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2007年8月17日,陈先生母亲向房主李女士支付定金20000 元,并与李女士签订付款凭证一份,明确李女士名下的上海市杨浦区临青路一套房屋售价为106万元,并约定了首付款、房屋设备、有线电视等费用。2007年9月11日,陈先生及妻儿与李女士签订《上海市房地产买卖合同》,约定三人向李女士购买上述房屋,房价款为70 万元,双方于2007年10月30 日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日,陈家支付给李女士购房首付款26万元及维修基金2000 元。
之后不久,李女士看到房价上涨,自己卖出的房屋升值不少,就提出不愿继续履行合同,并于2007年9月28日和2007 年10月10日向中介公司业务员的账户内汇款262000 元。2007年10月13日,陈先生书面要求李女士继续履行合同遭拒。李先生一家三口遂于2007 年10月22日向法院提起诉讼,要求继续履行合同。
法庭上,李女士称当时其实讲好的价格是106万元,为偷漏税款,双方才在合同上约定房款为70万元,所以合同是无效的。因房价上涨,不愿再以106万元的房价继续履行合同。审理中,中介公司业务员将李女士入账的262000元返还给陈家。因李女士坚持不愿再履行合同,经法院释明,陈先生等人变更诉请,解除合同并赔偿房屋增值。经法院委托相关单位进行评估,结论为:2007年12月,上述房屋的房地产市场价值为1131000 元。遂判决:解除《上海市房地产买卖合同》及付款凭证约定的条款;李女士赔偿陈先生一家经济损失71000 元;案件受理费10800元,诉讼保全费4020元,评估5200元,共计20020 元,由李女士负担。
点评:胡勇军(浙江海通联合律师事务所律师)
近年来因房价上涨而引发的诉讼案件不断增多。在二手房买卖交易中,从买卖双方订立合同到实际办理房屋产权过户手续往往需要较长一段时间,很多卖房人在签订二手房交易合同时都没有意识到房价的涨幅会如此巨大,于是不断有人为了追求房价上涨所带来的巨大利益而恶意毁约,造成诉讼。诉讼中,违约方往往会找一些借口要求终止合同或确认合同无效:如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情,或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权;有的房主则以拒收房款等方式,制造买房人延期付款,再主张其违约,要求解除合同;甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。
本案中,根据双方签订的付款凭证相关条款和《上海市房地产买卖合同》有关约定,李女士明确将房屋以人民币106 万元的价格转让给陈家,并约定了办理房产过户手续的期限。李女士收受了陈先生一家的购房首付款26万元及维修基金2000元后,由于房价上涨而拒绝继续履行购房合同。陈先生曾书面要求李女士继续履行合同遭拒,李女士以自己的行为表明不履行主要债务,应由李女士承担违约责任,对于违约所造成的损失应当由其承担。根据合同法第一百十三条的规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。因此,本案中房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额,应视为合同履行后,陈先生享有的可得利益。
合同诚信原则是合同法中一项极为重要的原则,有“帝王条款”之稱,指民事主体在从事民事活动中,应该诚实守信,以善良的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务,并要求维持当事人之间的利益的平衡。合同当事人在签订合同之前要认真评估市场趋势和经济风险,一旦签订合同后就应严格按照合同的约定履行自己的义务。本案中,法院要保护的正是善意守约方的合法利益,守约方的实际损失有多大,法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。守约方的实际损失也就是房屋的差价损失。法院之所以支持差价损失的赔偿,目的是为了让守约方仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。古老的法律谚语说,“任何人均不得因其过错而获益”。法律不能让毁约方通过他的毁约行为获利,同时也不能让守约方因守约而受到损失,房子升值带来的利益应该由守约方、诚信方来享有。
之后不久,李女士看到房价上涨,自己卖出的房屋升值不少,就提出不愿继续履行合同,并于2007年9月28日和2007 年10月10日向中介公司业务员的账户内汇款262000 元。2007年10月13日,陈先生书面要求李女士继续履行合同遭拒。李先生一家三口遂于2007 年10月22日向法院提起诉讼,要求继续履行合同。
法庭上,李女士称当时其实讲好的价格是106万元,为偷漏税款,双方才在合同上约定房款为70万元,所以合同是无效的。因房价上涨,不愿再以106万元的房价继续履行合同。审理中,中介公司业务员将李女士入账的262000元返还给陈家。因李女士坚持不愿再履行合同,经法院释明,陈先生等人变更诉请,解除合同并赔偿房屋增值。经法院委托相关单位进行评估,结论为:2007年12月,上述房屋的房地产市场价值为1131000 元。遂判决:解除《上海市房地产买卖合同》及付款凭证约定的条款;李女士赔偿陈先生一家经济损失71000 元;案件受理费10800元,诉讼保全费4020元,评估5200元,共计20020 元,由李女士负担。
点评:胡勇军(浙江海通联合律师事务所律师)
近年来因房价上涨而引发的诉讼案件不断增多。在二手房买卖交易中,从买卖双方订立合同到实际办理房屋产权过户手续往往需要较长一段时间,很多卖房人在签订二手房交易合同时都没有意识到房价的涨幅会如此巨大,于是不断有人为了追求房价上涨所带来的巨大利益而恶意毁约,造成诉讼。诉讼中,违约方往往会找一些借口要求终止合同或确认合同无效:如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情,或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权;有的房主则以拒收房款等方式,制造买房人延期付款,再主张其违约,要求解除合同;甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。
本案中,根据双方签订的付款凭证相关条款和《上海市房地产买卖合同》有关约定,李女士明确将房屋以人民币106 万元的价格转让给陈家,并约定了办理房产过户手续的期限。李女士收受了陈先生一家的购房首付款26万元及维修基金2000元后,由于房价上涨而拒绝继续履行购房合同。陈先生曾书面要求李女士继续履行合同遭拒,李女士以自己的行为表明不履行主要债务,应由李女士承担违约责任,对于违约所造成的损失应当由其承担。根据合同法第一百十三条的规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。因此,本案中房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额,应视为合同履行后,陈先生享有的可得利益。
合同诚信原则是合同法中一项极为重要的原则,有“帝王条款”之稱,指民事主体在从事民事活动中,应该诚实守信,以善良的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务,并要求维持当事人之间的利益的平衡。合同当事人在签订合同之前要认真评估市场趋势和经济风险,一旦签订合同后就应严格按照合同的约定履行自己的义务。本案中,法院要保护的正是善意守约方的合法利益,守约方的实际损失有多大,法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。守约方的实际损失也就是房屋的差价损失。法院之所以支持差价损失的赔偿,目的是为了让守约方仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。古老的法律谚语说,“任何人均不得因其过错而获益”。法律不能让毁约方通过他的毁约行为获利,同时也不能让守约方因守约而受到损失,房子升值带来的利益应该由守约方、诚信方来享有。