论文部分内容阅读
北京优质写字楼市场在占年呈现出需求增长，售价上扬，租金略涨，空置率走低的良性发展态势。2007年，北京优质写字楼供应量预计将大幅增加，市场虽有一定的压力，但总体上趋平稳。如果没有重大的调控政策出台，还是值得期待。
传统区域迎来供应高峰
由于部分项目未能按期落成，2006年北京优质写字楼年度供应量不足40万平方米，而多个项目推迟到2007年竣工的事实，也使得未来2007年北京优质写字楼预计落成总量超过160万平方米。
上述新增供应量主要集中在重点区域。仅CBD区域就将有超过70万平方米的供应，包括华贸中心、世纪财富中心、银泰中心等，这将使该区域写字楼承受前所未有的供应压力。
但通过市场需求调查得知，仍有多个跨国公司在2007年有大规模搬迁或扩展办公面积的计划，行业涉及金融，制造、IT等多个领域，CBD仍是其首选区域。可以预见，在迎来供应高峰的同时，CDD写字楼也将迎来发展机遇，但由于竞争激烈，各新增项目市场表现将存在较大差异。
另一个供应重点是金融街区域，预计将有34万平方米的供应。主要项目有凯晨广场、金融城、Excel等。此外，东二环的凯恒广场、华普中心以及燕莎地区的美邦亚联等项目也将落成，陆续给市场带来新增供应。
租金将两极分化
随着供应量的增加，2007年的写字楼租金价格会承受较大压力。但优质楼盘的租金仍将高于市场的平均租赁水平。预计2007年优质楼盘的租金与品质较差的楼盘租金的差异将近一步扩大，市场将进一步呈现出两极分化趋势。
2006年北京优质写字楼租金走势呈现稳步上升态势，到第四季度末，优质写字楼平均租金报价为每月每平方米22．1美元，较上年底上升了4％。其中CBD写字楼现平均租金报价为每月每平方米25．2美元，较上年底上升了3％，而中关村和金融街两个商务区租金报价较上年底均上涨6％。
从去年12月份的情况来看，旺盛的需求使写字楼租赁市场十分活跃，同时租用整栋或整层的大单现象频繁出现。例如，斯必克斯租赁佳程广场两层，面积约4000平方米；美国基金Fairfield租赁了双子座高层的所有面积。
而2007年，不同区域间以及同区域内不同项目之间的租金预计将有较大差别。例如，CBD、金融街、中关村三大核心区域的租金仍平稳上涨；亚奥、望京及亦庄等新兴区域租金会快速增长；而在另一些边缘区域，因为交通与环境等原因，其租金可能止步不前。同样，在同一项目中，由于租用面积差距较大或从业需求不同等原因也会引起租金差距的变化。
尽管CBD区域由于将有众多高品质项目逐渐落成，但对于该区域内的成熟项目影响不大，成熟项目的租金价格将保持平稳甚至会微弱上升。比如，国贸、嘉里中心，一直处于市场高端地位，基本上没有太多面积可以外租，大部分由现有客户续租。未来一两年不会有太多改变，有些公司可能会搬走，但自身很快会消化空置面积。
相比之下，新建的项目，尤其是今年完工的项目压力将比较大，在租金方面会有比较大的下浮压力。因为产品的同质性很严重，虽然需求旺盛，但客户的选择比较多，而价格永远是竞争利器。为迅速占领市场，预计新项目最终会在租金方面作出让步，包括在招租的优惠条件方面，可能都将比成熟项目多。
而受新增项目冲击，区域内的部分品质较低的旧有项目将受到巨大冲击。尽管如此，由于CBD的新增项目普遍品质较高，将起到拉高区域整体平均租金的作用。
在CBD、金融街、中关村等传统商圈以外．一些位于中间地带的具有突出形象的写字楼项目还处在上升期。由于投资热点过于集中在商圈核心，这些“过渡”地带的项目的投资价值并没有得到真正体现，因此这些地段的高品质标志性物业，未来的升值潜力和空间可能比三大核心区域还要大一些。
长期持有型项目增多
另外，2U07年将会有更多有实力的开发商选择只租不售形式，通过对物业的长期持有，来实现写字楼项目的保值或增值。近两年，国外的很多基金看好中国的经济上升趋势，同时也看好北京房地产市场的投资回报，纷纷进入中国或者打算进入。虽然，中国政府去年出台的“限外令”提高了外资的准入门槛，对进入中国房地产市场的外资起到了规范作用，但从目前看，部分外资受到了影响，整体上并没有影响到外资的热情。从世邦魏理仕接触的外资基金来看，2007年外资的投资热情将比去年更加高涨。
值得注意的是，基金投资者比较关注项目的品质，尤其看好定位相对比较高端，并且受到市场认可的综合型的地标性项目，同时要求项目具有单一产权，只租不售。
很多大型跨国公司也更愿意租赁单—产权的写字楼项目。而并不愿意选择租赁有散售业务的写字楼。除了由于个体业主开具的发票问题外，更为重要的一点是，一旦这些跨国公司因为业务扩展或缩小需要扩租或缩租办公区域时，分散在各个小业主手里的写字楼区域势必对其造成很大的不便。
上述原因决定了更多的项目开发商将选择长期持有来实现写字楼项目的保值或增值。事实上，单一产权的写字楼便于管理，也利于物业价格的提升。
预计在今后两年，CBD、金融街等主要商圈还将有大量单一产权的写字楼项目进入租赁市场，在区域位置与硬件标准差别不大的情况下，竞争将变得更加激烈。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
传统区域迎来供应高峰
由于部分项目未能按期落成，2006年北京优质写字楼年度供应量不足40万平方米，而多个项目推迟到2007年竣工的事实，也使得未来2007年北京优质写字楼预计落成总量超过160万平方米。
上述新增供应量主要集中在重点区域。仅CBD区域就将有超过70万平方米的供应，包括华贸中心、世纪财富中心、银泰中心等，这将使该区域写字楼承受前所未有的供应压力。
但通过市场需求调查得知，仍有多个跨国公司在2007年有大规模搬迁或扩展办公面积的计划，行业涉及金融，制造、IT等多个领域，CBD仍是其首选区域。可以预见，在迎来供应高峰的同时，CDD写字楼也将迎来发展机遇，但由于竞争激烈，各新增项目市场表现将存在较大差异。
另一个供应重点是金融街区域，预计将有34万平方米的供应。主要项目有凯晨广场、金融城、Excel等。此外，东二环的凯恒广场、华普中心以及燕莎地区的美邦亚联等项目也将落成，陆续给市场带来新增供应。
租金将两极分化
随着供应量的增加，2007年的写字楼租金价格会承受较大压力。但优质楼盘的租金仍将高于市场的平均租赁水平。预计2007年优质楼盘的租金与品质较差的楼盘租金的差异将近一步扩大，市场将进一步呈现出两极分化趋势。
2006年北京优质写字楼租金走势呈现稳步上升态势，到第四季度末，优质写字楼平均租金报价为每月每平方米22．1美元，较上年底上升了4％。其中CBD写字楼现平均租金报价为每月每平方米25．2美元，较上年底上升了3％，而中关村和金融街两个商务区租金报价较上年底均上涨6％。
从去年12月份的情况来看，旺盛的需求使写字楼租赁市场十分活跃，同时租用整栋或整层的大单现象频繁出现。例如，斯必克斯租赁佳程广场两层，面积约4000平方米；美国基金Fairfield租赁了双子座高层的所有面积。
而2007年，不同区域间以及同区域内不同项目之间的租金预计将有较大差别。例如，CBD、金融街、中关村三大核心区域的租金仍平稳上涨；亚奥、望京及亦庄等新兴区域租金会快速增长；而在另一些边缘区域，因为交通与环境等原因，其租金可能止步不前。同样，在同一项目中，由于租用面积差距较大或从业需求不同等原因也会引起租金差距的变化。
尽管CBD区域由于将有众多高品质项目逐渐落成，但对于该区域内的成熟项目影响不大，成熟项目的租金价格将保持平稳甚至会微弱上升。比如，国贸、嘉里中心，一直处于市场高端地位，基本上没有太多面积可以外租，大部分由现有客户续租。未来一两年不会有太多改变，有些公司可能会搬走，但自身很快会消化空置面积。
相比之下，新建的项目，尤其是今年完工的项目压力将比较大，在租金方面会有比较大的下浮压力。因为产品的同质性很严重，虽然需求旺盛，但客户的选择比较多，而价格永远是竞争利器。为迅速占领市场，预计新项目最终会在租金方面作出让步，包括在招租的优惠条件方面，可能都将比成熟项目多。
而受新增项目冲击，区域内的部分品质较低的旧有项目将受到巨大冲击。尽管如此，由于CBD的新增项目普遍品质较高，将起到拉高区域整体平均租金的作用。
在CBD、金融街、中关村等传统商圈以外．一些位于中间地带的具有突出形象的写字楼项目还处在上升期。由于投资热点过于集中在商圈核心，这些“过渡”地带的项目的投资价值并没有得到真正体现，因此这些地段的高品质标志性物业，未来的升值潜力和空间可能比三大核心区域还要大一些。
长期持有型项目增多
另外，2U07年将会有更多有实力的开发商选择只租不售形式，通过对物业的长期持有，来实现写字楼项目的保值或增值。近两年，国外的很多基金看好中国的经济上升趋势，同时也看好北京房地产市场的投资回报，纷纷进入中国或者打算进入。虽然，中国政府去年出台的“限外令”提高了外资的准入门槛，对进入中国房地产市场的外资起到了规范作用，但从目前看，部分外资受到了影响，整体上并没有影响到外资的热情。从世邦魏理仕接触的外资基金来看，2007年外资的投资热情将比去年更加高涨。
值得注意的是，基金投资者比较关注项目的品质，尤其看好定位相对比较高端，并且受到市场认可的综合型的地标性项目，同时要求项目具有单一产权，只租不售。
很多大型跨国公司也更愿意租赁单—产权的写字楼项目。而并不愿意选择租赁有散售业务的写字楼。除了由于个体业主开具的发票问题外，更为重要的一点是，一旦这些跨国公司因为业务扩展或缩小需要扩租或缩租办公区域时，分散在各个小业主手里的写字楼区域势必对其造成很大的不便。
上述原因决定了更多的项目开发商将选择长期持有来实现写字楼项目的保值或增值。事实上，单一产权的写字楼便于管理，也利于物业价格的提升。
预计在今后两年，CBD、金融街等主要商圈还将有大量单一产权的写字楼项目进入租赁市场，在区域位置与硬件标准差别不大的情况下，竞争将变得更加激烈。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。