论文部分内容阅读
摘 要：随着房地产行业的不断发展，商业地产企业的发展规模也越来越大，本文将从商业地产企业的盈利模式概念展开探讨，分析商业地产行为中租与售的关系，从不同的盈利模式发展现状来分析商业地产企业发展的上升空间和发展趋势。
关键词：商业地产 盈利模式 发展现状 趋势分析
当前我国商业地产行业的开发已经越来越成熟，传统企业的盈利模式利润变得越来越小，因此房地产商业企业开发商都在积极地探索新型的盈利发展模式，从而提高在商业地产行业中的竞争能力水平，促进商业地产行业的开发，并拓宽了融资发展渠道。
一、商业地产企业盈利模式
商业地产的盈利模式分类主要分为开发模式，和价值产业链模式，在开发模式中主要分为香港模式和美国模式；而价值产业链模式主要分为土地型开发模式盈利和房地产开发盈利模式，土地型开发模式和房地产类型的开发盈利模式同属于上游型的产业供应，而增值型服务以及房地产投资盈利型模式则同属于下游型供应的服务。
二、商业地产中的租与售
商业地产中的发展模式是多样化的，正是由于发展模式的多种多样，导致了企业盈利模式也是在不断地变化发展当中的，当前商业地产小企业中进行的发展型物业盈利模式，可以对整个企业进行资产收益，进而得到租金资金的收入以及生产经营升值方面的收益，而投资型物业的企业盈利模式主要是把建设好的工程产品进行卖出，进而得到销售后的收益，还有就是融合型的盈利发展模式，可以得到较高程度的水平收益。无论商业企业中的租还是售，最终的目的都是要获得收益利润。
三、商业地产企业中盈利模式的发展现状
1.发展型物业。发展型物业是商业地产企业当中的主要盈利模式，通常包括办公型的写字间和小商品批发商铺，办公型或者小商品批发型的发展物业的使用期限大都是三年左右，而且要有一定的资金保证。在我国城市化进程的发展中，像这些拥有发展型地产资源的物业，还可以在一定程度上获得增值性发展，政策鼓励型发展以及品牌收益发展等效益，在商业地产资源的盈利模式中，通过产业资源的升值，能够在城市的建设发展规划中获得城市政策管理价值的升级，而级差增值主要是形容这种商业型地产企业会比其他类型的地产企业所具有的级差型地租要多。所谓的品牌升值，就是指这种发展型商业品牌物业具有一定的品牌价值上升空间。因此，关于生产型的产业经营管理具有非常大的生产空间，对发展型物业来说，尤其是大型购物商城来说具有非常重要的现实性发展价值。发展型物业盈利模式可以收获到地产租金和物业升值效益，商业地产的开发方还可以通过商业地产企业的经营运作向银行部门进行贷款等方式来实现企业金融的融资、投资行为。
2.投资型物业。而投资型物业盈利模式主要是指当前许多较为大型的商业地产型物业发展项目具有周期时间长，投入大的特点，要通过很长很长的一段时间发展才能够获得一定的收益和品牌效应，对于投资型物业的盈利发展模式来说，商业地产型物业发展最大的阻碍就是资金运作问题，对于我国商业地产型企业的实际发展情况而言，具有金融资金运作能力水平的房地产企业开发商很少，绝大多数的地产企业都并不是很适合投资型商业地产的发展，所谓投资型物业企业的金融盈利模式，经常性的都是一些较为大型的金融交易活动，可以快速地回笼资金，从而解除商业地产企业开发商的金融资金压力，降低投资型物业企业的资金运作风险。目前我国投资型物业正在由零散型物业向整体性物业进行发展，使得各大产权型商业地产企业中的店铺能够理解金融产品的含义，进而大力开发产权模式型的商业地产。
3.发展与投资融合型物业。这种融合型物业企业的盈利模式融合了发展型物业与投资型物业两种盈利模式的优势，规避了单一模式发展过程中所遇到的风险，所以融合型企业的盈利模式发展中一定要有非常浓厚的资金支持，从而可以得到较长时间的资金收益，进而实现商业地产企业发展的战略性规划和调整，实行买卖共同发展的形式。当前我国的土地资产的总资源是比较少的，通过融合型物业企业的发展，最终提升企业的经济效益，促进商业地产企业的长久性发展。
四、商业地产企业盈利模式的发展趋势
1.一线城市是必然选择。商业地产企业当中盈利模式的发展是与当前我国城市化进程的脚步分不开的，因而一线城市首当其冲地成为了商业地产企业进行开发盈利模式的第一选择，除了少数比较发达的先进城市以外，我国其他地区的城市化程度还是比较低的，而且我国政府还在不断出台关于城市规划建设的有关政策，对于商业地产物业的盈利模式来说是有一定的发展风险的，像北上广这几个一线城市，是商业地产企业发展的主要基地。现在一线城市内的商业型地产变得愈发地珍贵，像北京这样的城市都是寸土寸金的，因此商业地产的资源价值只会越来越高，而且一线城市内商业地产资源的发展现状在短时间内也是无法改变的，地产价值和房产价值之间的差距越来越小，使得发展型物业盈利模式不断增加。众所周知，当前我国一线城市的城市化水平已经超过了60%，一线城市内对于商业型地产的需求量变得越来越大，关于投资型地产中的资金收益和租金回收率也在不断增加。然而商业地产行业又是与我国第三产业的发展相联系着的，服务型第三产业的快速发展对商业地产的发展提出了巨大的挑战，因而一线城市的飞速发展与商业地产企业中盈利模式的发展必须要结合在一起。
2.融合型盈利模式发展。物业盈利模式的应用与发展中，综合考虑各方面发展因素，结合企业自身的经营发展状况以及资金运作的程度，很多企业都选择了融合型的盈利发展模式，也就是发展型物业与投资型物业融合型的盈利模式，即使如此，商业地产企业在物业盈利模式发展过程中，依旧面临着金融融资型的发展风险，经营生产型的发展风险，在商业地产的选择、开发与投入使用的过程中，所有生产操作流程环节都将可能导致企业经营危机。
當前我国商业地产行业在高度发展的现代化城市当中，将企业发展定位到了大型商务基础设施建设，发展型物业的盈利模式需要企业开发商具有一定的生产经营管理经验，由传统形式中的点式发展转变成为了全面化的发展，现代商业地产企业不再像过去传统物业盈利模式一样独门独户地经营发展，而是形成了大型的、覆盖面非常广阔的全面型企业物业盈利模式，现代商业地产企业经营的盈利模式已经同过去的经营发展模式大不相同，企业在创新盈利发展模式的同时也在不断地更新和改进自身的经营理念，使得企业的经营盈利理念能够顺应市场经济的发展状况，顺应城市化建设的发展需求。商业地产企业的发展是与城市未来的发展分不开的，使商业地产企业在盈利的同时也能够满足人们的物质生活和精神生活的需要。商业地产企业在发展过程中不应该固步自封，还要不断学习西方发达国家先进的盈利模式，学习国际金融市场的发展理念，利用好经济全球化的发展趋势，在稳定的商业地产企业盈利模式发展中，可以运用发展型的盈利模式，将产品经营下去得到资金收益，从而将收益后的资金再用于企业发展。
五、结语
综上所述，商业地产企业的开发以及盈利模式的发展都是随着时代的发展而不断变化着的，针对企业中盈利模式的发展现状研究表明，商业地产企业更适合向一线城市发展，采用融合型的盈利发展模式，使得商业地产企业盈利模式的发展能够顺应城市化的进展需求，提升企业的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]沙勇.社会企业视角下商业地产企业竞争力研究[J].南京社会科学，2012，08：41-48.
[2]孙哲峰，谢志华，韦京.商业地产发展新趋势：全价值链股权投资模式创新研究[J].当代财经，2012，10：86-96.
[3]赵荣哲，成立.中国商业地产发展的现状、问题与趋势[J].中国房地产，2014，24：25-30.
[4]成立，袁开红.中国商业地产的业态特征与市场趋势[J].城乡建设，2015，01：77-79.
关键词：商业地产 盈利模式 发展现状 趋势分析
当前我国商业地产行业的开发已经越来越成熟，传统企业的盈利模式利润变得越来越小，因此房地产商业企业开发商都在积极地探索新型的盈利发展模式，从而提高在商业地产行业中的竞争能力水平，促进商业地产行业的开发，并拓宽了融资发展渠道。
一、商业地产企业盈利模式
商业地产的盈利模式分类主要分为开发模式，和价值产业链模式，在开发模式中主要分为香港模式和美国模式；而价值产业链模式主要分为土地型开发模式盈利和房地产开发盈利模式，土地型开发模式和房地产类型的开发盈利模式同属于上游型的产业供应，而增值型服务以及房地产投资盈利型模式则同属于下游型供应的服务。
二、商业地产中的租与售
商业地产中的发展模式是多样化的，正是由于发展模式的多种多样，导致了企业盈利模式也是在不断地变化发展当中的，当前商业地产小企业中进行的发展型物业盈利模式，可以对整个企业进行资产收益，进而得到租金资金的收入以及生产经营升值方面的收益，而投资型物业的企业盈利模式主要是把建设好的工程产品进行卖出，进而得到销售后的收益，还有就是融合型的盈利发展模式，可以得到较高程度的水平收益。无论商业企业中的租还是售，最终的目的都是要获得收益利润。
三、商业地产企业中盈利模式的发展现状
1.发展型物业。发展型物业是商业地产企业当中的主要盈利模式，通常包括办公型的写字间和小商品批发商铺，办公型或者小商品批发型的发展物业的使用期限大都是三年左右，而且要有一定的资金保证。在我国城市化进程的发展中，像这些拥有发展型地产资源的物业，还可以在一定程度上获得增值性发展，政策鼓励型发展以及品牌收益发展等效益，在商业地产资源的盈利模式中，通过产业资源的升值，能够在城市的建设发展规划中获得城市政策管理价值的升级，而级差增值主要是形容这种商业型地产企业会比其他类型的地产企业所具有的级差型地租要多。所谓的品牌升值，就是指这种发展型商业品牌物业具有一定的品牌价值上升空间。因此，关于生产型的产业经营管理具有非常大的生产空间，对发展型物业来说，尤其是大型购物商城来说具有非常重要的现实性发展价值。发展型物业盈利模式可以收获到地产租金和物业升值效益，商业地产的开发方还可以通过商业地产企业的经营运作向银行部门进行贷款等方式来实现企业金融的融资、投资行为。
2.投资型物业。而投资型物业盈利模式主要是指当前许多较为大型的商业地产型物业发展项目具有周期时间长，投入大的特点，要通过很长很长的一段时间发展才能够获得一定的收益和品牌效应，对于投资型物业的盈利发展模式来说，商业地产型物业发展最大的阻碍就是资金运作问题，对于我国商业地产型企业的实际发展情况而言，具有金融资金运作能力水平的房地产企业开发商很少，绝大多数的地产企业都并不是很适合投资型商业地产的发展，所谓投资型物业企业的金融盈利模式，经常性的都是一些较为大型的金融交易活动，可以快速地回笼资金，从而解除商业地产企业开发商的金融资金压力，降低投资型物业企业的资金运作风险。目前我国投资型物业正在由零散型物业向整体性物业进行发展，使得各大产权型商业地产企业中的店铺能够理解金融产品的含义，进而大力开发产权模式型的商业地产。
3.发展与投资融合型物业。这种融合型物业企业的盈利模式融合了发展型物业与投资型物业两种盈利模式的优势，规避了单一模式发展过程中所遇到的风险，所以融合型企业的盈利模式发展中一定要有非常浓厚的资金支持，从而可以得到较长时间的资金收益，进而实现商业地产企业发展的战略性规划和调整，实行买卖共同发展的形式。当前我国的土地资产的总资源是比较少的，通过融合型物业企业的发展，最终提升企业的经济效益，促进商业地产企业的长久性发展。
四、商业地产企业盈利模式的发展趋势
1.一线城市是必然选择。商业地产企业当中盈利模式的发展是与当前我国城市化进程的脚步分不开的，因而一线城市首当其冲地成为了商业地产企业进行开发盈利模式的第一选择，除了少数比较发达的先进城市以外，我国其他地区的城市化程度还是比较低的，而且我国政府还在不断出台关于城市规划建设的有关政策，对于商业地产物业的盈利模式来说是有一定的发展风险的，像北上广这几个一线城市，是商业地产企业发展的主要基地。现在一线城市内的商业型地产变得愈发地珍贵，像北京这样的城市都是寸土寸金的，因此商业地产的资源价值只会越来越高，而且一线城市内商业地产资源的发展现状在短时间内也是无法改变的，地产价值和房产价值之间的差距越来越小，使得发展型物业盈利模式不断增加。众所周知，当前我国一线城市的城市化水平已经超过了60%，一线城市内对于商业型地产的需求量变得越来越大，关于投资型地产中的资金收益和租金回收率也在不断增加。然而商业地产行业又是与我国第三产业的发展相联系着的，服务型第三产业的快速发展对商业地产的发展提出了巨大的挑战，因而一线城市的飞速发展与商业地产企业中盈利模式的发展必须要结合在一起。
2.融合型盈利模式发展。物业盈利模式的应用与发展中，综合考虑各方面发展因素，结合企业自身的经营发展状况以及资金运作的程度，很多企业都选择了融合型的盈利发展模式，也就是发展型物业与投资型物业融合型的盈利模式，即使如此，商业地产企业在物业盈利模式发展过程中，依旧面临着金融融资型的发展风险，经营生产型的发展风险，在商业地产的选择、开发与投入使用的过程中，所有生产操作流程环节都将可能导致企业经营危机。
當前我国商业地产行业在高度发展的现代化城市当中，将企业发展定位到了大型商务基础设施建设，发展型物业的盈利模式需要企业开发商具有一定的生产经营管理经验，由传统形式中的点式发展转变成为了全面化的发展，现代商业地产企业不再像过去传统物业盈利模式一样独门独户地经营发展，而是形成了大型的、覆盖面非常广阔的全面型企业物业盈利模式，现代商业地产企业经营的盈利模式已经同过去的经营发展模式大不相同，企业在创新盈利发展模式的同时也在不断地更新和改进自身的经营理念，使得企业的经营盈利理念能够顺应市场经济的发展状况，顺应城市化建设的发展需求。商业地产企业的发展是与城市未来的发展分不开的，使商业地产企业在盈利的同时也能够满足人们的物质生活和精神生活的需要。商业地产企业在发展过程中不应该固步自封，还要不断学习西方发达国家先进的盈利模式，学习国际金融市场的发展理念，利用好经济全球化的发展趋势，在稳定的商业地产企业盈利模式发展中，可以运用发展型的盈利模式，将产品经营下去得到资金收益，从而将收益后的资金再用于企业发展。
五、结语
综上所述，商业地产企业的开发以及盈利模式的发展都是随着时代的发展而不断变化着的，针对企业中盈利模式的发展现状研究表明，商业地产企业更适合向一线城市发展，采用融合型的盈利发展模式，使得商业地产企业盈利模式的发展能够顺应城市化的进展需求，提升企业的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]沙勇.社会企业视角下商业地产企业竞争力研究[J].南京社会科学，2012，08：41-48.
[2]孙哲峰，谢志华，韦京.商业地产发展新趋势：全价值链股权投资模式创新研究[J].当代财经，2012，10：86-96.
[3]赵荣哲，成立.中国商业地产发展的现状、问题与趋势[J].中国房地产，2014，24：25-30.
[4]成立，袁开红.中国商业地产的业态特征与市场趋势[J].城乡建设，2015，01：77-79.