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2007年3、4月份，也就是农历新年之后上班伊始，京城各大企业将集中面临年检。而2006年出台的“住宅禁商”政策，让不少企业和房地产开发商的这个春节过得未必踏实。就在2007年1月19日，北京市工商局局长张志宽表示：“北京有关部门将对民宅商用，严重污染企业进驻社区等市民高度关注的问题进行相关立法工作。”
曾分别于2006年9月和12月获得住宅禁商“特赦令”的两批过关项目，似乎让诸多开发商看到了某种希望：然而张志宽的一番话似乎又表明政府在“扎紧口袋”。此外，近两年来遍地开花的旧楼一层底商亦是前途未卜；据悉，阳光上东现在所有的底商都未取得营业执照，尚属“黑户”。“住宅禁商”，看起来简简单单的四个字，背后却有着纷繁复杂的故事，并牵扯着多方利益之争。那些手棒“特赦令”的开发商是如何被放行的?今后还有没有可能产生新的“幸运儿”?企业年检在即，“住宅禁商”之路将如何走下去?
“被放行楼盘”的神通
“我本人有政府工作的背景，因此对政策极其敏感，正因为敏感才救了我的楼盘。”海淀区一个取得了“通行证”的楼盘开发商表示。
该开发商的楼盘是海淀区一个带有底商的写字楼，规委在审批其建设用地规划时就统一写成“综合”，而房屋产权证的登记颁发是由建委负责，其在房屋大，小产权证上“房屋用途”一栏，全部根据规委的审批填写，因此，房屋产权证上“房屋用途”亦为“综合”。
然而，工商局的“住宅禁商”政策对房屋用途为“商业”以外的一律不认可，不予以注册公司，“综合”亦不例外。“政策一出来，我的不少客户就整天给我电话，甚至有人要退租，我一边稳住客户，一边就往海淀区工商局和海淀区建委跑。”该开发商介绍，先去工商局说明楼盘确实是写字楼，井解释其产权证上“房屋用途”为“综合”的历史原因，但工商局并不认可。于是，他又去给建委做工作，建委相关负责人表示，其在产权证上的登记填写根据规委的审批而来，完全符合规定，不可能更改。
“去找规委更改规划?我脑海里闪过这个念头，但很快打消，更改规划不仅手续非常繁杂，并且周期非常长，最后还是决定去做平时打交道比较多的建委的工作。”该开发商表不。于是，他连夜赶写申请书，提供楼盘最详尽的资料，再辗转递到海淀区建委市场管理科负责人手上。又经过了半个月左右的努力，海淀区建委终于为该楼盘出具了房屋规划设计用途的证明，并向海淀区工商局发函，有厂产权证和这个“救命函”，工商局才将该楼盘划入“可注册公司办公”的楼盘之列。
如果说该类楼盘获得“特赦令”合情合理。那么，部分尚处在期房阶段的住宅立项的楼盘，却也拿到了“通行证”，颇让人费解。
朝阳区的瑞信国际中心建设目前尚未完工，拟人住时间为2007年底，然而，该项目同样获得了“特赦令”。在朝阳区建委给该楼盘开发商的复函上，《楼市》记者看到，“你公司开发建设的位干朝阳区农展南路××项目，原规划用途为住宅，但你公司经过充分慎重的市场研究和项目分析后，从项目产品方案设计、功能布局、系统配置、物业管理等方面均按商务山、公功能进行了功能设计，并进行了施工。该项目竣工后，如绝大多数购房业主将其所购房屋用于商务办公之用，我委将建议工商部门为购房业主办理工商营业执照及年检事宜。”所盖公章为“北京市朝阳区建设委员会”，落款日期为“2006年日月28日”。
显然，这一过关标准与此前相传的“项目必须为现房”“60％以上的居民用于从事经营活动”等过关标准不相符。对此，记者多方联系朝阳区建委进行采访，但朝阳区建委权属科拒绝对上述楼盘为何能拿到“特赦令”表态。
截至2007年1月26日，位于朝阳区三元桥的时间国际，在其楼顶上依旧打着巨幅户外广告，广告语为“70年产权 三元桥商务”。当《楼市》记者咨询其销售人员时，对方表示，该楼盘也获得了特批，可以注册公司，但该销售人员不愿出示获得特批的文件，理由是“特批文件上有政府领导人的签字，不便公开”。“如果购买该楼盘，开发商可以和您签订补充协议，保证您的公司注册和年检没有问题。”该销售人员承诺。
没有新“幸运儿”?
“现在北京一共只有17家楼盘获得批准可以注册公司，今后不会再批了，还要对‘住宅禁商’，一事立法呢!”《楼市》记者在对获得“特赦令”的开发公司采访时，多位开发商透露了这一信息。那么，今后到底还会不会有新的楼盘拿到“特赦令”呢?这无疑是那些尚未过关楼盘的开发商和小业主最关心的事。
到底是哪17家楼盘获得了特赦?日前可以确定的是，朝阳区共有住邦2000、财满街家园、华贸中心商务楼、幸福写字楼和海泰公寓5家，这在朝阳区工商局有据可查。瑞信国际中心也拿到了“通行证”，但由于是期房因此尚不在“可注册公司的楼盘”之列。另据各媒体报道，海淀区的中国电子大厦、世纪科贸大厦等楼盘也已获准过关。而对于宣称已过关的时间国际、建外SOIIO等楼盘，朝阳区工商局表示“至少目前还不能注册公司”。
获特赦的第一批“幸运儿”名单公开之后，媒体高度关注，大量报道见诸报端，第二批过关项目就非常低调，没再公开。
在回答《楼市》记者采访时，朝阳区建委一位负责人表示：“现在已经不管这事儿(为楼盘开具《房屋规划设计用途的证明》)了，过了的就过了；没过的，我们也不批了。”
记者追问，为什么不管，对方表示市里下了文件，但拒绝透露文件名和内容，只表示今后这方面的工作由楼盘所在区的小区力、负责，记者随后致电朝阳区小区办，得到的结果却是“没有收到文件，小区力只负责物业管理，管不着房屋用途”。
东城区上商局登记科负责人则明确对记者表示，截至2007年1月20日，东城区没有一个项目拿到了“特赦令”，“如果要注册公司，除非该楼盘所有的业主都表示要用作办公用途，即使有一户业主表示要用于居住，工商局部不能为办公地点在该楼盘的公司注册。”“但是不少在售楼盘和期房都已经通过了，您怎么看?”记者追问，对方表示：“各个楼盘的情况都不一样，我没法回答这个问题。”
据知情人士透露，“住宅禁商”—。事已经引起了政府高层极大关注，如果地方政府相关部门继续放行楼盘，将面临很大的舆论压力，因此后面的审批会更加严格，再成批放行楼盘的可能性不大，很多楼盘都将面对“不能住、不能商”的两难境地。
“年检大关”前的考验
很多楼盘“不能住、不能商”的两难境地，让“住宅禁商”政策陷入了执行尴尬的困窘，在年检大关即将来临之际，“住宅禁商”又将如何走下去呢?
在接受《楼市》记者采访时，北京 市工商局宣传处负责人表示：“我们一直在按照14号文执行，不会有任何变化。”而对“为什么有的楼盘获得通过，有的没获得通过”的问题，该负责人表示，只有局里领导才能回答，而截至发稿时止，记者发去的采访函一直没有得到回应。
“我们的房租合同已经签到2008年底，如果今年年检通不过，真不知道该怎么办。”在接受《楼市》记者采访时，沈先生十分担忧地表示。沈的公司就在位于北四环的天鹤家园注册成立，而2006年6月19日北京市工商局下发14号文之后，对已经入驻住宅楼办公的企业年检能否通过一直没有明确说法。“我们已经托人四方打听，可工商局没有明确说法。”他表示。
当然，面临同样难题的远不止沈先生一个人。据统计，北京市有半数左右的中小企业都在住宅、公寓或商住楼里面办公。
为调查“住宅禁商”政策的落实情况，记者于1月24口上午来到朝阳区投资服务中心，刚到那里，就有好几个人围上来问是否需要工商注册代理。记者询问，在住宅楼办公的企业能否通过年检时，一位姓彭的代理人套用了一句老话：“上有政策，下有对策。”她说，其实不少在住宅楼里面办公的企业，其公司注册地址并非就是办公地址。“你可以和写字楼的开发商签一个有名无实的租赁合同，付少量租金，将这一地址用于工商注册，而实际办公还是去住宅楼，能省钱。工商检查时间比较集中，并且是抽查，概率很小，一般还会提前电话通知，所以这样操作风险不大……”这位彭女士显得颇为老到地说。还有代理人出点子：“你可以在写字楼租一个很小的办公面积，将公司注册在那里，而大部分员工办公在住宅楼里即可，这样的风险更小。”
这些所谓的“对策”显然并非真正的长久之计。对那些住宅立项却又已建为商务楼格局，“不能住、不能商”的楼盘究竟该如何处理呢?让开发商更改规划用途?让其成为卖不出去的空置楼或烂尾楼?还是老问题老办法，对既有楼盘通通放行?
一位开发商表示，按规定，楼盘的规划用途不能随意变更，即使可以变更，也很难操作。更改用途需要向规划部门、建设部门提报申请，需要变更购房合同，需要变更银行贷款(住宅立项的写字楼不仅有70年产权，银行贷款也同于住宅)，还需要补交土地出让金。而由于使用年限由70年变成50年，可能引发大量小业主退房。“这一系列工作做下来，恐怕比完整运作一个新项目还要难，所花的时间还要长。”该开发商表示。
这也就意味着，无论是严格落实政策，还是任企业自己想办法寻找“曲线救国”之路，似乎都不是完美的结局。那么，对既有楼盘是否会通通放行?张志宽关于“北京工商局正在和有关部门协商，有望通过新的政府规章及其立法来实现对居民楼内经商扰民问题的监管”的表态似乎意味着此路不通。
业内专家认为，以立法的形式确定政策执行无疑是好事，但这将经历漫长的过程，在法律尚未出台之际，如何解决眼前的现实问题同样紧迫。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
曾分别于2006年9月和12月获得住宅禁商“特赦令”的两批过关项目，似乎让诸多开发商看到了某种希望：然而张志宽的一番话似乎又表明政府在“扎紧口袋”。此外，近两年来遍地开花的旧楼一层底商亦是前途未卜；据悉，阳光上东现在所有的底商都未取得营业执照，尚属“黑户”。“住宅禁商”，看起来简简单单的四个字，背后却有着纷繁复杂的故事，并牵扯着多方利益之争。那些手棒“特赦令”的开发商是如何被放行的?今后还有没有可能产生新的“幸运儿”?企业年检在即，“住宅禁商”之路将如何走下去?
“被放行楼盘”的神通
“我本人有政府工作的背景，因此对政策极其敏感，正因为敏感才救了我的楼盘。”海淀区一个取得了“通行证”的楼盘开发商表示。
该开发商的楼盘是海淀区一个带有底商的写字楼，规委在审批其建设用地规划时就统一写成“综合”，而房屋产权证的登记颁发是由建委负责，其在房屋大，小产权证上“房屋用途”一栏，全部根据规委的审批填写，因此，房屋产权证上“房屋用途”亦为“综合”。
然而，工商局的“住宅禁商”政策对房屋用途为“商业”以外的一律不认可，不予以注册公司，“综合”亦不例外。“政策一出来，我的不少客户就整天给我电话，甚至有人要退租，我一边稳住客户，一边就往海淀区工商局和海淀区建委跑。”该开发商介绍，先去工商局说明楼盘确实是写字楼，井解释其产权证上“房屋用途”为“综合”的历史原因，但工商局并不认可。于是，他又去给建委做工作，建委相关负责人表示，其在产权证上的登记填写根据规委的审批而来，完全符合规定，不可能更改。
“去找规委更改规划?我脑海里闪过这个念头，但很快打消，更改规划不仅手续非常繁杂，并且周期非常长，最后还是决定去做平时打交道比较多的建委的工作。”该开发商表不。于是，他连夜赶写申请书，提供楼盘最详尽的资料，再辗转递到海淀区建委市场管理科负责人手上。又经过了半个月左右的努力，海淀区建委终于为该楼盘出具了房屋规划设计用途的证明，并向海淀区工商局发函，有厂产权证和这个“救命函”，工商局才将该楼盘划入“可注册公司办公”的楼盘之列。
如果说该类楼盘获得“特赦令”合情合理。那么，部分尚处在期房阶段的住宅立项的楼盘，却也拿到了“通行证”，颇让人费解。
朝阳区的瑞信国际中心建设目前尚未完工，拟人住时间为2007年底，然而，该项目同样获得了“特赦令”。在朝阳区建委给该楼盘开发商的复函上，《楼市》记者看到，“你公司开发建设的位干朝阳区农展南路××项目，原规划用途为住宅，但你公司经过充分慎重的市场研究和项目分析后，从项目产品方案设计、功能布局、系统配置、物业管理等方面均按商务山、公功能进行了功能设计，并进行了施工。该项目竣工后，如绝大多数购房业主将其所购房屋用于商务办公之用，我委将建议工商部门为购房业主办理工商营业执照及年检事宜。”所盖公章为“北京市朝阳区建设委员会”，落款日期为“2006年日月28日”。
显然，这一过关标准与此前相传的“项目必须为现房”“60％以上的居民用于从事经营活动”等过关标准不相符。对此，记者多方联系朝阳区建委进行采访，但朝阳区建委权属科拒绝对上述楼盘为何能拿到“特赦令”表态。
截至2007年1月26日，位于朝阳区三元桥的时间国际，在其楼顶上依旧打着巨幅户外广告，广告语为“70年产权 三元桥商务”。当《楼市》记者咨询其销售人员时，对方表示，该楼盘也获得了特批，可以注册公司，但该销售人员不愿出示获得特批的文件，理由是“特批文件上有政府领导人的签字，不便公开”。“如果购买该楼盘，开发商可以和您签订补充协议，保证您的公司注册和年检没有问题。”该销售人员承诺。
没有新“幸运儿”?
“现在北京一共只有17家楼盘获得批准可以注册公司，今后不会再批了，还要对‘住宅禁商’，一事立法呢!”《楼市》记者在对获得“特赦令”的开发公司采访时，多位开发商透露了这一信息。那么，今后到底还会不会有新的楼盘拿到“特赦令”呢?这无疑是那些尚未过关楼盘的开发商和小业主最关心的事。
到底是哪17家楼盘获得了特赦?日前可以确定的是，朝阳区共有住邦2000、财满街家园、华贸中心商务楼、幸福写字楼和海泰公寓5家，这在朝阳区工商局有据可查。瑞信国际中心也拿到了“通行证”，但由于是期房因此尚不在“可注册公司的楼盘”之列。另据各媒体报道，海淀区的中国电子大厦、世纪科贸大厦等楼盘也已获准过关。而对于宣称已过关的时间国际、建外SOIIO等楼盘，朝阳区工商局表示“至少目前还不能注册公司”。
获特赦的第一批“幸运儿”名单公开之后，媒体高度关注，大量报道见诸报端，第二批过关项目就非常低调，没再公开。
在回答《楼市》记者采访时，朝阳区建委一位负责人表示：“现在已经不管这事儿(为楼盘开具《房屋规划设计用途的证明》)了，过了的就过了；没过的，我们也不批了。”
记者追问，为什么不管，对方表示市里下了文件，但拒绝透露文件名和内容，只表示今后这方面的工作由楼盘所在区的小区力、负责，记者随后致电朝阳区小区办，得到的结果却是“没有收到文件，小区力只负责物业管理，管不着房屋用途”。
东城区上商局登记科负责人则明确对记者表示，截至2007年1月20日，东城区没有一个项目拿到了“特赦令”，“如果要注册公司，除非该楼盘所有的业主都表示要用作办公用途，即使有一户业主表示要用于居住，工商局部不能为办公地点在该楼盘的公司注册。”“但是不少在售楼盘和期房都已经通过了，您怎么看?”记者追问，对方表示：“各个楼盘的情况都不一样，我没法回答这个问题。”
据知情人士透露，“住宅禁商”—。事已经引起了政府高层极大关注，如果地方政府相关部门继续放行楼盘，将面临很大的舆论压力，因此后面的审批会更加严格，再成批放行楼盘的可能性不大，很多楼盘都将面对“不能住、不能商”的两难境地。
“年检大关”前的考验
很多楼盘“不能住、不能商”的两难境地，让“住宅禁商”政策陷入了执行尴尬的困窘，在年检大关即将来临之际，“住宅禁商”又将如何走下去呢?
在接受《楼市》记者采访时，北京 市工商局宣传处负责人表示：“我们一直在按照14号文执行，不会有任何变化。”而对“为什么有的楼盘获得通过，有的没获得通过”的问题，该负责人表示，只有局里领导才能回答，而截至发稿时止，记者发去的采访函一直没有得到回应。
“我们的房租合同已经签到2008年底，如果今年年检通不过，真不知道该怎么办。”在接受《楼市》记者采访时，沈先生十分担忧地表示。沈的公司就在位于北四环的天鹤家园注册成立，而2006年6月19日北京市工商局下发14号文之后，对已经入驻住宅楼办公的企业年检能否通过一直没有明确说法。“我们已经托人四方打听，可工商局没有明确说法。”他表示。
当然，面临同样难题的远不止沈先生一个人。据统计，北京市有半数左右的中小企业都在住宅、公寓或商住楼里面办公。
为调查“住宅禁商”政策的落实情况，记者于1月24口上午来到朝阳区投资服务中心，刚到那里，就有好几个人围上来问是否需要工商注册代理。记者询问，在住宅楼办公的企业能否通过年检时，一位姓彭的代理人套用了一句老话：“上有政策，下有对策。”她说，其实不少在住宅楼里面办公的企业，其公司注册地址并非就是办公地址。“你可以和写字楼的开发商签一个有名无实的租赁合同，付少量租金，将这一地址用于工商注册，而实际办公还是去住宅楼，能省钱。工商检查时间比较集中，并且是抽查，概率很小，一般还会提前电话通知，所以这样操作风险不大……”这位彭女士显得颇为老到地说。还有代理人出点子：“你可以在写字楼租一个很小的办公面积，将公司注册在那里，而大部分员工办公在住宅楼里即可，这样的风险更小。”
这些所谓的“对策”显然并非真正的长久之计。对那些住宅立项却又已建为商务楼格局，“不能住、不能商”的楼盘究竟该如何处理呢?让开发商更改规划用途?让其成为卖不出去的空置楼或烂尾楼?还是老问题老办法，对既有楼盘通通放行?
一位开发商表示，按规定，楼盘的规划用途不能随意变更，即使可以变更，也很难操作。更改用途需要向规划部门、建设部门提报申请，需要变更购房合同，需要变更银行贷款(住宅立项的写字楼不仅有70年产权，银行贷款也同于住宅)，还需要补交土地出让金。而由于使用年限由70年变成50年，可能引发大量小业主退房。“这一系列工作做下来，恐怕比完整运作一个新项目还要难，所花的时间还要长。”该开发商表示。
这也就意味着，无论是严格落实政策，还是任企业自己想办法寻找“曲线救国”之路，似乎都不是完美的结局。那么，对既有楼盘是否会通通放行?张志宽关于“北京工商局正在和有关部门协商，有望通过新的政府规章及其立法来实现对居民楼内经商扰民问题的监管”的表态似乎意味着此路不通。
业内专家认为，以立法的形式确定政策执行无疑是好事，但这将经历漫长的过程，在法律尚未出台之际，如何解决眼前的现实问题同样紧迫。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。