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对房地产依赖过重、“以房为纲”将使中国经济硬着陆。中国房地产业已经完全蜕变为博杉彩业。
2009年中国楼市是疯狂的一年、疯癫的一年，在各地楼市“托市”政策的推动下，在极度宽松的房贷政策的烘托下，中国楼市普遍量价飙升、一片“莺歌燕舞”。根据国家统计局公布的统计数据表明，2009年前11个月中国房地产开发企业资金来源中，国内贷款接近9000亿元，个人按揭贷款超过700亿元，前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元，同比2008年增加了六成；2009年3-11月，全国70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0.2％、04％、0.6％、0浙江8％、1.0％、2.0％、2.8％、3.9％、5.7％——连涨9个月，且涨幅逐月扩大。最新的统计数据还显示，2010年2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％，同时新“地王”频出，进入2010年以来，一些重点城市楼市似乎依然高烧不退!
全国楼市的非理性上涨，引起了消费者尤其是广大中低收入者的极度焦虑、恐慌和不满，引起了中央政府的高度重视。近几个月以来，中央政府接连释放了房地产市场调控信号，房地产营业税由“两年恢复到五年”，国务院办公厅的“国11条”(2010年1月7日国务院办公厅颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》)、国土资源部的“国19条”(3月10日晚，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》)等相关调控政策密集出台，另外收紧二套房贷、开发商拿地首付五成、货币政策的定向紧缩、银行存款准备金率的再提高等也成为定局。
2010年的中国楼市到底怎样走?各方的利益到底怎样博弈?中央政府到底会否真正出重拳?遏制房地产投机的细则何时出?地方政府调控房地产市场的责任又如何体现?地方政府和银行会否认真执行?这一轮房地产调控是否仍然是“空调”?房地产泡沫是否不堪重负最终被挤破?仍可谓迷雾重重、扑朔迷离。
笔者认为，这次由美国次贷案(实际上就是由于房地产泡沫破裂)引发的全球金融危机，使得全世界各国的房地产市场、股票市场和大众商品市场全都经历了一场惊心动魄的“过山车”。根据美国一份最新的报告显示，2009年，美国因为受到房地产“次贷”案的影响，有280万户家庭收到丧失抵押房产赎回权通知(丢房产)，创历史新高，这一数据2010年预计将持续增长。而2009年中国楼市为什么会“逆势”非理性地疯癫呢?主要有三个原因，第一是各级地方政府的近乎疯狂的“托市”政策，购房退税、购房入户、保障住房停滞、降低首负、降低贷款利率、银行极度宽松近乎放纵的房贷政策、取消限外令、取消“90／70”工程、缩短营业税时间(5年改为2年，还是差额的、此税就是针对投机客)、没有依法征收房地产交易20％的所得税(个人所得税法明确规定)等等，最明显的是2008年下半年各地打着民生和鼓励自住的旗号，展开了一场“你追我敢”的楼市托市裸秀大赛(有的地方迫不及待地“半夜鸡叫”，连夜出台托市政策，唯恐落后)；第二是由于银行极度宽松的房地产信贷(包括个人贷款和开发贷款)政策；第三是由于各地保障性住房的缺位和严重滞后，其结果是中国房地产业乃至整个国民投机之风盛行!千军万马都进了房地产业，中国房地产(这里主要是指土地市场和商品住宅市场，因为其他地产也处于调整状态，下同)可谓“一枝独秀”!全世界、国内外的资产阶级和热钱在中国主动地赌，广大的中低收入者恐慌、焦虑、无助乃至“疯狂”地“被赌”!中国房地产业变成了名副其实的赌场和博彩业!中国房地产的泡沫已是不争的事实，房价收入比、房价租金(租售)比、房地产投资占固定资产投资和GDP的比重都严重超过国际警戒线。中国房地产当下的非理性疯狂，恰恰表明中国经济结构低下，恰恰表明“繁荣”背后潜伏着深层次的危机，恰恰表明高房价是中国当今经济滞胀的罪魁祸首!
因此，2010年中国楼市走势主要取决于中央政府的楼市调控政策和决心，以及各级地方政府(包括银行)的执行力度；第二、银行的可持续放贷能力；第三是老百姓可持续的购买力和有支付能力的需求；第四是开发商的资金链；第五是投机客、获利盘的资金链和回吐压力。
中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”和“富人市”，已经基本脱离了民生地产的正确轨道。因此，预测中国房地产的走势(尤其是短期)是没有意义的。试想一下，假如我们有健康的房地产制度，假如我们有完善的住房保障体系，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的中央政府决心更大一点，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”，中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患。只要政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事!而且，早就应该回归!在当前中国房地产泡沫接近崩溃的情况下，房价的适度理性回归有利于中国经济内需的提升，有利于中国经济的软着陆，有利于中国经济发展方式的转变。
1、2010年住房供求趋于平衡且供会略大于求
囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策(主要是土地政策、抽紧银根、打击投机)的力度加强而发生变化，会呈现供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房价就不会大幅上涨。
2、住房的供应结构将日趋合理
中央政府会加大保障性住房和普通商品房的供应力度，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。
3、地方政府的托市政策会有所收敛
此轮房地产的非理性暴涨，使得地方政府推高房价的面目一览无遗!在一片天怒人怨的责问中，尤其是总理温家宝最近在全国“两会”期间多次表态，下决心、有能力在后续三年的任期内把房价稳定住，地方政府托市政策会有所收敛，这对缓解购房的恐慌心理会发生巨大的影响，楼市的供需至少会相对稳定。
4、银行可能也“差钱”
除了政府投资的持续需求外，银行的资本充足率也将提高，大银行和中小银行的资本充足率分别由8％上调至10％和11％；另外银行的存款-准备金率在今年大约还有数次的调高，因此，今年银行“也差钱”似乎也成为定局!银行恐怕也是“有心无力”、“力不从心”。
5、房地产信贷政策和遏制房地产投机的政策可能会细化
中央提出遏制部分城市房价过快上涨的势头，但除了营业税以外，其他政策尚未出台，收紧二套房贷、打击囤房囤地已经剑在弦上，另外所得税、物业税等是否会破题，我们都将拭目以待，但无论如何，政策的风险日益积聚。
6、老百姓有支付能力的需求被过度透支
房价飙升的持续时间较长(十多年没有回调)，房价的涨幅累积过大(10年来各地平均涨幅在6—8倍)，老百姓的有效需求透支过度，“被买房”的能力日益枯竭。所谓“刚性”需求快被更“刚性”的房价击得粉碎!
7、开发商的资金链面临考验
新年伊始，全国各地楼市成交普遍缩量，下一步的买卖双方的博弈非常关键，僵持时间越久，加上银行的适度紧缩政策，开发商的资金链就会发生困难，届时，降价就会成为明智之举。
8、楼市的市场风险在积聚
近几年房价的大幅飙升，使得大量国内外投机客蜂拥而至，大量的商品房全在流通领域，客观上市场需要—个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡(房租收入已远抵不上利息的支出)，再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住劳保有成本会大大提高，可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求存在变数，一旦投机需求萎缩，楼市的天平必然发生倾斜。
结论：2010年世界经济极为复杂、存在二次探底的可能性。中国经济所谓率先“回暖”实乃“自娱自乐”和“自欺欺人”，中国经济社会深层次的结构矛盾愈加剧烈和失衡!对房地产依赖过重、“以房为纲”将使中国经济硬着陆。
中国房地产业已经完全蜕变为博彩业。有各级地方政府的“做局和设局”，有产经济主动的赌(当然有拔高出货的)，无产阶级的“被赌”，无奈、焦虑、恐慌演变成疯狂!还要“涨幅趋缓”?!理论上极其荒谬，实践上是极其危险的，世界房地产的发展史和世界经济的发展史已充分证明，美国的次贷案不是发生了吗?上世纪末亚洲金融危机不是发生了吗?还有日本上世纪80年代的房地产泡沫不是也破灭了吗?上世纪中国海南的房地产泡沫破裂造成千万亿计的纳税人的钱打了水漂。(1998年年底，泡沫破裂，703万平方米的房子没有售出，占全国烂尾楼总量的10％，海南岛成了名副其实的“烂尾岛”。而这场泡沫最后的遗产，不但使无数投资者血本无归，就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关闭的银行。最终影响到了海南特区建设，使得海南特区建设基本失败，这个失败影响了海南发展十几年时间。结果并没有人为此负责任，是谁应该得到道德、伦理的谴责和追问!)
2010年中国房价存在下跌的基因和空间，但由于“土地财政”和中国“房地产”势力异常强大，房价上下都有阻力，2010年中国房价波动会比较大，但总体上全国房价将在高位箱体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面(如果说2009年楼市是撑竿跳，那&2010年的中国楼市可能就是俯卧撑，但要密切关注，最终撑不住的话就会趴下)。2010年中国楼市是“骑虎难下”还是“骑虎摔下”?只要政策不发生逆转(再托市)，后一种情况不是没有可能!但上海、北京、珠三角等投机严重地方的情况可能会更加复杂。
“凡事必有度，矫枉必过正”，如若各级政府、银行和相关房地产职能部门继续阳奉阴违、放纵投机，继续渎职、不作为、乱作为，那么中国房地产泡沫的破裂就会进入倒计时了，从这个意义上来说，中国房地产处于拐点的前夜!中国房地产是中国经济社会未来的隐性炸弹!
2009年中国楼市是疯狂的一年、疯癫的一年，在各地楼市“托市”政策的推动下，在极度宽松的房贷政策的烘托下，中国楼市普遍量价飙升、一片“莺歌燕舞”。根据国家统计局公布的统计数据表明，2009年前11个月中国房地产开发企业资金来源中，国内贷款接近9000亿元，个人按揭贷款超过700亿元，前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元，同比2008年增加了六成；2009年3-11月，全国70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0.2％、04％、0.6％、0浙江8％、1.0％、2.0％、2.8％、3.9％、5.7％——连涨9个月，且涨幅逐月扩大。最新的统计数据还显示，2010年2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％，同时新“地王”频出，进入2010年以来，一些重点城市楼市似乎依然高烧不退!
全国楼市的非理性上涨，引起了消费者尤其是广大中低收入者的极度焦虑、恐慌和不满，引起了中央政府的高度重视。近几个月以来，中央政府接连释放了房地产市场调控信号，房地产营业税由“两年恢复到五年”，国务院办公厅的“国11条”(2010年1月7日国务院办公厅颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》)、国土资源部的“国19条”(3月10日晚，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》)等相关调控政策密集出台，另外收紧二套房贷、开发商拿地首付五成、货币政策的定向紧缩、银行存款准备金率的再提高等也成为定局。
2010年的中国楼市到底怎样走?各方的利益到底怎样博弈?中央政府到底会否真正出重拳?遏制房地产投机的细则何时出?地方政府调控房地产市场的责任又如何体现?地方政府和银行会否认真执行?这一轮房地产调控是否仍然是“空调”?房地产泡沫是否不堪重负最终被挤破?仍可谓迷雾重重、扑朔迷离。
笔者认为，这次由美国次贷案(实际上就是由于房地产泡沫破裂)引发的全球金融危机，使得全世界各国的房地产市场、股票市场和大众商品市场全都经历了一场惊心动魄的“过山车”。根据美国一份最新的报告显示，2009年，美国因为受到房地产“次贷”案的影响，有280万户家庭收到丧失抵押房产赎回权通知(丢房产)，创历史新高，这一数据2010年预计将持续增长。而2009年中国楼市为什么会“逆势”非理性地疯癫呢?主要有三个原因，第一是各级地方政府的近乎疯狂的“托市”政策，购房退税、购房入户、保障住房停滞、降低首负、降低贷款利率、银行极度宽松近乎放纵的房贷政策、取消限外令、取消“90／70”工程、缩短营业税时间(5年改为2年，还是差额的、此税就是针对投机客)、没有依法征收房地产交易20％的所得税(个人所得税法明确规定)等等，最明显的是2008年下半年各地打着民生和鼓励自住的旗号，展开了一场“你追我敢”的楼市托市裸秀大赛(有的地方迫不及待地“半夜鸡叫”，连夜出台托市政策，唯恐落后)；第二是由于银行极度宽松的房地产信贷(包括个人贷款和开发贷款)政策；第三是由于各地保障性住房的缺位和严重滞后，其结果是中国房地产业乃至整个国民投机之风盛行!千军万马都进了房地产业，中国房地产(这里主要是指土地市场和商品住宅市场，因为其他地产也处于调整状态，下同)可谓“一枝独秀”!全世界、国内外的资产阶级和热钱在中国主动地赌，广大的中低收入者恐慌、焦虑、无助乃至“疯狂”地“被赌”!中国房地产业变成了名副其实的赌场和博彩业!中国房地产的泡沫已是不争的事实，房价收入比、房价租金(租售)比、房地产投资占固定资产投资和GDP的比重都严重超过国际警戒线。中国房地产当下的非理性疯狂，恰恰表明中国经济结构低下，恰恰表明“繁荣”背后潜伏着深层次的危机，恰恰表明高房价是中国当今经济滞胀的罪魁祸首!
因此，2010年中国楼市走势主要取决于中央政府的楼市调控政策和决心，以及各级地方政府(包括银行)的执行力度；第二、银行的可持续放贷能力；第三是老百姓可持续的购买力和有支付能力的需求；第四是开发商的资金链；第五是投机客、获利盘的资金链和回吐压力。
中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”和“富人市”，已经基本脱离了民生地产的正确轨道。因此，预测中国房地产的走势(尤其是短期)是没有意义的。试想一下，假如我们有健康的房地产制度，假如我们有完善的住房保障体系，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的中央政府决心更大一点，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”，中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患。只要政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事!而且，早就应该回归!在当前中国房地产泡沫接近崩溃的情况下，房价的适度理性回归有利于中国经济内需的提升，有利于中国经济的软着陆，有利于中国经济发展方式的转变。
1、2010年住房供求趋于平衡且供会略大于求
囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策(主要是土地政策、抽紧银根、打击投机)的力度加强而发生变化，会呈现供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房价就不会大幅上涨。
2、住房的供应结构将日趋合理
中央政府会加大保障性住房和普通商品房的供应力度，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。
3、地方政府的托市政策会有所收敛
此轮房地产的非理性暴涨，使得地方政府推高房价的面目一览无遗!在一片天怒人怨的责问中，尤其是总理温家宝最近在全国“两会”期间多次表态，下决心、有能力在后续三年的任期内把房价稳定住，地方政府托市政策会有所收敛，这对缓解购房的恐慌心理会发生巨大的影响，楼市的供需至少会相对稳定。
4、银行可能也“差钱”
除了政府投资的持续需求外，银行的资本充足率也将提高，大银行和中小银行的资本充足率分别由8％上调至10％和11％；另外银行的存款-准备金率在今年大约还有数次的调高，因此，今年银行“也差钱”似乎也成为定局!银行恐怕也是“有心无力”、“力不从心”。
5、房地产信贷政策和遏制房地产投机的政策可能会细化
中央提出遏制部分城市房价过快上涨的势头，但除了营业税以外，其他政策尚未出台，收紧二套房贷、打击囤房囤地已经剑在弦上，另外所得税、物业税等是否会破题，我们都将拭目以待，但无论如何，政策的风险日益积聚。
6、老百姓有支付能力的需求被过度透支
房价飙升的持续时间较长(十多年没有回调)，房价的涨幅累积过大(10年来各地平均涨幅在6—8倍)，老百姓的有效需求透支过度，“被买房”的能力日益枯竭。所谓“刚性”需求快被更“刚性”的房价击得粉碎!
7、开发商的资金链面临考验
新年伊始，全国各地楼市成交普遍缩量，下一步的买卖双方的博弈非常关键，僵持时间越久，加上银行的适度紧缩政策，开发商的资金链就会发生困难，届时，降价就会成为明智之举。
8、楼市的市场风险在积聚
近几年房价的大幅飙升，使得大量国内外投机客蜂拥而至，大量的商品房全在流通领域，客观上市场需要—个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡(房租收入已远抵不上利息的支出)，再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住劳保有成本会大大提高，可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求存在变数，一旦投机需求萎缩，楼市的天平必然发生倾斜。
结论：2010年世界经济极为复杂、存在二次探底的可能性。中国经济所谓率先“回暖”实乃“自娱自乐”和“自欺欺人”，中国经济社会深层次的结构矛盾愈加剧烈和失衡!对房地产依赖过重、“以房为纲”将使中国经济硬着陆。
中国房地产业已经完全蜕变为博彩业。有各级地方政府的“做局和设局”，有产经济主动的赌(当然有拔高出货的)，无产阶级的“被赌”，无奈、焦虑、恐慌演变成疯狂!还要“涨幅趋缓”?!理论上极其荒谬，实践上是极其危险的，世界房地产的发展史和世界经济的发展史已充分证明，美国的次贷案不是发生了吗?上世纪末亚洲金融危机不是发生了吗?还有日本上世纪80年代的房地产泡沫不是也破灭了吗?上世纪中国海南的房地产泡沫破裂造成千万亿计的纳税人的钱打了水漂。(1998年年底，泡沫破裂，703万平方米的房子没有售出，占全国烂尾楼总量的10％，海南岛成了名副其实的“烂尾岛”。而这场泡沫最后的遗产，不但使无数投资者血本无归，就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关闭的银行。最终影响到了海南特区建设，使得海南特区建设基本失败，这个失败影响了海南发展十几年时间。结果并没有人为此负责任，是谁应该得到道德、伦理的谴责和追问!)
2010年中国房价存在下跌的基因和空间，但由于“土地财政”和中国“房地产”势力异常强大，房价上下都有阻力，2010年中国房价波动会比较大，但总体上全国房价将在高位箱体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面(如果说2009年楼市是撑竿跳，那&2010年的中国楼市可能就是俯卧撑，但要密切关注，最终撑不住的话就会趴下)。2010年中国楼市是“骑虎难下”还是“骑虎摔下”?只要政策不发生逆转(再托市)，后一种情况不是没有可能!但上海、北京、珠三角等投机严重地方的情况可能会更加复杂。
“凡事必有度，矫枉必过正”，如若各级政府、银行和相关房地产职能部门继续阳奉阴违、放纵投机，继续渎职、不作为、乱作为，那么中国房地产泡沫的破裂就会进入倒计时了，从这个意义上来说，中国房地产处于拐点的前夜!中国房地产是中国经济社会未来的隐性炸弹!