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摘 要：针对房地产开发业务中地下车位类别多、产权政策不统一等原因，而产生的车位税务处理中存在的各类问题，笔者通过对车位和产权政策的分类梳理，分析了各种情况下税务处理的差异，并对由此可能导致的问题进行了阐述，最终提出了规范性建议。
关键词：房地产；地下车位；企业所得税
對于房地产行业而言，地下车位的企业所得税处理历来是极易引发税企争议的热点与难点问题。究其原因，笔者认为主要是地下车位类别多、产权政策不统一、所得税政策模糊、计算车位成本涉税变量多，造成了车位问题的税企争议现状。
一、地下车位类别及产权政策
虽然目前国家已出台《物权法》，但在实践中，各地区不动产登记部门对小区地下车位的具体处理却仍然大相径庭。加之地下车位中又包括：机械车位/非机械车位、人防车位/非人防车位等情况，使得局面更为复杂。
首先，对于非机械且非人防车位，各地不动产登记政策就有3种可能的情况：
政策a、按照含过道等公摊面积+车位占地面积办理产权登记，车位产权证载面积约40㎡；
政策b、仅按照车位占地面积办理产权登记，车位产权证载面积约13㎡；
政策c、车位一律不予办理产权登记，无车位产权证；
结合是否机械、人防等因素，车位产权政策见下表：
对于非人防区域的机械车位，在可以办理产权的地区，通常只能够统一办理一份产权证，证载产权面积为全部机械车位的占地面积，该产权一般不得转让（包括整体转让），产权证仅为证明房地产企业向业主收取机械车位租金的合法性使用。
二、所得税政策模糊
（一）根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发【2009】第031号）第三十三条“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”的规定，笔者认为单独建造的停车场所可以理解为取得规划部门单独规划的许可文件，并与地面建筑无关联的停车场所。反言之，凡没有取得规划部门单独规划的许可文件或与地面建筑有关联的停车场所，均可作为公共配套设施进行处理。
（二）然而，国税发【2009】第031号第十七条却要求，开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，如属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。不少地区的税务机关会以此要求企业，将地下车位单独核算，分摊开发成本。虽然该条规定中并未单独列举地下车位，但税务机关往往使用行政裁量权，以合理性为理由，要求将地下车位比照产权归企业所有的配套设施进行同样的税务处理。
因为以上规定的不明确，导致税企之间对车位的计税方法产生了不同理解并由此引发大量争议，笔者建议税务总局尽快予以界定。
三、地下车位成本计税变量
计算地下车位的计税成本时，虽然具体计算公式有所不同，但均可以用“成本基数*面积权数”来概括，如下表：
由于车位类别及产权政策具有多种情况（详见上节内容），使得车位计税成本的面积权数也有多种口径，加之确定成本基数口径的各种情况，导致地下车位计税成本的具体公式可谓多种多样，眼花缭乱。
笔者认为，因为各地车位产权政策没有统一标准，所以企业所得税方面无法基于产权政策给出兼顾公平性与合理性的税收规定。例如：某房地产项目按照当地产权政策，车位产权面积40㎡/个，如税务机关要求其按照产权面积计算分摊含土地成本在内的全部开发成本，一方面地下车位40㎡/个的产权面积中仅有约13㎡为实际占地面积，另有27㎡实际是过道、坡道等公共区域的公摊面积，将过道灯公共区域面积“挤入”车位产权面积并分摊了大量成本，明显影响了分摊方法的合理性；另一方面，车位销售往往晚于地上住房，并且容易出现车位分摊的成本大于其销售价格的“倒挂”现象，大量成本最终无法税前扣除，导致企业实际税负加重。
四、车位税务处理的规范建议
笔者建议可参考部分地区土地增值税做法（如苏州地区），依据房地产项目的测绘报告，计算地下车位的实际占地面积，作为面积权数。成本基数方面，考虑到车位销售情况与地上住房存在较大差异，可以将土地以外的开发成本作为车位计税成本的基数。以兼顾各地区车位所得税处理的统一性、公平性、合理性。
参考文献：
[1]朱光磊.房地产税收面对面[M].北京：机械工业出版社，2015.
[2]曹君.基于企业销售地下车位应如何纳税的探讨[J].现代商业，2015，（24）.
[3]程伟生.无产权车位变相销售土地增值税收入确认探讨[J].北方经贸，2016，（08）.
[4]何丹.房地产企业车位营销的财税处理探讨[J].中外企业家，2014，（33）.
[5]王广锐.房地产企业转让车位的会计和税务处理[N].海峡财经导报，2012-11-28（019）.
注释：江苏地区适用政策a城市有常州、南通，适用政策b城市有南京，适用政策c城市有无锡、苏州.
作者简介：
卜晶（1982-），女，江苏南京，汉，硕士研究生，研究方向：会计学（财务管理）。
关键词：房地产；地下车位；企业所得税
對于房地产行业而言，地下车位的企业所得税处理历来是极易引发税企争议的热点与难点问题。究其原因，笔者认为主要是地下车位类别多、产权政策不统一、所得税政策模糊、计算车位成本涉税变量多，造成了车位问题的税企争议现状。
一、地下车位类别及产权政策
虽然目前国家已出台《物权法》，但在实践中，各地区不动产登记部门对小区地下车位的具体处理却仍然大相径庭。加之地下车位中又包括：机械车位/非机械车位、人防车位/非人防车位等情况，使得局面更为复杂。
首先，对于非机械且非人防车位，各地不动产登记政策就有3种可能的情况：
政策a、按照含过道等公摊面积+车位占地面积办理产权登记，车位产权证载面积约40㎡；
政策b、仅按照车位占地面积办理产权登记，车位产权证载面积约13㎡；
政策c、车位一律不予办理产权登记，无车位产权证；
结合是否机械、人防等因素，车位产权政策见下表：
对于非人防区域的机械车位，在可以办理产权的地区，通常只能够统一办理一份产权证，证载产权面积为全部机械车位的占地面积，该产权一般不得转让（包括整体转让），产权证仅为证明房地产企业向业主收取机械车位租金的合法性使用。
二、所得税政策模糊
（一）根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发【2009】第031号）第三十三条“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”的规定，笔者认为单独建造的停车场所可以理解为取得规划部门单独规划的许可文件，并与地面建筑无关联的停车场所。反言之，凡没有取得规划部门单独规划的许可文件或与地面建筑有关联的停车场所，均可作为公共配套设施进行处理。
（二）然而，国税发【2009】第031号第十七条却要求，开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，如属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。不少地区的税务机关会以此要求企业，将地下车位单独核算，分摊开发成本。虽然该条规定中并未单独列举地下车位，但税务机关往往使用行政裁量权，以合理性为理由，要求将地下车位比照产权归企业所有的配套设施进行同样的税务处理。
因为以上规定的不明确，导致税企之间对车位的计税方法产生了不同理解并由此引发大量争议，笔者建议税务总局尽快予以界定。
三、地下车位成本计税变量
计算地下车位的计税成本时，虽然具体计算公式有所不同，但均可以用“成本基数*面积权数”来概括，如下表：
由于车位类别及产权政策具有多种情况（详见上节内容），使得车位计税成本的面积权数也有多种口径，加之确定成本基数口径的各种情况，导致地下车位计税成本的具体公式可谓多种多样，眼花缭乱。
笔者认为，因为各地车位产权政策没有统一标准，所以企业所得税方面无法基于产权政策给出兼顾公平性与合理性的税收规定。例如：某房地产项目按照当地产权政策，车位产权面积40㎡/个，如税务机关要求其按照产权面积计算分摊含土地成本在内的全部开发成本，一方面地下车位40㎡/个的产权面积中仅有约13㎡为实际占地面积，另有27㎡实际是过道、坡道等公共区域的公摊面积，将过道灯公共区域面积“挤入”车位产权面积并分摊了大量成本，明显影响了分摊方法的合理性；另一方面，车位销售往往晚于地上住房，并且容易出现车位分摊的成本大于其销售价格的“倒挂”现象，大量成本最终无法税前扣除，导致企业实际税负加重。
四、车位税务处理的规范建议
笔者建议可参考部分地区土地增值税做法（如苏州地区），依据房地产项目的测绘报告，计算地下车位的实际占地面积，作为面积权数。成本基数方面，考虑到车位销售情况与地上住房存在较大差异，可以将土地以外的开发成本作为车位计税成本的基数。以兼顾各地区车位所得税处理的统一性、公平性、合理性。
参考文献：
[1]朱光磊.房地产税收面对面[M].北京：机械工业出版社，2015.
[2]曹君.基于企业销售地下车位应如何纳税的探讨[J].现代商业，2015，（24）.
[3]程伟生.无产权车位变相销售土地增值税收入确认探讨[J].北方经贸，2016，（08）.
[4]何丹.房地产企业车位营销的财税处理探讨[J].中外企业家，2014，（33）.
[5]王广锐.房地产企业转让车位的会计和税务处理[N].海峡财经导报，2012-11-28（019）.
注释：江苏地区适用政策a城市有常州、南通，适用政策b城市有南京，适用政策c城市有无锡、苏州.
作者简介：
卜晶（1982-），女，江苏南京，汉，硕士研究生，研究方向：会计学（财务管理）。