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摘 要：本文通过分析上海、重庆的房产税试点方案，探讨了我国开征个人住房房产税的改革试点经验和面临的困境。在借鉴国外经验，更注重结合中国的具体国情的基础上，本文提出从征税范围的界定、合理制定税率、选择计税依据、完善征收管理体制几个方面构建适合我国的个人住房房产税制度的初步设计。
关键词：房产税 税率
党的十八届三中全会提出，“必须改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，完善税收制度”。2013年国务院批转了国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见》，明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。其后，国务院发展研究中心提交的其为十八届三中全会改革方案总报告，该报告把全面推开房产税作为重要内容。不难看出，个人住房征收房产税试点城市将进一步扩大，并最终在全国范围内推行已成定势。本文将对如何设计我国个人住房房产税制度进行初步的研究。
一、沪渝两地房产税改革试点方案简析
财政部2010年9月曾就进行房产税改革的目公开回复了如下四点：一是有利于调节居民收入和财富分配；二是有利于健全地方税体系；三是促进經济结构调整及土地集约利用；四是引导个人合理住房消费。2011年1月28日，上海和重庆两地作为试点城市开始征收个人住房房产税。这是我国住房制度发展史中具有里程碑意义的大事件，但基于使试点顺利启动而不会遭遇太大社会震动和阻力的稳妥考虑，该方案力度不大、涉及面较小，并未能很好地达到上述财政部所述的改革初衷。沪渝两地房产税细则比较见表1：
首先，上海、重庆出台的房产税，税率都比较低，为0.4%-1.2%不等。这样的税率，对投资性购房者的心理上会有很大的冲击和震慑。其次，从征税对象来看，上海来自外地的非常住居民新购商品住房直接全额适用房产税率，而上海常住居民则可首套住房免税，这种鼓励自住需求、打击投资需求的政策引导是适宜的。但是只管新购，存量房不征税的规定，使税基较窄、增加的税源较少，不能有利地打击囤房和发挥调节财富分配的税收功能，土地利用格局没有得到很好改善。综上所述，上海市和重庆市房产税改革试点反映了地方政府取得公共收入的诉求，对健全地方税体系、调节住房需求有一定的作用；但是，试点方案中房产税的性质未尽明确，但税制设计与实现完善税制、稳定房价、调节收入分配以及引导住房消费等政策目标存在一定程度的偏离。
二、我国个人住房房产税制度设计
我国个人住房房产税的制度设计要在充分借鉴税制完备国家的成功经验，更要结合我国的实际国情。我国个人住房房产税制度设计主要从征税范围的界定、合理制定税率、选择计税依据、完善征收管理体制几方面入手。具体内容如下：
1.征税范围的界定。扩大征税范围和拓宽税基，有利于保证税源、均衡税收负担和体现税收公平。多数国家房产税是以土地、建筑物、构筑物和土地改良物为课税对象，涵盖了城市和农村的个人房产。发达国家个人住房房产税的纳税人一般是房产的所有者。个人住房房产税属于财产税，而我国实行土地所有权属于国家所有，个人只享有使用权，鉴于此，我国个人住房房产税的纳税人界定为“在中国境内拥有房产所有权、建筑物和构筑物所有权和土地使用权的单位和人”。沪渝房产税试点中都将征税范围限制在两套以上的增量住房上，有悖税收公平原则。笔者认为，我国房产税征税范围应包括城市和农村的土地、建筑物、构筑物和土地改良物。即，无论在城市还是在农村，以个人拥有的作为财产的住房来界定征税范围，不论是增量还是存量住房、不论高档与普通，都纳入征税范围。通过增加存量房和农村住房这两大税源，保证税收规模与稳定。但可以由地方政府根据本地的经济发展水平和消费水平规定一个起征点，不搞“一刀切”；对不同地区农村的实际经济情况，给予一定的税收优惠和补贴。
2.合理制定税率。税率的高低关系到纳税人和地方财政的利益博弈，是税制设计的核心问题。沪渝房产税改革试点中的税率过低，整体征收税额偏少，加上征管等难度，造成地方政府在实施推行房产税改革中缺乏积极性。国外房产税一般实行比例税率，对不同类型房屋实行差别化税率。我国税率的设置可借鉴国际经验，综合考虑地方财政增收、争取体现房地产市场的公平，调节贫富差距、提升社会的和谐度等几个方面的因素。笔者认为，我国可以参考国外经验，将房产税税率进行适度提高，同时将税率细分为多档，进行差别征收。由中央政府依据房屋用途、位置、面积和套数或者商品房品类设计差别税率，地方政府可在一定范围内进行适当调整。
3.选择计税依据。在税负公平的原则下，国外房产税计税依据比较灵活，一般以房产价值或面积作为计税依据。以房产价值为计税依据既确保了财税收入增长，又能体现不同城市不同地段的级差收益。沪渝房产税试点方案都以房屋的交易价格作为计税依据，在经济发展加快、房价波动较大的时期，静态的交易价格不能客观公正地反映房产价值。考虑我国国情，笔者认为我国适宜以房产评估价值作为计税依据，这样能更动态公正地反映应税房产的价值，具体根据房产的类型，采用不同的评估方式，可3-5年评估一次。参考国外经验， 可建立“官方评估为主，民间估价机构为辅”的房产价格评估制度体系。政府常设评估机构来估定涉税房地产价格，政府评估机构在需要时亦可委托民间估价机构先行评估，最后结果由政府估价机构认定。
4.完善征收管理体制。完善房产税的征收管理，有助于房产税的健康发展。房产税的征管方面，首先应健全房地产信息登记制度，构建起个人住房信息系统，全面、及时地了解个人的房产情况及房屋买卖动态。其次，如前所述，应健全房地产评估体系。对于征管的多个方面，现今尚未有相应的规章制度进行约束，应该出台一系列的房产评估管理办法，使房产税的征管有法可依，更有说服力。房产税的开征增加了地方政府的财政收入，这部分税收收入适用“取之才于民，用之于民”的原则，应保证用于廉租房、经济适用房等保障性住房方面。
参考文献：
[1]陈杰.房产税试点初评与房产税改革深化的意义.经济改革，2011（5）.
[2]王鹏；张雁东.完善我国房产税计税依据的几点建议.当代经济研究，2009（12）.
[3]谷成.房产税改革再思考.财经问题研究，2011（4）.
[4]胡佳琦.沪渝房产税改革成效与对策研究.上海管理科学，2013（10）.
[5]个人住房房产税制度改革路径研究——基于20国的房产税改革路径研究，国家行政学院学报，2014（1）.
[6]尹煜；巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议[J】.苏州大学学报，2011（5）.
※基金项目：本文系全国教育科学“十二五”规划教育部重点课题的子课题研究成果，项目编号：DAA110174.
关键词：房产税 税率
党的十八届三中全会提出，“必须改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，完善税收制度”。2013年国务院批转了国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见》，明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。其后，国务院发展研究中心提交的其为十八届三中全会改革方案总报告，该报告把全面推开房产税作为重要内容。不难看出，个人住房征收房产税试点城市将进一步扩大，并最终在全国范围内推行已成定势。本文将对如何设计我国个人住房房产税制度进行初步的研究。
一、沪渝两地房产税改革试点方案简析
财政部2010年9月曾就进行房产税改革的目公开回复了如下四点：一是有利于调节居民收入和财富分配；二是有利于健全地方税体系；三是促进經济结构调整及土地集约利用；四是引导个人合理住房消费。2011年1月28日，上海和重庆两地作为试点城市开始征收个人住房房产税。这是我国住房制度发展史中具有里程碑意义的大事件，但基于使试点顺利启动而不会遭遇太大社会震动和阻力的稳妥考虑，该方案力度不大、涉及面较小，并未能很好地达到上述财政部所述的改革初衷。沪渝两地房产税细则比较见表1：
首先，上海、重庆出台的房产税，税率都比较低，为0.4%-1.2%不等。这样的税率，对投资性购房者的心理上会有很大的冲击和震慑。其次，从征税对象来看，上海来自外地的非常住居民新购商品住房直接全额适用房产税率，而上海常住居民则可首套住房免税，这种鼓励自住需求、打击投资需求的政策引导是适宜的。但是只管新购，存量房不征税的规定，使税基较窄、增加的税源较少，不能有利地打击囤房和发挥调节财富分配的税收功能，土地利用格局没有得到很好改善。综上所述，上海市和重庆市房产税改革试点反映了地方政府取得公共收入的诉求，对健全地方税体系、调节住房需求有一定的作用；但是，试点方案中房产税的性质未尽明确，但税制设计与实现完善税制、稳定房价、调节收入分配以及引导住房消费等政策目标存在一定程度的偏离。
二、我国个人住房房产税制度设计
我国个人住房房产税的制度设计要在充分借鉴税制完备国家的成功经验，更要结合我国的实际国情。我国个人住房房产税制度设计主要从征税范围的界定、合理制定税率、选择计税依据、完善征收管理体制几方面入手。具体内容如下：
1.征税范围的界定。扩大征税范围和拓宽税基，有利于保证税源、均衡税收负担和体现税收公平。多数国家房产税是以土地、建筑物、构筑物和土地改良物为课税对象，涵盖了城市和农村的个人房产。发达国家个人住房房产税的纳税人一般是房产的所有者。个人住房房产税属于财产税，而我国实行土地所有权属于国家所有，个人只享有使用权，鉴于此，我国个人住房房产税的纳税人界定为“在中国境内拥有房产所有权、建筑物和构筑物所有权和土地使用权的单位和人”。沪渝房产税试点中都将征税范围限制在两套以上的增量住房上，有悖税收公平原则。笔者认为，我国房产税征税范围应包括城市和农村的土地、建筑物、构筑物和土地改良物。即，无论在城市还是在农村，以个人拥有的作为财产的住房来界定征税范围，不论是增量还是存量住房、不论高档与普通，都纳入征税范围。通过增加存量房和农村住房这两大税源，保证税收规模与稳定。但可以由地方政府根据本地的经济发展水平和消费水平规定一个起征点，不搞“一刀切”；对不同地区农村的实际经济情况，给予一定的税收优惠和补贴。
2.合理制定税率。税率的高低关系到纳税人和地方财政的利益博弈，是税制设计的核心问题。沪渝房产税改革试点中的税率过低，整体征收税额偏少，加上征管等难度，造成地方政府在实施推行房产税改革中缺乏积极性。国外房产税一般实行比例税率，对不同类型房屋实行差别化税率。我国税率的设置可借鉴国际经验，综合考虑地方财政增收、争取体现房地产市场的公平，调节贫富差距、提升社会的和谐度等几个方面的因素。笔者认为，我国可以参考国外经验，将房产税税率进行适度提高，同时将税率细分为多档，进行差别征收。由中央政府依据房屋用途、位置、面积和套数或者商品房品类设计差别税率，地方政府可在一定范围内进行适当调整。
3.选择计税依据。在税负公平的原则下，国外房产税计税依据比较灵活，一般以房产价值或面积作为计税依据。以房产价值为计税依据既确保了财税收入增长，又能体现不同城市不同地段的级差收益。沪渝房产税试点方案都以房屋的交易价格作为计税依据，在经济发展加快、房价波动较大的时期，静态的交易价格不能客观公正地反映房产价值。考虑我国国情，笔者认为我国适宜以房产评估价值作为计税依据，这样能更动态公正地反映应税房产的价值，具体根据房产的类型，采用不同的评估方式，可3-5年评估一次。参考国外经验， 可建立“官方评估为主，民间估价机构为辅”的房产价格评估制度体系。政府常设评估机构来估定涉税房地产价格，政府评估机构在需要时亦可委托民间估价机构先行评估，最后结果由政府估价机构认定。
4.完善征收管理体制。完善房产税的征收管理，有助于房产税的健康发展。房产税的征管方面，首先应健全房地产信息登记制度，构建起个人住房信息系统，全面、及时地了解个人的房产情况及房屋买卖动态。其次，如前所述，应健全房地产评估体系。对于征管的多个方面，现今尚未有相应的规章制度进行约束，应该出台一系列的房产评估管理办法，使房产税的征管有法可依，更有说服力。房产税的开征增加了地方政府的财政收入，这部分税收收入适用“取之才于民，用之于民”的原则，应保证用于廉租房、经济适用房等保障性住房方面。
参考文献：
[1]陈杰.房产税试点初评与房产税改革深化的意义.经济改革，2011（5）.
[2]王鹏；张雁东.完善我国房产税计税依据的几点建议.当代经济研究，2009（12）.
[3]谷成.房产税改革再思考.财经问题研究，2011（4）.
[4]胡佳琦.沪渝房产税改革成效与对策研究.上海管理科学，2013（10）.
[5]个人住房房产税制度改革路径研究——基于20国的房产税改革路径研究，国家行政学院学报，2014（1）.
[6]尹煜；巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议[J】.苏州大学学报，2011（5）.
※基金项目：本文系全国教育科学“十二五”规划教育部重点课题的子课题研究成果，项目编号：DAA110174.