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2008年，中国房地产业突然告别欢声笑语，飘起一股浓浓的血腥味!
用巨变与剧变来形容这一切，不为过但不精准，因为这一转折已经近乎恶搞。在顺驰暴毙之后，万科带头降价，恒大上市折戟，富力盛传资金链近乎断裂，数家房地产公司上市计划无限期推迟，仅北京就有近千家房地产公司注销，一个个要死要活，整个行业刹那间哀鸿遍野!
但我们不得不承认，恶搞也是历史的一部分。这场恶搞般的180度大转弯，正是地产业必经的一幕。而今日之势，两年前已经悄然定局。中国房地主产业的拐点早在2006年已经完成，只是大公司在悄然转型后，猛地站起来大喊：拐点来了!狼来了!
十年划段的错觉
如果粗略地按照中国房地产业的商业史推演，2008年应该是第三个10年的开端。
中国房地产业的第一年10年始于1988年。
这一年，全国人大七届一次会议通过修改宪法有关条文，肯定并明确了土地使用权的法律依据。简言之，就是“地改”。这一变动在当时并未引起轰动，但历史证明，这是我国从宪法上第一次允许土地的使用权转让，中国房地产业真正打响市场化革命第一枪。从整个房地产市场供求的角度分析，“地改”使房地产的供给率先被激活，中国房地产业由此进入供给主导的第一个10年。
中国房地产业第二个10年始于1998年。
这一年，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议正式提出：从当年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。简言之，就是“房改”。房改带来的巨大刺激与深远影响，如今尽人皆知，且感受强烈。
从市场供求的角度分析，房改的真正意义是使房地产需求得以激活，房地产业由此进入遍地开花、百家争鸣的第二个10年，有专家喻之为中国房地产业的春秋时代。
按照预期，负责开启中国房地产业第三个10年的2008年，供需两旺，再加上奥运撑腰，本应是个标准的黄金10年。
但真没想到，这2008年一开局就尸横遍野、血腥满天，仿佛历史在跟我们开玩笑，但历史从来都是严肃的，不严肃的是我们总习惯性地以10年来划分历史。
事实上，中国房地产业的第三个拐点早在2005年已经出现，2006年已经完成。
两年前拐点形成
2006年，中国地产业正式告别春秋时代，转入战国时代。只是一切都悄然进行，不仅媒体麻木到一无所知，连不少圈内人都如温水青蛙，不知不觉。
根据建设部统计，从1998年到2005年，中国商品房的全国销售总额一直在迅猛增长，年增幅平均为30％左右。
到2002年，这一数字达到6000亿元左右，2004年首次突破1万亿元。
第一个突变发生在2005年，中国房地产的全国销售额突然从1万亿元蹦到1.7万亿元，一年之内暴涨70％，行业总规模也相应暴涨70％，这标志着中国地产业从苏醒转向爆发。
关键是2006年，这一数字马不停蹄，直接又蹦到2万亿元以上，比2004年整整翻了一倍，彻底成为一场革命。
事实上，仅从总体分析，这场革命的特征还不够明显，至少远不如房地产上市公司的数据来得惊人，来得有规律。
2006年，数据统计显示，中国房地产上市公司的三大核心指标，即销售规模、土地储备与融资规模，全部剧变，且同步同方向。
在此之前，中国地产业上市公司的营业收入一直在年增幅20％～30％的小圈子里转悠。2006年，这个群体突然发力，增幅一下子蹿升到62.1％。
更惊人的是，这62.1％不仅仅是量的突破，还有质的提高。因为这群上市房地产公司的利润率竟然同步平均增长56.6％，比2005年几乎高出一倍。
利润与规模的同步迅猛增长，足以成为确认中国房地产业新拐点的第一大标志。
不仅如此，中国地产业上市公司的土地储备这一年也呈现突破式增长，平均增长率竟然达到77％，而2005年这一数字的平均增幅只有29％。作为房地产公司持续发展的保障，土地储备的猛增恰恰表明，2006年的拐点不是昙花一现，更不是简单的统计巧合。
此外，中国地产业上市公司本年在融资规模上也不甘示弱。借着股市东风，上市公司开始大举融资，当年融资规模(含股权与债权)平均增长率达到112％，远高于2005年的79％。
三大转折彻底表明，中国地产业从春秋转向战国。
春秋与战国根本的区别在于，前者的最大特点是遍地开花，关键词是好玩。后者的特点是大浪淘沙，关键词是血腥。
2008年地产业的开门血腥恰恰表明，地产业不仅已经进入战国时代，而且恶战已经开始。
初定乾坤三阵营
2006年的格局分野已决定了今天的结果，但我们圈外人几乎都处于群体无意识。而事实上，这一变化比今天的恶战更有杀伤力。
在2006年之前，万科的年销售收入突破100亿元，可以算作中国房地产业一个标志性事件，标志着行业里开始出现大型公司。但2006年，随着另外两家地产公司，即中海与富力的年营业收入突破100亿元，标志着中国房地产业进入一个新阶段，即房地产业出现第一阵营。
以年营收100亿元和50亿元为两道门槛，中国房地产业在2006年已经明显地分出三个阵营。万科、中海、富力以年收入超过100亿元，组成第一阵营，紧接着合生、世茂、雅居、绿城以50～100亿元的规模居于第二阵营，保利、华润、招商、金地等组成第三阵营。
其实在2006年之前，中国房地产业也分阵营，但两者的根本不同在于，2006年之后，量级真正拉开，大鱼吃小鱼已经易如反掌。
数据显示，处于第一阵营的万科、中海与富力，不仅年营收过百亿元，其盈利也平均超过20亿元。而20亿元恰恰是位于第三阵营、中国房地产业第15强的首创置业的年销售额。
第一阵营的净利润与第三阵营的年销售收入基本相当。这意味着，一旦遇到你死我活的竞争，比如万科与首创火拼一个项目，前者搞定后者将轻而易举，因为前者只需让出一半利润就足以让后者赔个底儿掉，而要杀掉那些年收入仍在10亿元以下的所谓第四阵营，更是不足挂齿。
卖儿卖女卖自己
规模初次分层之后，差距还会进一步扩大。
根据海外房地产业的规律，规模分层之后的第一个5年，形势会进一步明朗，量级会进一步拉开。第一梯队将向500亿～1000亿元进发，第二梯队则有机会跃进300亿～500亿元，而第三梯队的优秀者才可能冲击100亿～300亿元，第四阵营只有退出的份儿。
事实上，随着中国股市在2007年迎来大牛市，以及2008年的牛转熊，这一 规律已经体现得相当明显，甚至惊人。
2007年，万科的市值轻松突破1000亿元，富力、金地、招商、保利等市值也都翻过五倍左右，深耕广州的碧桂园与扎根北京的SOHO也在香港联交所搭上最后一班车。
2008年，随着股市转熊，原本有机会冲击第二与第三阵营的数家公司，不得不放弃上市计划，或将计划无限期推迟。公司战略也被迫转攻为守，卖地自保，前景堪忧。
与此同时，美国次贷风波恶化、CPI高启、银根紧缩，再加上房价拐点的争执又导致消费者观望情绪加重。这令不少中小地产公司同时遭遇销售断流与银行断奶，在双重夹击下，自杀者有之，引退者有之，卖儿卖女者有之。
万通董事局主席冯仑所谓卖儿卖女，SOHO中国总裁潘石屹所谓“百日剧变”“冰火两重天”，正是基于这一事实的应景推论。
当然，作为业内大腕、圈内名嘴，两人放的是危言，更是狂语：有人“卖儿卖女”，势必有人“买儿买女”，有人“百日剧亡”，势必有人“百日剧强”。
强者更强更疯狂
地产业出现规模分层，其实本身就是强者更强的结果，但恐怕冯仑与潘石屹也没想到，强者竟然打着滚儿地增强，这是比较罕见的。
通常，年营收达到100亿元之后，每年实现20％左右的增长已经相当不错，因为不管是资源整合、管理半径，还是人员规模，都难以保持原有效率。
但从2006年起，不管是万科、中海，还是富力，其营业收入增长率均超过50％，其中富力更是达到74％，三家的平均增长率也高达66.5％，竟然高于整体的平均增速。
第二阵营更是疯狂。
2006年，整个第二阵营的平均增速高达91.5％，几乎相当于一年翻一番。刚刚上市的世茂与绿城更是抢眼，一年实现150％的增长，比第三阵营的平均增长率45.7％整整快三倍。
大象比兔子跑得还快!兔子的生存环境不恶化才怪!
事实上，兔子们面临的新危险还不止这些，因为大象不仅跑得更快，而且还丝毫不喘。
不管是第一阵营，还是第二阵营，在年营收增长率超快的同时，净利润增长率也飞快增长，第一阵营的数字达到55.7％，第二阵营高达78.3％，也几乎是第三阵营43.5％的两倍。
不仅如此，2006年，大象们有钱之后，还开始大量储备地，这其实相当于率先进驻战略决胜的阵地。
2006年，第一阵营的土地储备直接从1000万平方米跳上2000万平方米，老大万科也基本上从1200万平方米翻到2100万平方米。
当然，由于土地储备加速，万科、富力等巨头的总资产周转率略有下降。最明显的是万科与雅居乐，万科从0.48降到0.37，雅居乐从0.56降到0.38。
但2007年的大牛市为他们几乎提供了一个天然的融资渠道，以万科为龙头的地产股们受到狂热追捧，轻轻松松融来数千亿元资金，将这一缺憾完全弥补。
在强者愈强的格局下，另一个数字自然地发生变化，那就是中国房地产市场的行业集中度。
2006年，前5位上市地产公司的市场份额从2005年的1.90％上升到2.49％。尽管这一水平与2004年差别不大，但这是在行业规模翻番之后的反弹，而且创出新高。
之后随着市场准入门槛的不断提高，这一比例将逐步上升，甚至加速上升。
中国地产业由资本主导的寡头时代已经启动。
根据科尔尼的行业成长曲线，家电、IT、金融等很多大行业最终都将走向寡头争锋的格局，只是速度有快有慢，时间有早有晚而已，科尔尼曲线虽然暂时不包括地产业，但美国与日本的寡头垄断的地产格局足以预示中国地产业的未来局势。
谁会剧强，谁将剧亡，一切即将定局。
用巨变与剧变来形容这一切，不为过但不精准，因为这一转折已经近乎恶搞。在顺驰暴毙之后，万科带头降价，恒大上市折戟，富力盛传资金链近乎断裂，数家房地产公司上市计划无限期推迟，仅北京就有近千家房地产公司注销，一个个要死要活，整个行业刹那间哀鸿遍野!
但我们不得不承认，恶搞也是历史的一部分。这场恶搞般的180度大转弯，正是地产业必经的一幕。而今日之势，两年前已经悄然定局。中国房地主产业的拐点早在2006年已经完成，只是大公司在悄然转型后，猛地站起来大喊：拐点来了!狼来了!
十年划段的错觉
如果粗略地按照中国房地产业的商业史推演，2008年应该是第三个10年的开端。
中国房地产业的第一年10年始于1988年。
这一年，全国人大七届一次会议通过修改宪法有关条文，肯定并明确了土地使用权的法律依据。简言之，就是“地改”。这一变动在当时并未引起轰动，但历史证明，这是我国从宪法上第一次允许土地的使用权转让，中国房地产业真正打响市场化革命第一枪。从整个房地产市场供求的角度分析，“地改”使房地产的供给率先被激活，中国房地产业由此进入供给主导的第一个10年。
中国房地产业第二个10年始于1998年。
这一年，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议正式提出：从当年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。简言之，就是“房改”。房改带来的巨大刺激与深远影响，如今尽人皆知，且感受强烈。
从市场供求的角度分析，房改的真正意义是使房地产需求得以激活，房地产业由此进入遍地开花、百家争鸣的第二个10年，有专家喻之为中国房地产业的春秋时代。
按照预期，负责开启中国房地产业第三个10年的2008年，供需两旺，再加上奥运撑腰，本应是个标准的黄金10年。
但真没想到，这2008年一开局就尸横遍野、血腥满天，仿佛历史在跟我们开玩笑，但历史从来都是严肃的，不严肃的是我们总习惯性地以10年来划分历史。
事实上，中国房地产业的第三个拐点早在2005年已经出现，2006年已经完成。
两年前拐点形成
2006年，中国地产业正式告别春秋时代，转入战国时代。只是一切都悄然进行，不仅媒体麻木到一无所知，连不少圈内人都如温水青蛙，不知不觉。
根据建设部统计，从1998年到2005年，中国商品房的全国销售总额一直在迅猛增长，年增幅平均为30％左右。
到2002年，这一数字达到6000亿元左右，2004年首次突破1万亿元。
第一个突变发生在2005年，中国房地产的全国销售额突然从1万亿元蹦到1.7万亿元，一年之内暴涨70％，行业总规模也相应暴涨70％，这标志着中国地产业从苏醒转向爆发。
关键是2006年，这一数字马不停蹄，直接又蹦到2万亿元以上，比2004年整整翻了一倍，彻底成为一场革命。
事实上，仅从总体分析，这场革命的特征还不够明显，至少远不如房地产上市公司的数据来得惊人，来得有规律。
2006年，数据统计显示，中国房地产上市公司的三大核心指标，即销售规模、土地储备与融资规模，全部剧变，且同步同方向。
在此之前，中国地产业上市公司的营业收入一直在年增幅20％～30％的小圈子里转悠。2006年，这个群体突然发力，增幅一下子蹿升到62.1％。
更惊人的是，这62.1％不仅仅是量的突破，还有质的提高。因为这群上市房地产公司的利润率竟然同步平均增长56.6％，比2005年几乎高出一倍。
利润与规模的同步迅猛增长，足以成为确认中国房地产业新拐点的第一大标志。
不仅如此，中国地产业上市公司的土地储备这一年也呈现突破式增长，平均增长率竟然达到77％，而2005年这一数字的平均增幅只有29％。作为房地产公司持续发展的保障，土地储备的猛增恰恰表明，2006年的拐点不是昙花一现，更不是简单的统计巧合。
此外，中国地产业上市公司本年在融资规模上也不甘示弱。借着股市东风，上市公司开始大举融资，当年融资规模(含股权与债权)平均增长率达到112％，远高于2005年的79％。
三大转折彻底表明，中国地产业从春秋转向战国。
春秋与战国根本的区别在于，前者的最大特点是遍地开花，关键词是好玩。后者的特点是大浪淘沙，关键词是血腥。
2008年地产业的开门血腥恰恰表明，地产业不仅已经进入战国时代，而且恶战已经开始。
初定乾坤三阵营
2006年的格局分野已决定了今天的结果，但我们圈外人几乎都处于群体无意识。而事实上，这一变化比今天的恶战更有杀伤力。
在2006年之前，万科的年销售收入突破100亿元，可以算作中国房地产业一个标志性事件，标志着行业里开始出现大型公司。但2006年，随着另外两家地产公司，即中海与富力的年营业收入突破100亿元，标志着中国房地产业进入一个新阶段，即房地产业出现第一阵营。
以年营收100亿元和50亿元为两道门槛，中国房地产业在2006年已经明显地分出三个阵营。万科、中海、富力以年收入超过100亿元，组成第一阵营，紧接着合生、世茂、雅居、绿城以50～100亿元的规模居于第二阵营，保利、华润、招商、金地等组成第三阵营。
其实在2006年之前，中国房地产业也分阵营，但两者的根本不同在于，2006年之后，量级真正拉开，大鱼吃小鱼已经易如反掌。
数据显示，处于第一阵营的万科、中海与富力，不仅年营收过百亿元，其盈利也平均超过20亿元。而20亿元恰恰是位于第三阵营、中国房地产业第15强的首创置业的年销售额。
第一阵营的净利润与第三阵营的年销售收入基本相当。这意味着，一旦遇到你死我活的竞争，比如万科与首创火拼一个项目，前者搞定后者将轻而易举，因为前者只需让出一半利润就足以让后者赔个底儿掉，而要杀掉那些年收入仍在10亿元以下的所谓第四阵营，更是不足挂齿。
卖儿卖女卖自己
规模初次分层之后，差距还会进一步扩大。
根据海外房地产业的规律，规模分层之后的第一个5年，形势会进一步明朗，量级会进一步拉开。第一梯队将向500亿～1000亿元进发，第二梯队则有机会跃进300亿～500亿元，而第三梯队的优秀者才可能冲击100亿～300亿元，第四阵营只有退出的份儿。
事实上，随着中国股市在2007年迎来大牛市，以及2008年的牛转熊，这一 规律已经体现得相当明显，甚至惊人。
2007年，万科的市值轻松突破1000亿元，富力、金地、招商、保利等市值也都翻过五倍左右，深耕广州的碧桂园与扎根北京的SOHO也在香港联交所搭上最后一班车。
2008年，随着股市转熊，原本有机会冲击第二与第三阵营的数家公司，不得不放弃上市计划，或将计划无限期推迟。公司战略也被迫转攻为守，卖地自保，前景堪忧。
与此同时，美国次贷风波恶化、CPI高启、银根紧缩，再加上房价拐点的争执又导致消费者观望情绪加重。这令不少中小地产公司同时遭遇销售断流与银行断奶，在双重夹击下，自杀者有之，引退者有之，卖儿卖女者有之。
万通董事局主席冯仑所谓卖儿卖女，SOHO中国总裁潘石屹所谓“百日剧变”“冰火两重天”，正是基于这一事实的应景推论。
当然，作为业内大腕、圈内名嘴，两人放的是危言，更是狂语：有人“卖儿卖女”，势必有人“买儿买女”，有人“百日剧亡”，势必有人“百日剧强”。
强者更强更疯狂
地产业出现规模分层，其实本身就是强者更强的结果，但恐怕冯仑与潘石屹也没想到，强者竟然打着滚儿地增强，这是比较罕见的。
通常，年营收达到100亿元之后，每年实现20％左右的增长已经相当不错，因为不管是资源整合、管理半径，还是人员规模，都难以保持原有效率。
但从2006年起，不管是万科、中海，还是富力，其营业收入增长率均超过50％，其中富力更是达到74％，三家的平均增长率也高达66.5％，竟然高于整体的平均增速。
第二阵营更是疯狂。
2006年，整个第二阵营的平均增速高达91.5％，几乎相当于一年翻一番。刚刚上市的世茂与绿城更是抢眼，一年实现150％的增长，比第三阵营的平均增长率45.7％整整快三倍。
大象比兔子跑得还快!兔子的生存环境不恶化才怪!
事实上，兔子们面临的新危险还不止这些，因为大象不仅跑得更快，而且还丝毫不喘。
不管是第一阵营，还是第二阵营，在年营收增长率超快的同时，净利润增长率也飞快增长，第一阵营的数字达到55.7％，第二阵营高达78.3％，也几乎是第三阵营43.5％的两倍。
不仅如此，2006年，大象们有钱之后，还开始大量储备地，这其实相当于率先进驻战略决胜的阵地。
2006年，第一阵营的土地储备直接从1000万平方米跳上2000万平方米，老大万科也基本上从1200万平方米翻到2100万平方米。
当然，由于土地储备加速，万科、富力等巨头的总资产周转率略有下降。最明显的是万科与雅居乐，万科从0.48降到0.37，雅居乐从0.56降到0.38。
但2007年的大牛市为他们几乎提供了一个天然的融资渠道，以万科为龙头的地产股们受到狂热追捧，轻轻松松融来数千亿元资金，将这一缺憾完全弥补。
在强者愈强的格局下，另一个数字自然地发生变化，那就是中国房地产市场的行业集中度。
2006年，前5位上市地产公司的市场份额从2005年的1.90％上升到2.49％。尽管这一水平与2004年差别不大，但这是在行业规模翻番之后的反弹，而且创出新高。
之后随着市场准入门槛的不断提高，这一比例将逐步上升，甚至加速上升。
中国地产业由资本主导的寡头时代已经启动。
根据科尔尼的行业成长曲线，家电、IT、金融等很多大行业最终都将走向寡头争锋的格局，只是速度有快有慢，时间有早有晚而已，科尔尼曲线虽然暂时不包括地产业，但美国与日本的寡头垄断的地产格局足以预示中国地产业的未来局势。
谁会剧强，谁将剧亡，一切即将定局。