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摘 要：本文基于财务管理、公司战略与风险管理相关知识，采用案例分析法、理论联系实际的方法，对房地产企业财务管理风险防范与控制展开研究。研究表明，自房地产企业预售制取消，其财务风险的防范与控制被放在空前重要的位置。本文从房地产企业财务管理的现状问题出发，结合万科集团财务管理风险控制的案例，总结出房地产企业财务管理风险防范与控制的措施。
关键词：财务管理；公司战略与风险管理；房地产企业；风险防范与控制
引言
房地产企业的财务管理风险，是指在房地产企业日常生产经营中，因为内部外部各种不确定的因素发挥作用，导致房地产企业在一定时期内收到的利润无法达到预期标准。而财务风险仅可以依靠各种有力措施防范控制在安全范围以内，无法完全避免。众所周知，房地产企业自身具有资金投入量大且密集、房产价值高、建设周期长、资金回收慢等特点。目前，受国家政策调控房价、取消预售制等各种外界因素影响，房地产企业财务风险的防范与控制的难度加大，因而也被放在企业风险管理空前重要的位置。
本文从房地产企业财务管理的现状问题出发，结合万科集团财务管理风险控制的案例，总结出房地产企业财务管理风险防范与控制的措施。希望房地产企业可以在经济下行、房价调控措施增多的情况下，做好全面财务风险防范与控制，提高房地产企业自身抗风险的能力。
一、房地产企业财务风险概述及现状
（一）房地产企业财务风险概述
房地产企业因其自身为资金密集型企业，财务管理风险尤其重要，主要包括以下几个方面：第一，房地产企业中包括借入资金和所有者投资的筹资风险。因为房地产企业比其他一般企业投资建设所需的资金更多，而且房产价值高，回收期长，这就造成大多数房地产企业的启动资金多半依靠向银行或其他金融机构的借入资金或者其他所有者投资的筹资。筹资风险主要包括房地产企业是否能按时还本付息或者向其他所有者投资支付的收益不确定性。第二，我国大多数房地产企业不会选择仅仅将资产配置到房地产行业中，涉足不熟悉的行业就很容易出现投资回报率无法达到预期的投资风险，这容易影响房地产企业的现金流、盈利能力、偿债能力，对企业造成无法挽回的损失。第三，在房产出售后，由房产转化为结算资金再转化为货币资金，需要经历较长的时间，无法避免的转化时间和金额存在不确定，这就造成了资金回收风险。第四，来源于对收益确认时和对投资者分配收益形式、时间、金额把握不清的收益分配风险。收益分配风险是指企业收到利润成果后，对其进行收益利润分配，如果投资者对于收益分配方式不当，很容易影响投资者的积极性，对未来房地产企业筹资也会产生影响。
（二）房地产企业财务风险现状
目前，由于受国家调控房价、取消预售制的影响，投资者会转而投资其他行业，房地产企业在筹资方面会更加困难。房价供过于求，震荡下降，市场预期降低，房地产企业会转而投资其他行业，投资风险将会加大。取消预售制意味着房地产企业以后需要先盖好房产，销售后再实现房产向结算资金再向货币资金转化，意味着资金回收期会增加，资金回收风险增加。在这种情况下，资金回收风险和收益分配风险也会随之加大。
除此之外，不可忽视房地产企业财务风险中的涉税风险。因交付完工产品时点不同产生的涉税风险、采取视同买断方式委托销售开发产品存在的涉税风险、发生的支出应归集为费用或成本的涉税风险、毛地竟挂所涉及的动迁补偿及动迁支出税收处理风险、预提相关费用涉及的税务风险、超过规定标准计提或缴纳的税金涉及所得税税前扣除风险等。长期以来，房地产企业的涉税风险经常被企业忽略，在后期财务管理过程中要加大对涉税风险的重视，违反税法不仅会对企业造成经济损失，也会给企业的声誉造成不可估量的损失。
二、案例分析
从上文对房地产企业财务风险概述及现状分析中，可以看出房地产企业财务风险不仅仅包括大多数企业共同面对的筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险，其财务风险容易受政策风险影响，以及由于其自身施工时间较长、不动产核算项目较多而造成的涉税风险。一直被房地产行业评价为财务风险较低的房地产公司，从其2017年财报可以看出，其2017年全年的负债率为8.8%，而最新公布的2018年半年报，其净负债率为32.7%，继续保持在行业最低水平。
在这种情况下，万科集团在9月份月度例会上表明，万科要实现全年6300亿的回款目标。随之而来，例会大喊“活下去”的口号，这无疑给房地产行业敲响了警钟。一方面，面对国家调控房价政策的颁布，万科的财务风险意识加强，此时回笼资金，是保证在房价整体受挫的情况下，企业依旧有抗击财务风险的能力，保证充足的现金流，以及正常的日常运营。另一方面，回笼资金也是防范和控制财务风险的措施，企业需要回款后偿还金融机构贷款利息、实现投资人的预期目标，也需要保证充足的资金对新兴行业展开投资和运营。因此。及时采取有力措施防范和控制财务风险十分重要。下文将根据案例分析，继续探讨房地产企业防范和控制财务风险的具体措施。
三、房地产企业防范和控制财务风险的具体措施
（一）财务人员需增强风险防控观念
财务人员需增强风险防控观念，一方面，房地产企业需要完善管理体系，加强内部控制。不仅仅需要健全财务管理制度，对企业的财务人员及其资金账号、业务往来，建立严格的检查考核和监督制度，还要定期培训，加强财务人员对风险预测的敏感程度。另一方面，房地产企业需要完善财务监督、独立的审计机制。为了实现预期财务管理目标，减少不可控的损失，必须加强财务监督，保证企业日常运营。房地产企业应当在企业内部设立独立的审计机构，制定专门的审计程序和确定具体的审内容，配备专业审计人员，定期对企业财务风险进行排查，并将结果上报给管理层和董事会。
（二）房地产企业应当进行多元投资以分散风险
财务风险不可避免，但是通过有效的措施可以进行降低，比如像万科集团一样回笼房地产企业中的资金，转而向高新技术行业投资。多元化的投资战略可以有效地帮助房地产企业降低财务风险、市场风险以及政策风险的影响。不过要对新涉及的行业做到合理预估，防止因为新领域人才、技术储备不足导致资产浪费，影响企业的现金流。比较好的方案是房地产企业利用自身资金优势对已经有一定基础的高新技術行业进行投资，或者采用兼营、并购、企业联盟等多元化投资战略，与合作企业优势互补、共担风险，实现企业多元化投资以分散财务风险的目的。
（三）房地产企业应建立一套财务风险预警系统
房地产企业建立一套财务风险预警系统，可以在财务风险出现的早期，识别并采取有效措施将财务风险控制在合理的范围内，或者在预先设定负债值的基础上提前规划好应对财务风险的方案，减少出现风险时的协调成本和时间成本，给企业造成损失。房地产企业建立一套财务风险预警系统，可以通过互联网、大数据全面监测企业现金流的流通情况、投资回报率高低、涉税财务核算等，通常企业出现筹资风险、投资风险较大的情况下，通过系统可以对财务风险进行预警，财务人员和企业管理者应谨慎分析数据，采取有效措应对财务风险，防止房地产企业财务状况进一步恶化。
四、结束语
本文通过对房地产企业的财务风险现状分析和对万科集团及时回笼资金应对财务风险的案例分析，总结出财务风险是现代企业不可回避的风险，房地产企业是典型的资金密集型企业，更应该采取有效措施，积极应对财务风险。将财务风险控制在合理的区间内，可以保证企业现金流的正常流动、提高资金的运用效率、防范财务危机波及企业内部其他业务板块的经营活动，使企业可以健康、稳定、良性的发展。
参考文献：
[1]曾子龙.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].经贸实践，2018，（14）：162-163.
[2]张英霞.房地产企业财务管理风险与防范措施分析[J].企业改革与管理，2018，（17）：148+159.
[3]贺毓陶.房地产企业财务管理风险控制[J].合作经济与科技，2018，（10）：130-131.
作者简介：张建（1974-），男，大学学历，会计师，连云港市住房保障中心副主任，主要研究方向：房地产行业的市场监管、财务管理、投融资、资产管理、单位内控、工程审计等。
关键词：财务管理；公司战略与风险管理；房地产企业；风险防范与控制
引言
房地产企业的财务管理风险，是指在房地产企业日常生产经营中，因为内部外部各种不确定的因素发挥作用，导致房地产企业在一定时期内收到的利润无法达到预期标准。而财务风险仅可以依靠各种有力措施防范控制在安全范围以内，无法完全避免。众所周知，房地产企业自身具有资金投入量大且密集、房产价值高、建设周期长、资金回收慢等特点。目前，受国家政策调控房价、取消预售制等各种外界因素影响，房地产企业财务风险的防范与控制的难度加大，因而也被放在企业风险管理空前重要的位置。
本文从房地产企业财务管理的现状问题出发，结合万科集团财务管理风险控制的案例，总结出房地产企业财务管理风险防范与控制的措施。希望房地产企业可以在经济下行、房价调控措施增多的情况下，做好全面财务风险防范与控制，提高房地产企业自身抗风险的能力。
一、房地产企业财务风险概述及现状
（一）房地产企业财务风险概述
房地产企业因其自身为资金密集型企业，财务管理风险尤其重要，主要包括以下几个方面：第一，房地产企业中包括借入资金和所有者投资的筹资风险。因为房地产企业比其他一般企业投资建设所需的资金更多，而且房产价值高，回收期长，这就造成大多数房地产企业的启动资金多半依靠向银行或其他金融机构的借入资金或者其他所有者投资的筹资。筹资风险主要包括房地产企业是否能按时还本付息或者向其他所有者投资支付的收益不确定性。第二，我国大多数房地产企业不会选择仅仅将资产配置到房地产行业中，涉足不熟悉的行业就很容易出现投资回报率无法达到预期的投资风险，这容易影响房地产企业的现金流、盈利能力、偿债能力，对企业造成无法挽回的损失。第三，在房产出售后，由房产转化为结算资金再转化为货币资金，需要经历较长的时间，无法避免的转化时间和金额存在不确定，这就造成了资金回收风险。第四，来源于对收益确认时和对投资者分配收益形式、时间、金额把握不清的收益分配风险。收益分配风险是指企业收到利润成果后，对其进行收益利润分配，如果投资者对于收益分配方式不当，很容易影响投资者的积极性，对未来房地产企业筹资也会产生影响。
（二）房地产企业财务风险现状
目前，由于受国家调控房价、取消预售制的影响，投资者会转而投资其他行业，房地产企业在筹资方面会更加困难。房价供过于求，震荡下降，市场预期降低，房地产企业会转而投资其他行业，投资风险将会加大。取消预售制意味着房地产企业以后需要先盖好房产，销售后再实现房产向结算资金再向货币资金转化，意味着资金回收期会增加，资金回收风险增加。在这种情况下，资金回收风险和收益分配风险也会随之加大。
除此之外，不可忽视房地产企业财务风险中的涉税风险。因交付完工产品时点不同产生的涉税风险、采取视同买断方式委托销售开发产品存在的涉税风险、发生的支出应归集为费用或成本的涉税风险、毛地竟挂所涉及的动迁补偿及动迁支出税收处理风险、预提相关费用涉及的税务风险、超过规定标准计提或缴纳的税金涉及所得税税前扣除风险等。长期以来，房地产企业的涉税风险经常被企业忽略，在后期财务管理过程中要加大对涉税风险的重视，违反税法不仅会对企业造成经济损失，也会给企业的声誉造成不可估量的损失。
二、案例分析
从上文对房地产企业财务风险概述及现状分析中，可以看出房地产企业财务风险不仅仅包括大多数企业共同面对的筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险，其财务风险容易受政策风险影响，以及由于其自身施工时间较长、不动产核算项目较多而造成的涉税风险。一直被房地产行业评价为财务风险较低的房地产公司，从其2017年财报可以看出，其2017年全年的负债率为8.8%，而最新公布的2018年半年报，其净负债率为32.7%，继续保持在行业最低水平。
在这种情况下，万科集团在9月份月度例会上表明，万科要实现全年6300亿的回款目标。随之而来，例会大喊“活下去”的口号，这无疑给房地产行业敲响了警钟。一方面，面对国家调控房价政策的颁布，万科的财务风险意识加强，此时回笼资金，是保证在房价整体受挫的情况下，企业依旧有抗击财务风险的能力，保证充足的现金流，以及正常的日常运营。另一方面，回笼资金也是防范和控制财务风险的措施，企业需要回款后偿还金融机构贷款利息、实现投资人的预期目标，也需要保证充足的资金对新兴行业展开投资和运营。因此。及时采取有力措施防范和控制财务风险十分重要。下文将根据案例分析，继续探讨房地产企业防范和控制财务风险的具体措施。
三、房地产企业防范和控制财务风险的具体措施
（一）财务人员需增强风险防控观念
财务人员需增强风险防控观念，一方面，房地产企业需要完善管理体系，加强内部控制。不仅仅需要健全财务管理制度，对企业的财务人员及其资金账号、业务往来，建立严格的检查考核和监督制度，还要定期培训，加强财务人员对风险预测的敏感程度。另一方面，房地产企业需要完善财务监督、独立的审计机制。为了实现预期财务管理目标，减少不可控的损失，必须加强财务监督，保证企业日常运营。房地产企业应当在企业内部设立独立的审计机构，制定专门的审计程序和确定具体的审内容，配备专业审计人员，定期对企业财务风险进行排查，并将结果上报给管理层和董事会。
（二）房地产企业应当进行多元投资以分散风险
财务风险不可避免，但是通过有效的措施可以进行降低，比如像万科集团一样回笼房地产企业中的资金，转而向高新技术行业投资。多元化的投资战略可以有效地帮助房地产企业降低财务风险、市场风险以及政策风险的影响。不过要对新涉及的行业做到合理预估，防止因为新领域人才、技术储备不足导致资产浪费，影响企业的现金流。比较好的方案是房地产企业利用自身资金优势对已经有一定基础的高新技術行业进行投资，或者采用兼营、并购、企业联盟等多元化投资战略，与合作企业优势互补、共担风险，实现企业多元化投资以分散财务风险的目的。
（三）房地产企业应建立一套财务风险预警系统
房地产企业建立一套财务风险预警系统，可以在财务风险出现的早期，识别并采取有效措施将财务风险控制在合理的范围内，或者在预先设定负债值的基础上提前规划好应对财务风险的方案，减少出现风险时的协调成本和时间成本，给企业造成损失。房地产企业建立一套财务风险预警系统，可以通过互联网、大数据全面监测企业现金流的流通情况、投资回报率高低、涉税财务核算等，通常企业出现筹资风险、投资风险较大的情况下，通过系统可以对财务风险进行预警，财务人员和企业管理者应谨慎分析数据，采取有效措应对财务风险，防止房地产企业财务状况进一步恶化。
四、结束语
本文通过对房地产企业的财务风险现状分析和对万科集团及时回笼资金应对财务风险的案例分析，总结出财务风险是现代企业不可回避的风险，房地产企业是典型的资金密集型企业，更应该采取有效措施，积极应对财务风险。将财务风险控制在合理的区间内，可以保证企业现金流的正常流动、提高资金的运用效率、防范财务危机波及企业内部其他业务板块的经营活动，使企业可以健康、稳定、良性的发展。
参考文献：
[1]曾子龙.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].经贸实践，2018，（14）：162-163.
[2]张英霞.房地产企业财务管理风险与防范措施分析[J].企业改革与管理，2018，（17）：148+159.
[3]贺毓陶.房地产企业财务管理风险控制[J].合作经济与科技，2018，（10）：130-131.
作者简介：张建（1974-），男，大学学历，会计师，连云港市住房保障中心副主任，主要研究方向：房地产行业的市场监管、财务管理、投融资、资产管理、单位内控、工程审计等。