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摘 要：高学历青年指中专以上青年，他们毕业后有购房计划，本文采用层次分析法对成都的高学历青年人购房决策中的诸多因素进行两两比较，这些因素包括：区位因素、居住环境、建筑特征、交通便利服务质量，最终得出决策方案，供成都市的高学历青年人购房时参考。
关键词：购房决策 层次分析法 高学历青年 成都市
一、引言
住宅购买决策是人一生中最大的决定之一，具有较高的社会、心理和财务风险，并且由于住宅的耐久性、金融性、投资性、差异性、固定性和强政府介入性以及高价格性等多重属性决定大部份个人或家庭在住宅购买过程中会投入大量的时间与精力，会综合考虑多种因素，并经过慎重的比较和考虑，才会做出最后的住宅购买决策。因此，住宅购买是一个高度涉入的复杂消费行为（刘廷扬，2005） 家庭生命周期理论阐述了在人生的不同阶段考虑购房问题时各影响因子的重要程度会发生变化，比如新婚夫妻购置房产会将娱乐性和交通便利性放在首位，而有孩子的夫妻在面临购房时会将孩子上学、升学问题置于购房首要考虑的因素。据中信建投的预测数据显示，主流城市的购房年龄段主要集中于25～34岁和35～44岁，而大学毕业5年内的高学历大学生则处于前一种人群。毕业5年之内的大学生都有购置房产的愿望和计划，然而正如实际生活和理论层面对于购房决策问题的研究表明：购房决策复杂并可能发生决策后悔的问题。
因此，购房决策各楼盘中渴望的因素总无法聚集于同一楼盘，人们在进行决策时往往不能直接得到一个各方面都得到满足的决策，所谓“鱼与熊掌不可兼得也”，那么在面对鱼与熊掌，甚至更多想要的事物时，应该如何综合考虑各因素的影响作出决策，这是每一个社会人都渴望学会的选择。本文通过一种定性和定量相结合的层次分析法综合评价购房决策中的影响因素，从而做出综合决策，以便对在成都市生活的毕业大学生的购房决策提供参考价值。
二、模型理论
层次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡称AHP）是美国运筹学家、匹兹堡大学T. L. Saaty教授在20世纪70年代初期提出的，是一种定量与定性相结合，将人的主观判断用数量形式表达和处理的方法（定量化）。层次分析法从本质上讲是一种思维方式。它把复杂问题分解成各个组成因素，又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定各个因素相对重要性，然后综合决策者的判断，决定决策方案相对重要性的总排序。用层次分析法进行决策，大大提高了决策的科学性，有效性和可行性。
三、模型构建
对于成都市的高学历青年人而言，当他们在进行购房决策时，都是基于已有政策和经济情形下，且有一定的能力支付房屋的贷款部分，基于消费者购房决策影响因素的文献总素进而在购房决策时需要考虑的因素如下：区位因素、居住环境、建筑特征、服务质量、品牌和优惠、交通便利。本文以市中心楼盘、高新区楼盘、温江楼盘、双流楼盘等四个区位的楼盘为方案层，做出层次结构图如下（图1）：
其中A为目标层，B1—B6为准则层，C1—C4为方案层。
3.1构造准则层对目标层的成对比较矩阵
通过计算矩阵B的最大特征值λmax=6.2129，由平均随机一直性指标可知，n=6阶矩阵的RI=1.26，所以CI==0.02458，CR==0.0195 < 0.1，这说明判断矩阵B的一致性是可以接受的，利用和法可得权向量w =（0.1157，0.1751，0.0579，0.3238，0.2525，0.0751）T.
3.2构造方案层对准则层的比较矩阵
（1）针对房屋价格B1与方案层的比较矩阵（表2）.
B1的最大特征值为λmax=4.1363，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.04543，CR==0.05105< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为：w 1=（0.5526，0.2197，0.1009，0.1269）T .
（2）针对房屋价格B2与方案层的比较结果（表3）.
B2的最大特征值为λmax=4.0709，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.02363，CR==0.02655< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为：W2 =（0.0908，0.2462，0.3482，0.3147）T .
（3）针对房屋价格B3与方案层的比较结果（表4）.
B3的最大特征值为λmax=4.2148，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.0716，CR==0.08045< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为：W3 =（0.4589，0.1325，0.1693，0.2394）T .
（4）针对房屋价格B4与方案层的比较结果（表5）.
B4的最大特征值为λmax=4.0104，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.00347，CR==0.00389< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为： W4 =（0.4550，0.2627，0.1411，0.1411）T .
（5）针对房屋价格B5与方案层的比较结果（表6）.
B5的最大特征值为λmax=4.0968，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.03227，CR==0.03625< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为：W5 =（0.6331，0.1635，0.1017，0.1017）T .
（6）针对房屋价格B6与方案层的比较结果（表7）.
B6的最大特征值为λmax=4.0310，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.01033，CR==0.01161< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为：w 6=（0.4668，0.2776，0.0953，0.1603）T .
4.依据购房要求得出综合评价及购房建议。根据以上计算，对方案层元素对目标层进行层次总排序，将以上计算相关数据代入上述购房决策模型，（C1，C2，C3，C4）T=（W1，W2，W3，W4，W5，W6）4×6×W可得：（C1，C2，C3，C4）T=（W1，W2，W3，W4，W5，W6）4×6×W=
·=
综合以上分析，成都市的高学历青年在购房进行楼盘选择时，选择购买市中心C1的比例为0.4613，购买高新楼盘C2的比例为0.2163，购买温江楼盘C3的比例为0.1582，购买龙泉楼盘C4的比例为0.1642。应用层次分析法模型，成都市的高学历青年在购房进行楼盘选择时，本文对成都市44个区域的楼盘购买进行选择时，可作如下排序：第一选择市中心楼盘，第二选择高新区楼盘，第三选择龙泉楼盘，第四选择温江楼盘。
参考文献：
[1]任善强， 雷鸣. 数学模型[M]. 2版. 重庆：重庆大学出版社，2001. 198～207.
[2]张华. 基于层次分析法的青年人购房模型.重庆工商大学学报（自然科学版）[J].2015（4）.
[3]李庆玲. 消费者购房决策影响因素差异研究.浙江大学硕士学位论文[D].2006.
[4]彭伟. 成都刚需住宅区位选择影响因素分析.四川农业大学硕士学位论文[D].2013.
作者简介：潘巍峨（1992—），女，汉族，四川达州，研究生学历，西南民族大学，管理科学与工程危机管理方向；欧为（1993—），女，四川达州，成都理工大学管理科学学院管理科学与工程专业，研究方向：资源管理工程。
关键词：购房决策 层次分析法 高学历青年 成都市
一、引言
住宅购买决策是人一生中最大的决定之一，具有较高的社会、心理和财务风险，并且由于住宅的耐久性、金融性、投资性、差异性、固定性和强政府介入性以及高价格性等多重属性决定大部份个人或家庭在住宅购买过程中会投入大量的时间与精力，会综合考虑多种因素，并经过慎重的比较和考虑，才会做出最后的住宅购买决策。因此，住宅购买是一个高度涉入的复杂消费行为（刘廷扬，2005） 家庭生命周期理论阐述了在人生的不同阶段考虑购房问题时各影响因子的重要程度会发生变化，比如新婚夫妻购置房产会将娱乐性和交通便利性放在首位，而有孩子的夫妻在面临购房时会将孩子上学、升学问题置于购房首要考虑的因素。据中信建投的预测数据显示，主流城市的购房年龄段主要集中于25～34岁和35～44岁，而大学毕业5年内的高学历大学生则处于前一种人群。毕业5年之内的大学生都有购置房产的愿望和计划，然而正如实际生活和理论层面对于购房决策问题的研究表明：购房决策复杂并可能发生决策后悔的问题。
因此，购房决策各楼盘中渴望的因素总无法聚集于同一楼盘，人们在进行决策时往往不能直接得到一个各方面都得到满足的决策，所谓“鱼与熊掌不可兼得也”，那么在面对鱼与熊掌，甚至更多想要的事物时，应该如何综合考虑各因素的影响作出决策，这是每一个社会人都渴望学会的选择。本文通过一种定性和定量相结合的层次分析法综合评价购房决策中的影响因素，从而做出综合决策，以便对在成都市生活的毕业大学生的购房决策提供参考价值。
二、模型理论
层次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡称AHP）是美国运筹学家、匹兹堡大学T. L. Saaty教授在20世纪70年代初期提出的，是一种定量与定性相结合，将人的主观判断用数量形式表达和处理的方法（定量化）。层次分析法从本质上讲是一种思维方式。它把复杂问题分解成各个组成因素，又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定各个因素相对重要性，然后综合决策者的判断，决定决策方案相对重要性的总排序。用层次分析法进行决策，大大提高了决策的科学性，有效性和可行性。
三、模型构建
对于成都市的高学历青年人而言，当他们在进行购房决策时，都是基于已有政策和经济情形下，且有一定的能力支付房屋的贷款部分，基于消费者购房决策影响因素的文献总素进而在购房决策时需要考虑的因素如下：区位因素、居住环境、建筑特征、服务质量、品牌和优惠、交通便利。本文以市中心楼盘、高新区楼盘、温江楼盘、双流楼盘等四个区位的楼盘为方案层，做出层次结构图如下（图1）：
其中A为目标层，B1—B6为准则层，C1—C4为方案层。
3.1构造准则层对目标层的成对比较矩阵
通过计算矩阵B的最大特征值λmax=6.2129，由平均随机一直性指标可知，n=6阶矩阵的RI=1.26，所以CI==0.02458，CR==0.0195 < 0.1，这说明判断矩阵B的一致性是可以接受的，利用和法可得权向量w =（0.1157，0.1751，0.0579，0.3238，0.2525，0.0751）T.
3.2构造方案层对准则层的比较矩阵
（1）针对房屋价格B1与方案层的比较矩阵（表2）.
B1的最大特征值为λmax=4.1363，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.04543，CR==0.05105< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为：w 1=（0.5526，0.2197，0.1009，0.1269）T .
（2）针对房屋价格B2与方案层的比较结果（表3）.
B2的最大特征值为λmax=4.0709，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.02363，CR==0.02655< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为：W2 =（0.0908，0.2462，0.3482，0.3147）T .
（3）针对房屋价格B3与方案层的比较结果（表4）.
B3的最大特征值为λmax=4.2148，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.0716，CR==0.08045< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为：W3 =（0.4589，0.1325，0.1693，0.2394）T .
（4）针对房屋价格B4与方案层的比较结果（表5）.
B4的最大特征值为λmax=4.0104，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.00347，CR==0.00389< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为： W4 =（0.4550，0.2627，0.1411，0.1411）T .
（5）针对房屋价格B5与方案层的比较结果（表6）.
B5的最大特征值为λmax=4.0968，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.03227，CR==0.03625< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为：W5 =（0.6331，0.1635，0.1017，0.1017）T .
（6）针对房屋价格B6与方案层的比较结果（表7）.
B6的最大特征值为λmax=4.0310，由平均随机一直性指标可知，n=4阶矩阵的RI=0.89，所以CI==0.01033，CR==0.01161< 0.1 ，符合一致性检验的要求，是可以接受的。利用和法，可得权向量为：w 6=（0.4668，0.2776，0.0953，0.1603）T .
4.依据购房要求得出综合评价及购房建议。根据以上计算，对方案层元素对目标层进行层次总排序，将以上计算相关数据代入上述购房决策模型，（C1，C2，C3，C4）T=（W1，W2，W3，W4，W5，W6）4×6×W可得：（C1，C2，C3，C4）T=（W1，W2，W3，W4，W5，W6）4×6×W=
·=
综合以上分析，成都市的高学历青年在购房进行楼盘选择时，选择购买市中心C1的比例为0.4613，购买高新楼盘C2的比例为0.2163，购买温江楼盘C3的比例为0.1582，购买龙泉楼盘C4的比例为0.1642。应用层次分析法模型，成都市的高学历青年在购房进行楼盘选择时，本文对成都市44个区域的楼盘购买进行选择时，可作如下排序：第一选择市中心楼盘，第二选择高新区楼盘，第三选择龙泉楼盘，第四选择温江楼盘。
参考文献：
[1]任善强， 雷鸣. 数学模型[M]. 2版. 重庆：重庆大学出版社，2001. 198～207.
[2]张华. 基于层次分析法的青年人购房模型.重庆工商大学学报（自然科学版）[J].2015（4）.
[3]李庆玲. 消费者购房决策影响因素差异研究.浙江大学硕士学位论文[D].2006.
[4]彭伟. 成都刚需住宅区位选择影响因素分析.四川农业大学硕士学位论文[D].2013.
作者简介：潘巍峨（1992—），女，汉族，四川达州，研究生学历，西南民族大学，管理科学与工程危机管理方向；欧为（1993—），女，四川达州，成都理工大学管理科学学院管理科学与工程专业，研究方向：资源管理工程。