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摘 要：随着我国经济的高速发展，房地产业的市场需求不断增加，大量资金向房地产行业涌入，过去的税收模式已经成为房地产行业进一步的发展的阻碍，此次税制改革应运而生。在房地产行业的火热和各地房价飞涨的大环境下，房地产行业的“营改增”已经有条不紊的开展了近一年了。房地产行业的税负结构在不断完善，促进行业内部更加合理的分工，推动经济效率的提高，还意味着我国财税体制的改革不断深化，税收体系不断向国际化方向发展并完善。
关键词：营改增 房地产 税负影响 税制改革
一、房地产业进行营改增的背景
我国“营改增”政策的出台，是为了通过改革税收，使税收结构合理化，落实税收公平原则，给企业减轻税收包袱。2011年“营改增”改革时间表正式出台，2012年1月，上海市率先开展“营改增”的试点，具体是在交通及部分服务业中进行的。同年七月份，“营改增”的试点范围由点及面，增加到了包括上海在内的8个省份，通过实践经验的补充，理论依据得到了验证并不断完善。2013年8月，已完成“营改增”试点的交通与部分服务业正式开始推广到全国，2014年1月铁路运输和邮政的“营改增”试点工作也将推广至全国，2016年5月1日，房地产行业的“营改增”工作正式在全国范围内开展将使房地产企业生产经营模式，由过去粗犷的经营模式，向以后细致管理型的生产经营模式进行转变，推动着房地产企业向专业化的方向发展，有助于我国经济结构的进一步优化调整。
二、营改增对房地产业的影响
“营改增”后的房地产企业，税收压力能够得到一定程度上有所改善，企业在操作过程中降低企业成本，纳税科目减少，允许税金进行抵扣，从而使得房地产运营成本下降，可支配资金增加，增强企业自身竞争力，促进企业的发展。
从市场竞争方面看，这是一次根本性的税收制度改革，直接推动房地产企业的变革，通过市场竞争淘汰弱者。从社会主义市场经济这个角度看，营改增使价格体制得到真正的改变，形成完整的层层抵扣的税收链条，使企业对经营流程结构进行调整，带动企业内部优化发展，条理清晰细致的内部管理使税收降低。反之，企业的税负会比以前有所增加。
三、“营改增”后的税负分析——以万科集团为例
1.万科集团的基本情况。万科股份有限公司简称万科集团，不仅是我国最大的房地产企业，在世界范围内也是最大的。万科集团创立于1988年，历经三十年努力，终于坐到了我国房地产行业的龙头企业的位置上，主要经营业务是房地产开发和物业服务。截至2015年底，万科的公司已经遍布中国66个城市，主要分布在大城市，物业在64个大中城市覆盖，近千个项目，超过2亿平方米的合同面积。
万科集团财务总监许克斌在采访中提到：“销售额增加，纳税额减少。营改增给公司带来了最直观的变化。”根据公开的数据显示，2016年5月，万科这个月的营业额是6.42亿元，比去年同期增加了1.99亿元，但是营改增后税款由原来的2215万元变为2018万元，直接减少了197万元的税款。
2.对营改增的税负测算比较。根据公开的数据显示，万科集团2015年的房地产销售收入132787685520.12元，成本为91528508900.72元；物业服务方面的收入是1471209469.41元，成本为1163557810.52元，其中人力成本占很大部分，无法取得增值税专用发票，这里以50%计算；其他营业收入是1104663390.7，其他营业成本以人力成本为主，难以进行抵扣，计算忽略不计。房地产销售收入的增值税率11%，物业费的税率为6%，其他营业收入无法具体统计，这里假定为11%计算。企业从土地一级市场购进的土地是没有增值税专票的，主营业务成本中这一块无法进行抵扣，根据2012年国家统计局发布的数据，这项成本大概占销售总额的15.61%，万科2013年的购地成本以15.61%計算。
2.1增值税销项税额。
由于“营改增”的过程中，其他税种的应纳税额没有明显的改变，“营改增”后企业应该缴纳的税款少于改革以前的应该缴纳的税款，“营改增”落实以后能够减轻企业的税收压力。
四、房地产业对营改增后应对策略的若干建议
1.对房地产企业内部各部门的建议。财务部门应当做好承上启下的作用，对增值税的变化尽快熟悉，建立良好的内控制度，使企业能尽快的结束营改增对企业的不良影响，抓住机遇获得这次的改革红利。管理部门应该通过对全局的掌控，做好对相关的人员和事务上的调度，对各部门进行指导，保证顺利能够完成税改。对现在的生意伙伴进行梳理，最好是和一般纳税人企业进行交易活动，重新设定相关的合作条款。业务部门应该全力配合财务部门提出的内控措施，接受管理部门的指导。在签订合同的时候，确保各种名称的一致，合同里面要注明增值税专用发票的条款，避免合同纠纷。完成好“营改增”期间的各项交割工作，避免出现过渡时期的账目混乱，对公司的经营造成不必要的损失。
2.对房地产企业的建议。“营改增”是对房地产企业有全方位的影响，应该做好相关的税务筹划工作，对设计费，建安费，基础设施开销等各项无法提前做好准备的支出进行安排，解决进项税额的抵扣问题。房地产企业以过去的发展模式，有很多营业成本无法取得相应的增值税专用发票。因此必须要向多元化方向发展，利用这次税改所带来的发展契机，利用增值税可抵扣的性质，改变单一住宅地产格局的传统模式，向物业，零售，旅游地产等进行投资，对它们进行进一步的精装修，拓展新的经营业务，增加新的利润来源，这种混合经营的模式的抗风险能力要强于单一房地产开发，有利于企业向更高层次发展。
参考文献：
[1]刘超. 建筑业营改增问题研究[J].财会学习，2016，18（09）：5-6.
[2]赵文波.施工企业营改增问题探讨[J]，财会学习，2016，13（09）：11-12.
[3]胡怡建.我国“营改增”试点效应分析[J].国际税收，2013，21（08）：9-10.
关键词：营改增 房地产 税负影响 税制改革
一、房地产业进行营改增的背景
我国“营改增”政策的出台，是为了通过改革税收，使税收结构合理化，落实税收公平原则，给企业减轻税收包袱。2011年“营改增”改革时间表正式出台，2012年1月，上海市率先开展“营改增”的试点，具体是在交通及部分服务业中进行的。同年七月份，“营改增”的试点范围由点及面，增加到了包括上海在内的8个省份，通过实践经验的补充，理论依据得到了验证并不断完善。2013年8月，已完成“营改增”试点的交通与部分服务业正式开始推广到全国，2014年1月铁路运输和邮政的“营改增”试点工作也将推广至全国，2016年5月1日，房地产行业的“营改增”工作正式在全国范围内开展将使房地产企业生产经营模式，由过去粗犷的经营模式，向以后细致管理型的生产经营模式进行转变，推动着房地产企业向专业化的方向发展，有助于我国经济结构的进一步优化调整。
二、营改增对房地产业的影响
“营改增”后的房地产企业，税收压力能够得到一定程度上有所改善，企业在操作过程中降低企业成本，纳税科目减少，允许税金进行抵扣，从而使得房地产运营成本下降，可支配资金增加，增强企业自身竞争力，促进企业的发展。
从市场竞争方面看，这是一次根本性的税收制度改革，直接推动房地产企业的变革，通过市场竞争淘汰弱者。从社会主义市场经济这个角度看，营改增使价格体制得到真正的改变，形成完整的层层抵扣的税收链条，使企业对经营流程结构进行调整，带动企业内部优化发展，条理清晰细致的内部管理使税收降低。反之，企业的税负会比以前有所增加。
三、“营改增”后的税负分析——以万科集团为例
1.万科集团的基本情况。万科股份有限公司简称万科集团，不仅是我国最大的房地产企业，在世界范围内也是最大的。万科集团创立于1988年，历经三十年努力，终于坐到了我国房地产行业的龙头企业的位置上，主要经营业务是房地产开发和物业服务。截至2015年底，万科的公司已经遍布中国66个城市，主要分布在大城市，物业在64个大中城市覆盖，近千个项目，超过2亿平方米的合同面积。
万科集团财务总监许克斌在采访中提到：“销售额增加，纳税额减少。营改增给公司带来了最直观的变化。”根据公开的数据显示，2016年5月，万科这个月的营业额是6.42亿元，比去年同期增加了1.99亿元，但是营改增后税款由原来的2215万元变为2018万元，直接减少了197万元的税款。
2.对营改增的税负测算比较。根据公开的数据显示，万科集团2015年的房地产销售收入132787685520.12元，成本为91528508900.72元；物业服务方面的收入是1471209469.41元，成本为1163557810.52元，其中人力成本占很大部分，无法取得增值税专用发票，这里以50%计算；其他营业收入是1104663390.7，其他营业成本以人力成本为主，难以进行抵扣，计算忽略不计。房地产销售收入的增值税率11%，物业费的税率为6%，其他营业收入无法具体统计，这里假定为11%计算。企业从土地一级市场购进的土地是没有增值税专票的，主营业务成本中这一块无法进行抵扣，根据2012年国家统计局发布的数据，这项成本大概占销售总额的15.61%，万科2013年的购地成本以15.61%計算。
2.1增值税销项税额。
由于“营改增”的过程中，其他税种的应纳税额没有明显的改变，“营改增”后企业应该缴纳的税款少于改革以前的应该缴纳的税款，“营改增”落实以后能够减轻企业的税收压力。
四、房地产业对营改增后应对策略的若干建议
1.对房地产企业内部各部门的建议。财务部门应当做好承上启下的作用，对增值税的变化尽快熟悉，建立良好的内控制度，使企业能尽快的结束营改增对企业的不良影响，抓住机遇获得这次的改革红利。管理部门应该通过对全局的掌控，做好对相关的人员和事务上的调度，对各部门进行指导，保证顺利能够完成税改。对现在的生意伙伴进行梳理，最好是和一般纳税人企业进行交易活动，重新设定相关的合作条款。业务部门应该全力配合财务部门提出的内控措施，接受管理部门的指导。在签订合同的时候，确保各种名称的一致，合同里面要注明增值税专用发票的条款，避免合同纠纷。完成好“营改增”期间的各项交割工作，避免出现过渡时期的账目混乱，对公司的经营造成不必要的损失。
2.对房地产企业的建议。“营改增”是对房地产企业有全方位的影响，应该做好相关的税务筹划工作，对设计费，建安费，基础设施开销等各项无法提前做好准备的支出进行安排，解决进项税额的抵扣问题。房地产企业以过去的发展模式，有很多营业成本无法取得相应的增值税专用发票。因此必须要向多元化方向发展，利用这次税改所带来的发展契机，利用增值税可抵扣的性质，改变单一住宅地产格局的传统模式，向物业，零售，旅游地产等进行投资，对它们进行进一步的精装修，拓展新的经营业务，增加新的利润来源，这种混合经营的模式的抗风险能力要强于单一房地产开发，有利于企业向更高层次发展。
参考文献：
[1]刘超. 建筑业营改增问题研究[J].财会学习，2016，18（09）：5-6.
[2]赵文波.施工企业营改增问题探讨[J]，财会学习，2016，13（09）：11-12.
[3]胡怡建.我国“营改增”试点效应分析[J].国际税收，2013，21（08）：9-10.