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摘 要：税制改革的每一步，都在彰显着国家治理的新高度，随着我国税收体制不断改革前进， 我国于2011年开始实施营改增政策试点工作，随后于2016年5月全面推开营改增试点。为了适应产业结构调整的有关需要，为了产业能够适当新形式的发展需要，为了能够使行业得以健康稳定发展，房地产行业也开始依照行业需求与政策需求对未来的发展进行了新的规划，本文对房地产行业营改增政策对行业的影响与对策进行了的阐述与分析。
关键词：应对 营改增 房地产行业
一、引言
营改增也就是营业税改增值税，主要指的是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税的政策。是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策。随着营改增政策的不断推广，已经涉及到建筑业、房地产业、生活服务和金融业等行业。当前我国已经全面进入社会经济转型的关键时期，改变经济发展方式、调整产业结构优化升级离不开税收政策的支持。由于营改增政策对于产业结构调整方面的工作有着十分重要的意义，因此，房地产行业需要深入研究与分析该政策对企业未来的发展所造成的影响，迎接挑战，把握机遇，为房地产行业稳定、长远的发展创造良好的条件。
二、房地产行业实施营改增的重要意义
从原先我国现行的税制体制来看，增值税与营业税是分立并行的两个税种，都属于流转税的范畴。增值税的特点是就增值额部分纳税，无增值不纳税。主要体现在两方面：一是进项扣除，环环相扣，不存在重复征税；二是税负公平，征税范围广。国家有关部门为了对现有的税收征管系统进行完善，全面推行营改增，其根本目的在于科学、合理地整改税制结构，对不同方面的税收体制进行全方位的完善，更大程度上避免出现重复征税的现象。房地产行业作为国家经济的支柱产业，原先存在较为严重的重复征税，如所购买的材料和固定资产缴纳的增值税不能抵扣，外购服务所负担的营业税也无法抵扣。营改增后，一方面，房地产开发企业能享受较多的进项抵扣；另一方面，房地产服务企业外购材料、设备、服务承担的进项增值税允许在销项增值税中抵扣，从而避免了房地产企业与上游企业之间的重复征收。因此营改增政策的实施有十分充分的必要性，有利于降低房地产企业税收负担、增强经济发展的内生动力，是完善我国税收体系的重要举措，是国家体现税负公平的重要举措。
三、房地产企业对于营改增政策的应对措施
1.提升纳税意识。在各项材料、服务的采购环节中，房地产企业需要充分发挥纳税意识的积极性与主动性。部分采购人员可以会由于下游商家所提供的折扣与优惠而不接收增值税发票，或者由于上游建筑企业、上游供应商不合格的，使企业无法取得专用发票进行正常抵扣，造成房地产企业多纳税或去被动“偷税”。对于房地产企业来说，由于企业性质特殊，房地产项目分散，企业经营规模相对较大，每个项目涉及的企业建筑及销售过程复杂，中间涉及环节多，期限长，每个环节的税基和进项的抵扣方式可能都存在不同。这就需要企业依照税法规定改善内部监督机制，对企业运营过程中所需要经历的每一项活动与业务的发票进行索取，防止出现无发票现象，为企业财务管理工作的质量的改良与效率的提高奠定良好的基础，在保证基础税负合法缴纳的基础上合理纳税。
2.加强企业宣传。增值税纳税活动需要比较复杂的监督与管理，需要企业全体员工的参与，因此房地产企业应加强对相关的营改增政策的有效宣传，加强对员工营改增政策的教育工作。国税“金三税”工程推出后，国家更进一步加强了对增值税专用税票的监督与管理工作，因此要求企业所有员工都能够充分认识到营改增政策的重要意义与严肃性，学习增值税的有关知识，帮助企业决策部门能够在营改增后就企业未来的发展方向与具体政策有一个全面且深入的理解，最大程度上避免税务风险，降低营改增政策所带来的负面影响，提高依法纳税意识。
3.改变传统的经营模式。房地产行业一定程度上可能会在营改增实施初期面对严重的政策负担，面对新实施的营改增政策，房地产企业可以采取以下几方面的对策：第一，缩短开发周期，降低资金占用率与财务费用；第二，专注于改善产品开发质量，根据当前房地产市场的所表现出来的需求，进一步开发高品质、智能化的环保型市区，准确把握房地产行业未来的发展趋势，以提高产品开发质量的方式提升企业自身在房地产市场中的竞争实力，提高企业的盈利能力；第三，加强行业内与不同房地产企业之间的联系与合作。采用联合开发模式能够强化管理职能、优化项目结构、发挥企业专长，使房地产行业能够通过合作分工的方式提高企业运营的经济效益；第四，合理确定房产销售价格，营业税是价内税，税率固定，房地产企业房产项目定价高，在成本一定的条件下，企业获得的利润高。在增值税的政策下，增值税是价外税，国家就增值额部分纳税，房地产项目定价越高，在成本一定的条件下，增值额越大，所纳的增值税也越多，但最终都会转嫁给了消费者，这将在一定程度上既会给房地产企业带来资金压力又会影响房地产企业的销售，进而影响房地产项目开发周期。
4.加强企业财务管理与会计核算工作。降低营改增政策对企业造成的财务冲击，需要房地产企业综合运用各种手段加强财务管理与会计核算工作，具体实施手段包含：第一，做好税收规划，比如在营改增过渡时期，企业房产项目选择何种纳税方式，是简易征收方式还是一般纳税人抵扣方式；比如利用税率的差异与企业自身享受的税收优惠政策，最大限度的进行灵活纳税；比如合理定价，合理准确计算房地产项目的销项税额以及项目能取得的进项税额，确定企业的税负率。第二，在税收规划的基础上，尽量获取更多的增值税抵扣发票，同时在采购环节中，对于部分资金力量雄厚、开发项目较多的企业，以集中采购的方式节约采购成本，避免出现供应商散杂以及材料发票来源不明等方面的问题。另一方面，严格规定会计核算工作方面的有关程序，严格审查取得的专用发票，认真核对發票信息，保证所取得的进项税额抵扣凭证真实合法，及时认证并抵扣进项税额。房地产企业需要深刻意识到企业财务管理与会计核算工作的重要意义，从增强企业工作人员的发票意识入手，尤其是由接受劳务环节与原材料采购环节中所获取的发票，一定要按照规定及时收取，同时还要提高财务人员素质，加大对财务管理人员与会计人员的职业技术培训力度，创新传统的会计操作方法与操作技术，加强企业内部各个部门之间的合作，各个部门对需要处理的核对工作进行充分的准备，合理抵扣内部进项税，将各项税务工作落实到位。
四、结语
经调查研究证实，营改增税收政策的实施标志着我国税收体制与税收政策正在朝着更加健康的方向的发展，作为促进我国经济快速增长、调整产业结构优化升级的重要举措，也为房地产行业的稳定、健康发展创造了良好的空间。因此，房地产企业需要抓住税收制度改革的重大机遇，使企业在新的税收政策下科学持续的发展，制定适合本企业发展的应对方案，避免新政策给企业带来的不利后果，确保自身及所处的房地产业快速发展。
参考文献：
[1]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，11（24）：52-53.
[2]罗婵.“营改增”对我国房地产开发企业的影响与应对研究[D].云南财经大学，2016，01（18）：13-14.
关键词：应对 营改增 房地产行业
一、引言
营改增也就是营业税改增值税，主要指的是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税的政策。是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策。随着营改增政策的不断推广，已经涉及到建筑业、房地产业、生活服务和金融业等行业。当前我国已经全面进入社会经济转型的关键时期，改变经济发展方式、调整产业结构优化升级离不开税收政策的支持。由于营改增政策对于产业结构调整方面的工作有着十分重要的意义，因此，房地产行业需要深入研究与分析该政策对企业未来的发展所造成的影响，迎接挑战，把握机遇，为房地产行业稳定、长远的发展创造良好的条件。
二、房地产行业实施营改增的重要意义
从原先我国现行的税制体制来看，增值税与营业税是分立并行的两个税种，都属于流转税的范畴。增值税的特点是就增值额部分纳税，无增值不纳税。主要体现在两方面：一是进项扣除，环环相扣，不存在重复征税；二是税负公平，征税范围广。国家有关部门为了对现有的税收征管系统进行完善，全面推行营改增，其根本目的在于科学、合理地整改税制结构，对不同方面的税收体制进行全方位的完善，更大程度上避免出现重复征税的现象。房地产行业作为国家经济的支柱产业，原先存在较为严重的重复征税，如所购买的材料和固定资产缴纳的增值税不能抵扣，外购服务所负担的营业税也无法抵扣。营改增后，一方面，房地产开发企业能享受较多的进项抵扣；另一方面，房地产服务企业外购材料、设备、服务承担的进项增值税允许在销项增值税中抵扣，从而避免了房地产企业与上游企业之间的重复征收。因此营改增政策的实施有十分充分的必要性，有利于降低房地产企业税收负担、增强经济发展的内生动力，是完善我国税收体系的重要举措，是国家体现税负公平的重要举措。
三、房地产企业对于营改增政策的应对措施
1.提升纳税意识。在各项材料、服务的采购环节中，房地产企业需要充分发挥纳税意识的积极性与主动性。部分采购人员可以会由于下游商家所提供的折扣与优惠而不接收增值税发票，或者由于上游建筑企业、上游供应商不合格的，使企业无法取得专用发票进行正常抵扣，造成房地产企业多纳税或去被动“偷税”。对于房地产企业来说，由于企业性质特殊，房地产项目分散，企业经营规模相对较大，每个项目涉及的企业建筑及销售过程复杂，中间涉及环节多，期限长，每个环节的税基和进项的抵扣方式可能都存在不同。这就需要企业依照税法规定改善内部监督机制，对企业运营过程中所需要经历的每一项活动与业务的发票进行索取，防止出现无发票现象，为企业财务管理工作的质量的改良与效率的提高奠定良好的基础，在保证基础税负合法缴纳的基础上合理纳税。
2.加强企业宣传。增值税纳税活动需要比较复杂的监督与管理，需要企业全体员工的参与，因此房地产企业应加强对相关的营改增政策的有效宣传，加强对员工营改增政策的教育工作。国税“金三税”工程推出后，国家更进一步加强了对增值税专用税票的监督与管理工作，因此要求企业所有员工都能够充分认识到营改增政策的重要意义与严肃性，学习增值税的有关知识，帮助企业决策部门能够在营改增后就企业未来的发展方向与具体政策有一个全面且深入的理解，最大程度上避免税务风险，降低营改增政策所带来的负面影响，提高依法纳税意识。
3.改变传统的经营模式。房地产行业一定程度上可能会在营改增实施初期面对严重的政策负担，面对新实施的营改增政策，房地产企业可以采取以下几方面的对策：第一，缩短开发周期，降低资金占用率与财务费用；第二，专注于改善产品开发质量，根据当前房地产市场的所表现出来的需求，进一步开发高品质、智能化的环保型市区，准确把握房地产行业未来的发展趋势，以提高产品开发质量的方式提升企业自身在房地产市场中的竞争实力，提高企业的盈利能力；第三，加强行业内与不同房地产企业之间的联系与合作。采用联合开发模式能够强化管理职能、优化项目结构、发挥企业专长，使房地产行业能够通过合作分工的方式提高企业运营的经济效益；第四，合理确定房产销售价格，营业税是价内税，税率固定，房地产企业房产项目定价高，在成本一定的条件下，企业获得的利润高。在增值税的政策下，增值税是价外税，国家就增值额部分纳税，房地产项目定价越高，在成本一定的条件下，增值额越大，所纳的增值税也越多，但最终都会转嫁给了消费者，这将在一定程度上既会给房地产企业带来资金压力又会影响房地产企业的销售，进而影响房地产项目开发周期。
4.加强企业财务管理与会计核算工作。降低营改增政策对企业造成的财务冲击，需要房地产企业综合运用各种手段加强财务管理与会计核算工作，具体实施手段包含：第一，做好税收规划，比如在营改增过渡时期，企业房产项目选择何种纳税方式，是简易征收方式还是一般纳税人抵扣方式；比如利用税率的差异与企业自身享受的税收优惠政策，最大限度的进行灵活纳税；比如合理定价，合理准确计算房地产项目的销项税额以及项目能取得的进项税额，确定企业的税负率。第二，在税收规划的基础上，尽量获取更多的增值税抵扣发票，同时在采购环节中，对于部分资金力量雄厚、开发项目较多的企业，以集中采购的方式节约采购成本，避免出现供应商散杂以及材料发票来源不明等方面的问题。另一方面，严格规定会计核算工作方面的有关程序，严格审查取得的专用发票，认真核对發票信息，保证所取得的进项税额抵扣凭证真实合法，及时认证并抵扣进项税额。房地产企业需要深刻意识到企业财务管理与会计核算工作的重要意义，从增强企业工作人员的发票意识入手，尤其是由接受劳务环节与原材料采购环节中所获取的发票，一定要按照规定及时收取，同时还要提高财务人员素质，加大对财务管理人员与会计人员的职业技术培训力度，创新传统的会计操作方法与操作技术，加强企业内部各个部门之间的合作，各个部门对需要处理的核对工作进行充分的准备，合理抵扣内部进项税，将各项税务工作落实到位。
四、结语
经调查研究证实，营改增税收政策的实施标志着我国税收体制与税收政策正在朝着更加健康的方向的发展，作为促进我国经济快速增长、调整产业结构优化升级的重要举措，也为房地产行业的稳定、健康发展创造了良好的空间。因此，房地产企业需要抓住税收制度改革的重大机遇，使企业在新的税收政策下科学持续的发展，制定适合本企业发展的应对方案，避免新政策给企业带来的不利后果，确保自身及所处的房地产业快速发展。
参考文献：
[1]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，11（24）：52-53.
[2]罗婵.“营改增”对我国房地产开发企业的影响与应对研究[D].云南财经大学，2016，01（18）：13-14.