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不能不说的福州楼市疑问
【编者按】
时隔两个月，我们再一次关注福州楼市，因为我们感到忧虑和不安。
房价又涨了！今年一季度，福州房价平均每平方米涨了122元！而近年来涨幅最高的2001年，全年涨幅也才119元。
然而，房租跌了。业内的法则说，房租是房价的晴雨表，房租跌了房价就会跟着跌。权威人士指出，一个城市如果房租跌了，房价却往上涨，那么这个城市的房地产市场就一定产生了泡沫。
福州的楼市是否存在泡沫？泡沫有多大？似乎没多少人在意。因为，市场上吵吵嚷嚷只有一个声音：房价还会继续涨，涨是正常的！本刊2004年2月号曾特别就福州楼市策划了专题《榕城地产火火火——火爆的楼市是否隐藏病因？》，试图引起社会各界的思考。然而，这个微弱的声音被越来越多有关福州房价看涨的声音淹没了。
一份有社会责任感的刊物，理当对楼市走势做理性的思考和判断。在春季住交会期间，本刊试图在一浪高过一浪的喊涨声中，再一次对福州楼市提出一些疑问，为的是给房地产业管理部门、房地产商以及市民提供一种理性的思维方式，为的是让福州房地产市场健康有序发展。
房租跌，房价涨，福州楼市疯了？
在房地产市场，房租是房价的晴雨表，房租跌了房价就会跟着跌。但让人吃惊的是，目前福州房租下跌得厉害，房价却涨得飞快。
4月1日，记者在福州福新西路的南新房产中介采访时，一位女士来这里登记出租房。这位女士告诉记者，房子是她台湾亲戚的，五房二厅，1995年每月租4000元，现在登记的月租是1500元，十年来房租一直在跌，每搬走一个房客，房租就跌一次。
该店店长梁有认为，现在福州新开发的楼盘越来越多，随着这些新楼盘的不断入住，市场上空出来可用于出租的房子也越来越多，而福州租房的人就那么多，并且很多原先租房的人现在也都在买房子，所以现在福州房租下跌是一种不可阻挡的趋势，并且还会继续往下跌。他说，他们公司楼上一套两房一厅的房子，从1995年开始一直放在这里租，月租金已从10年前的1900元跌至900元，并且这900元还只是房东报的价，事实上这个价根本就租不出去，现已空了一个月，连问都没人问。
房租下跌了，房价本应跟着跌。然而，福州市产权交易登记中心统计的数据却显示，福州楼市出现了一种反常现象：房租下跌了，房价却在上涨，尤其以今年第一季度最为明显。2000年，福州商品房住宅均价为2496元/平方米，2001年为2615元/平方米，2002年为2692元/平方米，2003年为2724元/平方米，三年内共涨了228元，其中涨幅最大的为2001年，每平方米涨了119元，而今年第一季度，每平方米就涨了122元！
记者注意到，该中心统计资料显示，目前福州房价猛涨的同时，销量也猛增：今年第一季度，市区合同登记的商品房16200宗，面积177万平方米，分别比去年同期增长83%和75%。这表明，今年第一季度的涨价是以旺盛的消费需求为前提的，或者说如果没有这迅猛增长的消费需求，开发商即使成本增加了，房价也不一定能跟着涨，近几年开发商成本快速增长，而房价的涨幅没有跟上，就可以说明这点。
长期研究房地产市场的福州大学管理学院教授刘福泉告诉记者，房地产市场中，租金的价格是最真实的，房屋的租赁和销售市场是相通的，房租跌了，房价就会跟着跌。这两年福州的房租一直在跌，房价却没有跟着降，原因在于我们国家原先的住房消费模式，抑制了住宅产业的发展，使住宅在相当长的时期内一直处于供不应求的状态，从而也使我们的房租一直虚高。近几年，由于缺乏较好的投资渠道，很多人将买房出租做为一种投资渠道，而从投资角度来说，现在福州的房租即使下跌得这么厉害，但也还是偏高，投资者还是有较高的收益，所以还是会有人不断地选择这一投资渠道，这种投资性购房的增多又膨胀了商品房市场的消费需求，由于市场的供需关系决定商品价格，所以商品房市场只要消费需求还是旺盛的，房价就很难降下来。这也是目前房屋的租赁和销售两个市场没有打通的原因，不过这两个市场最后肯定是会打通的。这个打通的时间表就是房租下跌到一定程度，投资者已没有什么收益或收益低于其它投资渠道时，为了盘活资金，有些人必然会将房子出手，那时就是低于买进时的价格也得卖，而这些二手房价格一下调，肯定会影到新开发商品房的销售市场。那个时候，房价必定会随着房租的下降而下降。
那么，今年第一季度，福州楼市的消费需求为何一下增加了这么多呢？
福飞路“金城福园”售楼部负责人认为，今年第一季度福州楼市房价和销售量大幅增长，主要是前阵子媒体一直报道温州人来福州炒房了，市民担心房价会涨，很多人在这种恐慌心理下跟进买房而造成的。
房价涨了，都是媒体炒作惹的祸？
认为房价将涨的福州市民，依据什么做出这样的判断呢？
记者以购房者身份，与许多中介公司和房东接触后发现，市民认为房价非涨不可最主要的依据就是“媒体都在报道”，“媒体报道房价会涨的理由也很充分”。
福州媒体都是如何报道这点的呢？
记者注意到，尽管近期福州有主流媒体刊出了《温州人对福州楼市目前影响不大》的文章，暗示市民房价不会继续像最近一样疯涨下去，但此前各媒体的报道，如“建材上涨引致福州楼价攀升”，“福州房价今年预计上涨60元”，“春节后福州房价上涨80~100元”等，仅从标题来看，的确能让人感到福州房价上涨已呈山雨欲来之势。并且各媒体还不断报道温州人已到福州炒房，温州人非常看好福州楼市，有报道还称“温州房交会狂销福州房”，温州房交会上“福州楼盘最牛”，温州人买福州房“认筹”险些成了“抢筹”，售楼小姐在温州房交会上“卖房卖到手软”，现在已有1000名温州投资者潜入福州……
泰康人寿福州分公司的王女士告诉记者，她一直怀疑这是媒体配合开发商在炒作，自己对媒体的这种报道非常警惕。但媒体大量地报道温州人来福州炒房，又有媒体常说某地房价又被温州人炒得飞涨了，所以很多市民看了这些报道后，还是会认为房价会涨并跟风购买，从而导致房价真的涨上去。
温州人如此“青睐”福州楼盘，到底有多少温州人在福州炒房呢？
前不久，福州市房地产产权交易登记中心的叶光前写的《温州人买走福州多少房》称，2003年全年及2004年1～2月，温州人在福州市区共购买商品房372宗，面积3.98万平方米，金额1.52亿元。近日，该中心统计资料显示：今年一季度，温州人在福州的买房交易量共计1072宗，交易总面积12万平方米，购房资金4.6亿元，交易宗数占第一季度合同登记量的5％，即第一季度福州每20宗房产交易中，有1宗买主是温州人。
叶光前认为，尽管统计表明，温州人来福州买房的数量在增多，但事实上这并不可怕，因为温州人估计不会在福州投太多资金，这些资金对福州楼市影响不会很大，并且，一个城市的房价会不会被炒上去，最重要的就是本地居民对房价走势的判断，即使温州人真会投巨资在福州炒房，但如果福州市民不予理睬，温州人就是再怎么炒，房价都炒不上去。
福州房价真的会一直涨下去吗？4月1日，记者在福州杨桥路的“名湖豪园”售楼部提出这一问题时，一位售楼小姐当即很不屑地说：“如果你连这都不懂，那么只能说你对房地产市场太不了解了。你想了解这点的话，可以找房地产界的资深人士问问，也可以找报纸看看，现在报纸有很多有关这方面的报道。”
4月5日，“大名城”售楼部负责人接受记者电话采访时则认为，现在福州媒体对楼市的报道不够理性，比如，前阵子一家主流媒体报道说，温州人将再投30亿资金到福州炒楼，却没有深入去分析：到底是不是真有这么多资金进来？这些资金进来后对福州的影响会有多大？
关于“温州人将再投30亿资金在榕炒楼”，该报道称这是“省建行提供的资料表明”。为核实这点，记者与建行福建省分行负责宣传的同志联系过，这位同志说此话题太敏感，相关负责人不愿接受采访。但另一家商业银行的工作人员告诉记者，他不懂省建行是如何得出这个数字的，他个人不太相信会有这么多温州资金进福州炒楼，他给记者算了一笔非常简单的帐：如果温州人投30亿，再加上银行给的70%按揭款，就等于福州楼市将有100亿元的销售是温州人在炒楼，这怎么可能呢？去年福州商品房住宅销售也就100多个亿！
前不久，地产专家刘福泉曾撰文认为温州购房团到福州炒楼对福州楼市影响不大，但听说将有30亿资金进福州炒房时，他认为，若消息属实的话，那么这笔资金注入福州楼市后，的确可以掀起大浪。不过，他说他不相信温州人会投 这么多资金到福州，因为福州已被认为属于要被边缘化的城市，在这里炒房风险太大，精明的温州人不会冒这个险。
楼市“恐慌”背后的利益格局
“福州房价会涨”，谁将会是这一传闻的获益者呢？
刘福泉认为，一般来说，消费者买房都是比较理性的，但当整个社会普遍都认为房价会涨时，根据消费者普遍买涨不买跌的心理，这时最直接的获利者就是开发商，因为许多人跟风买房后，他们的房子就会好卖，价格也会不错。第二个获利者就是炒房者，但炒房者的获利不能简单计算，因为他把房子抛出时，还要交易成本，并且目前他还处在买的阶段，能否获利还取决于是否会有人大幅跟进，进而抬高房价，只有房价上涨幅度超过交易成本时才能获利。第三个获利的是房产中介机构，因为他们的交易量会因此增加。第四个获利的是政府，因为税收增加了，地价拍高了。
那么，媒体有没有从中获益呢？“幸福城”售楼部孙经理认为，开发商投广告，一般都是房子卖不动时或想卖得更好，否则，房子根本就不愁卖，价格也卖得很好，谁还会去多投广告？
记者了解到，目前福州的房产记者也有尴尬的地方。前不久，福州一家主流媒体的记者就曾说，她所供职的报社和某大开发商签有合同，开发商要待房子卖出70%以上时，才付广告款，所以，对楼市销售不利的消息，他们是绝对不可能报道的。她估计，别的主流媒体，或多或少都可能有类似的情况。
记者还注意到一个细节：刘福泉及其它一些房地产业内人士告诉记者，现在福州房子比较难卖的是与“金山碧水”相邻的一个楼盘，正当记者准备前往采访时，却在网上搜到福州某报刊登的一则消息，这则消息称该楼盘2003年一期开盘当天，热销70％！
【编者按】
时隔两个月，我们再一次关注福州楼市，因为我们感到忧虑和不安。
房价又涨了！今年一季度，福州房价平均每平方米涨了122元！而近年来涨幅最高的2001年，全年涨幅也才119元。
然而，房租跌了。业内的法则说，房租是房价的晴雨表，房租跌了房价就会跟着跌。权威人士指出，一个城市如果房租跌了，房价却往上涨，那么这个城市的房地产市场就一定产生了泡沫。
福州的楼市是否存在泡沫？泡沫有多大？似乎没多少人在意。因为，市场上吵吵嚷嚷只有一个声音：房价还会继续涨，涨是正常的！本刊2004年2月号曾特别就福州楼市策划了专题《榕城地产火火火——火爆的楼市是否隐藏病因？》，试图引起社会各界的思考。然而，这个微弱的声音被越来越多有关福州房价看涨的声音淹没了。
一份有社会责任感的刊物，理当对楼市走势做理性的思考和判断。在春季住交会期间，本刊试图在一浪高过一浪的喊涨声中，再一次对福州楼市提出一些疑问，为的是给房地产业管理部门、房地产商以及市民提供一种理性的思维方式，为的是让福州房地产市场健康有序发展。
房租跌，房价涨，福州楼市疯了？
在房地产市场，房租是房价的晴雨表，房租跌了房价就会跟着跌。但让人吃惊的是，目前福州房租下跌得厉害，房价却涨得飞快。
4月1日，记者在福州福新西路的南新房产中介采访时，一位女士来这里登记出租房。这位女士告诉记者，房子是她台湾亲戚的，五房二厅，1995年每月租4000元，现在登记的月租是1500元，十年来房租一直在跌，每搬走一个房客，房租就跌一次。
该店店长梁有认为，现在福州新开发的楼盘越来越多，随着这些新楼盘的不断入住，市场上空出来可用于出租的房子也越来越多，而福州租房的人就那么多，并且很多原先租房的人现在也都在买房子，所以现在福州房租下跌是一种不可阻挡的趋势，并且还会继续往下跌。他说，他们公司楼上一套两房一厅的房子，从1995年开始一直放在这里租，月租金已从10年前的1900元跌至900元，并且这900元还只是房东报的价，事实上这个价根本就租不出去，现已空了一个月，连问都没人问。
房租下跌了，房价本应跟着跌。然而，福州市产权交易登记中心统计的数据却显示，福州楼市出现了一种反常现象：房租下跌了，房价却在上涨，尤其以今年第一季度最为明显。2000年，福州商品房住宅均价为2496元/平方米，2001年为2615元/平方米，2002年为2692元/平方米，2003年为2724元/平方米，三年内共涨了228元，其中涨幅最大的为2001年，每平方米涨了119元，而今年第一季度，每平方米就涨了122元！
记者注意到，该中心统计资料显示，目前福州房价猛涨的同时，销量也猛增：今年第一季度，市区合同登记的商品房16200宗，面积177万平方米，分别比去年同期增长83%和75%。这表明，今年第一季度的涨价是以旺盛的消费需求为前提的，或者说如果没有这迅猛增长的消费需求，开发商即使成本增加了，房价也不一定能跟着涨，近几年开发商成本快速增长，而房价的涨幅没有跟上，就可以说明这点。
长期研究房地产市场的福州大学管理学院教授刘福泉告诉记者，房地产市场中，租金的价格是最真实的，房屋的租赁和销售市场是相通的，房租跌了，房价就会跟着跌。这两年福州的房租一直在跌，房价却没有跟着降，原因在于我们国家原先的住房消费模式，抑制了住宅产业的发展，使住宅在相当长的时期内一直处于供不应求的状态，从而也使我们的房租一直虚高。近几年，由于缺乏较好的投资渠道，很多人将买房出租做为一种投资渠道，而从投资角度来说，现在福州的房租即使下跌得这么厉害，但也还是偏高，投资者还是有较高的收益，所以还是会有人不断地选择这一投资渠道，这种投资性购房的增多又膨胀了商品房市场的消费需求，由于市场的供需关系决定商品价格，所以商品房市场只要消费需求还是旺盛的，房价就很难降下来。这也是目前房屋的租赁和销售两个市场没有打通的原因，不过这两个市场最后肯定是会打通的。这个打通的时间表就是房租下跌到一定程度，投资者已没有什么收益或收益低于其它投资渠道时，为了盘活资金，有些人必然会将房子出手，那时就是低于买进时的价格也得卖，而这些二手房价格一下调，肯定会影到新开发商品房的销售市场。那个时候，房价必定会随着房租的下降而下降。
那么，今年第一季度，福州楼市的消费需求为何一下增加了这么多呢？
福飞路“金城福园”售楼部负责人认为，今年第一季度福州楼市房价和销售量大幅增长，主要是前阵子媒体一直报道温州人来福州炒房了，市民担心房价会涨，很多人在这种恐慌心理下跟进买房而造成的。
房价涨了，都是媒体炒作惹的祸？
认为房价将涨的福州市民，依据什么做出这样的判断呢？
记者以购房者身份，与许多中介公司和房东接触后发现，市民认为房价非涨不可最主要的依据就是“媒体都在报道”，“媒体报道房价会涨的理由也很充分”。
福州媒体都是如何报道这点的呢？
记者注意到，尽管近期福州有主流媒体刊出了《温州人对福州楼市目前影响不大》的文章，暗示市民房价不会继续像最近一样疯涨下去，但此前各媒体的报道，如“建材上涨引致福州楼价攀升”，“福州房价今年预计上涨60元”，“春节后福州房价上涨80~100元”等，仅从标题来看，的确能让人感到福州房价上涨已呈山雨欲来之势。并且各媒体还不断报道温州人已到福州炒房，温州人非常看好福州楼市，有报道还称“温州房交会狂销福州房”，温州房交会上“福州楼盘最牛”，温州人买福州房“认筹”险些成了“抢筹”，售楼小姐在温州房交会上“卖房卖到手软”，现在已有1000名温州投资者潜入福州……
泰康人寿福州分公司的王女士告诉记者，她一直怀疑这是媒体配合开发商在炒作，自己对媒体的这种报道非常警惕。但媒体大量地报道温州人来福州炒房，又有媒体常说某地房价又被温州人炒得飞涨了，所以很多市民看了这些报道后，还是会认为房价会涨并跟风购买，从而导致房价真的涨上去。
温州人如此“青睐”福州楼盘，到底有多少温州人在福州炒房呢？
前不久，福州市房地产产权交易登记中心的叶光前写的《温州人买走福州多少房》称，2003年全年及2004年1～2月，温州人在福州市区共购买商品房372宗，面积3.98万平方米，金额1.52亿元。近日，该中心统计资料显示：今年一季度，温州人在福州的买房交易量共计1072宗，交易总面积12万平方米，购房资金4.6亿元，交易宗数占第一季度合同登记量的5％，即第一季度福州每20宗房产交易中，有1宗买主是温州人。
叶光前认为，尽管统计表明，温州人来福州买房的数量在增多，但事实上这并不可怕，因为温州人估计不会在福州投太多资金，这些资金对福州楼市影响不会很大，并且，一个城市的房价会不会被炒上去，最重要的就是本地居民对房价走势的判断，即使温州人真会投巨资在福州炒房，但如果福州市民不予理睬，温州人就是再怎么炒，房价都炒不上去。
福州房价真的会一直涨下去吗？4月1日，记者在福州杨桥路的“名湖豪园”售楼部提出这一问题时，一位售楼小姐当即很不屑地说：“如果你连这都不懂，那么只能说你对房地产市场太不了解了。你想了解这点的话，可以找房地产界的资深人士问问，也可以找报纸看看，现在报纸有很多有关这方面的报道。”
4月5日，“大名城”售楼部负责人接受记者电话采访时则认为，现在福州媒体对楼市的报道不够理性，比如，前阵子一家主流媒体报道说，温州人将再投30亿资金到福州炒楼，却没有深入去分析：到底是不是真有这么多资金进来？这些资金进来后对福州的影响会有多大？
关于“温州人将再投30亿资金在榕炒楼”，该报道称这是“省建行提供的资料表明”。为核实这点，记者与建行福建省分行负责宣传的同志联系过，这位同志说此话题太敏感，相关负责人不愿接受采访。但另一家商业银行的工作人员告诉记者，他不懂省建行是如何得出这个数字的，他个人不太相信会有这么多温州资金进福州炒楼，他给记者算了一笔非常简单的帐：如果温州人投30亿，再加上银行给的70%按揭款，就等于福州楼市将有100亿元的销售是温州人在炒楼，这怎么可能呢？去年福州商品房住宅销售也就100多个亿！
前不久，地产专家刘福泉曾撰文认为温州购房团到福州炒楼对福州楼市影响不大，但听说将有30亿资金进福州炒房时，他认为，若消息属实的话，那么这笔资金注入福州楼市后，的确可以掀起大浪。不过，他说他不相信温州人会投 这么多资金到福州，因为福州已被认为属于要被边缘化的城市，在这里炒房风险太大，精明的温州人不会冒这个险。
楼市“恐慌”背后的利益格局
“福州房价会涨”，谁将会是这一传闻的获益者呢？
刘福泉认为，一般来说，消费者买房都是比较理性的，但当整个社会普遍都认为房价会涨时，根据消费者普遍买涨不买跌的心理，这时最直接的获利者就是开发商，因为许多人跟风买房后，他们的房子就会好卖，价格也会不错。第二个获利者就是炒房者，但炒房者的获利不能简单计算，因为他把房子抛出时，还要交易成本，并且目前他还处在买的阶段，能否获利还取决于是否会有人大幅跟进，进而抬高房价，只有房价上涨幅度超过交易成本时才能获利。第三个获利的是房产中介机构，因为他们的交易量会因此增加。第四个获利的是政府，因为税收增加了，地价拍高了。
那么，媒体有没有从中获益呢？“幸福城”售楼部孙经理认为，开发商投广告，一般都是房子卖不动时或想卖得更好，否则，房子根本就不愁卖，价格也卖得很好，谁还会去多投广告？
记者了解到，目前福州的房产记者也有尴尬的地方。前不久，福州一家主流媒体的记者就曾说，她所供职的报社和某大开发商签有合同，开发商要待房子卖出70%以上时，才付广告款，所以，对楼市销售不利的消息，他们是绝对不可能报道的。她估计，别的主流媒体，或多或少都可能有类似的情况。
记者还注意到一个细节：刘福泉及其它一些房地产业内人士告诉记者，现在福州房子比较难卖的是与“金山碧水”相邻的一个楼盘，正当记者准备前往采访时，却在网上搜到福州某报刊登的一则消息，这则消息称该楼盘2003年一期开盘当天，热销70％！