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【摘要】近年來房地产业高速发展，小产权房成为人们的热门话题。本文从国有企业公司的特点、何为小产权房、小产权房的利与弊以及加强小产权房管理的措施四个方面详细阐述了对国有企业内部小产权房的管理的重要性和必要性。
【关键词】浅谈，小产权房，管理，问题
中图分类号：C93文献标识码： A
一、前言
我国国土面积辽阔，人数众多，伴随着经济的不断发展，房价不断上涨，房地产业快速崛起，出现了小产权房。小产权房本身存在着很多问题，本文探讨的就是如何对企业内部的小产权房进行管理与控制。
二、国有企业公司的特点
国有企业公司同非国有公司比较，有共性，也有其个性。国有公司同非国有公司的共性有以下几个：1、两者的法人都是以营利为目标；2、两者之间的利益相互协调；3、两者都负有社会责任。以上的自利性，自我协调性和社会性是公司制法人共性的几个特点。国有公司之所以拥有非国有公司不具有的个性,是因为拥有一个特殊的股东“国家。具体表现在几方面：第一，其经营的好坏将直接关系到国家是否增加财政收入与实现宏观经济调控的初志；第二，它的自我协调不但要协调好各利益相关者的私有权利，而且还要协调好国家公权力与私权利的关系；第三，它的社会性已经上升为国家性，代表国家履行出资人职责的机构或部门，是站在国家利益的高度行使股权，使得公司所承载的国家职能够得以实现。以上的国家自利性，国家协调性和国家利益性，是国有公司个性的几个特点。所以，得以将国有公司的角色界定为：国家利益共同体。
三、何为小产权房
1、小产权房的概念
城镇房屋所有人对房屋享有的是完全的房屋所有权，不仅对房屋享有所有权，还对房屋占有的土地享有土地所有权。小产权房则不同，小产权房所有人对小产权房享有的只有房屋所有权，房屋占有的土地使用权并非属于小产权房所有人，而是属于村集体经济组织的村民。正是因为小产权房所有人并不占有土地所有权，因此小产权房不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，我国法律和政策也不允许小产权房的建设及交易，司法实践也并不保护小产权房所有人的权益。
2、小产权房所占用土地的性质
从现有的我国的小产权房现状来看，小产权房占有的土地既有农用地、建设用地，也有宅基地。我国对于农民集体所有的土地都有明确的规定用途，在农民集体所有土地上建造小产权房，是不符合我国对于土地用途管制制度的，小产权房将原本用于农用、农村集体经济发展的建设用地及用于农民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售给非本集体经济组织的企业和个人所有，在其源头上已违反了我国土地管理法的相关规定。
四、小产权房的利与弊
1、由小产权房引出的问题
首先，小产权房没有合法的所有权及土地使用权，购房者的权益得不到保障。我国的宪法第十条规定:“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”在集体土地上兴建的房屋将无法取得管理部门颁发的《房屋所有权证》。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。所以，小产权房无法获得《房屋所有权证》。
其次，小产权房不能在市场上交易或转让。《房地产管理法》规定，没有《房屋所有权证》的住宅将无法办理过户手续。根据当前《土地管理法》，集体土地只能在集体经济组织内部流转，不能在市场上自由流通，因此业主不能进行房屋上市交易、转让、遗赠等，小产权房的买卖或转让合同无效，业主进行房屋的二次交易或转赠不受法律保护。
最后，小产权房的肆意发展，必将导致耕地被非法侵占。目前，我国耕地面积逼近18亿亩红线，为保护我国农村用地，2004 年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。然而，许多地方政府在利益的驱使下，将房地产开发审批为观光农业园、旧村改造等项目形式，出售集体土地给开发商建小产权房。如果这种势头得不到控制，那么我国的耕地面积将受到严峻的考验。
2、小产权房的合理性一面
第一，小产权房可以缓解住房压力，抑制房价虚高上涨。由于我国城市化进程加快，大量村镇人口涌入城市，导致对住房的需求不断增大。然而由于城市土地供应有限等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价的不断攀升。小产权房的出现则为城市的正统房地产市场注入了新的血液。尽管它是没有名分的商品房，但在客观上扩大了商品房的市场供应，缓解了供不应求的紧张局面。
第二，小产权房有利于维护农民和村集体的利益。目前我国征用集体土地的方式是政府先将集体土地转为国有土地，然后再出让给开发商。政府能够从中获得高额的土地出让金，而农民只得到极少的补偿，这是对农民权利和利益的剥夺。而农民自己开发商品房，则可以从市场中分享土地的增值，这当然要公平得多。显然，在这个利益重构的分配格局中，房地产开发的最大获利者既不是地方政府，也不再是开发商，而是村民与村集体。
第三，小产权房开发提高了土地的利用率。从实质上来说，这样的小产权房不但没有改变土地性质，也没有减少耕地面积，反而大大提高了土地的利用率，是符合国家“十分珍惜和合理利用每一寸土地”这个基本国策的。小产权房的开发建设，也可以推动农村经济发展，加快新农村建设，加快农村的城市化进程。
五、加强小产权房管理的措施
1、健全、完善法律法规。
对于不同用地性质、不同历史时期建成、不同情况的小产权房要区别对待，
包括考虑到把乡镇企业用地、乡村公共利益设施用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开，把符合城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开来。小产权房合法化的具体立法及法律修订措施目前小产权房的具体法律规定已经与市场经济不符，也不符合现代法治的精神，因此应尽快修订现有法律、法规及部门规章，使农村集体建设用地转让合法化，使部分小产权房合法化。
2、区分不同情况，妥善处理。
在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效。但有以下情况的，应根据具体情况分别予以认定处理：一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的；二是出卖人已经成为城镇居民的；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的；四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等；五是对历史原因形成的小产权房要区分不同情况，妥善处理。
3、建立农村建设用地流转的制度。
允许农村建设用地使用权流转统一城乡建设用地使用权，直接建立农地的使用权转让制度。农村建设用地的流转是整个农民集体土地使用权流转制度的基础和核心，也是目前农村土地制度创新亟待解决的问题。 建立农村建设用地流转的制度，应该统一城乡建设用地的使用权，改变目前国家土地与集体土地所有权权能不一致的局面，应该使集体土地的使用权与国有土地的使用权具体相同的权能，直接建立农地的使用权转让制度，进入市场，让农村建设用地使用权与城市建设用地使用权接轨。
六、结束语
以上是对国有企业内部小产权房的管理问题的分析与探讨，国有企业应该对内部小产权房进行控制，并且合理地管理小产权房，这样才能避免问题，使企业取得最大的经济效益。
参考文献：
[1]李蒲林 国有企业公司治理存在的问题及完善 财经界·学术版-2011年3期
[2]黄幸 小产权房该何去何从 西江月·下旬-2014年3期
[3]杨云 小产权房的利与弊及其管理对策初探 当代经济管理科学-2010年11期
[4]雷战胜 浅谈小产权房的对策与管理 中国房地产业-2011年4期
【关键词】浅谈，小产权房，管理，问题
中图分类号：C93文献标识码： A
一、前言
我国国土面积辽阔，人数众多，伴随着经济的不断发展，房价不断上涨，房地产业快速崛起，出现了小产权房。小产权房本身存在着很多问题，本文探讨的就是如何对企业内部的小产权房进行管理与控制。
二、国有企业公司的特点
国有企业公司同非国有公司比较，有共性，也有其个性。国有公司同非国有公司的共性有以下几个：1、两者的法人都是以营利为目标；2、两者之间的利益相互协调；3、两者都负有社会责任。以上的自利性，自我协调性和社会性是公司制法人共性的几个特点。国有公司之所以拥有非国有公司不具有的个性,是因为拥有一个特殊的股东“国家。具体表现在几方面：第一，其经营的好坏将直接关系到国家是否增加财政收入与实现宏观经济调控的初志；第二，它的自我协调不但要协调好各利益相关者的私有权利，而且还要协调好国家公权力与私权利的关系；第三，它的社会性已经上升为国家性，代表国家履行出资人职责的机构或部门，是站在国家利益的高度行使股权，使得公司所承载的国家职能够得以实现。以上的国家自利性，国家协调性和国家利益性，是国有公司个性的几个特点。所以，得以将国有公司的角色界定为：国家利益共同体。
三、何为小产权房
1、小产权房的概念
城镇房屋所有人对房屋享有的是完全的房屋所有权，不仅对房屋享有所有权，还对房屋占有的土地享有土地所有权。小产权房则不同，小产权房所有人对小产权房享有的只有房屋所有权，房屋占有的土地使用权并非属于小产权房所有人，而是属于村集体经济组织的村民。正是因为小产权房所有人并不占有土地所有权，因此小产权房不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，我国法律和政策也不允许小产权房的建设及交易，司法实践也并不保护小产权房所有人的权益。
2、小产权房所占用土地的性质
从现有的我国的小产权房现状来看，小产权房占有的土地既有农用地、建设用地，也有宅基地。我国对于农民集体所有的土地都有明确的规定用途，在农民集体所有土地上建造小产权房，是不符合我国对于土地用途管制制度的，小产权房将原本用于农用、农村集体经济发展的建设用地及用于农民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售给非本集体经济组织的企业和个人所有，在其源头上已违反了我国土地管理法的相关规定。
四、小产权房的利与弊
1、由小产权房引出的问题
首先，小产权房没有合法的所有权及土地使用权，购房者的权益得不到保障。我国的宪法第十条规定:“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”在集体土地上兴建的房屋将无法取得管理部门颁发的《房屋所有权证》。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。所以，小产权房无法获得《房屋所有权证》。
其次，小产权房不能在市场上交易或转让。《房地产管理法》规定，没有《房屋所有权证》的住宅将无法办理过户手续。根据当前《土地管理法》，集体土地只能在集体经济组织内部流转，不能在市场上自由流通，因此业主不能进行房屋上市交易、转让、遗赠等，小产权房的买卖或转让合同无效，业主进行房屋的二次交易或转赠不受法律保护。
最后，小产权房的肆意发展，必将导致耕地被非法侵占。目前，我国耕地面积逼近18亿亩红线，为保护我国农村用地，2004 年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。然而，许多地方政府在利益的驱使下，将房地产开发审批为观光农业园、旧村改造等项目形式，出售集体土地给开发商建小产权房。如果这种势头得不到控制，那么我国的耕地面积将受到严峻的考验。
2、小产权房的合理性一面
第一，小产权房可以缓解住房压力，抑制房价虚高上涨。由于我国城市化进程加快，大量村镇人口涌入城市，导致对住房的需求不断增大。然而由于城市土地供应有限等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价的不断攀升。小产权房的出现则为城市的正统房地产市场注入了新的血液。尽管它是没有名分的商品房，但在客观上扩大了商品房的市场供应，缓解了供不应求的紧张局面。
第二，小产权房有利于维护农民和村集体的利益。目前我国征用集体土地的方式是政府先将集体土地转为国有土地，然后再出让给开发商。政府能够从中获得高额的土地出让金，而农民只得到极少的补偿，这是对农民权利和利益的剥夺。而农民自己开发商品房，则可以从市场中分享土地的增值，这当然要公平得多。显然，在这个利益重构的分配格局中，房地产开发的最大获利者既不是地方政府，也不再是开发商，而是村民与村集体。
第三，小产权房开发提高了土地的利用率。从实质上来说，这样的小产权房不但没有改变土地性质，也没有减少耕地面积，反而大大提高了土地的利用率，是符合国家“十分珍惜和合理利用每一寸土地”这个基本国策的。小产权房的开发建设，也可以推动农村经济发展，加快新农村建设，加快农村的城市化进程。
五、加强小产权房管理的措施
1、健全、完善法律法规。
对于不同用地性质、不同历史时期建成、不同情况的小产权房要区别对待，
包括考虑到把乡镇企业用地、乡村公共利益设施用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开，把符合城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开来。小产权房合法化的具体立法及法律修订措施目前小产权房的具体法律规定已经与市场经济不符，也不符合现代法治的精神，因此应尽快修订现有法律、法规及部门规章，使农村集体建设用地转让合法化，使部分小产权房合法化。
2、区分不同情况，妥善处理。
在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效。但有以下情况的，应根据具体情况分别予以认定处理：一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的；二是出卖人已经成为城镇居民的；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的；四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等；五是对历史原因形成的小产权房要区分不同情况，妥善处理。
3、建立农村建设用地流转的制度。
允许农村建设用地使用权流转统一城乡建设用地使用权，直接建立农地的使用权转让制度。农村建设用地的流转是整个农民集体土地使用权流转制度的基础和核心，也是目前农村土地制度创新亟待解决的问题。 建立农村建设用地流转的制度，应该统一城乡建设用地的使用权，改变目前国家土地与集体土地所有权权能不一致的局面，应该使集体土地的使用权与国有土地的使用权具体相同的权能，直接建立农地的使用权转让制度，进入市场，让农村建设用地使用权与城市建设用地使用权接轨。
六、结束语
以上是对国有企业内部小产权房的管理问题的分析与探讨，国有企业应该对内部小产权房进行控制，并且合理地管理小产权房，这样才能避免问题，使企业取得最大的经济效益。
参考文献：
[1]李蒲林 国有企业公司治理存在的问题及完善 财经界·学术版-2011年3期
[2]黄幸 小产权房该何去何从 西江月·下旬-2014年3期
[3]杨云 小产权房的利与弊及其管理对策初探 当代经济管理科学-2010年11期
[4]雷战胜 浅谈小产权房的对策与管理 中国房地产业-2011年4期