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通过几轮激烈的宏观调控后，北京房地产市场发展正日益趋于规范与理性。随着国内外资本展开更深程度的竞争与合作，写字楼的价值日益凸现。与此同时，市场格局变化加剧。
CBD、金融街竞争惨烈
2006年活跃的市场，使优质写字楼的投资潜力日益凸现。同时，众多国有企业日益加剧的自用需求，成为近期甲级写字楼销售市场中的中坚力量。预计2007年第一季度北京甲级写字楼的销售价格将保持稳定上升的趋势。
显然，CBD、金融街和中关村三大传统区域仍是关注的焦点。因为这些区域不仅落户了许多实力派的终端客户，而且还是整个北京甲级写字楼市场发展的“晴雨表”。他们在2007年会有怎样的出色表现，依然令人瞩目。
未来CBD仍以金融、服务咨询类公司为主，包括会计师事务所、律师事务所，以服务性为主的公司在不断扩充。传统的电子类、工业类公司随着规模发展逐步搬离了CBD。据悉，2007年多个跨国公司将有大规模搬迁或扩大力、公面积的计划，行业涉及金融、制造、IT等多个领域，而CBD仍是他们的首选区域。据初步估计，2007年，60％—80％寻找面积在3000平方米以上的写字楼的客户会将目光集中在CBD。
金融街素来以本地的金融财政机构为主，慢慢地有一些外资银行特别是投资银行因为需要和本地的金融机构合作而搬离CBD，入驻金融街。另外，目前金融街还进入了不少大型的外资企业。例如，戴德梁行以美国独资基金购买的写字楼，将在未来一两个月完工入驻。而在登记入驻的客户中，外资银行或金融机构占80％。预计，今年在整个金融街区域，国内企业和合资企业将接近甚至超过50％。但从未来市场需求量来看，外资企业需求超过80％。因此，未来这里将上演一场实力与金钱的写字楼争战。
以IT、高新技术公司为主的中关村市场相对平稳，近两年没有太多新供应量，这里的市场相对来说较饱和。因此，该区域在过去相当长时间内没有太大的租赁成交，2007年也将风平浪静，保持平稳态势。
虽然各大区域需求强劲，但整体市场供应的压力更大。据戴德梁行统计，2007年上半年，甲级写字楼供应量将达到150万平方米，其中，CBD区域的未来供应比例最大，达到42％；金融街、东二环以及东长安街／建国门等区域则分别占27．3％、16％和10．7％。在供应量比较集中的CBD区域，竞争将变得尤为激烈。
中关村租金涨幅最大
租赁价格对写字楼市场的影响较大。预计2007年北京优质写字楼租金走势总体呈现平稳上升态势，但不同区域间以及不同项目将有较大差别。
中关村区域将继续处在存量消化期，但前景一片太好。该区域的空置率从一年前的30％以上下降到2006年第四季度末的14．9％，趋势向好。另外，中关村一些中小型企业，特别是高新企业增长态势比较好，加之“住宅禁商”的促动，需求增长稳健；而项目供应的高峰已过去，未来进入市场的项目比前两年少，所以中关村租金相对于其他市场比较乐观。
CBD区域及周边市场租金水平较平稳。传统的成熟写字楼能保持稳定的租金，如国留、嘉里中心等租金坚挺，平均月租金约为25．2美元／平方米。而CBD区域将有众多高品质项目逐渐落成并以较高报价推向市场，将起到拉高区域平均租金的作用。随着未来CBD区域大量项目的入市，在入驻阶段会给客户更多的优惠。所以相对来说，CBD区域新建成的写字楼可能给市场带来一定的租金压力。
2007年，金融街区域则将面临着34万平方米的供应，租赁市场也将承受—定的压力。但由于该区域很多写字楼在入市前被一些单位整栋购买，有效供应不如实际那么多，而且需求比较旺盛，所以金融街租金相对干整个市场会比较乐观。
综上所述，2007年，北京高档写字楼租金走势平稳，但有两极分化的趋向。对于相对已成熟的项目，预计租金价格保持平稳甚至微弱上升。比如，国贸、嘉里中心，一直处于市场高端地位，基本上没有太多面积可以外租，因为大部分由现有客户续租，而刚完工的项目租金则可能下跌。因此，甲级写字楼未来一两年不会有太多改变，虽然租户们会“出出进进”，但不会影响整个写字楼市场的租金涨幅。
三大“新秀”行情看涨
与三大传统区域相比，东二环、燕莎、亚奥三大商圈正越来越成为写字楼市场的活跃新区。
随着一些龙头行业，特别是石油、电信如中石油、中海油、中国电信等企业进驻，东二环商圈的发展越来越稳健，这些龙头企业的入驻慢慢会带动一些上下游的行业。例如他们的服务供应商或者是关联公司，也会进驻东二环商圈。另外，2008年之前东二环地铁通车，各方面有利的条件越来越成熟，也使之成为写字楼市场的后起之秀。据悉，该商圈今年的供应不多，但2008年之后就比较多。不过目前尚难预测该区域写字楼租金的走势。
燕莎商圈内有传统的汽车、电子和贸易等行业。日本企业、德国企业比较多，而且靠近使馆区。去机场、交通出行比较方便。但未来的供应量相对于整个大市场还是比较少的。
同时，随着奥运会的临近，亚奥区域将成为北京交通、配套设施、绿化最完善的区域，包括地下交通、绿化、商业配套、体育设施、会展、酒店服务等，这些设施将达到比较高的国际标准。这对于一些客户的配套服务是相当有利的，同样，该区域的写字楼价格将会有较大的提升。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
CBD、金融街竞争惨烈
2006年活跃的市场，使优质写字楼的投资潜力日益凸现。同时，众多国有企业日益加剧的自用需求，成为近期甲级写字楼销售市场中的中坚力量。预计2007年第一季度北京甲级写字楼的销售价格将保持稳定上升的趋势。
显然，CBD、金融街和中关村三大传统区域仍是关注的焦点。因为这些区域不仅落户了许多实力派的终端客户，而且还是整个北京甲级写字楼市场发展的“晴雨表”。他们在2007年会有怎样的出色表现，依然令人瞩目。
未来CBD仍以金融、服务咨询类公司为主，包括会计师事务所、律师事务所，以服务性为主的公司在不断扩充。传统的电子类、工业类公司随着规模发展逐步搬离了CBD。据悉，2007年多个跨国公司将有大规模搬迁或扩大力、公面积的计划，行业涉及金融、制造、IT等多个领域，而CBD仍是他们的首选区域。据初步估计，2007年，60％—80％寻找面积在3000平方米以上的写字楼的客户会将目光集中在CBD。
金融街素来以本地的金融财政机构为主，慢慢地有一些外资银行特别是投资银行因为需要和本地的金融机构合作而搬离CBD，入驻金融街。另外，目前金融街还进入了不少大型的外资企业。例如，戴德梁行以美国独资基金购买的写字楼，将在未来一两个月完工入驻。而在登记入驻的客户中，外资银行或金融机构占80％。预计，今年在整个金融街区域，国内企业和合资企业将接近甚至超过50％。但从未来市场需求量来看，外资企业需求超过80％。因此，未来这里将上演一场实力与金钱的写字楼争战。
以IT、高新技术公司为主的中关村市场相对平稳，近两年没有太多新供应量，这里的市场相对来说较饱和。因此，该区域在过去相当长时间内没有太大的租赁成交，2007年也将风平浪静，保持平稳态势。
虽然各大区域需求强劲，但整体市场供应的压力更大。据戴德梁行统计，2007年上半年，甲级写字楼供应量将达到150万平方米，其中，CBD区域的未来供应比例最大，达到42％；金融街、东二环以及东长安街／建国门等区域则分别占27．3％、16％和10．7％。在供应量比较集中的CBD区域，竞争将变得尤为激烈。
中关村租金涨幅最大
租赁价格对写字楼市场的影响较大。预计2007年北京优质写字楼租金走势总体呈现平稳上升态势，但不同区域间以及不同项目将有较大差别。
中关村区域将继续处在存量消化期，但前景一片太好。该区域的空置率从一年前的30％以上下降到2006年第四季度末的14．9％，趋势向好。另外，中关村一些中小型企业，特别是高新企业增长态势比较好，加之“住宅禁商”的促动，需求增长稳健；而项目供应的高峰已过去，未来进入市场的项目比前两年少，所以中关村租金相对于其他市场比较乐观。
CBD区域及周边市场租金水平较平稳。传统的成熟写字楼能保持稳定的租金，如国留、嘉里中心等租金坚挺，平均月租金约为25．2美元／平方米。而CBD区域将有众多高品质项目逐渐落成并以较高报价推向市场，将起到拉高区域平均租金的作用。随着未来CBD区域大量项目的入市，在入驻阶段会给客户更多的优惠。所以相对来说，CBD区域新建成的写字楼可能给市场带来一定的租金压力。
2007年，金融街区域则将面临着34万平方米的供应，租赁市场也将承受—定的压力。但由于该区域很多写字楼在入市前被一些单位整栋购买，有效供应不如实际那么多，而且需求比较旺盛，所以金融街租金相对干整个市场会比较乐观。
综上所述，2007年，北京高档写字楼租金走势平稳，但有两极分化的趋向。对于相对已成熟的项目，预计租金价格保持平稳甚至微弱上升。比如，国贸、嘉里中心，一直处于市场高端地位，基本上没有太多面积可以外租，因为大部分由现有客户续租，而刚完工的项目租金则可能下跌。因此，甲级写字楼未来一两年不会有太多改变，虽然租户们会“出出进进”，但不会影响整个写字楼市场的租金涨幅。
三大“新秀”行情看涨
与三大传统区域相比，东二环、燕莎、亚奥三大商圈正越来越成为写字楼市场的活跃新区。
随着一些龙头行业，特别是石油、电信如中石油、中海油、中国电信等企业进驻，东二环商圈的发展越来越稳健，这些龙头企业的入驻慢慢会带动一些上下游的行业。例如他们的服务供应商或者是关联公司，也会进驻东二环商圈。另外，2008年之前东二环地铁通车，各方面有利的条件越来越成熟，也使之成为写字楼市场的后起之秀。据悉，该商圈今年的供应不多，但2008年之后就比较多。不过目前尚难预测该区域写字楼租金的走势。
燕莎商圈内有传统的汽车、电子和贸易等行业。日本企业、德国企业比较多，而且靠近使馆区。去机场、交通出行比较方便。但未来的供应量相对于整个大市场还是比较少的。
同时，随着奥运会的临近，亚奥区域将成为北京交通、配套设施、绿化最完善的区域，包括地下交通、绿化、商业配套、体育设施、会展、酒店服务等，这些设施将达到比较高的国际标准。这对于一些客户的配套服务是相当有利的，同样，该区域的写字楼价格将会有较大的提升。
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