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北京别墅向来不愁卖。据统计，2006年，别墅成交均价同比上涨了16．1％。然而，包括对别墅用地的新政策、对外资购买的限制等宏观调控，将会对未来的别墅市场走势带来很大影响。
供应量下降近50％
据统计，北京市2006年在售的别墅项目共计123个，成交套数7757套，与2005年同比下降了9．2％，而销售均价再创新高，同比增长16．1％。造成成交量下降的主要原因，一方面在于别墅新增供应量大幅下降，只有6902套，同比2005年下降21．6％，另一方面由于频出的政策，造成了许多买家的观望，特别是限外政策的实施，更使得原本一度占成交客户50％的外籍购买客群在日月份之后几乎下降为零(详见图1)。
受到政府不再审批别墅用地政策的限制，真正的别墅用地已经非常少，就算加上以住宅立项但以低密度产品为主的别墅项目之后，从伟业掌握的土地供应情况来估算，2007年别墅供应量按建筑平方米来计算，大约也只有100多万平方米，与2006年的190万平方米供应量相比，下降约50％。
均价上涨25％左右
别墅价格涨势从2006年别墅市场持续升温，产品入市迅速消化，供不应求等方面能够明显地看出来。别墅的购买客户大部分为二次或多次购房，购买心态成熟，会同时考虑自住和投资的多重需求。他们在考虑到居住升级的同时，又看好别墅稀缺带来的投资价值，从而带来了比较刚性的整体需求。
2006年城区很多区域的高档公寓价格年增长都超过30％，有的甚至达到50％，别墅市场与之相比相对滞后；预计2007年别墅成交均价上涨25％左右，局部区域价格增幅更快，而且城区高档公寓价格增幅高于别墅的现象在局部区域将会发生逆转，部分别墅区域价格增幅将达到30％—50％。
区域分化与泛化趋势明显
截至ZD6年年底，北京各别墅区域特征逐渐成型，阶梯状分布规律明显，别墅区域也逐步划分为以下四个层次(详见表1、2、3、4)。
另外，在区域分布规律渐显的同时，随着交通路网的日趋发达以及别墅供应的区域多元化，区域因素对于客户选择别墅的限制越来越小，呈现出明显的泛化趋势：
更广—180°方向性选择空间。更多客户可以拥有180°以上的方向性选择空间，比如，中央别墅区的别墅项目，可以吸引来自CBD、望京、亚运村、中关村等众多区域的客户。
更远——远郊区县。怀柔、密云、房山等远郊区县都涌现出了很多不错的别墅项目，并且受到了北京城区客户的追捧。
更大——大北京或京津地区。例如，伟业顾问代理的河北固安的孔雀城项目的热销就是很好的证明，成交的客户群中，北京客户占到了大半。
中高密度别墅求“新”
别墅产品类型趋于成熟、稳健，未来它将以强调软环境为主。
同发达国家一样，随着产品在类型与形式上逐渐成型，人文社区概念，生态健康环境、产品建材工艺等软环境将成为主要卖点。一方面，社区邻里关系的回归成为趋势。例如，格拉斯小镇借鉴世界优秀小镇模式，以文化、休闲配套主打原味生态小镇生活，着重强调人文社区邻里生活概念。纳帕尔湾率先尝试组院式别墅，通过建筑布局来创造和谐温馨、便于邻里交流的社区氛围。北京湾吸取中国传统院落空间的特色和元素，与传统文化的精髓完美结合，创造出极富人文底蕴的中式别墅宅邸。另一方面，更加注重生态健康环境的强调，对别墅的节能、保温等硬品质都有了更高的要求。长河玉墅则以微地形规划、弧形布局与“横向、扁宽的户型设计择优方案”最大限度地创造了产品的舒适度以及景观的原生态。
随着政府对低密度土地的严格限制，2007年中高密度产品将受到广泛关注，相信高密度产品将有出色表现。这类产品需要做到空间组织上的高效和经济，但并非廉价，应该有很大的技术空间可供挖掘。例如，龙湾别墅，在高效利用土地的基础上，做出了产品极大的舒适度、功能性和附加值，其精装下沉式多功能温泉庭院独树一帜。2006年全年5．67亿元的销售额足以说明市场对其的认可度。
运营管理团队专业化
随着市场对产品的要求不断提升，项目专业化水平亟待提高，专业操作团队的作用愈加重要，特别是以下三个方面：
一是设计阶段的专业化。别墅更多强调的是一种生活方式，不同区位、不同总价、不同产品的别墅吸引着不同的客户群，而对他们的了解需要有更为专业化的设计团队。
二是营造阶段的标准化。无论是施工工艺、操作流程，还是成本控制、材料选择，别墅项目都有其特殊性，已经出现了一些专门从事别墅营造工作的公司。
三是营销阶段的特色化。无论是策划推广，还是销售执行方面，别墅项目部与普通的住宅项目有很大的差异。如何吸引与别墅项目气质相对应的那一部分潜在客户的注意?如何能够为别墅客户提供更多的售前和售后的增值服务?这些都需要更加有特色的运营。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
供应量下降近50％
据统计，北京市2006年在售的别墅项目共计123个，成交套数7757套，与2005年同比下降了9．2％，而销售均价再创新高，同比增长16．1％。造成成交量下降的主要原因，一方面在于别墅新增供应量大幅下降，只有6902套，同比2005年下降21．6％，另一方面由于频出的政策，造成了许多买家的观望，特别是限外政策的实施，更使得原本一度占成交客户50％的外籍购买客群在日月份之后几乎下降为零(详见图1)。
受到政府不再审批别墅用地政策的限制，真正的别墅用地已经非常少，就算加上以住宅立项但以低密度产品为主的别墅项目之后，从伟业掌握的土地供应情况来估算，2007年别墅供应量按建筑平方米来计算，大约也只有100多万平方米，与2006年的190万平方米供应量相比，下降约50％。
均价上涨25％左右
别墅价格涨势从2006年别墅市场持续升温，产品入市迅速消化，供不应求等方面能够明显地看出来。别墅的购买客户大部分为二次或多次购房，购买心态成熟，会同时考虑自住和投资的多重需求。他们在考虑到居住升级的同时，又看好别墅稀缺带来的投资价值，从而带来了比较刚性的整体需求。
2006年城区很多区域的高档公寓价格年增长都超过30％，有的甚至达到50％，别墅市场与之相比相对滞后；预计2007年别墅成交均价上涨25％左右，局部区域价格增幅更快，而且城区高档公寓价格增幅高于别墅的现象在局部区域将会发生逆转，部分别墅区域价格增幅将达到30％—50％。
区域分化与泛化趋势明显
截至ZD6年年底，北京各别墅区域特征逐渐成型，阶梯状分布规律明显，别墅区域也逐步划分为以下四个层次(详见表1、2、3、4)。
另外，在区域分布规律渐显的同时，随着交通路网的日趋发达以及别墅供应的区域多元化，区域因素对于客户选择别墅的限制越来越小，呈现出明显的泛化趋势：
更广—180°方向性选择空间。更多客户可以拥有180°以上的方向性选择空间，比如，中央别墅区的别墅项目，可以吸引来自CBD、望京、亚运村、中关村等众多区域的客户。
更远——远郊区县。怀柔、密云、房山等远郊区县都涌现出了很多不错的别墅项目，并且受到了北京城区客户的追捧。
更大——大北京或京津地区。例如，伟业顾问代理的河北固安的孔雀城项目的热销就是很好的证明，成交的客户群中，北京客户占到了大半。
中高密度别墅求“新”
别墅产品类型趋于成熟、稳健，未来它将以强调软环境为主。
同发达国家一样，随着产品在类型与形式上逐渐成型，人文社区概念，生态健康环境、产品建材工艺等软环境将成为主要卖点。一方面，社区邻里关系的回归成为趋势。例如，格拉斯小镇借鉴世界优秀小镇模式，以文化、休闲配套主打原味生态小镇生活，着重强调人文社区邻里生活概念。纳帕尔湾率先尝试组院式别墅，通过建筑布局来创造和谐温馨、便于邻里交流的社区氛围。北京湾吸取中国传统院落空间的特色和元素，与传统文化的精髓完美结合，创造出极富人文底蕴的中式别墅宅邸。另一方面，更加注重生态健康环境的强调，对别墅的节能、保温等硬品质都有了更高的要求。长河玉墅则以微地形规划、弧形布局与“横向、扁宽的户型设计择优方案”最大限度地创造了产品的舒适度以及景观的原生态。
随着政府对低密度土地的严格限制，2007年中高密度产品将受到广泛关注，相信高密度产品将有出色表现。这类产品需要做到空间组织上的高效和经济，但并非廉价，应该有很大的技术空间可供挖掘。例如，龙湾别墅，在高效利用土地的基础上，做出了产品极大的舒适度、功能性和附加值，其精装下沉式多功能温泉庭院独树一帜。2006年全年5．67亿元的销售额足以说明市场对其的认可度。
运营管理团队专业化
随着市场对产品的要求不断提升，项目专业化水平亟待提高，专业操作团队的作用愈加重要，特别是以下三个方面：
一是设计阶段的专业化。别墅更多强调的是一种生活方式，不同区位、不同总价、不同产品的别墅吸引着不同的客户群，而对他们的了解需要有更为专业化的设计团队。
二是营造阶段的标准化。无论是施工工艺、操作流程，还是成本控制、材料选择，别墅项目都有其特殊性，已经出现了一些专门从事别墅营造工作的公司。
三是营销阶段的特色化。无论是策划推广，还是销售执行方面，别墅项目部与普通的住宅项目有很大的差异。如何吸引与别墅项目气质相对应的那一部分潜在客户的注意?如何能够为别墅客户提供更多的售前和售后的增值服务?这些都需要更加有特色的运营。
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