论文部分内容阅读
摘要：房地产开发项目的工程成本控制是房地产开发企业经营管理活动的重要内容，是提升企业竞争力的关键。本文不笔者详细分析了房地产开发企业施工阶段的成本控制策略。
关键词：房地产开发项目、成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。建设项目的施工阶段成本控制是依据设计图纸，将原材料，半成品，设备等变成工程实体的过程，在项目建设全过程中占了很长的时间，这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达5%～10%，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中要加强合同管理，重点加强施工现场各方面的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关，精心安排施工各时期、工程各分部分项工程的资金投入，实施科学有效的动态控制，确保项目的顺利完成和项目投资控制目标的实现。
1 房地产施工成本管理存在的不足
所谓房地产成本，包含固定资产投资和流动资产投资两部份，固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。工程造价是工程项目按照确定的建设内容、建设规模、建设标准、功能要求和使用要求等全部建成并验收合格支付使用所需的全部费用。包括用于购买工程项目所含各种设备的费用，用于建筑施工和安装所需支出的费用，用于委托工程勘察设计而支付的费用，用于购置土地所需的费用，也包括用于建设单位自身进行项目筹建和项目管理所花费的费用等。房地产建设项目用于建筑施工和安装支付的费用，即是建设项目的建筑安装工程造价。所谓成本管理是指对企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学管理工作。其主要目的是降低成本费用，提高企业的经济效益。房地产整个工程项目中，以施工成本为重中之重，然而，当前房地产施工成本管理存在十分严峻的问题，具体表现为：
1.1 缺乏健全的成本控制体系
成本管理不是整个施工过程中的管理和控制，而是在项目完成后作出决算才得知项目的盈亏，不能及时发现亏损点。简单地将成本管理责任归于项目成本管理部门，技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放，表面上看起来各司其职、分工明确，但这种算、干分离，涉及到成本控制问题时就发生问题。
1.2 施工生产要素管理不到位
在房地产项目工程中，材料管理是施工单位业务管理中的重中之重，在其成本费用构成中，材料占65％～75%，其存在的突出问题有：①采购中未作材料预算，无采购计划或虽有计划却过于随便导致施工中材料不足停工或大量余料；②领用和入库管理中存在无指定领料人，随意领料；材料堆放零乱、清点不及时、变质锈蚀、丢失被盗等问题；对周转材料及低值易耗品等一次性出帐，而管理过程不管不问；③材料核算中物料消耗无准确计量，只注重财务核算的材料帐与材料部门的台帐核对要相符(即帐帐相符)，而不注重进行实地盘点(即帐实相符)，惯用的以当月入库和月末库存倒算当月消耗量的操作方法，掩盖了除入库过程中的正常途耗外的非正常损失及因现场管理不善导致的损耗等因素，造成成本控制不得力；材料不及时结算，导致成本波动较大，难以控制；未对材料按责任中心进行核算，以致单项工程结算时无法理清材料节余超耗情况。造成施工企业这种现象，跟房地产开发企业的监督管理不完善不细致有一定关系。
2 房地产开发项目施工阶段成本控制策略
2.1 严格按基建程序处理事务
按基建程序就是要遵循工程建设的客观规律，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。安排建设项目开工的同时，要考虑附属配套项目也能同步交用及室外工程、大市政条件能满足使用要求，杜绝或减少临时水、电、气、热等各项过渡性措施费的支出，要做好工程设计变更和临时过渡工程的器材回收、保管、变价处理及周转使用工作。竣工工程应提高交用标准，验收中提出的各类问题，应区分责任，严格控制工程移交时的一次性支出，工程完工后再发生费用原则上应由责任方负责，违背客观规律，必然造成少、慢、差、费，凡属这类工程的特点是“三边”，即边设计、边出图、边施工，造成极大的浪费。例如某排演场综合楼工程甚至还没出图，施工单位就已进场开挖土方，施工中不算洽商，修改图就有1000多张。许多楼房已竣工，由于种种原因，水、电、气、热没有正式接通，只好采取临时措施，待正式管线接通后再拆除。这一建一拆，无形中造成巨大的浪费，增加了建安工程成本。
2.2 做好“三通一平”建设，做好土方平衡
“三通”方案应兼顾近期开工及中期、后期开工的工程，控制“三通”设施的数量，提高设施的使用率，避免重复拆搭，减少费用的支出，应将控制土方费用作为控制三通一平的投资重点。大型场平土方应由勘测单位进行勘测确定数量并实行招投标，以将费用控制在最低范围。建安施工单位进场后，应对施工现场进行划分，落实承包责任制。施工区域内的工程土方及建筑渣土、生活垃圾应由总包单位负责，不应重复发生费用。
2.3 强化成本控制人员对施工组织及施工工艺的管理
做为房地产开发企业的成本控制人员应做到“三勤”，即“眼勤、嘴勤、脑勤”。“眼勤”，就要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。如在施工中常见的基坑全断面锚喷支护，由于受周围建筑物基础情况及治水、地质等开挖实际情况的不確定因素影响，难免有些地方需要加强锚护。尤其有些地方也要减少锚筋，甚至在距离坑底一定调试内或毗邻建筑物的局部地方不用锚喷，对于加强锚护部分施工单位自然会提出补偿，但对于减少锚筋及不用锚喷的部分就需要建设单位的细心观察和监督，以便以确凿的证据和充分的理由核定工程量。“嘴勤”就是对自己经验不足的问题不匆忙作定论，要向现场的工程师或是有经验的预算人员进行咨询。在项目开发过程中不可避免的会产生市政工程，如大多数的成本计算方法要根据行业的规定。因而这类问题就更需要多问。即在某项小区室外总体工程预算中，就曾遇到了防滑卡箍使用数量问题,如果按定额常规用量参考值(0.338个/m)去测算，全小区2000m 管道,共需用676个防滑卡箍，而实际上只在变径、变高、管线拐弯处使用，全小区共使用16 个，两项相差560个，以每个228元计算,仅防滑卡箍一项避免的直接费损失就高达10 多万元。“脑勤”，由于新工艺、新材料、新设备地不断涌现、工程现场的特殊情况都使得子目组价置换、项目调价仍为目前成本中不可避免的工作。
2.4 优化施工组织设计
在房地产施工阶段中，对施工程序进行科学的组织与设计能够充分节省相关的人力和物力，使房地产工程项目的成本得到有效的控制，具体的讲可以从以下两个方面采取措施：
首先，科学合理布置施工现场。施工现场的布置可以体现一个企业或项目部的管理水平和经济意识。施工现场布置应紧凑，短距离，少搬运，提前修建永久性道路的路基和简单路面为施工服务，临时建筑尽可能利用已建的永久性房屋或尽量考虑采用装配形式，给排水和供电设施(特别是外部输电线路)可以结合永久建筑物进行建设，搅拌站、加工厂、仓库、材料及构件堆场的布置要尽量靠近使用地点或在起重机起重能力范围内，运输装卸要方便、搅拌站要与砂、石堆场及水泥库一起考虑，既要靠近，又要便于大宗材料的运输装卸。
其次，制定先进可行的施工方案。施工方案主要包括四个内容：施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案不同，所需机具、技术措施以及完成的工期相应不同，也就导致成本费用的差异，因此，施工方案的选择是房地产开发企业降低成本的重要途径。依据项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素，同时制定多个施工方案，进行经济比较，在满足质量及工期的条件下选择最经济的施工方案。
2.5合理编制资金使用计划
工程项目的计价与控制工作贯穿于项目建设全过程，并与各阶段的众多因素密切相关，而切实先进的建设工作计划是加快项目建设、节约项目投资的重要保证。工程施工阶段是资金投入最直接、最集中、效果最明显的投资阶段。如何根据设计院提供的设计图纸、现行预算费用定额，以及所在地区的预算价格等进行工程造价的控制，是建设单位全体管理人员，尤其是财务管理人员进行项目管理的首要任务。施工阶段资金使用计划的编制与控制在整个工程投资管理中处于重要而独特的地位，它对工程投资的重要影响表现在以下几个方面：
通过对编制资金使用计划，合理的确定工程造价的施工阶段的目标值，是工程造价的控制有所依据，并为资金的筹集与协调打下了基础；如果没有明确的造价控制目标，就无法把工程项目的实际支出额与之进行比较，也就不能找出偏差，从而使控制缺针对性。
通过资金使用计划的科学编制，可以对未来工程项目资金使用和进度控制有所预测，消除不必要的资金浪费和进度失控，也就能够避免在今后项目中由于缺乏依据而进行轻率判断所造成的损失，减少了盲目性，使现有资金充分发挥作用。
在建设项目进行过程中，通过资金使用计划的严格执行，可以有效地控制工程造价上升，最大限度地节约投资，提高投资效率。
例如设计工程为4单元住宅楼，结构很多具有对称性，工程很好划分区段。利用这个特点，工程进度款的支付也可以按照这个划分。这样显得比较明确。整个项目投资约为399万元人民币，工期约为210天。投资过程严格按照投资资金计划，以15天为单位支付。下图为简单的投资累计曲线。
资金使用计划编制后，建设工程的投资控制目标就确定了。在工程的进展中，应当以此为依据进行费用偏差分析，即定期地进行投资计划值和实际值的比较，当实际值偏离计划值时，分析产生偏差的原因，采取适当的纠偏措施进行控制；可根据已完工程的实际支出，对工程项目进行重新认识，预测建设工程费用的支出趋势，提出改进和预防措施对费用进行控制。费用偏差的概念与费用偏差分析方法紧密相连。由于偏差不断出现，从管理学角度上是一个计劃制定、实施工作、加查进度与效果、纠正与处理偏差的滚动PDCA循环过程。
2.6 加强合同管理，严格控制合同变更，减少工程索赔，并做好反索赔工作
建筑工程施工合同一经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，目前许多房地产开发企业把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。在施工阶段，存在施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；或交叉作业中，一方因现场清单不及时防碍了另一方正常的工作程序，或因泼水等情况损坏了工程成品；或使用了非业主指定的新产品等等，对此房地产开发企业均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片和现场稠人广众等原始资料。对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，能使成本得到有效控制。
2.7 分段结算审查
为更好控制建设项目投资，加快工程进度，根据项目发包方式和施工情况，应对验收合格的分包工程（如专业工程等）及时办理分段结算，实现既提高工程结算办理效率，又及时控制项目投资的目标。
【参考文献】
[1]杜秀龙．建筑工程项目施工阶段成本控制方法[J]．科技资讯，2008,(7)
[2]孙茂竹，姚岳．成本管理学[M]．北京：中国人民大学出版社，2004
[3]敬炳于.谈房地产开发项目现场成本的管理与控制[J]．工程造价管理，2009,(2)
关键词：房地产开发项目、成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。建设项目的施工阶段成本控制是依据设计图纸，将原材料，半成品，设备等变成工程实体的过程，在项目建设全过程中占了很长的时间，这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达5%～10%，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中要加强合同管理，重点加强施工现场各方面的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关，精心安排施工各时期、工程各分部分项工程的资金投入，实施科学有效的动态控制，确保项目的顺利完成和项目投资控制目标的实现。
1 房地产施工成本管理存在的不足
所谓房地产成本，包含固定资产投资和流动资产投资两部份，固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。工程造价是工程项目按照确定的建设内容、建设规模、建设标准、功能要求和使用要求等全部建成并验收合格支付使用所需的全部费用。包括用于购买工程项目所含各种设备的费用，用于建筑施工和安装所需支出的费用，用于委托工程勘察设计而支付的费用，用于购置土地所需的费用，也包括用于建设单位自身进行项目筹建和项目管理所花费的费用等。房地产建设项目用于建筑施工和安装支付的费用，即是建设项目的建筑安装工程造价。所谓成本管理是指对企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学管理工作。其主要目的是降低成本费用，提高企业的经济效益。房地产整个工程项目中，以施工成本为重中之重，然而，当前房地产施工成本管理存在十分严峻的问题，具体表现为：
1.1 缺乏健全的成本控制体系
成本管理不是整个施工过程中的管理和控制，而是在项目完成后作出决算才得知项目的盈亏，不能及时发现亏损点。简单地将成本管理责任归于项目成本管理部门，技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放，表面上看起来各司其职、分工明确，但这种算、干分离，涉及到成本控制问题时就发生问题。
1.2 施工生产要素管理不到位
在房地产项目工程中，材料管理是施工单位业务管理中的重中之重，在其成本费用构成中，材料占65％～75%，其存在的突出问题有：①采购中未作材料预算，无采购计划或虽有计划却过于随便导致施工中材料不足停工或大量余料；②领用和入库管理中存在无指定领料人，随意领料；材料堆放零乱、清点不及时、变质锈蚀、丢失被盗等问题；对周转材料及低值易耗品等一次性出帐，而管理过程不管不问；③材料核算中物料消耗无准确计量，只注重财务核算的材料帐与材料部门的台帐核对要相符(即帐帐相符)，而不注重进行实地盘点(即帐实相符)，惯用的以当月入库和月末库存倒算当月消耗量的操作方法，掩盖了除入库过程中的正常途耗外的非正常损失及因现场管理不善导致的损耗等因素，造成成本控制不得力；材料不及时结算，导致成本波动较大，难以控制；未对材料按责任中心进行核算，以致单项工程结算时无法理清材料节余超耗情况。造成施工企业这种现象，跟房地产开发企业的监督管理不完善不细致有一定关系。
2 房地产开发项目施工阶段成本控制策略
2.1 严格按基建程序处理事务
按基建程序就是要遵循工程建设的客观规律，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。安排建设项目开工的同时，要考虑附属配套项目也能同步交用及室外工程、大市政条件能满足使用要求，杜绝或减少临时水、电、气、热等各项过渡性措施费的支出，要做好工程设计变更和临时过渡工程的器材回收、保管、变价处理及周转使用工作。竣工工程应提高交用标准，验收中提出的各类问题，应区分责任，严格控制工程移交时的一次性支出，工程完工后再发生费用原则上应由责任方负责，违背客观规律，必然造成少、慢、差、费，凡属这类工程的特点是“三边”，即边设计、边出图、边施工，造成极大的浪费。例如某排演场综合楼工程甚至还没出图，施工单位就已进场开挖土方，施工中不算洽商，修改图就有1000多张。许多楼房已竣工，由于种种原因，水、电、气、热没有正式接通，只好采取临时措施，待正式管线接通后再拆除。这一建一拆，无形中造成巨大的浪费，增加了建安工程成本。
2.2 做好“三通一平”建设，做好土方平衡
“三通”方案应兼顾近期开工及中期、后期开工的工程，控制“三通”设施的数量，提高设施的使用率，避免重复拆搭，减少费用的支出，应将控制土方费用作为控制三通一平的投资重点。大型场平土方应由勘测单位进行勘测确定数量并实行招投标，以将费用控制在最低范围。建安施工单位进场后，应对施工现场进行划分，落实承包责任制。施工区域内的工程土方及建筑渣土、生活垃圾应由总包单位负责，不应重复发生费用。
2.3 强化成本控制人员对施工组织及施工工艺的管理
做为房地产开发企业的成本控制人员应做到“三勤”，即“眼勤、嘴勤、脑勤”。“眼勤”，就要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。如在施工中常见的基坑全断面锚喷支护，由于受周围建筑物基础情况及治水、地质等开挖实际情况的不確定因素影响，难免有些地方需要加强锚护。尤其有些地方也要减少锚筋，甚至在距离坑底一定调试内或毗邻建筑物的局部地方不用锚喷，对于加强锚护部分施工单位自然会提出补偿，但对于减少锚筋及不用锚喷的部分就需要建设单位的细心观察和监督，以便以确凿的证据和充分的理由核定工程量。“嘴勤”就是对自己经验不足的问题不匆忙作定论，要向现场的工程师或是有经验的预算人员进行咨询。在项目开发过程中不可避免的会产生市政工程，如大多数的成本计算方法要根据行业的规定。因而这类问题就更需要多问。即在某项小区室外总体工程预算中，就曾遇到了防滑卡箍使用数量问题,如果按定额常规用量参考值(0.338个/m)去测算，全小区2000m 管道,共需用676个防滑卡箍，而实际上只在变径、变高、管线拐弯处使用，全小区共使用16 个，两项相差560个，以每个228元计算,仅防滑卡箍一项避免的直接费损失就高达10 多万元。“脑勤”，由于新工艺、新材料、新设备地不断涌现、工程现场的特殊情况都使得子目组价置换、项目调价仍为目前成本中不可避免的工作。
2.4 优化施工组织设计
在房地产施工阶段中，对施工程序进行科学的组织与设计能够充分节省相关的人力和物力，使房地产工程项目的成本得到有效的控制，具体的讲可以从以下两个方面采取措施：
首先，科学合理布置施工现场。施工现场的布置可以体现一个企业或项目部的管理水平和经济意识。施工现场布置应紧凑，短距离，少搬运，提前修建永久性道路的路基和简单路面为施工服务，临时建筑尽可能利用已建的永久性房屋或尽量考虑采用装配形式，给排水和供电设施(特别是外部输电线路)可以结合永久建筑物进行建设，搅拌站、加工厂、仓库、材料及构件堆场的布置要尽量靠近使用地点或在起重机起重能力范围内，运输装卸要方便、搅拌站要与砂、石堆场及水泥库一起考虑，既要靠近，又要便于大宗材料的运输装卸。
其次，制定先进可行的施工方案。施工方案主要包括四个内容：施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案不同，所需机具、技术措施以及完成的工期相应不同，也就导致成本费用的差异，因此，施工方案的选择是房地产开发企业降低成本的重要途径。依据项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素，同时制定多个施工方案，进行经济比较，在满足质量及工期的条件下选择最经济的施工方案。
2.5合理编制资金使用计划
工程项目的计价与控制工作贯穿于项目建设全过程，并与各阶段的众多因素密切相关，而切实先进的建设工作计划是加快项目建设、节约项目投资的重要保证。工程施工阶段是资金投入最直接、最集中、效果最明显的投资阶段。如何根据设计院提供的设计图纸、现行预算费用定额，以及所在地区的预算价格等进行工程造价的控制，是建设单位全体管理人员，尤其是财务管理人员进行项目管理的首要任务。施工阶段资金使用计划的编制与控制在整个工程投资管理中处于重要而独特的地位，它对工程投资的重要影响表现在以下几个方面：
通过对编制资金使用计划，合理的确定工程造价的施工阶段的目标值，是工程造价的控制有所依据，并为资金的筹集与协调打下了基础；如果没有明确的造价控制目标，就无法把工程项目的实际支出额与之进行比较，也就不能找出偏差，从而使控制缺针对性。
通过资金使用计划的科学编制，可以对未来工程项目资金使用和进度控制有所预测，消除不必要的资金浪费和进度失控，也就能够避免在今后项目中由于缺乏依据而进行轻率判断所造成的损失，减少了盲目性，使现有资金充分发挥作用。
在建设项目进行过程中，通过资金使用计划的严格执行，可以有效地控制工程造价上升，最大限度地节约投资，提高投资效率。
例如设计工程为4单元住宅楼，结构很多具有对称性，工程很好划分区段。利用这个特点，工程进度款的支付也可以按照这个划分。这样显得比较明确。整个项目投资约为399万元人民币，工期约为210天。投资过程严格按照投资资金计划，以15天为单位支付。下图为简单的投资累计曲线。
资金使用计划编制后，建设工程的投资控制目标就确定了。在工程的进展中，应当以此为依据进行费用偏差分析，即定期地进行投资计划值和实际值的比较，当实际值偏离计划值时，分析产生偏差的原因，采取适当的纠偏措施进行控制；可根据已完工程的实际支出，对工程项目进行重新认识，预测建设工程费用的支出趋势，提出改进和预防措施对费用进行控制。费用偏差的概念与费用偏差分析方法紧密相连。由于偏差不断出现，从管理学角度上是一个计劃制定、实施工作、加查进度与效果、纠正与处理偏差的滚动PDCA循环过程。
2.6 加强合同管理，严格控制合同变更，减少工程索赔，并做好反索赔工作
建筑工程施工合同一经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，目前许多房地产开发企业把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。在施工阶段，存在施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；或交叉作业中，一方因现场清单不及时防碍了另一方正常的工作程序，或因泼水等情况损坏了工程成品；或使用了非业主指定的新产品等等，对此房地产开发企业均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片和现场稠人广众等原始资料。对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，能使成本得到有效控制。
2.7 分段结算审查
为更好控制建设项目投资，加快工程进度，根据项目发包方式和施工情况，应对验收合格的分包工程（如专业工程等）及时办理分段结算，实现既提高工程结算办理效率，又及时控制项目投资的目标。
【参考文献】
[1]杜秀龙．建筑工程项目施工阶段成本控制方法[J]．科技资讯，2008,(7)
[2]孙茂竹，姚岳．成本管理学[M]．北京：中国人民大学出版社，2004
[3]敬炳于.谈房地产开发项目现场成本的管理与控制[J]．工程造价管理，2009,(2)