当前的金融环境决定CMBS近期还不会有太大发展。我国从1998年开始研究讨论,理论界和银行界经过8年的研究才推出第一个试点——MBS(住房抵押贷款证券化)。CMBS在中国的资产量不够大,银行没有足够的动力去实施证券化,此外,资产没有办法被标准化也是阻碍CMBS发展的原因之一。只有当MBS达到一定规模后,才有可能去推CMBS。除此之外,所有金融创新成功的范例都是建立在严密的法律体系、诚信和现代信托关系基础之上。没有健全的法律制度为金融自由化、金融创新保驾护航,新型房地产金融体系很难建立。而由美国次贷危机的引发的全球金融风暴又恰恰印证了这点:没有健全的法律和监督体系,金融创新就是一只没有舵的船,既有可能乘风破浪勇往直前也有可能随波逐流甚至触礁遇险。
参考文献:
[1] Steven L Schwarcz.A Guide To the Principles of Asset Securitization[M].=IE京:清华大学出版社。2003.
[2] 何晓锋.资产证券化:中国的模式[M]一E京:北京大学出版社,2002
[3] 秦玮.商用房产抵押贷款证券化的理论发展 经济论坛,2004
[4] 王小雪,CMBS在中国的发展要素分析,山西财经大学学报 2006.10
[5]Financial Watch (2001) 美、日不动产证券化制度(http://home.kimo.com.tw/fwatc2001/topic-3.htm.)
【关键词】CMBS 融资方式;资产证券化;房地产融资体系
中图分类号:F832.5 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)08-0004-02
房地产市场是资金高度密集的运作体,可以说,没有资金就没有房地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大,并且急于扩大再生产,因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。
目前我国房地产融资的途径比较单一,最传统的方法是自有资金+银行贷款,或者是自有资金+机构投资人+银行贷款,与国外相比还很落后。而随着银行体系对开发商贷款以及个人房地产贷款加大监管力度,一些先知先觉的开发商已经开始了各种房地产融资工具的探索,种种迹象表明,如何有效地拓宽融资渠道已经成为地产金融业内外普遍关注的问题。
由图1房地产融资体系可知,对开发商来说,房地产融资体系作由传统融资和现代融资两部分。传统的方法一般包括:1)房地产直接投资;2)商业抵押贷款;3)合作开发或项目公司被收购;4)房地产企业上市;5)居民住房按揭贷款(间接为开发商融资)。除去传统方法外,开发商还应该关注以下现代融资方式:1)基金(房地产、土地);2)房地产信托基金(REIT);3)房地产资产证券化(含住房贷款证券化RMBS和商业物业证券化CMBS);4)房地产金融新产品(含按揭保险和权属保险);5)房地产融资租赁;6)其他融资方法(信托、担保、过桥贷款、可换股债券、土地债券等等)。
本文主要讨论新型融资方式房地产资产证券化中的商业物业证券化(CMBS)。
商业抵押担保证券(CMBS,Commercial Mortgage Backed Security)是一种证券化的融资方式,它是将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程,以债券形式向投资者发行。运营良好的物业,例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产最适合做CMBS的资产,因为它们都是能产生稳定现金流的有形不动产。CMBS的价格通常根据评级机构的评级来确定;投资银行在参考评级以后,确定最后发行价格,并向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者,用于偿还贷款本息,盈余则作为公司的运营资本,而所抵押的商业房产的房租收入最终将用于偿付该债券。这样,CMBS实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产,把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券;可以使得投资者得以投资房地产而不必实际拥有产业,也可以使业主获得比贷款市场成本更为低廉的融资,同时为银行降低信贷风险提供了有效的渠道。
1 CMBS历史与现状
CMBS最早出现于1983年。美国Fidelity Mutual人寿保险公司将价值6000万美元的商业地产抵押贷款,以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司,这一交易被评为AAA级。之后多家机构效仿这一交易方式,商业银行、储贷机构和投资银行等机构随后也纷纷进入该领域。上个世纪90年代初期美国储贷机构信用危机的解决成为商业抵押担保证券发展的主要推动力。在此阶段,评级机构也逐步确立了交易的评级标准,CMBS逐渐成为一种相对成熟的融资手段。
CMBS问世至今不过20多年时间,但在美国资产证券化市场上却占有一席之地。统计数据显示,从1999年3月到2007年11月,美国市场上CMBS 的发行量远远超过了REITs的发行量。欧亚市场正处于快速起步阶段,随着欧亚金融市场的进一步成熟,CMBS的发展有着巨大的潜力。就在大家都認为CMBS会在欧亚市场快速发展之际,2008年美国爆发了次贷危机并波及全球引发了金融风暴。在此次危机中,作为地产资产证券化的最后一道防线,美国的CMBS也受到了波及,不过其未偿额仅占比4%,也体现了商业地产抵押贷款较之RMBS, 即居民抵押支持债券具有一定的风险防御能力。
2 CMBS优势分析
CMBS凭借什么优势得以席卷全球、快速推广?与其他融资方式相比,CMBS的优势在于:发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力以及资产负债表表外融资等。好的融资工具可以使投资人和融资方获得双赢:不仅使得融资方获得较低成本的贷款,同时还能使得投资人获得心仪的风险和回报。
美联证券公司(Wachovia Securities)结构型产品研究部主任布莱恩?兰卡斯特(Brian Lancaster)认为,“稳定的租金、不断改善的基本面,以及非常非常低的贷款利息,这些有利条件都同时出现了。” CMBS越来越受债券投资者的欢迎。 Hartford投资管理的高级投资组合经理纳斯里•图图恩吉说,“每一宗CMBS发行交易中,多数通常是AAA级,它是个安全的资产类别,却又能提供足以引起人们兴趣的收益。”并且由于CMBS产品在信用、期限和支付结构上的无限多样性和灵活性,使投资产品可以量体裁衣,满足不同投资人的个性化需要。
债券投资者旺盛的需求是CMBS安排者之所以能够以如此低的成本提供CMBS贷款原因之一。投资热情高涨,致使债券利差有了明显的缩小,利差缩小意味着发起人和借款人的融资成本降低,使CMBS成为更具吸引力的融资产品。
除了投资者的需求以外,较低的利率以及不断上升的房地产价值也激发了商业房地产市场的融资活动,带来CMBS供应的增加。
3 CMBS操作流程
商业抵押担保证券化是一种结构融资的方式,一套严谨、有效的基本运作程序是其成功运作的根本保证。
3.1 商业抵押担保证券的参与机构
(1)创始机构(Originator)即抵押贷款债权人,其所担任的功能是与债务人交涉贷款条件以及进行贷放,创造众多抵押担保债权,使其业务量满足证券化发行的经济规模。
(2)债权管理服务机构(Servicer)通常由创始机构或第三机构(通常为资产管理公司、专业服务公司或投资银行)担任信托资产以及其所产生的现金流量的管理与服务,也就是现金流量所产生的本金利息收付以及延迟付款的回收。其收入来源来自于收取债务人与支付投资人利息间的差价,以及信用增强与其他服务的手续费。
(3)发行机构(Issuer)其最主要的功能是使证券化的资产不受创始机构破产可能的干扰,通常为一个特殊目的机构(Special Purpose Vehicle)所担任。而特殊目的机构可能是创始机构以外的独立个体,也可能是创始机构附属的特定目的的金融子公司。
为了确保投资者受到适当的保障,信托资产的转让通常必须采用下列三个方法:①资产由创始机构转让到特殊目的机构的过程必须合乎真实出售,而非抵押。②若为应收账款的转让,特殊目的机构应在法律上完成对于应收款项的法定求偿权。③特殊目的机构须限制其参与任何可能造成破产的业务。
(4)信用增强机构(Credit Enhancement Provider)。信用增强机构是一种减轻发行证券的信用风险的方式,其目的为提高证券化相关商品的信用等级、促使发行利率的下降以及提高证券的流动性。
通常的信用增强机构可能由发行机构或第三者担任,以保险公司及专业保证公司最为常见。对于发行机构而言,可以使用附加偿还请求权以及超额担保的方式予以信用增强;对于第三者而言,其可以使用担保信用状以及提供保证等方式提供。
(5)信用评级机构(Credit Rating Agency)。
对支付本息的担保资产给予审查,并进行信评,以帮助投资大众判断证券信用风险程度。美国现有三家评等机构分別为:标准普尔(S&P)、穆迪(Moody’s)及惠誉(Fitch IBCA)。
(6)受托机构(Trustee)。
担任债权管理服务机构与投资人以及信用增强机构之间的中介,其功能为保护投资人利益。受托机构与创始机构签订特殊目的信托契约,并且负有对投资人发行受益证券之责任。又债权服务管理机构经由受托机构之账户将本金利息支付给投资人,如果没有立即分配给投资人時,则必须承担再投资之责任。
3.2 操作流程
一般的商业抵押擔保证券化过程,如图2证券化流程所示,分別说明了各参与机构在证券化过程中所扮演的角色。基本交易结构由原始权益人、特设目的机构和投资者三类主体构成。原始权益人将自己拥有的商业地产贷款组成资产池以“真实出售”的方式过户给特设目的机构,特设目的机构获得了该资产的所有权,发行以该资产的预期现金收入流为基础的资产支撑证券,并凭借对该资产的所有权确保未来的现金收入流首先用于对证券投资者还本付息。该程序的具体步骤如下:
(1)发起人组建资产池,由借款人(即融资者)与其债权人(即发起人Originator)协商将其某个或某些优秀的项目的商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池(或称之为资产池)。?
(2)设立特殊目的机构SPV(Special Purpose Vehicle)。SPV是资产证券化的关键性主体,它是一个专为隔离风险而设立的特殊实体,设立目的在于实现发起人需要证券化的资产与其他资产之间的"风险隔离"。在SPV成立后,发起人将资产池中的资产出售给SPV,将风险锁定在SPV名下的证券化资产范围内。
(3)资产的真实销售。即证券化资产完成从发起人到SPV的转移。
(4)通过信用增级机构进行信用增级后由穆迪或标准普尔这样的信用评级机构进行信用评级。
(5)发售证券。在经过信用评级后,SPV作为发行人如中诚信托和中信信托,通过各类金融机构如银行或证券承销商等,向投资者销售商业抵押担保证券(CMBS)。
(6)向发起人支付资产购买价款,即SPV将证券发行收入按照事先约定的价格向发起人支付购买的价款。
(7)管理资产池。发行完毕后SPV还需要对资产池进行管理和处置,对资产所产生的现金流进行回收。管理人可以是资产的原始权益人即发起人,也可以是专门聘请的有经验的资产管理机构。管理人主要负责通过出租或出售房地产等方式获取收益。
(8)清偿证券。按照证券发行时的约定,待资产支持证券到期后,由资产池产生的收入在还本付息、支付各项服务费之后,若有剩余,按协议规定在发起人和SPV之间进行分配,整个商业抵押担保证券化过程即告结束。
4 CMBS在中国的发展与趋势
随着国际投资者对中国市场的关注,美国纽约大学房地产学院劳伦斯•朗瓦教授表示,在中国推行CMBS比REITS更容易,同时,商业抵押证券协会首席执行官多蒂坎宁安也给出了一个大胆的推测:中国开展CMBS业务的时间将比人们想像得快——也许就在今后5年内。2005年11月10日,银监会网站公布了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》,这似乎意味着CMBS作为信贷资产证券化产品,其发行在中国已具备了初步的法律框架。之后,2006年9月首笔涉及中国内地商业不动产的CMBS项目浮出水面:一家新近注册于开曼群岛的公司—Dynasty?Asset?(Holdings)Ltd.公司以中国国内的房产项目为依托,面向国外投资者发行价值1.45亿美元的2006-1系列商业房地产抵押贷款支持证券,名为"2006-1系列浮动利率证券"。该产品涉及到了9个分布于中国东部数省的大型商业零售房地产项目。中国的商业地产融资似乎看到了新的希望。然而一场次贷危机,使得人们不得不重新审视资产证券化尤其是地产证券化的风险。CMBS在中国的发展并不象专家们预测的那样顺利。监管层至今还未审批通过一单CMBS产品计划。但尽管如此,包括中国建设银行、民生银行在内的多家银行还充满期待并仍在积极推动CMBS计划。
[JP3] 虽然CMBS在技术层面上比REITS更易推行,但中国当前的金融环境决定CMBS近期还不会有太大发展。我国从1998年开始研究讨论,理论界和银行界经过8年的研究才推出第一个试点——MBS(住房抵押贷款证券化)。CMBS在中国的资产量不够大,银行没有足够的动力去实施证券化,此外,资产没有办法被标准化也是阻碍CMBS发展的原因之一。只有当MBS达到一定规模后,才有可能去推CMBS。除此之外,所有金融创新成功的范例都是建立在严密的法律体系、诚信和现代信托关系基础之上。没有健全的法律制度为金融自由化、金融创新保驾护航,新型房地产金融体系很难建立。而由美国次贷危机的引发的全球金融风暴又恰恰印证了这点:没有健全的法律和监督体系,金融创新就是一只没有舵的船,既有可能乘风破浪勇往直前也有可能随波逐流甚至触礁遇险。
参考文献:
[1] Steven L Schwarcz.A Guide To the Principles of Asset Securitization[M].=IE京:清华大学出版社。2003.
[2] 何晓锋.资产证券化:中国的模式[M]一E京:北京大学出版社,2002
[3] 秦玮.商用房产抵押贷款证券化的理论发展 经济论坛,2004
[4] 王小雪,CMBS在中国的发展要素分析,山西财经大学学报 2006.10
[5]Financial Watch (2001) 美、日不动产证券化制度(http://home.kimo.com.tw/fwatc2001/topic-3.htm.)