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摘 要：如何推进社会治理创新向纵深发展，是当前基层治理中面临的一个重大课题。本文从自治物业是实现基层治理创新的重要载体出发，分析了自治物业现存问题及其原因，提出了如何提升自治物业实效的对策建议。
关键词：自治 物业 实效
我国社会正处于发展转型中，经济的发展也正处于调结构转方式之中，基层社会治理面临的矛盾问题也十分突出尖锐，尤其是物业矛盾。随着社会的发展，人们对生活的质量，特别是居住的环境条件越来越高。安居乐业是中国人所追求的理想幸福生活。而安居是第一位的，近几年来为了全面贯彻落实党的十八大提出的民生是发展之本的精神，从自然生态、社会生态和基础设施建设等方面来完善安居。而影响人们安居的系列因素中，最为直接的是生活的小区——家园建设是否达到人们的满意。社会的发展不断的向前，而小区的外部环境存在千差万别，特别是上个世纪修建的城市散居楼栋，存在的问题是管理难、管理差，物业矛盾十分突出，成为“居民不满政府头痛”的社会治理顽疾。为了有效地解决老旧散小区的物业矛盾，重庆市某城区从2011年开始探索自治式物业管理，自治物业已实现全覆盖且形式多样，最为基本的也是最低层次的是守楼护院，而治理实效最强的创新形式是党建引领的“131”自治物业模式。经几年来的改革实践，基层党委和政府明确认识到治物业已成为社会治理创新、基层群众自治的一个有效载体，其很多作法是可以复制推广的。为了不断推进社会治理创新向纵深发展，笔者认为自治物业是一个有效载体 ，不断提升自治物业实效成为值得认真思考之问题。
一、自治物业在实践中的成功探索131模式
自治物业产生于居民对老旧散小区自我管理的需要。老旧散主要表现在：房屋建筑的时间大部分建于上个世纪70——80年代，呈现出破旧、问题多、矛盾纠纷不断，引发社会的广泛关注，媒体也不时报道成为基层治理中矛盾的交汇点和源头。如何破解这些基层治理难题？
在重庆市的一些城区，都将“社会治理创新”作为一大特色工作来推进，其共同的特点之一，无不把家园建设作为社会治理创新的一个重要着力点。探索创新出了131模式，以此解决老旧散小区的治理顽疾。此模式的内涵是：“1”成立1个小区党支部领导；“3”建立3个自治物业组织：议事会——民主商议小区的所有事项；业委会——对议事会决策的事项进行执行；监事会——对议事会和业委会进行全程监督；“1”建立一套长期管用的制度和机制。在131小区治理模式中，党支部的建立，通过基层党建引领作用，社区党组织将小区的党员组织发动起来，由党员担任楼栋长，深入小区的每个家庭作宣传工作，并用自身的行动去影响和带动群众。成立以党员为主的业委会或自治小组（代行业委会的职能），自治小组成员由公益心强的居民公推的人担任，依照《居民委员会组织法》实行自治。成立的三个机构，职责明晰，多少由党员担任和群众人参推的居民代表担任，由社区牵头在辖区政府的支持下党支部的领导下三个组织机构开展工作并积极想办法争取上级各方支持，如聯合社会组织注入前期的运行资金，完善相关的基础设施，如对绿化地带进行整治为居民们提供休闲活动的场所，同时规划出小区的停车位，再如安装电动门等。相关的制度通过议事会，由居民群众共同商议相关制度的制定，如门卫保洁制度：让小区的低保户和身体健康的困难户担任保安的清洁员；小区有偿服务制度：小区停车的收费标准以及小区其它服务项目及收费标准，自治式物业管理实现了居民对小区事项的自我管理、自我服务、自我受益的目标。
二、自治物业在发展中还存在的问题及原因剖析
自治物业是基层社会治理的一项创新，在实践中发展较好得到众多居民的认可，但所存问题不可忽视，主要归为以下几个方面：
一是自治物业运行相关法律规定需要进一步明晰。如业委会如何监管，业老旧散小区的自治物业大多数都是由业委会组织实施，现实中业委会的监管存在真空和薄弱环节；议事会、监事会、业委会在运行中各自的职责分工，相关法律规定滞后；自治小组成立后，能否行使业委会的职责、居委会能否代行业主委员会职责；自治式物业管理应对居了要求和各种服务增加，收费出具的人身凭据的法律依据问题；对拒不缴纳物业费的居民采取何种手段的法律规定等。
二是相关制度机制不健全。如公共部位收益如何实现帐目可查，矛盾纠纷发生谁出面协调；自治物业管理者的报酬应如何确定；自治物业运转的经费如何保障。
三是自治物业群众的参与度不高。群众信任的自治物业的牵头人如何产生； 业主大会召开较难等。
上述问题导致的自治物业的发展在实践中很受限制，主要是层次低，在较多的老旧散小区，自治模式采用简单项的守楼护院方式，收取的费用只能解决守楼人和清除垃圾的劳力报酬，不能确保小区安全和居民需求的更多服务，难以实现小区治理高水平的发展。目前以党建引领的“131”物业治理模式，其实施的区域还未达到老旧散小区的50%，从很大程度上影响基层治理走向老百姓期望的安居乐业的要求，距幸福家园建设距有较大差距。
产生上述问题是由诸多原因所致：
一是物业管理法治建设跟不上基层依法治理的实践要求。物业管理条例、城市居民委员会组织法对物业自治中的“议事会、业委会、监委会”的职责职权不明晰，其相关规定远远不能适应基层社会治理创新后出现的新情况、新要求。
二是政策的制定不能为基层改革创新提供支撑。老旧散小区的物业管理的组织者的待遇以及物业运转府的保障，政府还未从政策上明确导向，解决相关人员的后顾之忧。
三是群众对自治物业的认识存在误区，仍然有群众认为是老旧散小区的物业管理是政府的事，应该由政府给予解决。还有就是党员的引领作用发挥弱；基层党组织的宣传实效性不强；居民素质参差不齐……
三、关注自治物业发展 ，提升自治物业实效的对策建议
1.健全法治，实现自治物业的依法治理。
1.1修改物业管理条例和居民委员会组织法，为自治物业有序运转提供法律保障。一是明确业委会在自治物业管理中的主体地位。老旧散小区的物业应由业委会为管理主体，应从法律上赋予业委会相关的权利，比如参与自治物业管理的人员的报酬规定，便于业委会在自治物业的运行中有法有依。二是赋予业委会对居民服务收取费用权利，建立小区完善的各类服务。三是细化居民对业委会实施监督的方式。实现业委会在行使自治物业相关权利的同时，公开透明，赢得居民的充分信任和支持。四是将违背自治公约者，给予处罚。如不缴纳物业费以及违反其它规定的，纳入社会信用体系的数据库中，从就业、贷款、出行以及其它方面，对不诚信之人给予处罚。 1.2提升自治物业公约的法律权威。一是自治公约要在业委会的主持下，达到居民大会的法定人数召开，并将自治物业运行中的诸多事项作出明确规定，如自治物业的管理机构和管理事项，特别是业委会的权利、居民的监督方式、居民的权利义务等，其相关的管理服务实收益公开、事务公开、制度公开。二是凡经全体业主通过的自治物业公约，一经报送备案就对全体业主有约束力。 自治公约就是自治物业运行中必须遵循的制度。若有违反，从社会征信制度方面给予处罚。
1.3加大政府部门对物业管理的指导力度。一是从法律上明确房屋管理部门是自治物业管理部门，赋予其明确的职能职责。有义务提高相关管理人员的技能水平，对监督上增加力度。设置专门的对物业纠纷的协调机构，并赋予一定的行政执法权。二是明确基层政府部门（街道乡镇）、社会居委会、辖区单位有协助自治物业正常开展的义务。自治物业是基层社会治理的重要内容，除了广大居民参与外，其它任何组织体都责无旁贷应积极投入其中，协助业委会将社会的每一个家园建设好。
通过对相关法律规定的完善，解决自治物业运行中的如下法律问题：业委会如何监管，业老旧散小区的自治物业大多数都是由业委会组织实施，现实中业委会的监管存在真空和薄弱环节；议事会、监事会、业委会在運行中各自的职责分工，相关法律规定滞后；自治小组成立后，能否行使业委会的职责、居委会能否代行业主委员会职责；自治式物业管理应对居了要求和各种服务增加，收费出具的人身凭据的法律依据问题；对拒不缴纳物业费的居民采取何种手段的法律规定等。使自治物业走向法治运行轨道。
2.提升认识，让更多居民自觉参与建美好家园的行动之中。
2.1建好家园是居民自已的事 。一个小区就是一个家园，生活的家园如何，一方面它影响社会的稳定和谐；另一方面直接影响小区居民的生活质量。每一个家庭与所生活的小区有着相依相存的关系，大家好小家才好！
2.2家园的美要靠大家共同努力实现。采用灵活多样的方式，学习提升“共建共治和谐家园”的认识水平和操作能力。一是定期组织宣传活动，特别是通过富在实感的鲜活形式，如小品、故事、相声等文艺作品，宣传老旧散小区通过自治物业后发生的变化，特别是长生桥镇桃花桥社区131院落自治模式荣获全国社会治理创新最佳案例以及区内温馨南苑、名家苑、古楼湾、兴茂居通过自治物业之后小区所发生的巨变的事迹，让广大居民群众认识到，自治物业是老旧散小区实现美好家园建设的必由之路。二是组织党员和居民实地参观学习成功的自治物业典型实例，获取经验懂得如何结合自身实际去开展自治物业。三是学习领会《南岸区健全村（居）民议事机制 推进三事分流的实施办法（试行）》，明确在法律范围内自己提、自己议、自己定、自己做，从而实现自治、共治、法治。
3.感召带动，形成基层党组织为核心引领的广泛参与的治理模式。
3.1发挥基层党组织引领作用。尽可能开展一些能把党员吸引到党组织的身边的有实效的组织生活；善于用人，找准基层治理中的带头人、热心人、有能力的人；通过党员和找出的带头人、热心人、有能力的人，把更多的群众凝聚在党组织身边，共同参与小区事务的治理为群众服务。
3.2强化党员的先锋模范作用。通过“两学一做”的学习教育活动，让每一个党员明确我应该为群众做点什么，真正的行动起来做一些社会需要、群众想的实事。找准如何发挥党员作用的目标方向，立路在自治物业管理上为小区的发展作出贡献。
4.激活机制，建成多元互动共建家园的和谐美景。
4.1激活“三社联动”机制。形成社会组织、社工与社区居民紧密相联的共同体。一方面从政策上大力培育和发展社会组织，政府部门要将社会所求、居民所需的公共服务，通过政府购买服务由有资质的社会组织来承接，每年应列政府向社会组织购买的公共服务项目，为社会组织的发展提供宽广的生存空间。另一方面在每个小区应建立社区的公共服务站，公共服务站直接与各社会的各个小区相连接，从而实现社会组织、社工为居民提供更多更好的服务。
4.2提升社工（志愿者队伍）的社会地位。社工队伍建设上，除了着力提升自身熟悉政策、化解矛盾、特殊服务等素质能力，达到居民较高的满意度外，政府要着力建设高素质的社队伍是供优质的外部环境条件，如为社工（志愿者队伍）设置其职业发展的体系；健全相关的不同层次社工的社会待遇，从而实现物业管理专业服务日益规范化、专业化、人性化，从而推动整个城市文明建设。
关键词：自治 物业 实效
我国社会正处于发展转型中，经济的发展也正处于调结构转方式之中，基层社会治理面临的矛盾问题也十分突出尖锐，尤其是物业矛盾。随着社会的发展，人们对生活的质量，特别是居住的环境条件越来越高。安居乐业是中国人所追求的理想幸福生活。而安居是第一位的，近几年来为了全面贯彻落实党的十八大提出的民生是发展之本的精神，从自然生态、社会生态和基础设施建设等方面来完善安居。而影响人们安居的系列因素中，最为直接的是生活的小区——家园建设是否达到人们的满意。社会的发展不断的向前，而小区的外部环境存在千差万别，特别是上个世纪修建的城市散居楼栋，存在的问题是管理难、管理差，物业矛盾十分突出，成为“居民不满政府头痛”的社会治理顽疾。为了有效地解决老旧散小区的物业矛盾，重庆市某城区从2011年开始探索自治式物业管理，自治物业已实现全覆盖且形式多样，最为基本的也是最低层次的是守楼护院，而治理实效最强的创新形式是党建引领的“131”自治物业模式。经几年来的改革实践，基层党委和政府明确认识到治物业已成为社会治理创新、基层群众自治的一个有效载体，其很多作法是可以复制推广的。为了不断推进社会治理创新向纵深发展，笔者认为自治物业是一个有效载体 ，不断提升自治物业实效成为值得认真思考之问题。
一、自治物业在实践中的成功探索131模式
自治物业产生于居民对老旧散小区自我管理的需要。老旧散主要表现在：房屋建筑的时间大部分建于上个世纪70——80年代，呈现出破旧、问题多、矛盾纠纷不断，引发社会的广泛关注，媒体也不时报道成为基层治理中矛盾的交汇点和源头。如何破解这些基层治理难题？
在重庆市的一些城区，都将“社会治理创新”作为一大特色工作来推进，其共同的特点之一，无不把家园建设作为社会治理创新的一个重要着力点。探索创新出了131模式，以此解决老旧散小区的治理顽疾。此模式的内涵是：“1”成立1个小区党支部领导；“3”建立3个自治物业组织：议事会——民主商议小区的所有事项；业委会——对议事会决策的事项进行执行；监事会——对议事会和业委会进行全程监督；“1”建立一套长期管用的制度和机制。在131小区治理模式中，党支部的建立，通过基层党建引领作用，社区党组织将小区的党员组织发动起来，由党员担任楼栋长，深入小区的每个家庭作宣传工作，并用自身的行动去影响和带动群众。成立以党员为主的业委会或自治小组（代行业委会的职能），自治小组成员由公益心强的居民公推的人担任，依照《居民委员会组织法》实行自治。成立的三个机构，职责明晰，多少由党员担任和群众人参推的居民代表担任，由社区牵头在辖区政府的支持下党支部的领导下三个组织机构开展工作并积极想办法争取上级各方支持，如聯合社会组织注入前期的运行资金，完善相关的基础设施，如对绿化地带进行整治为居民们提供休闲活动的场所，同时规划出小区的停车位，再如安装电动门等。相关的制度通过议事会，由居民群众共同商议相关制度的制定，如门卫保洁制度：让小区的低保户和身体健康的困难户担任保安的清洁员；小区有偿服务制度：小区停车的收费标准以及小区其它服务项目及收费标准，自治式物业管理实现了居民对小区事项的自我管理、自我服务、自我受益的目标。
二、自治物业在发展中还存在的问题及原因剖析
自治物业是基层社会治理的一项创新，在实践中发展较好得到众多居民的认可，但所存问题不可忽视，主要归为以下几个方面：
一是自治物业运行相关法律规定需要进一步明晰。如业委会如何监管，业老旧散小区的自治物业大多数都是由业委会组织实施，现实中业委会的监管存在真空和薄弱环节；议事会、监事会、业委会在运行中各自的职责分工，相关法律规定滞后；自治小组成立后，能否行使业委会的职责、居委会能否代行业主委员会职责；自治式物业管理应对居了要求和各种服务增加，收费出具的人身凭据的法律依据问题；对拒不缴纳物业费的居民采取何种手段的法律规定等。
二是相关制度机制不健全。如公共部位收益如何实现帐目可查，矛盾纠纷发生谁出面协调；自治物业管理者的报酬应如何确定；自治物业运转的经费如何保障。
三是自治物业群众的参与度不高。群众信任的自治物业的牵头人如何产生； 业主大会召开较难等。
上述问题导致的自治物业的发展在实践中很受限制，主要是层次低，在较多的老旧散小区，自治模式采用简单项的守楼护院方式，收取的费用只能解决守楼人和清除垃圾的劳力报酬，不能确保小区安全和居民需求的更多服务，难以实现小区治理高水平的发展。目前以党建引领的“131”物业治理模式，其实施的区域还未达到老旧散小区的50%，从很大程度上影响基层治理走向老百姓期望的安居乐业的要求，距幸福家园建设距有较大差距。
产生上述问题是由诸多原因所致：
一是物业管理法治建设跟不上基层依法治理的实践要求。物业管理条例、城市居民委员会组织法对物业自治中的“议事会、业委会、监委会”的职责职权不明晰，其相关规定远远不能适应基层社会治理创新后出现的新情况、新要求。
二是政策的制定不能为基层改革创新提供支撑。老旧散小区的物业管理的组织者的待遇以及物业运转府的保障，政府还未从政策上明确导向，解决相关人员的后顾之忧。
三是群众对自治物业的认识存在误区，仍然有群众认为是老旧散小区的物业管理是政府的事，应该由政府给予解决。还有就是党员的引领作用发挥弱；基层党组织的宣传实效性不强；居民素质参差不齐……
三、关注自治物业发展 ，提升自治物业实效的对策建议
1.健全法治，实现自治物业的依法治理。
1.1修改物业管理条例和居民委员会组织法，为自治物业有序运转提供法律保障。一是明确业委会在自治物业管理中的主体地位。老旧散小区的物业应由业委会为管理主体，应从法律上赋予业委会相关的权利，比如参与自治物业管理的人员的报酬规定，便于业委会在自治物业的运行中有法有依。二是赋予业委会对居民服务收取费用权利，建立小区完善的各类服务。三是细化居民对业委会实施监督的方式。实现业委会在行使自治物业相关权利的同时，公开透明，赢得居民的充分信任和支持。四是将违背自治公约者，给予处罚。如不缴纳物业费以及违反其它规定的，纳入社会信用体系的数据库中，从就业、贷款、出行以及其它方面，对不诚信之人给予处罚。 1.2提升自治物业公约的法律权威。一是自治公约要在业委会的主持下，达到居民大会的法定人数召开，并将自治物业运行中的诸多事项作出明确规定，如自治物业的管理机构和管理事项，特别是业委会的权利、居民的监督方式、居民的权利义务等，其相关的管理服务实收益公开、事务公开、制度公开。二是凡经全体业主通过的自治物业公约，一经报送备案就对全体业主有约束力。 自治公约就是自治物业运行中必须遵循的制度。若有违反，从社会征信制度方面给予处罚。
1.3加大政府部门对物业管理的指导力度。一是从法律上明确房屋管理部门是自治物业管理部门，赋予其明确的职能职责。有义务提高相关管理人员的技能水平，对监督上增加力度。设置专门的对物业纠纷的协调机构，并赋予一定的行政执法权。二是明确基层政府部门（街道乡镇）、社会居委会、辖区单位有协助自治物业正常开展的义务。自治物业是基层社会治理的重要内容，除了广大居民参与外，其它任何组织体都责无旁贷应积极投入其中，协助业委会将社会的每一个家园建设好。
通过对相关法律规定的完善，解决自治物业运行中的如下法律问题：业委会如何监管，业老旧散小区的自治物业大多数都是由业委会组织实施，现实中业委会的监管存在真空和薄弱环节；议事会、监事会、业委会在運行中各自的职责分工，相关法律规定滞后；自治小组成立后，能否行使业委会的职责、居委会能否代行业主委员会职责；自治式物业管理应对居了要求和各种服务增加，收费出具的人身凭据的法律依据问题；对拒不缴纳物业费的居民采取何种手段的法律规定等。使自治物业走向法治运行轨道。
2.提升认识，让更多居民自觉参与建美好家园的行动之中。
2.1建好家园是居民自已的事 。一个小区就是一个家园，生活的家园如何，一方面它影响社会的稳定和谐；另一方面直接影响小区居民的生活质量。每一个家庭与所生活的小区有着相依相存的关系，大家好小家才好！
2.2家园的美要靠大家共同努力实现。采用灵活多样的方式，学习提升“共建共治和谐家园”的认识水平和操作能力。一是定期组织宣传活动，特别是通过富在实感的鲜活形式，如小品、故事、相声等文艺作品，宣传老旧散小区通过自治物业后发生的变化，特别是长生桥镇桃花桥社区131院落自治模式荣获全国社会治理创新最佳案例以及区内温馨南苑、名家苑、古楼湾、兴茂居通过自治物业之后小区所发生的巨变的事迹，让广大居民群众认识到，自治物业是老旧散小区实现美好家园建设的必由之路。二是组织党员和居民实地参观学习成功的自治物业典型实例，获取经验懂得如何结合自身实际去开展自治物业。三是学习领会《南岸区健全村（居）民议事机制 推进三事分流的实施办法（试行）》，明确在法律范围内自己提、自己议、自己定、自己做，从而实现自治、共治、法治。
3.感召带动，形成基层党组织为核心引领的广泛参与的治理模式。
3.1发挥基层党组织引领作用。尽可能开展一些能把党员吸引到党组织的身边的有实效的组织生活；善于用人，找准基层治理中的带头人、热心人、有能力的人；通过党员和找出的带头人、热心人、有能力的人，把更多的群众凝聚在党组织身边，共同参与小区事务的治理为群众服务。
3.2强化党员的先锋模范作用。通过“两学一做”的学习教育活动，让每一个党员明确我应该为群众做点什么，真正的行动起来做一些社会需要、群众想的实事。找准如何发挥党员作用的目标方向，立路在自治物业管理上为小区的发展作出贡献。
4.激活机制，建成多元互动共建家园的和谐美景。
4.1激活“三社联动”机制。形成社会组织、社工与社区居民紧密相联的共同体。一方面从政策上大力培育和发展社会组织，政府部门要将社会所求、居民所需的公共服务，通过政府购买服务由有资质的社会组织来承接，每年应列政府向社会组织购买的公共服务项目，为社会组织的发展提供宽广的生存空间。另一方面在每个小区应建立社区的公共服务站，公共服务站直接与各社会的各个小区相连接，从而实现社会组织、社工为居民提供更多更好的服务。
4.2提升社工（志愿者队伍）的社会地位。社工队伍建设上，除了着力提升自身熟悉政策、化解矛盾、特殊服务等素质能力，达到居民较高的满意度外，政府要着力建设高素质的社队伍是供优质的外部环境条件，如为社工（志愿者队伍）设置其职业发展的体系；健全相关的不同层次社工的社会待遇，从而实现物业管理专业服务日益规范化、专业化、人性化，从而推动整个城市文明建设。