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摘 要：本文章对于房地产企业现金流及其管理进行具体的定义、阐述，并对印度尼西亚中资房地产开发企业的现金流管理现状进行分析，并就进一步完善印尼中资房地产企业现金流管理提出建议。
关键词：房地产企业；现金流；现金流管理
引言
20世纪70年底起，美国财务会计准则委员会、美国注册会计师协会等行业协会公布相关规定，要求企业“提供给债权人以及投资人关于将来现金流入的时间和金额安排的有关信息排及不确定性的有关信息” （美国注册会计师协会，《会计目标研究报告》，1973）；1987年，制定现金流量表并规定了具体编制方法，使用现金流量表替代财务状况变动表；上述举措用以推进企业对外公布的信息更为全面完整反映企业的财务状况、经营成果及现金流量，有助于债券人及投资人做出更为准确的判断。
房地产行业在各国经济发展中起着至关重要的作用，对于经济的推动作用不容忽视。房地产企业作为资金密集型企业，对于现金、现金流管理的需求更加迫切；做好房地产企业资金运营管理是房地产企业实现价值最大化的必要途径。
1998年亚洲经济危机席卷印度尼西亚之后，印尼政府全面整顿银行业，各大银行全面收紧信贷水平，对于房地产企业开发贷款批复更为谨慎并将信贷政策延续至今；印尼房地产企业从银行获取贷款的难度加大。
一、房地产企业现金流管理概述及具体措施
房地产企业现金流是指企业一定的会计期间内通过前期的拿地置业、中期的物业建造开发和后期的销售运营等一系列经济活动，产生的现金流入、现金流出及净流量的总称。
房地产企业现金流管理是企业为实现财富最大化的战略目标，通过制定计划、编制预算、可行性分析、董事会决策、内部管控和事后对比分析等多重手段对企业不同发展阶段现金流入及流出的形式、时间、金额大小等进行的一系列全方位的准确的系统性管理；现金流管理的目标是在保证公司资产周转状况良好的情况下，最大限度地提高资金收益率。
房地产企业现金流管理具体措施可分为现金流流程管理、现金流流量管理、现金流流速管理、现金流质量分析及现金流风险管理。
现金流流程管理是分析当前或未来一定时期内，企业的现金流动在时间和数量等方面的安排所做的现金流预测与计划、执行与控制、考评与反馈，进行事前、事中、事后进行分析。
现金流流量管理是指企业现金流入、现金流出、现金净流量的管理。
现金流流速管理是对于企业资金从流出到流回企业内部，完成整个现金循环的速度进行管理。流速越快，说明企业经营状况越好，生命力越旺盛。加快现金流的周转速度能够有效地防范现金流断流。流速管理使用现金周期来衡量，现金周期包括存货周转期、应付账款周转期和应收账款周转期等相关指标。
现金流质量分析是通过盈余现金保障倍数、营业收入现金比例、流动比例、速动比例等一系列关键指标，对于公司现金流质量进行分析。
现金流风险管理是企业对由于外部环境的不断变化以及决策过程、决策结果的不确定性，使得行为结果与公司预期的结果不匹配的可能性进行管理。
二、印尼中资房地产企业现金流管理现状分析
房地产开发可分为前期立项、可行性研究、规划设计方案确定，购地及拆迁安置，项目施工建设，销售、回款管理及物业管理等四个阶段。由于国情、政治及经济发展状况的差异，印尼中资房地产企业在上述阶段与国内房地产企业存在差异如下：印度尼西亚土地所有权私有化，印尼中资房地产企业在土地采购阶段耗时长，占用资金量大，且资金来源必须为企业自有资金；印尼银行业对于购房客户按揭贷款审批严格，购房客户按揭获批率较低；印尼房地产企业可预售楼花，同时向客户提供较长的分期付款期，最长可达6年期。
（一）融资渠道过于单一
印尼银行业普遍对房地产企业开发贷款批复较为谨慎。中资房地产企业向银行申请开发贷款时，银行要求企业提供超出贷款总额的抵押物担保，同时母公司需要出具保证担保函，上述条件增加了公司及母公司的运营风险，也增加了中资房地产企业获得银行贷款的难度。目前，多数中资房地产企业只能依靠股东资本金投入及销售回款提供流动资金。
（二）开发进度与销售回款速度不匹配
印尼本地房地产企业根据房地产行业周期及销售回款速度安排项目建设开发进度，在房地产行业衰退、萧条周期内，由于资金短缺、收款金额不足，本地企业经常出现交房延误的状况。中资房地产企业进入印尼市场较晚，多数采取加快项目建设开发进度，用以迅速获取市场认可度及客户信任。同时造成中资房地产企业现金流出进度与股东资金投入、销售回款产生的现金流入速度不匹配，造成资金短缺的局面。
（三）事后现金流量分析是房地产企业现金管理主要方式
印尼中资房地产企业现金流管理方式多数为事后管理，缺乏战略思维和风险意识。企业财务人员在月度末及关键节点编制现金流量表并与计划、预算进行对比分析，根据对比分析结果及后期预测不断调整计划、预算，缺乏标准化和规范化的现金管理模式及事中现金管理的问责机制。
（四）对于现金流质量管理的重视程度不够
印尼中资房地产企业多数将销售额作为绩效考核的首选目标而忽略现金流量的重要性；低质量的现金流管理显著增加企业的运营风险，可能引起工期交付延误或者质量大打折扣的局面，影响中资房地产企业信誉及“一带一路”在印尼的影响力。
三、完善印尼中资房地产企业现金流管理的相关建议
（一）加强现金流管理的组织结构设置
公司的组织结构设置在当今企业管理中起着至关重要的作用。为实现公司价值最大化，公司需要将现金流管理上升到公司战略层面，设置优秀的组织结构，建立卓越的现金流量管理水平。该结构中，应当包括决策層、管理层和执行层三个层级，各层级各司其职，加强沟通。 （二）对企业现金流进行分阶段管理并建立预警机制
印尼中资房地产企业有着房地产企业共性的特征，同时由于印尼国情、政治及经济的特殊性，又兼具其特殊性。因此印尼中资房地产企业应对企业现金流进行阶段管理，大致分为以下三个阶段：
一是前期立项、可行性研究、规划设计方案确定、及购地、拆迁安置阶段的决策阶段。该阶段公司无现金流入，现金流出用于前期调研支出、设计方案费用、土地购置及拆迁安置。公司应当关注项目净现值、投资回收期及内含报酬率等相关指标，并制定项目公司全景开发计划及现金流量表作为后期执行对比依据。
二是施工建设及预售过程的实施阶段。该阶段公司现金流入来源于楼房预售阶段的销售回款，现金流出用于房地产主体施工工程费、景观及配套建设费、管理费用、销售费用、企业所得税及其他税费支出。公司应当关注现金流量平衡，将现金流实际执行情况与预算、现金流量计划进行对比，分析差异产生的原因以及后期走势。
三是房地产项目终止运营时形成现金流的完成阶段。该阶段公司主要工作为已售房源的应收款项催收事宜，并为公司其他房地产项目积累经验。
同时，印尼中资房地产企业应当设立专门的现金流管控部门，在管控全阶段设立预警机制。当企业实际现金流与预期发生偏离时，及时预警向董事会进行汇报，并进行分析，采取必要措施，避免不必要的经营风险。
（三）建立多元化融资渠道
鉴于印尼实际国情及现在经济形势，印尼中资房地产企业获取银行开发贷款难度加大，企业可以通过国内的信托、私募、国内外发债的形式进行融资；也可以通过在印尼寻找其他开发商合作开发项目，减轻企业的资金压力。同时，企业应该提升自身的运营能力，加强企业自身的造血功能，通过现金折扣、物质奖励等多种手段催促客户提前支付购房款、缩短收款周期，以期获取资金优势，在印尼日益激烈的房地产市场打造自己的一片天地。
[1]崔红宇，戴金平.我国房地产干预政策效果分析[J].河北经贸大学学报，2013，（05）.
[2]卢新海，万凯.“新国五条”税收政策对房地产市场影响分析[J].中国房地产，2013，（07）.
[3]郑军.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].沿海企业与科技，2013，（01）.
[4]邢丘丹，王世欢，王玫元.我国房地产市场调控政策影响力度评估与未来取向研究[J].经济与管理，2013，（01）.
[5]曹崇延，任杰，许崇春.自由现金流量与非效率投资——基于企业生命周期理论的实证研究[J].珞珈管理评论，2012，（02）.
作者简介：
孙浩亮，中国港湾雅加達房地产发展有限公司。
关键词：房地产企业；现金流；现金流管理
引言
20世纪70年底起，美国财务会计准则委员会、美国注册会计师协会等行业协会公布相关规定，要求企业“提供给债权人以及投资人关于将来现金流入的时间和金额安排的有关信息排及不确定性的有关信息” （美国注册会计师协会，《会计目标研究报告》，1973）；1987年，制定现金流量表并规定了具体编制方法，使用现金流量表替代财务状况变动表；上述举措用以推进企业对外公布的信息更为全面完整反映企业的财务状况、经营成果及现金流量，有助于债券人及投资人做出更为准确的判断。
房地产行业在各国经济发展中起着至关重要的作用，对于经济的推动作用不容忽视。房地产企业作为资金密集型企业，对于现金、现金流管理的需求更加迫切；做好房地产企业资金运营管理是房地产企业实现价值最大化的必要途径。
1998年亚洲经济危机席卷印度尼西亚之后，印尼政府全面整顿银行业，各大银行全面收紧信贷水平，对于房地产企业开发贷款批复更为谨慎并将信贷政策延续至今；印尼房地产企业从银行获取贷款的难度加大。
一、房地产企业现金流管理概述及具体措施
房地产企业现金流是指企业一定的会计期间内通过前期的拿地置业、中期的物业建造开发和后期的销售运营等一系列经济活动，产生的现金流入、现金流出及净流量的总称。
房地产企业现金流管理是企业为实现财富最大化的战略目标，通过制定计划、编制预算、可行性分析、董事会决策、内部管控和事后对比分析等多重手段对企业不同发展阶段现金流入及流出的形式、时间、金额大小等进行的一系列全方位的准确的系统性管理；现金流管理的目标是在保证公司资产周转状况良好的情况下，最大限度地提高资金收益率。
房地产企业现金流管理具体措施可分为现金流流程管理、现金流流量管理、现金流流速管理、现金流质量分析及现金流风险管理。
现金流流程管理是分析当前或未来一定时期内，企业的现金流动在时间和数量等方面的安排所做的现金流预测与计划、执行与控制、考评与反馈，进行事前、事中、事后进行分析。
现金流流量管理是指企业现金流入、现金流出、现金净流量的管理。
现金流流速管理是对于企业资金从流出到流回企业内部，完成整个现金循环的速度进行管理。流速越快，说明企业经营状况越好，生命力越旺盛。加快现金流的周转速度能够有效地防范现金流断流。流速管理使用现金周期来衡量，现金周期包括存货周转期、应付账款周转期和应收账款周转期等相关指标。
现金流质量分析是通过盈余现金保障倍数、营业收入现金比例、流动比例、速动比例等一系列关键指标，对于公司现金流质量进行分析。
现金流风险管理是企业对由于外部环境的不断变化以及决策过程、决策结果的不确定性，使得行为结果与公司预期的结果不匹配的可能性进行管理。
二、印尼中资房地产企业现金流管理现状分析
房地产开发可分为前期立项、可行性研究、规划设计方案确定，购地及拆迁安置，项目施工建设，销售、回款管理及物业管理等四个阶段。由于国情、政治及经济发展状况的差异，印尼中资房地产企业在上述阶段与国内房地产企业存在差异如下：印度尼西亚土地所有权私有化，印尼中资房地产企业在土地采购阶段耗时长，占用资金量大，且资金来源必须为企业自有资金；印尼银行业对于购房客户按揭贷款审批严格，购房客户按揭获批率较低；印尼房地产企业可预售楼花，同时向客户提供较长的分期付款期，最长可达6年期。
（一）融资渠道过于单一
印尼银行业普遍对房地产企业开发贷款批复较为谨慎。中资房地产企业向银行申请开发贷款时，银行要求企业提供超出贷款总额的抵押物担保，同时母公司需要出具保证担保函，上述条件增加了公司及母公司的运营风险，也增加了中资房地产企业获得银行贷款的难度。目前，多数中资房地产企业只能依靠股东资本金投入及销售回款提供流动资金。
（二）开发进度与销售回款速度不匹配
印尼本地房地产企业根据房地产行业周期及销售回款速度安排项目建设开发进度，在房地产行业衰退、萧条周期内，由于资金短缺、收款金额不足，本地企业经常出现交房延误的状况。中资房地产企业进入印尼市场较晚，多数采取加快项目建设开发进度，用以迅速获取市场认可度及客户信任。同时造成中资房地产企业现金流出进度与股东资金投入、销售回款产生的现金流入速度不匹配，造成资金短缺的局面。
（三）事后现金流量分析是房地产企业现金管理主要方式
印尼中资房地产企业现金流管理方式多数为事后管理，缺乏战略思维和风险意识。企业财务人员在月度末及关键节点编制现金流量表并与计划、预算进行对比分析，根据对比分析结果及后期预测不断调整计划、预算，缺乏标准化和规范化的现金管理模式及事中现金管理的问责机制。
（四）对于现金流质量管理的重视程度不够
印尼中资房地产企业多数将销售额作为绩效考核的首选目标而忽略现金流量的重要性；低质量的现金流管理显著增加企业的运营风险，可能引起工期交付延误或者质量大打折扣的局面，影响中资房地产企业信誉及“一带一路”在印尼的影响力。
三、完善印尼中资房地产企业现金流管理的相关建议
（一）加强现金流管理的组织结构设置
公司的组织结构设置在当今企业管理中起着至关重要的作用。为实现公司价值最大化，公司需要将现金流管理上升到公司战略层面，设置优秀的组织结构，建立卓越的现金流量管理水平。该结构中，应当包括决策層、管理层和执行层三个层级，各层级各司其职，加强沟通。 （二）对企业现金流进行分阶段管理并建立预警机制
印尼中资房地产企业有着房地产企业共性的特征，同时由于印尼国情、政治及经济的特殊性，又兼具其特殊性。因此印尼中资房地产企业应对企业现金流进行阶段管理，大致分为以下三个阶段：
一是前期立项、可行性研究、规划设计方案确定、及购地、拆迁安置阶段的决策阶段。该阶段公司无现金流入，现金流出用于前期调研支出、设计方案费用、土地购置及拆迁安置。公司应当关注项目净现值、投资回收期及内含报酬率等相关指标，并制定项目公司全景开发计划及现金流量表作为后期执行对比依据。
二是施工建设及预售过程的实施阶段。该阶段公司现金流入来源于楼房预售阶段的销售回款，现金流出用于房地产主体施工工程费、景观及配套建设费、管理费用、销售费用、企业所得税及其他税费支出。公司应当关注现金流量平衡，将现金流实际执行情况与预算、现金流量计划进行对比，分析差异产生的原因以及后期走势。
三是房地产项目终止运营时形成现金流的完成阶段。该阶段公司主要工作为已售房源的应收款项催收事宜，并为公司其他房地产项目积累经验。
同时，印尼中资房地产企业应当设立专门的现金流管控部门，在管控全阶段设立预警机制。当企业实际现金流与预期发生偏离时，及时预警向董事会进行汇报，并进行分析，采取必要措施，避免不必要的经营风险。
（三）建立多元化融资渠道
鉴于印尼实际国情及现在经济形势，印尼中资房地产企业获取银行开发贷款难度加大，企业可以通过国内的信托、私募、国内外发债的形式进行融资；也可以通过在印尼寻找其他开发商合作开发项目，减轻企业的资金压力。同时，企业应该提升自身的运营能力，加强企业自身的造血功能，通过现金折扣、物质奖励等多种手段催促客户提前支付购房款、缩短收款周期，以期获取资金优势，在印尼日益激烈的房地产市场打造自己的一片天地。
[1]崔红宇，戴金平.我国房地产干预政策效果分析[J].河北经贸大学学报，2013，（05）.
[2]卢新海，万凯.“新国五条”税收政策对房地产市场影响分析[J].中国房地产，2013，（07）.
[3]郑军.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].沿海企业与科技，2013，（01）.
[4]邢丘丹，王世欢，王玫元.我国房地产市场调控政策影响力度评估与未来取向研究[J].经济与管理，2013，（01）.
[5]曹崇延，任杰，许崇春.自由现金流量与非效率投资——基于企业生命周期理论的实证研究[J].珞珈管理评论，2012，（02）.
作者简介：
孙浩亮，中国港湾雅加達房地产发展有限公司。