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摘 要：营改增政策的实施，对房地产企业产生了极其深远的影响，也极大地促进了成本控制与管理的实施，已经成为了实现房地产企业可持续发展目标的重要推动力量。营改增实施以后，加强成本控制与管理，可以缓解企业的资金压力，将营改增政策的实施优势充分展现出来，确保企业资金使用效益的稳步提升。本文主要针对营改增后房地产企业的成本控制与管理展开深入的研究，希望对相关行业人士的研究提供些许帮助。
关键词：营改增；房地产企业；成本控制
目前，通过营改增政策的实施，加强成本控制与管理是至关重要的，与房地产企业长效发展之间的关系是密不可分的，深受行业内部人士的高度重视与认可。房地产企业要想在激烈的行业竞争中永葆生机与活力，就必须要加强成本控制与管理建设，不断降低企业各项成本，为企业赢取更多的经济利润，进而为房地产企业提供更为广阔的发展空间。
一、营改增的定义及特征
（一）内涵分析
营改增政策的实施，就是将企业应税项目由征收营业税改为增值税，在企业产品生产和服务提供等方面，仅需要对其中产生的增值部分征收增值税（一般纳税人），将税负控制在合理范围内，避免重复纳税现象的出现。
（二）特征分析
1.细节比较复杂、繁琐
营改增实施以后，与原来的税收思想存在着一定的差距，造成这种现象的原因，主要是因为通过营改增政策的实施，对各个企业产生的影响是极不相同的，受益情况也存在着较大的差异。因此，在营改增执行过程中，不同的细节处理工作是比较复杂、繁琐的，必须要对成本结构比例问题进行明确，确保企业活动较高的经济效益。
2.工作量比较庞大
营改增工作的细节众多，而且不同类型企业之间的差异过于悬殊，影响着已有的营改增案例大范围推行。因此，在营改增政策实施以后，各个企业要独立处理好成本问题、采购问题以及发票问题等，相关系统要进行重新设计。
3.责任重大
对于税务问题的发生，税费变化情况比较显著，极容易使企业处于亏损状态。所以在营改增政策以后，要对资产运营结构进行合理配置与优化，致力于企业自身经济效益的提升。
二、“营改增”对房地产企业成本的影响
（一）“营改增”对房地产企业土地成本的影响
在房地产企业成本比例中，土地成本占据着较高的地位，在房地产建设过程中，需要土地购置，企业需要向政府支出部分出让金。现阶段，在营改增政策中，土地转让金不能用抵扣的方式，换言之，企业购置土地价格的高低对于缴纳增值税数量，起着一定的决定性作用。基于现在的房地产市场行情来进行分析，在高昂的土地购置价格的影响下，增高了楼盘价格，然而这与经济社会发展需求不相适应，楼盘销售较不理想，土地购置价格难以在短期内降低下来，造成了房地产企业出现了资金链条恶性循环现象，进而不利于国民经济的健康发展。
（二）“营改增”对房地产企业建筑成本的影响
对于房地产企业来说，建筑施工的作用同样不容忽视，所以在企业成本构成体系中，建筑施工阶段的成本需要引起房地产企业的高度重视。在营改增政策实施以后，在企业的建筑成本中仍然存在着些许薄弱点和空白点。主要是因为在建筑施工过程中，原材料购置和劳务花费等是成本的重要来源。同时，诸多原材料往往来自一些私营企业和小工厂，这些企业的资质有待提升，甚至缺少开具增值税专用发票的能力。基于此，对房地产企业征收 11%的增值税，一定程度上造成了企业建筑成本的增长。
此外，在企业建筑成本中，人工成本自身缺少抵扣政策，导致企业在建筑施工中的成本日益上涨，使企业出现了严重的税负问题。
（三）营改增对房地产企业前期垫付成本的影响
房地产企业要想确保资金的顺利回笼，必须要加强楼盘预售款方式的应用，加快企业资金流动。在企业缺少这部分的资金预售款时，极容易加剧了资金压力，加剧企业贷款和融资的难度性。在营改增政策实施以后，建筑成本和财务成本需要缴纳增值税。同时，也出现了一些问题，由于发票很难足额出具这部分费用，房地产企业需要先进行垫付，而这部分垫付成本需要通过楼盘预售的方式来获取。总体而言，在前期阶段中，营改增政策的实施，一定程度上造成了企业垫付成本的增加，要想确保这部分垫付成本的顺利支付，难免会影响到企业的流动性资金。
三、房地产业应对“营改增”的成本管理措施
（一）房地产企业应该注重进项抵扣管理
现阶段，一些房地产企业的抵扣管理制度较不完善，使得企业税负压力相对较大，给企业资金链条的良性循环产生了极大的阻碍。因此，在企业成本控制与管理中，要提高对进项抵扣管理的高度重视。国家政府相关部门要增加营改增中相关抵扣管理的政策法规，确保房地产企业受益在其中。同时，在建筑成本中，材料采购人员和施工人员要选择资质良好的原材料企业和劳务公司，要能够开具增值税专用发票。所以房地产企业要大力加强抵扣管理，在项目建设过程中，难免会出现资金匮乏现象，还会出现紧急突发情况，所以要减少资金的使用，促进房地产企业的健康发展。
（二）房地产企业应该加强发票票据管理
在营改增政策实施以后，增值税发票和抵扣发票等是企业税费缴纳的重要来源，必须要及时获得建筑成本和土地成本的增值税发票、抵扣发票。因此，在企业成本控制与管理中，必须要将发票管理工作落实到位。企业还要加强与合作伙伴之间的交流与协作，做好发票获取的保管工作，达到企业增值税降低的目的，进而将企业成本支出控制在合理范圍内。
此外，还要不断提高相关人员工作能力和水平，妥善处理好增值税发票和抵扣发票，降低企业资金流出，为企业自身赢取更多的经济利润。
（三）房地产企业应该科学推进财务管理
在税收领域中，营改增作为重要的措施之一，发挥着极大的作用。通过营改增政策的实施，要加强财务管理建设，做好各项管理工作，特别是筹资、施工以及销项等工作，保证较低的经营成本，践行降低税负目标的实现。在营改增政策实施以后，财务账目出现了极大的变动，一定程度上加剧了财务人员的工作量，所以对房地产企业提出的要求更为严格。企业必须要定期对财务人员开展一系列的业务指导与培训，比如专家讲座、课程再培训等方式，确保财务人员具备较高的业务水平与综合素养。还要对财务核算系统进行不断升级与优化，重新规划税费的控制点。
此外，在财务管理工作中，应该给予经营外包内容重视程度，这些业务外包，一定程度上降低了账面利润，然而相应部分的税费也顺利转移出去，实际利润出现了“不升反降”现象。在企业不断探索与实践中，房地产企业在财务管理工作中，要融入一定的创新因素，更好地顺应税收等政策的需求。
（四）精确合同签订内容
在原有的营业税征收体制下，业务合作方在合同签订过程中，明确规定了企业名称等相关信息，然而在营改增政策实施以后，新政策对发票开具信息要求越来越严苛，所以房地产企业在与合作方签订业务合同过程中，要对企业相关信息进行准确填写，比如企业名称、纳税人识别号以及电话等信息，确保发票获取与进项税抵扣标准相符合，具有极大的便利性。
四、结束语
总而言之，营改增政策的实施，加强成本控制与管理是十分有必要的，可以确保房地产企业具备较高的竞争实力，保证成本合理应用，进而为房地产企业的健康发展保驾护航。
参考文献：
[1]王希霞.房地产企业在“营改增”后的成本控制与管理[J].财会学习，2017，（11）：164.
[2]田明建.“营改增”后房地产企业的成本控制与管理对策[J].中外企业家，2017，（14）：92-93.
[3]牛宇晨.营改增后房地产企业面临的问题及应对策略[J].商业经济，2016，（08）：120-122.
[4]张钟玲.房地产企业“营改增”后三大难题及应对措施[J].中外企业家，2016，（16）：99+128.
作者简介：
郑连忠，广东省广垦置业有限公司。
关键词：营改增；房地产企业；成本控制
目前，通过营改增政策的实施，加强成本控制与管理是至关重要的，与房地产企业长效发展之间的关系是密不可分的，深受行业内部人士的高度重视与认可。房地产企业要想在激烈的行业竞争中永葆生机与活力，就必须要加强成本控制与管理建设，不断降低企业各项成本，为企业赢取更多的经济利润，进而为房地产企业提供更为广阔的发展空间。
一、营改增的定义及特征
（一）内涵分析
营改增政策的实施，就是将企业应税项目由征收营业税改为增值税，在企业产品生产和服务提供等方面，仅需要对其中产生的增值部分征收增值税（一般纳税人），将税负控制在合理范围内，避免重复纳税现象的出现。
（二）特征分析
1.细节比较复杂、繁琐
营改增实施以后，与原来的税收思想存在着一定的差距，造成这种现象的原因，主要是因为通过营改增政策的实施，对各个企业产生的影响是极不相同的，受益情况也存在着较大的差异。因此，在营改增执行过程中，不同的细节处理工作是比较复杂、繁琐的，必须要对成本结构比例问题进行明确，确保企业活动较高的经济效益。
2.工作量比较庞大
营改增工作的细节众多，而且不同类型企业之间的差异过于悬殊，影响着已有的营改增案例大范围推行。因此，在营改增政策实施以后，各个企业要独立处理好成本问题、采购问题以及发票问题等，相关系统要进行重新设计。
3.责任重大
对于税务问题的发生，税费变化情况比较显著，极容易使企业处于亏损状态。所以在营改增政策以后，要对资产运营结构进行合理配置与优化，致力于企业自身经济效益的提升。
二、“营改增”对房地产企业成本的影响
（一）“营改增”对房地产企业土地成本的影响
在房地产企业成本比例中，土地成本占据着较高的地位，在房地产建设过程中，需要土地购置，企业需要向政府支出部分出让金。现阶段，在营改增政策中，土地转让金不能用抵扣的方式，换言之，企业购置土地价格的高低对于缴纳增值税数量，起着一定的决定性作用。基于现在的房地产市场行情来进行分析，在高昂的土地购置价格的影响下，增高了楼盘价格，然而这与经济社会发展需求不相适应，楼盘销售较不理想，土地购置价格难以在短期内降低下来，造成了房地产企业出现了资金链条恶性循环现象，进而不利于国民经济的健康发展。
（二）“营改增”对房地产企业建筑成本的影响
对于房地产企业来说，建筑施工的作用同样不容忽视，所以在企业成本构成体系中，建筑施工阶段的成本需要引起房地产企业的高度重视。在营改增政策实施以后，在企业的建筑成本中仍然存在着些许薄弱点和空白点。主要是因为在建筑施工过程中，原材料购置和劳务花费等是成本的重要来源。同时，诸多原材料往往来自一些私营企业和小工厂，这些企业的资质有待提升，甚至缺少开具增值税专用发票的能力。基于此，对房地产企业征收 11%的增值税，一定程度上造成了企业建筑成本的增长。
此外，在企业建筑成本中，人工成本自身缺少抵扣政策，导致企业在建筑施工中的成本日益上涨，使企业出现了严重的税负问题。
（三）营改增对房地产企业前期垫付成本的影响
房地产企业要想确保资金的顺利回笼，必须要加强楼盘预售款方式的应用，加快企业资金流动。在企业缺少这部分的资金预售款时，极容易加剧了资金压力，加剧企业贷款和融资的难度性。在营改增政策实施以后，建筑成本和财务成本需要缴纳增值税。同时，也出现了一些问题，由于发票很难足额出具这部分费用，房地产企业需要先进行垫付，而这部分垫付成本需要通过楼盘预售的方式来获取。总体而言，在前期阶段中，营改增政策的实施，一定程度上造成了企业垫付成本的增加，要想确保这部分垫付成本的顺利支付，难免会影响到企业的流动性资金。
三、房地产业应对“营改增”的成本管理措施
（一）房地产企业应该注重进项抵扣管理
现阶段，一些房地产企业的抵扣管理制度较不完善，使得企业税负压力相对较大，给企业资金链条的良性循环产生了极大的阻碍。因此，在企业成本控制与管理中，要提高对进项抵扣管理的高度重视。国家政府相关部门要增加营改增中相关抵扣管理的政策法规，确保房地产企业受益在其中。同时，在建筑成本中，材料采购人员和施工人员要选择资质良好的原材料企业和劳务公司，要能够开具增值税专用发票。所以房地产企业要大力加强抵扣管理，在项目建设过程中，难免会出现资金匮乏现象，还会出现紧急突发情况，所以要减少资金的使用，促进房地产企业的健康发展。
（二）房地产企业应该加强发票票据管理
在营改增政策实施以后，增值税发票和抵扣发票等是企业税费缴纳的重要来源，必须要及时获得建筑成本和土地成本的增值税发票、抵扣发票。因此，在企业成本控制与管理中，必须要将发票管理工作落实到位。企业还要加强与合作伙伴之间的交流与协作，做好发票获取的保管工作，达到企业增值税降低的目的，进而将企业成本支出控制在合理范圍内。
此外，还要不断提高相关人员工作能力和水平，妥善处理好增值税发票和抵扣发票，降低企业资金流出，为企业自身赢取更多的经济利润。
（三）房地产企业应该科学推进财务管理
在税收领域中，营改增作为重要的措施之一，发挥着极大的作用。通过营改增政策的实施，要加强财务管理建设，做好各项管理工作，特别是筹资、施工以及销项等工作，保证较低的经营成本，践行降低税负目标的实现。在营改增政策实施以后，财务账目出现了极大的变动，一定程度上加剧了财务人员的工作量，所以对房地产企业提出的要求更为严格。企业必须要定期对财务人员开展一系列的业务指导与培训，比如专家讲座、课程再培训等方式，确保财务人员具备较高的业务水平与综合素养。还要对财务核算系统进行不断升级与优化，重新规划税费的控制点。
此外，在财务管理工作中，应该给予经营外包内容重视程度，这些业务外包，一定程度上降低了账面利润，然而相应部分的税费也顺利转移出去，实际利润出现了“不升反降”现象。在企业不断探索与实践中，房地产企业在财务管理工作中，要融入一定的创新因素，更好地顺应税收等政策的需求。
（四）精确合同签订内容
在原有的营业税征收体制下，业务合作方在合同签订过程中，明确规定了企业名称等相关信息，然而在营改增政策实施以后，新政策对发票开具信息要求越来越严苛，所以房地产企业在与合作方签订业务合同过程中，要对企业相关信息进行准确填写，比如企业名称、纳税人识别号以及电话等信息，确保发票获取与进项税抵扣标准相符合，具有极大的便利性。
四、结束语
总而言之，营改增政策的实施，加强成本控制与管理是十分有必要的，可以确保房地产企业具备较高的竞争实力，保证成本合理应用，进而为房地产企业的健康发展保驾护航。
参考文献：
[1]王希霞.房地产企业在“营改增”后的成本控制与管理[J].财会学习，2017，（11）：164.
[2]田明建.“营改增”后房地产企业的成本控制与管理对策[J].中外企业家，2017，（14）：92-93.
[3]牛宇晨.营改增后房地产企业面临的问题及应对策略[J].商业经济，2016，（08）：120-122.
[4]张钟玲.房地产企业“营改增”后三大难题及应对措施[J].中外企业家，2016，（16）：99+128.
作者简介：
郑连忠，广东省广垦置业有限公司。