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—级土地开发越来越受到舆论的关注，其中开发不力成为近年北京年度土地供应计划流产的原因之一，这已是业内共识。另外，一级土地开发还受到监管落实准等因素的影响而进展缓慢。2007年一级土地开发中存在的部分问题有望转变。
事实上，自房地产行业实施宏观调控以来，行业规范程度便逐年增加，土地供应也由“计划经济”形态逐步转型为“市场经济”形态。但需要明确指出的是，现阶段土地供应市场仍处于“两段式”供应模式，其中一级土地开发过程中存在的诸多问题一直未得到解决。
如果说商品房开发全过程是一个完整的产业链条，那么， —级土地则是商品房开发全过程中最基本的生产要素。作为市场化的产物，商品房价格的制定由市场因素王导而成，而未开发的一级土地这一基本生产要素的价格往往由政府主导。
在这个阶段，虽然相关政府部门在土地一级市场中引进了开发企业，并且建立了比较清晰的制度体系、设立了较高的进入门槛，但是由于一级土地开发是房地产开发整体环节中资本密集度最高的一环，因此，企业进入土地一级开发市场的难度仍旧很大。
同时，由于在供应制度内部仍然存在—些不合理因素，如监管实施落实准、准入门槛审核难、一级开发商在二级市场的退出机制不健全等，导致进入土地一级市场的开发企业寥寥无几，从而使得土地供应计划不能按时完成。
然而，2007年1月，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的出台，对已经拥有一级土地(生地)却没有开发能力或恶意拖延开发进度的开发企业来说，无疑是“致命一击”。因为对于此类开发企业而言，获取最大升值利润的机会在于囤积土地等待升值。尽管政府出台了相关“一级土地持有年限”的规定，但并不见成效，这些开发企业的恶性囤地行为并没有被遏止。而土地增值税的开征则将有效地杜绝这种行为。在开发成本由于土地增值税的产生而大大增加的前提下，一些存在违规操作的开发商会将原本囤积的上地转让或出售，最终增加一级土地的供应，从而达到政府对土地市场调控的目的。而这一政策的威力，将会在2007年显现无疑。
另外，2006年，政府在二级土地具体地块出让时采取了企业参与政府主导的“非市场化”运作模式，也将对吸引开发商介入一级土地开发市场产生一定的连带影响。
以2006年末广渠路36号地出让为例，该地块在招标踊跃、报价层次明显的情况下山让给了报价仅位列第五位的城开、城建联合体，这一事件充分体现了地方政府响应国家宏观调控举措的意识方向：地方政府通过“让出”部分自己原本能够获得的土地溢价收益，达到抑制开发成本、控制商品房销售价格的目的，从而减少了在土地开发过程中可能存在的“水分”，降低了该地块的土地成本。而这一案例的成功运作也将为2007年土地供应市场提供一个方向，即政府通过“让利”方式控制土地开发成本。
此前，由于一级土地开发商的利润为土地出让标的的8％，而政府建立在一级土地开发基础上的土地出让所能获得的高额地价，往往使得部分一级土地开发商心理不平衡，甚至产生“谁获益大，谁就该开发”的对抗心理。而政府当前的“让利”行为使得这种不平衡心理得到了一定程度的缓解，也在某种程度上有利于开发商加快对一级土地的开发。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
事实上，自房地产行业实施宏观调控以来，行业规范程度便逐年增加，土地供应也由“计划经济”形态逐步转型为“市场经济”形态。但需要明确指出的是，现阶段土地供应市场仍处于“两段式”供应模式，其中一级土地开发过程中存在的诸多问题一直未得到解决。
如果说商品房开发全过程是一个完整的产业链条，那么， —级土地则是商品房开发全过程中最基本的生产要素。作为市场化的产物，商品房价格的制定由市场因素王导而成，而未开发的一级土地这一基本生产要素的价格往往由政府主导。
在这个阶段，虽然相关政府部门在土地一级市场中引进了开发企业，并且建立了比较清晰的制度体系、设立了较高的进入门槛，但是由于一级土地开发是房地产开发整体环节中资本密集度最高的一环，因此，企业进入土地一级开发市场的难度仍旧很大。
同时，由于在供应制度内部仍然存在—些不合理因素，如监管实施落实准、准入门槛审核难、一级开发商在二级市场的退出机制不健全等，导致进入土地一级市场的开发企业寥寥无几，从而使得土地供应计划不能按时完成。
然而，2007年1月，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的出台，对已经拥有一级土地(生地)却没有开发能力或恶意拖延开发进度的开发企业来说，无疑是“致命一击”。因为对于此类开发企业而言，获取最大升值利润的机会在于囤积土地等待升值。尽管政府出台了相关“一级土地持有年限”的规定，但并不见成效，这些开发企业的恶性囤地行为并没有被遏止。而土地增值税的开征则将有效地杜绝这种行为。在开发成本由于土地增值税的产生而大大增加的前提下，一些存在违规操作的开发商会将原本囤积的上地转让或出售，最终增加一级土地的供应，从而达到政府对土地市场调控的目的。而这一政策的威力，将会在2007年显现无疑。
另外，2006年，政府在二级土地具体地块出让时采取了企业参与政府主导的“非市场化”运作模式，也将对吸引开发商介入一级土地开发市场产生一定的连带影响。
以2006年末广渠路36号地出让为例，该地块在招标踊跃、报价层次明显的情况下山让给了报价仅位列第五位的城开、城建联合体，这一事件充分体现了地方政府响应国家宏观调控举措的意识方向：地方政府通过“让出”部分自己原本能够获得的土地溢价收益，达到抑制开发成本、控制商品房销售价格的目的，从而减少了在土地开发过程中可能存在的“水分”，降低了该地块的土地成本。而这一案例的成功运作也将为2007年土地供应市场提供一个方向，即政府通过“让利”方式控制土地开发成本。
此前，由于一级土地开发商的利润为土地出让标的的8％，而政府建立在一级土地开发基础上的土地出让所能获得的高额地价，往往使得部分一级土地开发商心理不平衡，甚至产生“谁获益大，谁就该开发”的对抗心理。而政府当前的“让利”行为使得这种不平衡心理得到了一定程度的缓解，也在某种程度上有利于开发商加快对一级土地的开发。
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