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2007年，北京公寓市场有望发生一个戏剧性转变。
众所周知，供求关系是房地产市场最有力的“遥控器”，当“70％·90m2”政策正促使经济户型供应量逐渐增多时，供应相对减少的以大户型为主的高档公寓的价格将继续攀升，毕竟想住高档公寓的大有人在。
高档公寓价格界定标准提升
据北京市国土资源局近日公布的《北京市住宅项目用地供应情况和开发利用情况公示表》估算，2007年京城住宅市场预计将有200多个新盘陆续上市，商品房新增供应预计达到2000万平方米，2007年的住宅供应量预计达到近3年来的最高水平。
而在房价方面，2007年“稳中见涨”已不再是悬疑。其主要原因在于：一、2007年住宅新增供应主要分布在五环以外的区位，这将导致供应重点的外移；二、按近年来的调控思路，2007年极有可能出台新的房地产调控政策，投资需求继续被打压和分流；三、随着“70％·90m2”政策的落地，中小户型住宅的供应将越来越多，从而使购买力主体阶层下移，这又会促使整体房价上涨力度减缓；四、“限外令”的作用在2007年依然有威力，会促使区域高标杆价格不易显露出来；五、城市中心区热点土地的招标出让方式，会在一定程度上有效抑制房价上涨；六、2007年限价商品房、经济适用房的供应量明显增长，对抑制房价飞速上扬将有明显的效果。
高档公寓的基本要素就是增加居住空间的舒适性，而面积较小的住宅产品在舒适度上会大打折扣。因此。小户型产品，将无法满足顶级置业者在生活空间和居住舒适度上的要求，无法成为高档公寓或豪宅产品。
然而，高档公寓的整体价格的确不会因此“放慢脚步”。如果把售价最高的20％供应量归为高档公寓，那么2005年，10000元／平方米以上的住宅当属高档公寓，同理，12000元／平方米则成了2006年高档公寓的分界线。而随着核心地段住宅土地的不断减少，预计2007年13000元／平方米以上的住宅才能贴上高档公寓的标签，高档公寓也因此拥有新的生命线。
CBD外围区域供应最火爆
目前，北京的高档公寓主要集中在配套齐全的商务聚集地，或拥有自然景观资源的城市核心地段，如CBD、燕莎。金融街、朝阳公园等板块。随着核心区域可用土地的减少，以及人们对区域价值的重新审视，奥运板块、中央政务区以及CBD外围区域将成为2007年高档公寓市场最值得关注的三大区域。
其中，奥运板块内的高档公寓是重点中的重点。因为奥运的利好，周边的景观资源，以及奥运村本身所具备的城市功能，将会带动该区域住宅的品质升级。在这里，上第MOMA、世茂奥林花园。荣尊堡等高档公寓，将会为顶级购房人提供选择。
西部区域优美的自然景观和浓郁的人文底蕴，一直是京城高端置业者关注的重点区域。2007年，随着西部土地资源供应的日趋紧张，加之中央政务区概念的逐渐明晰，以及缘溪堂、主语城、御园等高档项目所营造的舒适居住氛围的展现，该区域将成为京城最受关注的高档公寓市场之一。
从2005年开始，朝青板块、朝阳公园板块这些CBD外围板块，就已受到了高端头家的关注，而星河湾、泛海国际居住区等项目的面市，又带动了上述两个区域的发展势头。因此，在2007年CBD外围区域，将成为京城高档公寓最为集中的重点供应区域。
此外，2007年东部的百子湾区域、管庄区域、通州八通线沿线，北部的望京区域、昌平13号线沿线将依然是北京住宅供应的热点区域；而东南部的亦庄马驹桥区域、西北部的清河及西三旗区域和海淀山后区域也有望异军突起，成为京城公寓市场的“潜力股”。
“精装”成高档公寓发展潮流
2006年，几乎每一个顶尖的高档公寓都会有自己不被复制的“看家本领”。但随着新建高档公寓的相继上市，2007年，那些原来只在部分项目存在的“高档配置”，将成为大部分项目的标准配置，就像汽车工艺的发展过程一样，装载了安全气囊的汽车就可以多卖两万块钱。但当所有的汽车都装置了安全气囊时，这项颇有含金量的技术就不再成为涨价的理由。比如柏悦居虽然也像锋尚、MOMA一样拥有高科技的配置，但柏悦居并没有把此作为产品的主卖点来宣传。可见，2007年高档公寓产品创新的普及速度将进一步加速。
2006年，精装修公寓渐成高档公寓市场的主流产品，其中的代表项目星河湾以“做工精细”受到了顶级置业者的青眯。2007年，高档公寓将延续精装修的产品路线，在讲究做工精细的同时，还会凸现设施设备的品牌化。如柏悦居采用总价高达75万的进口厨卫设施的案例，将成为京城高档公寓发展的新趋势。
“客群’分化导致产品细化
1998年开始，国内的房地产市场才真正步入市场化阶段。当时的房地产市场，是为了解决普通居民的住房需求。当时面对的客户，主要为20世纪60年代以后出生的一代入。随着房地产市场的发展以及居民收入的提升，目前的客户构成呈现新的变化一一“代际分化”，即两三代人同时住房地产市场上消费，包括“80前”出生的主流人群，也包括“80后”出生的“新新人类”，甚至有20世纪50年代出生的“高龄人士”。除了“代际分化”之外，目前市场的购房人群还存在“职业分化”、“兴趣分化”、“地域分化”等多种群体，而每一种购房人群都可以独立支撑起一片市场，这也造成了住宅产品的分类细化。
从2006年开始，客户的分化趋势已经开始显现，到2007年这种趋势将进—步呈现。因此，2007年高档公寓会根据不同的目标客户群来细分市场，根据客户的需求来确定项目的定位，导致高档公寓市场出现不同种类的产品。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
众所周知，供求关系是房地产市场最有力的“遥控器”，当“70％·90m2”政策正促使经济户型供应量逐渐增多时，供应相对减少的以大户型为主的高档公寓的价格将继续攀升，毕竟想住高档公寓的大有人在。
高档公寓价格界定标准提升
据北京市国土资源局近日公布的《北京市住宅项目用地供应情况和开发利用情况公示表》估算，2007年京城住宅市场预计将有200多个新盘陆续上市，商品房新增供应预计达到2000万平方米，2007年的住宅供应量预计达到近3年来的最高水平。
而在房价方面，2007年“稳中见涨”已不再是悬疑。其主要原因在于：一、2007年住宅新增供应主要分布在五环以外的区位，这将导致供应重点的外移；二、按近年来的调控思路，2007年极有可能出台新的房地产调控政策，投资需求继续被打压和分流；三、随着“70％·90m2”政策的落地，中小户型住宅的供应将越来越多，从而使购买力主体阶层下移，这又会促使整体房价上涨力度减缓；四、“限外令”的作用在2007年依然有威力，会促使区域高标杆价格不易显露出来；五、城市中心区热点土地的招标出让方式，会在一定程度上有效抑制房价上涨；六、2007年限价商品房、经济适用房的供应量明显增长，对抑制房价飞速上扬将有明显的效果。
高档公寓的基本要素就是增加居住空间的舒适性，而面积较小的住宅产品在舒适度上会大打折扣。因此。小户型产品，将无法满足顶级置业者在生活空间和居住舒适度上的要求，无法成为高档公寓或豪宅产品。
然而，高档公寓的整体价格的确不会因此“放慢脚步”。如果把售价最高的20％供应量归为高档公寓，那么2005年，10000元／平方米以上的住宅当属高档公寓，同理，12000元／平方米则成了2006年高档公寓的分界线。而随着核心地段住宅土地的不断减少，预计2007年13000元／平方米以上的住宅才能贴上高档公寓的标签，高档公寓也因此拥有新的生命线。
CBD外围区域供应最火爆
目前，北京的高档公寓主要集中在配套齐全的商务聚集地，或拥有自然景观资源的城市核心地段，如CBD、燕莎。金融街、朝阳公园等板块。随着核心区域可用土地的减少，以及人们对区域价值的重新审视，奥运板块、中央政务区以及CBD外围区域将成为2007年高档公寓市场最值得关注的三大区域。
其中，奥运板块内的高档公寓是重点中的重点。因为奥运的利好，周边的景观资源，以及奥运村本身所具备的城市功能，将会带动该区域住宅的品质升级。在这里，上第MOMA、世茂奥林花园。荣尊堡等高档公寓，将会为顶级购房人提供选择。
西部区域优美的自然景观和浓郁的人文底蕴，一直是京城高端置业者关注的重点区域。2007年，随着西部土地资源供应的日趋紧张，加之中央政务区概念的逐渐明晰，以及缘溪堂、主语城、御园等高档项目所营造的舒适居住氛围的展现，该区域将成为京城最受关注的高档公寓市场之一。
从2005年开始，朝青板块、朝阳公园板块这些CBD外围板块，就已受到了高端头家的关注，而星河湾、泛海国际居住区等项目的面市，又带动了上述两个区域的发展势头。因此，在2007年CBD外围区域，将成为京城高档公寓最为集中的重点供应区域。
此外，2007年东部的百子湾区域、管庄区域、通州八通线沿线，北部的望京区域、昌平13号线沿线将依然是北京住宅供应的热点区域；而东南部的亦庄马驹桥区域、西北部的清河及西三旗区域和海淀山后区域也有望异军突起，成为京城公寓市场的“潜力股”。
“精装”成高档公寓发展潮流
2006年，几乎每一个顶尖的高档公寓都会有自己不被复制的“看家本领”。但随着新建高档公寓的相继上市，2007年，那些原来只在部分项目存在的“高档配置”，将成为大部分项目的标准配置，就像汽车工艺的发展过程一样，装载了安全气囊的汽车就可以多卖两万块钱。但当所有的汽车都装置了安全气囊时，这项颇有含金量的技术就不再成为涨价的理由。比如柏悦居虽然也像锋尚、MOMA一样拥有高科技的配置，但柏悦居并没有把此作为产品的主卖点来宣传。可见，2007年高档公寓产品创新的普及速度将进一步加速。
2006年，精装修公寓渐成高档公寓市场的主流产品，其中的代表项目星河湾以“做工精细”受到了顶级置业者的青眯。2007年，高档公寓将延续精装修的产品路线，在讲究做工精细的同时，还会凸现设施设备的品牌化。如柏悦居采用总价高达75万的进口厨卫设施的案例，将成为京城高档公寓发展的新趋势。
“客群’分化导致产品细化
1998年开始，国内的房地产市场才真正步入市场化阶段。当时的房地产市场，是为了解决普通居民的住房需求。当时面对的客户，主要为20世纪60年代以后出生的一代入。随着房地产市场的发展以及居民收入的提升，目前的客户构成呈现新的变化一一“代际分化”，即两三代人同时住房地产市场上消费，包括“80前”出生的主流人群，也包括“80后”出生的“新新人类”，甚至有20世纪50年代出生的“高龄人士”。除了“代际分化”之外，目前市场的购房人群还存在“职业分化”、“兴趣分化”、“地域分化”等多种群体，而每一种购房人群都可以独立支撑起一片市场，这也造成了住宅产品的分类细化。
从2006年开始，客户的分化趋势已经开始显现，到2007年这种趋势将进—步呈现。因此，2007年高档公寓会根据不同的目标客户群来细分市场，根据客户的需求来确定项目的定位，导致高档公寓市场出现不同种类的产品。
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