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2006年城市住房价格，特别是少数大城市的住房价格上涨较快。2006年12月份，全国70个人中城市房屋销售价格指数同比上涨5．4％；北京、深圳、秦皇岛等城市的房价涨幅更是达到了两位数。
预测未来房价走势，必须分析购房需求和住房供给两方面的情况。2003年以来，我国城镇购房需求迅速增长，而住房供给增长则相对较慢。住宅销售面积较上年增长幅度，2003-2005年依次为25％、13．6％、46．6％；而同期的住宅新开工面积较上年增长幅度依次为26．3％、9．37％、1 5．1％。当年住宅新开工面积小于住宅销售面积的差额依次为14074万平方米、14129．1万平方米、5597．3万平方米，总体呈缩小态势。种种数据表明，购房需求逐渐扩张。
从未来走势看，购房需求预计仍将增长较快。
第一，据有关调查，城镇买房者中25-39岁的群体占60％左右。2005年全国人口抽样调查资料表明：我国处于这一年龄段的人口占总入口的18．8％，而同年我国城镇人口为5．62亿，按此比例计算，处于25-39岁年龄段的人口为1．056亿。如果此年龄段中每年有10％的人具备买房能力，按照两入买一套70平方米住房计算，购房需求为3．7亿平方米。
第二，美国的经验表明，50岁左右人口是另一个集中购房的群体，这与此年龄段人群财产积累达到一生较高水平相关。据前述资料，我国城镇处于45-55岁年龄段的人口为0．79亿、如果每年有10％的人具备买房能力，按照两人买一套100平方米住房计算，购房需求为3．9亿平方米。
综合起来，城镇每年的购房需求为7．6亿平方米。而2005年竣工的房屋面积为53417万平方米(包括办公楼，商业用房等)，房屋竣工面积远远小于购房需求。
对购房需求的另一种估计方法是：按照中等偏上户、高收入户和最高收入户占城镇居民家庭的比重计算，2005年这三类家庭总数为6600万户(按照户均3．4入计算，2005年我国城镇居民家庭大约1．65亿户，其中20％为中等偏上收人家庭，10％为高收入家庭，10％为最高收入家庭)，这些家庭均具备买房能力，如果其中25％产生购房需求，按户均购买90平方米住房计算，则购房面积高达14．85亿平方米。
然而从住房供给的增长看，则相对较慢。住房建设需要土地开发和城市基础设施建设的支持，由于我国人口多，人均耕地面积较少(仅相当于世界人均水平的40％)，因此在城市建设供地方面限制比较严格；此外，城市基础设施建设和城市发展也需要一定的时间。因此，住房供给从中长期看，将呈现平稳增长的态势。2003—2005年，尽管城市化推进速度很快，但城镇新建住房面积年均增长率也仅为9．6％。
综合未来购房需求和供给两个方面的分析，可以发现，住房供不应求的状况将持续较长时间。在此背景下，房价上涨压力始终较大。
从短期运行看，稳定房价重点是引导需求。在购房需求较大的情况下，要加快发展住房租赁，完善住房租赁市场，尽可能分流一部分近期的买房需求；此外要加快廉租房制度建设，保障城镇低收入群体的基本住房需求；还要努力增加二手房供给，这需要将抑制投机性购房需求的措施与增加二手房供给的措施合理结合起来；另外，针对别墅、大户型需求旺盛的情况，应该征收不动产税。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
预测未来房价走势，必须分析购房需求和住房供给两方面的情况。2003年以来，我国城镇购房需求迅速增长，而住房供给增长则相对较慢。住宅销售面积较上年增长幅度，2003-2005年依次为25％、13．6％、46．6％；而同期的住宅新开工面积较上年增长幅度依次为26．3％、9．37％、1 5．1％。当年住宅新开工面积小于住宅销售面积的差额依次为14074万平方米、14129．1万平方米、5597．3万平方米，总体呈缩小态势。种种数据表明，购房需求逐渐扩张。
从未来走势看，购房需求预计仍将增长较快。
第一，据有关调查，城镇买房者中25-39岁的群体占60％左右。2005年全国人口抽样调查资料表明：我国处于这一年龄段的人口占总入口的18．8％，而同年我国城镇人口为5．62亿，按此比例计算，处于25-39岁年龄段的人口为1．056亿。如果此年龄段中每年有10％的人具备买房能力，按照两入买一套70平方米住房计算，购房需求为3．7亿平方米。
第二，美国的经验表明，50岁左右人口是另一个集中购房的群体，这与此年龄段人群财产积累达到一生较高水平相关。据前述资料，我国城镇处于45-55岁年龄段的人口为0．79亿、如果每年有10％的人具备买房能力，按照两人买一套100平方米住房计算，购房需求为3．9亿平方米。
综合起来，城镇每年的购房需求为7．6亿平方米。而2005年竣工的房屋面积为53417万平方米(包括办公楼，商业用房等)，房屋竣工面积远远小于购房需求。
对购房需求的另一种估计方法是：按照中等偏上户、高收入户和最高收入户占城镇居民家庭的比重计算，2005年这三类家庭总数为6600万户(按照户均3．4入计算，2005年我国城镇居民家庭大约1．65亿户，其中20％为中等偏上收人家庭，10％为高收入家庭，10％为最高收入家庭)，这些家庭均具备买房能力，如果其中25％产生购房需求，按户均购买90平方米住房计算，则购房面积高达14．85亿平方米。
然而从住房供给的增长看，则相对较慢。住房建设需要土地开发和城市基础设施建设的支持，由于我国人口多，人均耕地面积较少(仅相当于世界人均水平的40％)，因此在城市建设供地方面限制比较严格；此外，城市基础设施建设和城市发展也需要一定的时间。因此，住房供给从中长期看，将呈现平稳增长的态势。2003—2005年，尽管城市化推进速度很快，但城镇新建住房面积年均增长率也仅为9．6％。
综合未来购房需求和供给两个方面的分析，可以发现，住房供不应求的状况将持续较长时间。在此背景下，房价上涨压力始终较大。
从短期运行看，稳定房价重点是引导需求。在购房需求较大的情况下，要加快发展住房租赁，完善住房租赁市场，尽可能分流一部分近期的买房需求；此外要加快廉租房制度建设，保障城镇低收入群体的基本住房需求；还要努力增加二手房供给，这需要将抑制投机性购房需求的措施与增加二手房供给的措施合理结合起来；另外，针对别墅、大户型需求旺盛的情况，应该征收不动产税。
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