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摘 要：最近几年来我国房地产市场的发展速度惊人，大部分一线城市、中心城市的房地产项目基本趋于饱和，此时很多房地产企业将投资的目光集中在副中心城市。对于房地产企业这种在投资方式上的转变，在投资规划上的改变对于促进我国副中心城市的快速发展极为有利。但是，由于近年来房地产市场的过热，国家加大了对房地产市场的宏观调控力度，这些都为房地产企业的投资环境带来了很多不确定性因素。因此，本文将以此作为研究的契机和主要内容，对我国房地产企业投资副中心城市的相关风险进行剖析，并有针对性地找到规避这些风险的有效措施。
关键词：房地产企业；投资副中心城市；风险；策略
引言
随着我国城市化建设发展步伐的加快，大部分大中心城市、一线城市的房地产市场基本趋于饱和，很多房地产企业将投资的重心和目标集中在副中心城市上。副中心城市这是近今年来提出的全新的概念，它主要是指介于中心城市和一般城市之间的城市，但是副中心城市在区域经济发展中的作用不容小觑，其经济辐射能力已经超过了自身管辖的区域范畴。最近一年多来，我国政府先后出台了一些列关于房地产行业的新政，这些政策有鼓励性的，有调控性的，面对国家宏观政策的调控、救市政策和措施的实施，未来房地产市场的发展不仅会有春天、也可能会遇到寒冷的冬天。
一、房地产企业投资风险因素分析
房地产企业在投资房地产项目进行经营的过程中所面临的投资风险种类繁多、情况复杂，可以归纳为如下几类：
（一）技术风险
随着科学技术的不断发展、社会的不断进步，各种新技术不断涌现、兴起，因此，由于技术的创新带来的风险可以称之为技术风险。对于房地产企业而言，技术风险的表现主要包括：技术或工艺革新带来的风险、材料更新带来的风险、设计变动与计算失误带来的风险、发生事故带来的风险、信息风险。如：某知名房地产企业一直以来致力于新工艺的研发和进一步推广，从设计到施工实现了一体化过程，该企业在项目施工图的设计上尽量考虑到在施工中的所有因素，仅运用先进的支模拆模技术就为企业节约了大量资金。但是，有的企业想要效仿却不得要领，在具体的操作中造成了重复、浪费，最终影响了施工工期、增加了企业的成本，所以这种技术创新带来的风险很可能转嫁到广大消费者身上。
（二）政治风险
所谓政治风险主要是指房地产企业在投资的过程中，由于国家或者地区的经济、政治、法律法规突然发生变化带来的投资风险。相比于其他的风险，发生政治风险的概率较低，但是这一风险带来的影响是较大的，房地产企业也会有此而产生形态各异的风险。房地产经济的发展与国家经济的发展息息相关，如何把握好政策、抓住机遇、规避风险，是每一个房地产企业谋求发展的关键环节。面对我国目前的市场经济环境，各项政策、法规还尚不完善，存在的政治风险比较大。如：土地使用制度变革带来的风险、政治环境风险、政策变化风险、住房制度变化风险、审批手续过程风险等。
（三）经济风险
所谓经济风险主要是指国家房地产经济在其发展的过程中，与房地产投资环境相关的各种不确定因素。而这些不确定性因素的出现必然会给房地产投资企业带来不良后果和影响。如：房地产行业在国家市场经济中的比例将会发生变化，要么经济地位降低、要么经济地位升高；随着经济体制的不断变化，房地产行业的运行机制如果不发生改变将无法适应经济环境的变化和发展。另外，发展模式的改变、经济产业结构的调整等都会对房地产在市场经济中的占比带来变化。
（四）法律风险
在很多房地产企业中，开发房地产项目的过程中，企业的管理者很容易忽视法律風险的发生。可见，法律风险是房地产项目投资过程中的一个巨大的潜在风险。在房地产项目的投资、开发、经营等整个过程中，房地产企业应该组织相关的部门和领导积极学习法律法规常识，增强法律意识，尽量扫除法律盲点。，以此来降低由于不懂法而带来的风险和损失。目前在房地产企业中经常会在项目的开发和销售阶段出现法律风险。
（五）管理风险
房地产企业在进行风险管理的过程中，从风险的识别、评估、决策等不同的阶段中，不论是哪一个阶段中出现问题，都会发生各种潜在的项目风险，并且由此带来严重的损失。如：企业的管理风险的人员素质不高、专业素养差，管理风险的制度不够完善等。
（六）自然风险
这种风险主要是指房地产项目在建设过程中由于出现的各种不确定自然因素引发的风险，这种风险会对房地产企业的建设与经营带来一定的经济损失。如：施工现场出现暴雨天气、泥石流、火灾、地震、冰冻、复杂的地质环境等。这些风险的发生将使得房地产产企业的工期延长、开盘时间推后，不仅严重影响企业的声誉，更影响企业资金的回笼。
二、副中心城市房地差企业投资风险管理对策
（一）应对技术风险的措施
这就要求房地产企业必须深入了解副中心城市住房和城乡建设主管部门的地方性管理条例、相关的规定等内容，并据此制定出相应的工程技术施工规范、质量目标、管理的细则等，一定要从设计上就开始严格把关，对各种新材料、新工艺等进行专门地研究，一定要谨慎使用，同时，还必须加强对施工方案的管理。另外，组建专业的人才团队，聘请专家或者工程师构建高素质、高职业道德素养、专业性强的工程管理队伍。
（二）政策风险的应对措施
房地产企业的管理者必须高度关注对政治风险的防范和预测，必须在企业的整体发展过程中与国家的经济状况紧密挂钩，并在政府的正确引导下规避政治风险的发生。如：在前期工作中，房地产商的用地行为应该尽量关注针对环境中的各项政策要求。
（三）经济风险的应对措施
这就需要房地产企业必须对投资副中心城市的人口情况、国民经济发展状况、风土人情等多方面内容进行准确地市场调研、分析、判断，在对自有资金的支出量进行评估的前提下再考虑融资的问题。房地产企业向银行贷款时一定要注意国家货币政策、信贷政策的变化，是否会对企业的资金链条产生巨大影响等。
（四）法律风险的应对措施
房地产企业投资副中心城市应该聘请当地比较知名的房地产领域中的律师担任本企业的项目法律顾问，如果条件允许，房地产企业还可以在公司内部成立法务部，专门对投资副城市中心的法律法规进行研究和分析。
（五）管理风险的应对措施
企业可以对相关的人员进行专门的培训，因为风险管理涉及到生产部门、采购部门、人事部门、财务部门、实验部门、安全部门等，因此，项目的管理风险应对过程中应加强对不同职能部门人员的培训，提高他们管理风险的水平、提升他们的协同能力。另外，关于自然风险的应对就是要求企业必须及时关注施工过程中的各种天气变化和自然环境变化，及时调整施工环节。
（六）市场风险的应对措施
国家和地区的政治、经济市场环境稳定将对房地产企业投资副中心城市产生巨大影响。而房地产投资商的投资收益也将伴随着市场的变化、投资时机的差异等产生分别。一般而言没经济发展趋势是影响投资开发商选择投资与否的关键性和主动性因素。如：在经济发展的成长期，房地产需求旺盛，市场处于不断上升的水平和状态中，这对于房地产企业投资副中心城市会产生较好的前景。由于房地产企业投资副中心城市项目具有不同的风险，因此，在投资的过程中，房地产投资商应该充分考虑投资项目的类型，如：是在副中心城市投资开发商品住宅？还是开发公寓和别墅？这就要求房地产企业必须密切关注市场的变化，及时掌握投资位置的敏感度。
综上所述，房地产企业投资副中心城市的潜在风险较多，随着环境的变化还将出现各种不确定的风险。因此，房地产企业必须结合自身的发展实际，加强风险管理，为促进企业的发展保驾护航。
参考文献：
[1]王傲. 浅谈我国房地产企业金融发展趋势与创新[J]. 商，2015，（42）：166-167.
[2]刘洪玉，徐跃进，姜沛言. 房地产企业投资的资本成本敏感性[J]. 清华大学学报（自然科学版），2015，55（06）：640-646.
作者简介：
刘庆明，青岛出版投资有限公司。
关键词：房地产企业；投资副中心城市；风险；策略
引言
随着我国城市化建设发展步伐的加快，大部分大中心城市、一线城市的房地产市场基本趋于饱和，很多房地产企业将投资的重心和目标集中在副中心城市上。副中心城市这是近今年来提出的全新的概念，它主要是指介于中心城市和一般城市之间的城市，但是副中心城市在区域经济发展中的作用不容小觑，其经济辐射能力已经超过了自身管辖的区域范畴。最近一年多来，我国政府先后出台了一些列关于房地产行业的新政，这些政策有鼓励性的，有调控性的，面对国家宏观政策的调控、救市政策和措施的实施，未来房地产市场的发展不仅会有春天、也可能会遇到寒冷的冬天。
一、房地产企业投资风险因素分析
房地产企业在投资房地产项目进行经营的过程中所面临的投资风险种类繁多、情况复杂，可以归纳为如下几类：
（一）技术风险
随着科学技术的不断发展、社会的不断进步，各种新技术不断涌现、兴起，因此，由于技术的创新带来的风险可以称之为技术风险。对于房地产企业而言，技术风险的表现主要包括：技术或工艺革新带来的风险、材料更新带来的风险、设计变动与计算失误带来的风险、发生事故带来的风险、信息风险。如：某知名房地产企业一直以来致力于新工艺的研发和进一步推广，从设计到施工实现了一体化过程，该企业在项目施工图的设计上尽量考虑到在施工中的所有因素，仅运用先进的支模拆模技术就为企业节约了大量资金。但是，有的企业想要效仿却不得要领，在具体的操作中造成了重复、浪费，最终影响了施工工期、增加了企业的成本，所以这种技术创新带来的风险很可能转嫁到广大消费者身上。
（二）政治风险
所谓政治风险主要是指房地产企业在投资的过程中，由于国家或者地区的经济、政治、法律法规突然发生变化带来的投资风险。相比于其他的风险，发生政治风险的概率较低，但是这一风险带来的影响是较大的，房地产企业也会有此而产生形态各异的风险。房地产经济的发展与国家经济的发展息息相关，如何把握好政策、抓住机遇、规避风险，是每一个房地产企业谋求发展的关键环节。面对我国目前的市场经济环境，各项政策、法规还尚不完善，存在的政治风险比较大。如：土地使用制度变革带来的风险、政治环境风险、政策变化风险、住房制度变化风险、审批手续过程风险等。
（三）经济风险
所谓经济风险主要是指国家房地产经济在其发展的过程中，与房地产投资环境相关的各种不确定因素。而这些不确定性因素的出现必然会给房地产投资企业带来不良后果和影响。如：房地产行业在国家市场经济中的比例将会发生变化，要么经济地位降低、要么经济地位升高；随着经济体制的不断变化，房地产行业的运行机制如果不发生改变将无法适应经济环境的变化和发展。另外，发展模式的改变、经济产业结构的调整等都会对房地产在市场经济中的占比带来变化。
（四）法律风险
在很多房地产企业中，开发房地产项目的过程中，企业的管理者很容易忽视法律風险的发生。可见，法律风险是房地产项目投资过程中的一个巨大的潜在风险。在房地产项目的投资、开发、经营等整个过程中，房地产企业应该组织相关的部门和领导积极学习法律法规常识，增强法律意识，尽量扫除法律盲点。，以此来降低由于不懂法而带来的风险和损失。目前在房地产企业中经常会在项目的开发和销售阶段出现法律风险。
（五）管理风险
房地产企业在进行风险管理的过程中，从风险的识别、评估、决策等不同的阶段中，不论是哪一个阶段中出现问题，都会发生各种潜在的项目风险，并且由此带来严重的损失。如：企业的管理风险的人员素质不高、专业素养差，管理风险的制度不够完善等。
（六）自然风险
这种风险主要是指房地产项目在建设过程中由于出现的各种不确定自然因素引发的风险，这种风险会对房地产企业的建设与经营带来一定的经济损失。如：施工现场出现暴雨天气、泥石流、火灾、地震、冰冻、复杂的地质环境等。这些风险的发生将使得房地产产企业的工期延长、开盘时间推后，不仅严重影响企业的声誉，更影响企业资金的回笼。
二、副中心城市房地差企业投资风险管理对策
（一）应对技术风险的措施
这就要求房地产企业必须深入了解副中心城市住房和城乡建设主管部门的地方性管理条例、相关的规定等内容，并据此制定出相应的工程技术施工规范、质量目标、管理的细则等，一定要从设计上就开始严格把关，对各种新材料、新工艺等进行专门地研究，一定要谨慎使用，同时，还必须加强对施工方案的管理。另外，组建专业的人才团队，聘请专家或者工程师构建高素质、高职业道德素养、专业性强的工程管理队伍。
（二）政策风险的应对措施
房地产企业的管理者必须高度关注对政治风险的防范和预测，必须在企业的整体发展过程中与国家的经济状况紧密挂钩，并在政府的正确引导下规避政治风险的发生。如：在前期工作中，房地产商的用地行为应该尽量关注针对环境中的各项政策要求。
（三）经济风险的应对措施
这就需要房地产企业必须对投资副中心城市的人口情况、国民经济发展状况、风土人情等多方面内容进行准确地市场调研、分析、判断，在对自有资金的支出量进行评估的前提下再考虑融资的问题。房地产企业向银行贷款时一定要注意国家货币政策、信贷政策的变化，是否会对企业的资金链条产生巨大影响等。
（四）法律风险的应对措施
房地产企业投资副中心城市应该聘请当地比较知名的房地产领域中的律师担任本企业的项目法律顾问，如果条件允许，房地产企业还可以在公司内部成立法务部，专门对投资副城市中心的法律法规进行研究和分析。
（五）管理风险的应对措施
企业可以对相关的人员进行专门的培训，因为风险管理涉及到生产部门、采购部门、人事部门、财务部门、实验部门、安全部门等，因此，项目的管理风险应对过程中应加强对不同职能部门人员的培训，提高他们管理风险的水平、提升他们的协同能力。另外，关于自然风险的应对就是要求企业必须及时关注施工过程中的各种天气变化和自然环境变化，及时调整施工环节。
（六）市场风险的应对措施
国家和地区的政治、经济市场环境稳定将对房地产企业投资副中心城市产生巨大影响。而房地产投资商的投资收益也将伴随着市场的变化、投资时机的差异等产生分别。一般而言没经济发展趋势是影响投资开发商选择投资与否的关键性和主动性因素。如：在经济发展的成长期，房地产需求旺盛，市场处于不断上升的水平和状态中，这对于房地产企业投资副中心城市会产生较好的前景。由于房地产企业投资副中心城市项目具有不同的风险，因此，在投资的过程中，房地产投资商应该充分考虑投资项目的类型，如：是在副中心城市投资开发商品住宅？还是开发公寓和别墅？这就要求房地产企业必须密切关注市场的变化，及时掌握投资位置的敏感度。
综上所述，房地产企业投资副中心城市的潜在风险较多，随着环境的变化还将出现各种不确定的风险。因此，房地产企业必须结合自身的发展实际，加强风险管理，为促进企业的发展保驾护航。
参考文献：
[1]王傲. 浅谈我国房地产企业金融发展趋势与创新[J]. 商，2015，（42）：166-167.
[2]刘洪玉，徐跃进，姜沛言. 房地产企业投资的资本成本敏感性[J]. 清华大学学报（自然科学版），2015，55（06）：640-646.
作者简介：
刘庆明，青岛出版投资有限公司。