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不久前，国家提出以“租购并举”的方式推进住房制度改革，这标志着在热点城市培育和发展住房租赁市场将是下一个阶段的重头戏。其实，去年伊始，各地政府除了坚持房地产调控政策的连续性、稳定性，还一直在完善、细化各类措施。
据市场研究机构统计，去年全国有110个城市累计发布了250多次调控政策，是“因城施策、分类调控”的一次全面落实。调控最早可追溯至2016年9月，表现为“范围广、手段严”，多地在原有的限购、限售、提高首付等调控政策外，又增加了限价、限贷、加大土地供给、增加租赁供给等多种手段。
业界普遍认为，此轮调控在理念上与以往有明显不同，其贡献在于重新确立以住宅的“居住属性”为导向构建国家基本住房制度，“房子是用来住的，不是用来炒的”渐成社会共识和改革共识，各项调控政策也收到了预期效果。央行发布的统计报告显示：2017年末，人民币房地产贷款增速明显回落，比上年末放缓6.1%。其中，个人住房贷款余额为21.9万亿元，同比增长22.2%，增速较上年末降低了14.5%。
自2017年一季度北京市率先发力房地产调控以来，截至目前，全国大部分热点城市的房地产市场，大致形成如下几个基本调控态势：
房价止涨，预期回落，住宅去投资化趋势显现。国家统计局2018年1月18日发布的2017年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示：一线城市及部分热点二线城市的新建商品住宅房价降幅在0.2—0.3个百分点之间。其中一线城市房价同比连续15个月回落。实际上从2017年5月份开始，上海和北京便出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；8月份，15个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨；至10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势显现。
土地供应减少，交易下滑，地价平均溢价率环比下降。中国指数研究院发布的数据显示，2018年1月份，全国主要城市土地市场供应和成交量环比均出现回落，监测的全国300个城市共推出土地2696宗，环比减少11%；土地出让金总额为3715亿元，环比减少7%；从价格层面来看，今年1月份全国300个城市土地平均溢价率为20%，较上月下降4个百分点。
部分三四线城市房地产库存去化迅速，供求关系出现逆转。一些三四线城市房地产已从库存积压变成了房价快速上涨，迫使调控政策开始向这些城市深入：山东东营、聊城、广西柳州等城市加入限售行列，扬州则针对二手房提升限售年限，一些城市如廊坊等地还加入了限价行列。
发展租赁市场迎来政策利好，租购并举成为调控热词。据不完全统计，目前总计有超过50个城市发布了鼓励发展住宅租赁业务的新政策，地方政府纷纷加大了租赁型物业的用地供應。上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市陆续开启“只租不售”模式，绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。同策研究院统计的数据显示，截至2017年底，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26宗。加快建立租购并举的住房制度，逐渐成为完善房地产长效机制的发力点。
在去年的销售进程中，去库存和棚改货币化安置贡献了不小的部分，成交回落的速度较以往更为平缓。2018年，预计棚改效力稍有减弱，而去库存政策逐渐退出可能对成交影响较大，商品房成交增速将继续下滑，或回落至-10%至-5%。
理由有二：一是棚改货币化安置效应将不会出现明显褪色。从棚改三年攻坚计划的目标来看，2018年—2020年比上一个周期2015年—2017年更为温和谨慎，改造各类棚户区的任务总量从1800万套降至1500万套；而棚改货币化安置比例将继续提升趋势，2017年预估为60%，2018年该比例保守预计将达到65%以上。按2016年棚改货币化安置比例48.5%、消化市场库存2.5亿平方米测算，货币化安置套均去库存85平方米，2018年棚改货币化安置还能带来至少2.76亿平方米的商品房销售。
二是去库存政策逐渐退出将对成交影响较大。“房住不炒”定位强化，“四限”严控的大环境不会改变，一线和部分二线城市或好于2017年，但难以出现明显起色。党的十九大以后“去库存”的提法不再是主流，在销售面积中占比60%以上的三四线城市将逐渐退出各项去库存的刺激政策，这将使商品房成交失去重要支撑。总的来看，2018年商品房销售面积同比增速将有一定的回落，三四线城市销售动力减弱，增速将再次落至一二线城市之下。
值得一提的是，在2017年度中国房企销售排行榜上，销售业绩“千亿俱乐部”已扩容至17家，其中碧桂园、万科、恒大销售额破5000亿大关，主流房企大都超额完成年度目标，行业集中度也有了较快提升。排名前10、前50和前100房企的市场占有率已分别达到24.1%、45.9%和55.5%，提高幅度较2016年更为明显。在紧融资和严管控的楼市调整期，房企的持续经营更有赖于雄厚的资金实力和资源禀赋，大型房企的品牌优势和资源整合能力将更加凸显，行业并购进程和集中度提升有望加速。
不久前，国土资源部部长曾表示，“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法……政府将不再是居住用地唯一提供者”。这一表态将有利于盘活企业手中的存量土地，以及推动农村土地制度改革，促进宅基地入市。不过，需要更具体的方案出台，“转为住宅用地”很可能是作为租赁用地，商品房用地供应仍由政府主导。
因此，对于2018年及未来的房地产市场，预计销售增幅缩小、金融监管加强和资金链不断收紧依然会对后续开发投资形成制约，但新开工和土地成交增速不低将使开发投资增速相对平稳，不会大幅下滑，或还能实现5%以内的正增长。 1.从趋势看，“链条逻辑”未变。房地产行业自身具有周期性特征，从拿地开工到预售交付，一般需要约2～3年的时间；从销售回款到开发投资，一般滞后期为3～9个月。有时行业政策或宏观环境的改变会使“销售—投资”的资金链条变得敏感或迟钝，但周期性特征和链条逻辑没有改变，成交增速下滑将拖累投资增速趋势性下行。
2.从幅度看，新开工和推地的相对活跃使投资保有动能。其一，租赁接棒棚改，新开工依然不低。棚改目标套数和新建比例双双调降，意味着棚改新开工总量将明显减少。按2016年棚改货币化安置比例48.5%、减少回迁房建设面积2.05亿平方米计算，新建棚改房的套均面积约为70平方米，2018年棚改新开工面积或小于1.23亿平方米。
不过，租赁接棒成为新开工的“发动机”，或可基本抵补棚改新开工减少的部分。党的十九大提出以“租购并举”方式进行住房制度改革，在热点城市培育和发展住房租赁市场无疑是下个阶段的重头戏。从已明确具体目标的京沪来看，租赁住房建设重点城市将出现较高的新开工增长。例如，上海要完成“十三五”期间70万套的租赁住房新增供应，2018年至少需开工14万套。在套均面积50平方米/套和90平方米/套两种规格下，对应的租赁住房开工面积分别为700万平方米和1260万平方米。租赁住房因素对上海或北京总的房屋新开工面积增速的贡献率约有30%～50%。
其二，土地市场还能保持相对的活跃度。土地市场作为房地产市场的源头，在当前发生了重要变化。在库存周期和供地数量挂钩的政策鞭策下，紧握土地资源的热点地区地方政府从“舍不得”变得“大方”。2017年以来土地市场一改过去三年连年缩减的颓势，成交面积同比增速由负转正并“持续在线”。2018年热点地区地方政府还将继续加大推地，大型房企手中的土地储备在过去一年也下降较快，除部分2017年补货充足的房企以外，多数大型房企的补库存意愿依旧强烈，预计商品房用地市场交易将保持活跃。
除了商品住宅供地以外，发展租赁住房离不开大规模、低价格的地块供应，主要试点城市推动的体量将不小。以上海为例，“十三五”期间计划推出1700公顷土地用于租赁住宅建设，即在2017年7月到2020年末的三年半时间内年均推地485.7公顷。自2017年7月首推“只租不售”地塊起，上海已经累计推出29宗租赁住宅用地，力度不可谓不大，但推地也仅约90公顷，进度只占年均目标的零头。这意味着，要完成任务目标，后续地方政府推地速度将加快，还有更大规模地块会被推出。总之，未来的中国房地产市场，在政府的精细化调控之中将逐步走向稳健。