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摘 要：近年来，随着我国房价的迅猛增长，房地产行业的一举一动都受到社会的热切关注，也吸引了诸多民众投资房地产、从业房地产行业。而房地场行业作为典型的资金密集型产业，资金链的管理是维持其持续、稳定、安全发展的关键。但从目前的发展形势来看，房地产资金链风险仍不可避免，这也成为了房地产行业发展的主要难题。国家利用宏观调控手段，从政策上对房价以及房地产高风险发展进行控制，让其在发展中能够正确认识房地产资金链管理的重要性，并明确其中存在的问题与风险，从而结合社会的发展趋势与行业的发展形势，制定合理的管理措施。为此，文章对房地产资金链风险管理以及发展趋势进行了深入探究，论述了有效的管理措施，并对房地产行业的发展趋势进行预测，及时根据发展趋势制定合理的风险预防方案。
关键词：房地产；资金链；风险管理；发展趋势
房地产行业作为我国经济体系中的支柱产业，在国民经济中有着重要地位，房地产行业的发展形势对国家经济以及市场经济的稳定都有着直接的影响。为此，保障房地产行业持续稳定发展使行业发展始终坚实的目标。现阶段，我国通过宏观调控政策对房价进行调控，避免出现“泡沫经济”等问题，但房价仍然高居不下，并没有有效的回归，这也说明房地产行业中资金风险的发生仍不可避免。资金链是房地产行业发展的关键，直接决定着房地产的发展，但很多房地产企业在资金链管理上仍然存在问题，导致自身无法应对市场变化带来的风险，从而影响到整个国家的经济稳定性。因此，为了保障国民经济的稳定发展，减少房地产行业资金链风险应成为行业的主要任务，并通过各方的共同努力，强化对其资金链的内外部管理，保障其健康、稳定、持续发展。
一、房地产资金链现状探究
在资金筹措环节中。其是房地产行业资金链管理的第一环节，在整个管理中有着重要地位，而且资金筹措环节的管理效果会直接对后续资金链的运行造成影响。但资金筹措环节是房地产企业发展必须经历的环节，任何一个企业要想投身于市场，进入到房地产行业，必须进行资金筹措，当有足够的资本后才能为各项活动的开展提供雄厚的资金支持；同时，资金筹措环节也是房地场行业发展的基础，在这个环节中出现任何问题，都有可能导致企业资金链中断，无法使企业正常运行。其中经常出现的问题有以下几个：一是，严重依赖银行信贷，信贷比重过大。从目前房地产发展情况信息了解到，房地产行业的资金主要来自银行贷款、预收款、定金、个人按揭等，从形式上具有多元化的特征，但其中最主要的资金来源仍是贷款，而且贷款对象是银行，体现出了其过分依赖银行贷款。二是，行业整体的负债率较高，负债率较高一直是房地产行业发展的主要特征，有的企业负债率甚至超过了国际常规水准与警戒线，这都表明房地产发展中发生资金链的风险较高，而且其盈利与负债水平并不相符，再加上固定资产无法通过变现的方式获取现金，所以很多房地产企业在发展中会面临严重的财务危机。三是，流动负债率较高。目前我国房地产企业流动负债率较高的问题在短时间内得不到任何缓解，很多企业的流动负债率已超出了七成警戒线，这会导致企业资金持续紧张，不利于房地产企业灵活面对市场经济的变化。
在资金使用环节中。这个环节是中间环节，联系着资金筹措与资金回笼，而这是资金链管理的重点与关键，其对企业资金使用与正常运行有着直接的影响。经常出现的问题有：一是，投资开发支出比重大。房地产行业发展中投资开发的费用包括项目、设备、配套设施、土建等多项内容，近些年，开发投资持续增长，而且其中配套设置等项目受市场价格变化的影响较大，具有较强的随意性，从而会为房地产企业的资金链造成不利影响。二是，土地购置存在问题，土地购置也是房地产企业投资的主要内容，但其涉及金额较大，过多的投资，会造成企业资金紧张；很多企业的不合理购置问题，经常导致资金链瘫痪等问题。虽然国家出台了限购政策，但这个问题并没有得到缓解，并造成了土地资源以及企业资金资源的浪费。三是，资金速动比率低。受市场形势以及行业特征的影响，流动资产在房地产行业总资产中占据的比重较大，从而导致速动比率低过安全值，无法使资金应运处于正常水平，这也增加了企业贷款压力。
在资金回笼环节中。这个环节经常遇到两个问题，一是销售市场遇冷，房地场行业的发展受市场环境的影响较大，通过销售产品资金回笼，但在国家政策的调整下，房地产市场持续低迷，销售成功率较低。这种情况无法直接将房地产产品转换成资金，从而延长了资金的回笼效率，使资金链被拉大，导致房地产企业出现资金紧张的问题。二是，现金流出现负增长的问题。房地产在前期发展阶段，主要将发展重点与资金应用在投资开发上，但由于产品资金回笼周期被延长，企业出现了资金周转困难的情况，这会直接影响到企业的正常发展与资金链的正常运转，资金链出现问题，现金流的运转也会受到影响。
二、房地产资金链风险管理探究
一是，拓展筹资渠道，实现多元化资金筹措。目前，从房地产行业资金筹措上来看，其对银行过于依赖，虽然也有多种筹资方式，但只是在形式上实现了多元化，本质上仍是以银行贷款为主，这样会导致资金链发生风险的几率升高。因此，房地产企业在资金筹措环节应探索多元化的筹资渠道，例如，将间接融资转为直接融资，这样可以减少融资中的多个中间环节，减少了融資成本，提高了企业的收益，而且与间接融资相比，稳定性有所提升。另外，股票、债券等融资方式也具有一定的可行性。
二是，科学利用财务杠杆，财务杠杆的应用主要是为了解决房地产行业资产负债率较高的问题，企业通过有效的措施能够降低负债在总资产中的比例，并通过财务杠杆进行调节，对企业的资本结构进行合理调整，保障资金的合理利用，提高其利用效率，并在融资环节中有限对内部融资方式进行考虑。
三是，合理制定负债率，由于房地产行业产品开发时间过长，资金回笼周期也无法保障，所以，资金一直处于长时间被占用的状态，面对这种情况，房地产企业可以通过使用权益资金代替资金资源，这样的方式能够帮助房地产企业减少流动负债，使其非流动负债增加，减缓了其偿还贷款的压力。例如，在土地资源的出让金问题上，多数房地产企业都会选择短期贷款，通过转换成长期贷款能够有效的减缓贷款偿还压力。 四是，科学购置土地，合理利用土地资源，房地产产品的开发与兴建主要依靠土地资源，但在购置土地前要在国家现行政策以及市场需求的基础上，进行科学、合理规划，避免出现投资失误等问题；而且购置土地后，要合理利用土地资源，禁止出现闲置浪费的问题；而且购置土地资源中要对资金支出进行严格控制，尽量降低企业出现资金紧张的问题。另外，企业要重视成本预算工作，制定标准化资金支出计划，保障资金资源得到合理利用。
三、房地产行业的发展趋势探究
首先，房地产企业应加快企业转型的速度，提升自身发展的科技含量，从而在整体综合实力提升基础上增加收益。目前，房地产企业在发展中无论是外部的政策环境还是内部的发展环境都存在不利因素，而且企业产品过于单一，一旦市场不稳定、环境不利就会对产品收益造成影响。因此，实现企业转型是房地产企业实现自身长足发展的必然趋势，企业通过转型，增加产品种类，提升产品的综合性能，能够面向更多的领域获取经济效益，从而满足不同阶层以及不同需求的需要。从房地产行业发展的情况来看，其发展局面已逐渐趋向多元化，但在仍需要产品做支撑。例如，从市场转向城中村市场，通过开发低端产品满足更多阶层的需求，也能为企业创造更多的经济收益，而且开发出了市场中存在的更多潜力。
其次，理性面对土地购置问题，土地是房地产企业开发产品的基础，针对土地资源的投资是房地产发展的关键，随着外部政策环境紧张程度的提升，房地产行业在面对土地购置问题时都纷纷采取谨慎态度，尽量在购置前对土地资源进行科学的调研，分析其可能创造的价值以及企业对土地资源的需求，从而避免出现不合理购置的问题，并节省资金支出。这样在企业遇到资金紧张的问题后，企业仍可以通过合理控制资金的使用，维持资金链与现金流的正常运转。通过权威调查资料显示，从2008年经济危机后，十年多的时间，我国房地产行业土地购置面积与资金都有所下降，这也反映出房地产行业的发展逐渐回归理性，正确面对土地购置问题，根据自身的切实需要，避免出现浪费，从而也缓解了整个行业资金紧张的情况。
最后，房地场企业要想实现自身的长足发展，必须从提升自身核心竞争力着手，不断增强自身抵御风险能力、发展水平、企业文化建设、形象维护，从而能够在国内以及国际市场上立足。近年来随着我国科学技术水平的提升，房地产行业可以以此为契机，借助科技的力量，提升自身的综合实力，并提升产品的科技含量，从产品创新上实现自身的持续发展。例如，不断将新技术、新材料、新设备、新工艺应用到產品开发上。另外，房地产企业的发展不应受发展理念的局限，应大胆突破，勇于创新。例如，目前AI智能与房地产产品开发的融入，虽然AI智能目前的发展在智能通讯、交流方面应用更多，但其是目前共享经济的有力技术支持，利用AI智能创造共享建筑、共享房地产产品，其可以根据不同阶层的需求对现有产品进行改造，这不仅提升了产品研发周期，也提升了产品效益回收周期，保障企业发展过程中有更充足的资金支持其它方面的投入。也就是说，房地产企业通过产品创新，提升其资金回笼效率，保障企业运转中资金充足，以便应对市场经济的变化与行业之间的激烈竞争。
除此之外，房地产企业必须明确自身在经济发展中的地位，及时关注国家政策的变化以及法律法规的调整，分析其自身发展造成的影响。从经济危机后，国家针对房地产行业一直采取紧缩性政策，避免其对国民经济稳定造成影响，这导致房地产很多发展战略都无法实现，也有很多企业因国家政策的调整，造成了严重的经济损失。这些情况的出现，主要是房地产企业在发展中过于将重点放在市场上，缺乏对国家政策的敏感性；另外，也要及时关注银行政策的变化，银行信贷利率、政策变化也会对房地产企业的资金链造成影响。总而言之，房地产企业的健康、稳定发展，需要其对企业外部以及内部环境给予高度关注，合理分析各项因素对资金可能造成的影响，并结合发展经验，制定预防风险的措施。
四、结束语
综上所述，房地产企业在我国市场经济中的正常发展，必须有雄厚的资金做支持，所以，资金链是其发展的重要组成部分，也可以将之称为保障房地产企业发展的基础。但从构成资金链的三个环节可以看出，其中存在的问题与风险，都使房地产行业的安全、健康、稳定发展受到了挑战。为此，加强房地产企业资金链风险管理十分必要，要逐一分析资金链三个环节中出现风险与问题的原因，并采取有效的措施预防风险的发生，为资金链的运行创造稳定的环境；并且企业自身要抓住机遇，实现自身转型，提升自身发展的科技含量，从而提升核心竞争实力。
参考文献：
[1]王晓燕.引入在险价值的中小型房地产企业财务风险监控研究[J].商业研究，2017，29（08）：109-115.
[2]朱志慧.房地产资金链风险管理及发展趋势的若干思考[J].科技经济市场，2017，27（01）：67-68.
[3]郑军.房地产企业资金链管理研究——基于广西房地产企业财务风险视角[J].中国乡镇企业会计，2015，23（05）：40-43.
作者简介：
袁志强，中海宏洋地产（银川）有限公司。
关键词：房地产；资金链；风险管理；发展趋势
房地产行业作为我国经济体系中的支柱产业，在国民经济中有着重要地位，房地产行业的发展形势对国家经济以及市场经济的稳定都有着直接的影响。为此，保障房地产行业持续稳定发展使行业发展始终坚实的目标。现阶段，我国通过宏观调控政策对房价进行调控，避免出现“泡沫经济”等问题，但房价仍然高居不下，并没有有效的回归，这也说明房地产行业中资金风险的发生仍不可避免。资金链是房地产行业发展的关键，直接决定着房地产的发展，但很多房地产企业在资金链管理上仍然存在问题，导致自身无法应对市场变化带来的风险，从而影响到整个国家的经济稳定性。因此，为了保障国民经济的稳定发展，减少房地产行业资金链风险应成为行业的主要任务，并通过各方的共同努力，强化对其资金链的内外部管理，保障其健康、稳定、持续发展。
一、房地产资金链现状探究
在资金筹措环节中。其是房地产行业资金链管理的第一环节，在整个管理中有着重要地位，而且资金筹措环节的管理效果会直接对后续资金链的运行造成影响。但资金筹措环节是房地产企业发展必须经历的环节，任何一个企业要想投身于市场，进入到房地产行业，必须进行资金筹措，当有足够的资本后才能为各项活动的开展提供雄厚的资金支持；同时，资金筹措环节也是房地场行业发展的基础，在这个环节中出现任何问题，都有可能导致企业资金链中断，无法使企业正常运行。其中经常出现的问题有以下几个：一是，严重依赖银行信贷，信贷比重过大。从目前房地产发展情况信息了解到，房地产行业的资金主要来自银行贷款、预收款、定金、个人按揭等，从形式上具有多元化的特征，但其中最主要的资金来源仍是贷款，而且贷款对象是银行，体现出了其过分依赖银行贷款。二是，行业整体的负债率较高，负债率较高一直是房地产行业发展的主要特征，有的企业负债率甚至超过了国际常规水准与警戒线，这都表明房地产发展中发生资金链的风险较高，而且其盈利与负债水平并不相符，再加上固定资产无法通过变现的方式获取现金，所以很多房地产企业在发展中会面临严重的财务危机。三是，流动负债率较高。目前我国房地产企业流动负债率较高的问题在短时间内得不到任何缓解，很多企业的流动负债率已超出了七成警戒线，这会导致企业资金持续紧张，不利于房地产企业灵活面对市场经济的变化。
在资金使用环节中。这个环节是中间环节，联系着资金筹措与资金回笼，而这是资金链管理的重点与关键，其对企业资金使用与正常运行有着直接的影响。经常出现的问题有：一是，投资开发支出比重大。房地产行业发展中投资开发的费用包括项目、设备、配套设施、土建等多项内容，近些年，开发投资持续增长，而且其中配套设置等项目受市场价格变化的影响较大，具有较强的随意性，从而会为房地产企业的资金链造成不利影响。二是，土地购置存在问题，土地购置也是房地产企业投资的主要内容，但其涉及金额较大，过多的投资，会造成企业资金紧张；很多企业的不合理购置问题，经常导致资金链瘫痪等问题。虽然国家出台了限购政策，但这个问题并没有得到缓解，并造成了土地资源以及企业资金资源的浪费。三是，资金速动比率低。受市场形势以及行业特征的影响，流动资产在房地产行业总资产中占据的比重较大，从而导致速动比率低过安全值，无法使资金应运处于正常水平，这也增加了企业贷款压力。
在资金回笼环节中。这个环节经常遇到两个问题，一是销售市场遇冷，房地场行业的发展受市场环境的影响较大，通过销售产品资金回笼，但在国家政策的调整下，房地产市场持续低迷，销售成功率较低。这种情况无法直接将房地产产品转换成资金，从而延长了资金的回笼效率，使资金链被拉大，导致房地产企业出现资金紧张的问题。二是，现金流出现负增长的问题。房地产在前期发展阶段，主要将发展重点与资金应用在投资开发上，但由于产品资金回笼周期被延长，企业出现了资金周转困难的情况，这会直接影响到企业的正常发展与资金链的正常运转，资金链出现问题，现金流的运转也会受到影响。
二、房地产资金链风险管理探究
一是，拓展筹资渠道，实现多元化资金筹措。目前，从房地产行业资金筹措上来看，其对银行过于依赖，虽然也有多种筹资方式，但只是在形式上实现了多元化，本质上仍是以银行贷款为主，这样会导致资金链发生风险的几率升高。因此，房地产企业在资金筹措环节应探索多元化的筹资渠道，例如，将间接融资转为直接融资，这样可以减少融资中的多个中间环节，减少了融資成本，提高了企业的收益，而且与间接融资相比，稳定性有所提升。另外，股票、债券等融资方式也具有一定的可行性。
二是，科学利用财务杠杆，财务杠杆的应用主要是为了解决房地产行业资产负债率较高的问题，企业通过有效的措施能够降低负债在总资产中的比例，并通过财务杠杆进行调节，对企业的资本结构进行合理调整，保障资金的合理利用，提高其利用效率，并在融资环节中有限对内部融资方式进行考虑。
三是，合理制定负债率，由于房地产行业产品开发时间过长，资金回笼周期也无法保障，所以，资金一直处于长时间被占用的状态，面对这种情况，房地产企业可以通过使用权益资金代替资金资源，这样的方式能够帮助房地产企业减少流动负债，使其非流动负债增加，减缓了其偿还贷款的压力。例如，在土地资源的出让金问题上，多数房地产企业都会选择短期贷款，通过转换成长期贷款能够有效的减缓贷款偿还压力。 四是，科学购置土地，合理利用土地资源，房地产产品的开发与兴建主要依靠土地资源，但在购置土地前要在国家现行政策以及市场需求的基础上，进行科学、合理规划，避免出现投资失误等问题；而且购置土地后，要合理利用土地资源，禁止出现闲置浪费的问题；而且购置土地资源中要对资金支出进行严格控制，尽量降低企业出现资金紧张的问题。另外，企业要重视成本预算工作，制定标准化资金支出计划，保障资金资源得到合理利用。
三、房地产行业的发展趋势探究
首先，房地产企业应加快企业转型的速度，提升自身发展的科技含量，从而在整体综合实力提升基础上增加收益。目前，房地产企业在发展中无论是外部的政策环境还是内部的发展环境都存在不利因素，而且企业产品过于单一，一旦市场不稳定、环境不利就会对产品收益造成影响。因此，实现企业转型是房地产企业实现自身长足发展的必然趋势，企业通过转型，增加产品种类，提升产品的综合性能，能够面向更多的领域获取经济效益，从而满足不同阶层以及不同需求的需要。从房地产行业发展的情况来看，其发展局面已逐渐趋向多元化，但在仍需要产品做支撑。例如，从市场转向城中村市场，通过开发低端产品满足更多阶层的需求，也能为企业创造更多的经济收益，而且开发出了市场中存在的更多潜力。
其次，理性面对土地购置问题，土地是房地产企业开发产品的基础，针对土地资源的投资是房地产发展的关键，随着外部政策环境紧张程度的提升，房地产行业在面对土地购置问题时都纷纷采取谨慎态度，尽量在购置前对土地资源进行科学的调研，分析其可能创造的价值以及企业对土地资源的需求，从而避免出现不合理购置的问题，并节省资金支出。这样在企业遇到资金紧张的问题后，企业仍可以通过合理控制资金的使用，维持资金链与现金流的正常运转。通过权威调查资料显示，从2008年经济危机后，十年多的时间，我国房地产行业土地购置面积与资金都有所下降，这也反映出房地产行业的发展逐渐回归理性，正确面对土地购置问题，根据自身的切实需要，避免出现浪费，从而也缓解了整个行业资金紧张的情况。
最后，房地场企业要想实现自身的长足发展，必须从提升自身核心竞争力着手，不断增强自身抵御风险能力、发展水平、企业文化建设、形象维护，从而能够在国内以及国际市场上立足。近年来随着我国科学技术水平的提升，房地产行业可以以此为契机，借助科技的力量，提升自身的综合实力，并提升产品的科技含量，从产品创新上实现自身的持续发展。例如，不断将新技术、新材料、新设备、新工艺应用到產品开发上。另外，房地产企业的发展不应受发展理念的局限，应大胆突破，勇于创新。例如，目前AI智能与房地产产品开发的融入，虽然AI智能目前的发展在智能通讯、交流方面应用更多，但其是目前共享经济的有力技术支持，利用AI智能创造共享建筑、共享房地产产品，其可以根据不同阶层的需求对现有产品进行改造，这不仅提升了产品研发周期，也提升了产品效益回收周期，保障企业发展过程中有更充足的资金支持其它方面的投入。也就是说，房地产企业通过产品创新，提升其资金回笼效率，保障企业运转中资金充足，以便应对市场经济的变化与行业之间的激烈竞争。
除此之外，房地产企业必须明确自身在经济发展中的地位，及时关注国家政策的变化以及法律法规的调整，分析其自身发展造成的影响。从经济危机后，国家针对房地产行业一直采取紧缩性政策，避免其对国民经济稳定造成影响，这导致房地产很多发展战略都无法实现，也有很多企业因国家政策的调整，造成了严重的经济损失。这些情况的出现，主要是房地产企业在发展中过于将重点放在市场上，缺乏对国家政策的敏感性；另外，也要及时关注银行政策的变化，银行信贷利率、政策变化也会对房地产企业的资金链造成影响。总而言之，房地产企业的健康、稳定发展，需要其对企业外部以及内部环境给予高度关注，合理分析各项因素对资金可能造成的影响，并结合发展经验，制定预防风险的措施。
四、结束语
综上所述，房地产企业在我国市场经济中的正常发展，必须有雄厚的资金做支持，所以，资金链是其发展的重要组成部分，也可以将之称为保障房地产企业发展的基础。但从构成资金链的三个环节可以看出，其中存在的问题与风险，都使房地产行业的安全、健康、稳定发展受到了挑战。为此，加强房地产企业资金链风险管理十分必要，要逐一分析资金链三个环节中出现风险与问题的原因，并采取有效的措施预防风险的发生，为资金链的运行创造稳定的环境；并且企业自身要抓住机遇，实现自身转型，提升自身发展的科技含量，从而提升核心竞争实力。
参考文献：
[1]王晓燕.引入在险价值的中小型房地产企业财务风险监控研究[J].商业研究，2017，29（08）：109-115.
[2]朱志慧.房地产资金链风险管理及发展趋势的若干思考[J].科技经济市场，2017，27（01）：67-68.
[3]郑军.房地产企业资金链管理研究——基于广西房地产企业财务风险视角[J].中国乡镇企业会计，2015，23（05）：40-43.
作者简介：
袁志强，中海宏洋地产（银川）有限公司。