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摘 要：随着全面建设小康社会目标的逐步实现，产生了保障性住房这一体现民生政策的产物，但随之带来了物业管理费的问题。本文结合柳州市保障性住房物业管理的实际，阐述了保障性住房物业管理现状及问题，分析了产生问题的原因，并有针对性地提出了对策，对进一步完善保障性住房管理，提高物业服务水平具有一定的指导意义。
关键词：保障性住房 物业管理 问题 探讨
党的十八大报告指出，加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点，改善城市低收入居民的居住条件和居住环境，是关系到社会和谐与稳定的重要民生问题。如何做好保障性住房的物业管理服务工作，改善城市低收入居民的居住环境，成为社会各界关注的热点问题。柳州市作为广西第一大工业城市，保障性住房开发量、完工率多年来在广西一直处于前列，其保障性住房各项工作多次得到国家领导及自治区领导的肯定，其保障性住房物业管理工作遇到的问题具有很强的代表性，对开展好广西乃至全国的保障性住房物业管理具有很好的借鉴作用。
一、柳州市保障性住房物业管理现状及问题
目前，柳州市保障性住房的建设单位主要有柳州市经济适用房中心、柳州市东通公司、柳州市房地产开发公司、柳州市建投公司。根据国家对保障性住房建设的指导精神，柳州市除了经济适用房中心建设的经济适用房与公租房、廉租房相互结合单独在一个小区外，其他单位建设的限价商品房、改制企业职工危旧房、城市棚户区改造住房、公租房、廉租房等保障性住房均采取插花的形式与商品房合建在一起。目前，柳州市保障性住房物业管理的模式主要为：建设单位建成后，即交建设单位投资成立的物业公司接手进行管理。柳州市保障性住房物业管理模式承担保障和改善民生的政府职能具有一定的优越性，但也存在一些问题，比较突出的问题主要体现在如下方面：
1.收费标准与提供的服务不匹配。为缓解中低收入人群的经济困难，保障性住房的物业管理费执行政府指导价，收费标准低于普通商品房的收费标准。对一些特殊群体，物业公司还实行免收或者减免政策。按接手楼盘的时间不同，各楼盘收费价格从0.25元/平方米到1.2元/平方米不等。其中，许多保障性住房一直沿袭最初的20元/月的收费标准。但是，为了体现政府对低收入人群的关心和关怀，维护社会和谐稳定，物业公司提供的物业服务水平往往不低于同地段普通商品房的物业服务水平，收费标准与提供的服务不匹配。
2.公共配套设施维护成本高，且都由物业公司承担。保障性住房都是刚性需求，入住率高，人口密度大，公共配套设施破损快，维护频率比普通住宅小区快，维护成本比普通住宅小区高。有的小区从交付使用起，公共配套设施小的维修不断，而且不到20年就都进行了大的维修。但由于业主收入低，无法承担维修费用，只能由物业公司承担。
3.物业服务费收取率低。保障性住房住户都是低收入人群，再加上拆迁安置等历史遗留问题，物业服务费收取率一直比较低，一般在50%-60%左右，有的甚至低于20%，远低于普通商品房小区的物业服务费收取率，严重入不敷出。
4.物业公司亏损严重。物业公司新接收的保障性住房小区前三年由建设单位补贴物业服务费，所发生的费用大多由建设单位承担，基本上能做到收支平衡。但是，建设单位的物业服务费补贴期一过，物业公司基本上年年收不抵支，处于亏损状态。特别是柳州市最低工资标准近年来连年提高，2009年最低工资标准670元/月，2015年提高到1400元/月（2015年以后不再公布），增长了两倍多。人工成本是物业管理成本中占比最大的一项，人工成本快速增长，但物业服务费却一直不变，物业公司连年亏损且呈现出不断扩大的趋态。
二、柳州市保障性住房物业管理存在问题的原因分析
1.有关保障性住房物业管理政策落实不到位。根据有关文件要求，在新建安置住宅小区中，项目业主要提供适当经营性公共建筑资产，所得经营收益专项用于补助安置住宅小区高层建筑电梯费、特困户和低保户的物业管理及其他费用。有关文件还规定，廉租住房、“五保户”和“三老”人员免交物业管理费，享受低保家庭按40%支付物业管理费，低保线以上廉租房家庭按60%支付物业管理费，以上免交和减交部分由财政给予补贴。但目前，柳州市建成的保障性住房小区中几乎没有配套经营性公共建筑资产，物业公司也没有收到相关的补贴资金。
2.建设单位、施工单位未能按要求移交配套设施设备及施工资料，未能及时整改房屋的质量问题。目前，部分保障性住房小区建设单位为了避免违约，赶在合同约定的日期交房给业主，在配套设施设备、施工资料尚未完善的情况下就交房给业主，要求物业公司接收，给小区住户装修、生活带来很大影响。由于赶工，部分房屋质量存在问题，业主报修施工方又不能及时处理，建设单位也没有及时督促施工方整改，在住户与各方交涉无果的情况下，不管是否物业公司的责任，都找物业公司反映和论理，并以此为由拒交物业管理费。
3.建设单位和物业公司没有理清关系。目前，柳州市保障性住房建成后都是由建设单位投资成立的物业公司提供物业服务，建设单位把物业公司当作自己的一个部门，随意要求物业公司提供超合同的服务，要求物业公司承担不合理的费用支出，不支付空置房物业费、建设单位减免保障性住房住户的费用、前期介入管理费用等；物业公司也把自己当成建设单位的一个部门，没有成本费用控制意识，人员配置不合理，物业服务费催收力度不足。特别是在三年减免物业服务费期内，保障性住房小区公共配套设备设施所发生的维护、维修支出，不管是应由业主承担、物业公司承担还是应由建设单位承担，物业公司大多都要求建设单位支付，没有理清双方关系。
4.保障性住房住户的观念跟不上发展的要求。部分保障性住房的住户，虽然住进了新房子，但观念还停留在住旧房子时的状态，没有商品化物业服务的意识，不爱护甚至随意损坏公共配套设施，乱扔垃圾，私养家禽，自行车、电动车推进电梯开回家等现象时有发生，这些都增加了物业服务的成本。
三、完善保障性住房物业管理的建议
1.加强监管，确保保障性住房各项政策落实到位。政府有关部门应定期或不定期的对保障性住房各项政策执行情况进行检查，对检查中发现的问题及时要求责任单位整改，确保保障性住房规划设计、物业管理费补贴等政策落实到位。
2.加大物业管理知识的宣传力度。物业管理作为一项新兴的管理模式，许多保障性住房住户不了解，不理解，需要媒體和政府的正确引导。建议政府及房管部门利用各种媒体平台，加大物业管理知识的宣传力度，使保障性住房的业主多了解物业服务知识，提高保障性住房住户的物业管理意识，明确物业服务是一项有偿服务，按合同约定支付物业管理服务费是每一位业主的义务。
3.加强保障性住房的质量监管，确保物业管理顺利开展。保障性住房业主与物业公司的矛盾、纠纷，大多源于房屋的质量问题。因此，要使保障性住房物业管理顺利开展，保证保障性住房的质量是关键。建设保障性住房作为政府一项责无旁贷的责任，政府有关部门要切实抓好建筑质量的监管，督促建设单位、施工方按规定要求移交配套设施设备、施工资料，及时整改房屋的质量问题。
4.理清建设单位和物业公司的关系。建设单位和物业公司在投资上是母子公司关系，在委托物业服务上是平等的民事权利主体关系。因此，建设单位在委托自己的物业公司进行物业服务时，应严格按照合同约定办事，不应随意要求物业公司提供超出合同的服务，要求物业公司承担不合理的费用支出，按照合同约定支付物业服务费、补贴、空置房物业费、前期开办费等；物业公司也应严格按照合同约定的标准提供服务，不应随意要求建设单位支付应向保障性住房住户收取的费用或应由物业公司承担的费用。
5.改变目前保障性住房物业管理模式，引入市场竞争机制。保障性住房物业管理目前这种谁建设谁管理的模式，是缺乏市场竞争机制的情况下建设单位的被动选择。这种模式下，物业公司缺乏市场竞争，极易产生寄生思想，成本意识淡泊，经营效率低下，不利于物业公司自身生存发展。在保障性住房物业管理规划设计、补贴等政策落实到位，形成充分的市场竞争后，应改变目前这种模式，通过招投标的方式，引入市场竞争机制，使物业公司为保障性住房住户提供价廉质优的服务。
关键词：保障性住房 物业管理 问题 探讨
党的十八大报告指出，加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点，改善城市低收入居民的居住条件和居住环境，是关系到社会和谐与稳定的重要民生问题。如何做好保障性住房的物业管理服务工作，改善城市低收入居民的居住环境，成为社会各界关注的热点问题。柳州市作为广西第一大工业城市，保障性住房开发量、完工率多年来在广西一直处于前列，其保障性住房各项工作多次得到国家领导及自治区领导的肯定，其保障性住房物业管理工作遇到的问题具有很强的代表性，对开展好广西乃至全国的保障性住房物业管理具有很好的借鉴作用。
一、柳州市保障性住房物业管理现状及问题
目前，柳州市保障性住房的建设单位主要有柳州市经济适用房中心、柳州市东通公司、柳州市房地产开发公司、柳州市建投公司。根据国家对保障性住房建设的指导精神，柳州市除了经济适用房中心建设的经济适用房与公租房、廉租房相互结合单独在一个小区外，其他单位建设的限价商品房、改制企业职工危旧房、城市棚户区改造住房、公租房、廉租房等保障性住房均采取插花的形式与商品房合建在一起。目前，柳州市保障性住房物业管理的模式主要为：建设单位建成后，即交建设单位投资成立的物业公司接手进行管理。柳州市保障性住房物业管理模式承担保障和改善民生的政府职能具有一定的优越性，但也存在一些问题，比较突出的问题主要体现在如下方面：
1.收费标准与提供的服务不匹配。为缓解中低收入人群的经济困难，保障性住房的物业管理费执行政府指导价，收费标准低于普通商品房的收费标准。对一些特殊群体，物业公司还实行免收或者减免政策。按接手楼盘的时间不同，各楼盘收费价格从0.25元/平方米到1.2元/平方米不等。其中，许多保障性住房一直沿袭最初的20元/月的收费标准。但是，为了体现政府对低收入人群的关心和关怀，维护社会和谐稳定，物业公司提供的物业服务水平往往不低于同地段普通商品房的物业服务水平，收费标准与提供的服务不匹配。
2.公共配套设施维护成本高，且都由物业公司承担。保障性住房都是刚性需求，入住率高，人口密度大，公共配套设施破损快，维护频率比普通住宅小区快，维护成本比普通住宅小区高。有的小区从交付使用起，公共配套设施小的维修不断，而且不到20年就都进行了大的维修。但由于业主收入低，无法承担维修费用，只能由物业公司承担。
3.物业服务费收取率低。保障性住房住户都是低收入人群，再加上拆迁安置等历史遗留问题，物业服务费收取率一直比较低，一般在50%-60%左右，有的甚至低于20%，远低于普通商品房小区的物业服务费收取率，严重入不敷出。
4.物业公司亏损严重。物业公司新接收的保障性住房小区前三年由建设单位补贴物业服务费，所发生的费用大多由建设单位承担，基本上能做到收支平衡。但是，建设单位的物业服务费补贴期一过，物业公司基本上年年收不抵支，处于亏损状态。特别是柳州市最低工资标准近年来连年提高，2009年最低工资标准670元/月，2015年提高到1400元/月（2015年以后不再公布），增长了两倍多。人工成本是物业管理成本中占比最大的一项，人工成本快速增长，但物业服务费却一直不变，物业公司连年亏损且呈现出不断扩大的趋态。
二、柳州市保障性住房物业管理存在问题的原因分析
1.有关保障性住房物业管理政策落实不到位。根据有关文件要求，在新建安置住宅小区中，项目业主要提供适当经营性公共建筑资产，所得经营收益专项用于补助安置住宅小区高层建筑电梯费、特困户和低保户的物业管理及其他费用。有关文件还规定，廉租住房、“五保户”和“三老”人员免交物业管理费，享受低保家庭按40%支付物业管理费，低保线以上廉租房家庭按60%支付物业管理费，以上免交和减交部分由财政给予补贴。但目前，柳州市建成的保障性住房小区中几乎没有配套经营性公共建筑资产，物业公司也没有收到相关的补贴资金。
2.建设单位、施工单位未能按要求移交配套设施设备及施工资料，未能及时整改房屋的质量问题。目前，部分保障性住房小区建设单位为了避免违约，赶在合同约定的日期交房给业主，在配套设施设备、施工资料尚未完善的情况下就交房给业主，要求物业公司接收，给小区住户装修、生活带来很大影响。由于赶工，部分房屋质量存在问题，业主报修施工方又不能及时处理，建设单位也没有及时督促施工方整改，在住户与各方交涉无果的情况下，不管是否物业公司的责任，都找物业公司反映和论理，并以此为由拒交物业管理费。
3.建设单位和物业公司没有理清关系。目前，柳州市保障性住房建成后都是由建设单位投资成立的物业公司提供物业服务，建设单位把物业公司当作自己的一个部门，随意要求物业公司提供超合同的服务，要求物业公司承担不合理的费用支出，不支付空置房物业费、建设单位减免保障性住房住户的费用、前期介入管理费用等；物业公司也把自己当成建设单位的一个部门，没有成本费用控制意识，人员配置不合理，物业服务费催收力度不足。特别是在三年减免物业服务费期内，保障性住房小区公共配套设备设施所发生的维护、维修支出，不管是应由业主承担、物业公司承担还是应由建设单位承担，物业公司大多都要求建设单位支付，没有理清双方关系。
4.保障性住房住户的观念跟不上发展的要求。部分保障性住房的住户，虽然住进了新房子，但观念还停留在住旧房子时的状态，没有商品化物业服务的意识，不爱护甚至随意损坏公共配套设施，乱扔垃圾，私养家禽，自行车、电动车推进电梯开回家等现象时有发生，这些都增加了物业服务的成本。
三、完善保障性住房物业管理的建议
1.加强监管，确保保障性住房各项政策落实到位。政府有关部门应定期或不定期的对保障性住房各项政策执行情况进行检查，对检查中发现的问题及时要求责任单位整改，确保保障性住房规划设计、物业管理费补贴等政策落实到位。
2.加大物业管理知识的宣传力度。物业管理作为一项新兴的管理模式，许多保障性住房住户不了解，不理解，需要媒體和政府的正确引导。建议政府及房管部门利用各种媒体平台，加大物业管理知识的宣传力度，使保障性住房的业主多了解物业服务知识，提高保障性住房住户的物业管理意识，明确物业服务是一项有偿服务，按合同约定支付物业管理服务费是每一位业主的义务。
3.加强保障性住房的质量监管，确保物业管理顺利开展。保障性住房业主与物业公司的矛盾、纠纷，大多源于房屋的质量问题。因此，要使保障性住房物业管理顺利开展，保证保障性住房的质量是关键。建设保障性住房作为政府一项责无旁贷的责任，政府有关部门要切实抓好建筑质量的监管，督促建设单位、施工方按规定要求移交配套设施设备、施工资料，及时整改房屋的质量问题。
4.理清建设单位和物业公司的关系。建设单位和物业公司在投资上是母子公司关系，在委托物业服务上是平等的民事权利主体关系。因此，建设单位在委托自己的物业公司进行物业服务时，应严格按照合同约定办事，不应随意要求物业公司提供超出合同的服务，要求物业公司承担不合理的费用支出，按照合同约定支付物业服务费、补贴、空置房物业费、前期开办费等；物业公司也应严格按照合同约定的标准提供服务，不应随意要求建设单位支付应向保障性住房住户收取的费用或应由物业公司承担的费用。
5.改变目前保障性住房物业管理模式，引入市场竞争机制。保障性住房物业管理目前这种谁建设谁管理的模式，是缺乏市场竞争机制的情况下建设单位的被动选择。这种模式下，物业公司缺乏市场竞争，极易产生寄生思想，成本意识淡泊，经营效率低下，不利于物业公司自身生存发展。在保障性住房物业管理规划设计、补贴等政策落实到位，形成充分的市场竞争后，应改变目前这种模式，通过招投标的方式，引入市场竞争机制，使物业公司为保障性住房住户提供价廉质优的服务。