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不久前,银行业启动了一场规模空前的房地产贷款压力测试。测试结果中的“房价下跌30%～40%”的信息被民众理解为房价预期跌幅,同时也被多家媒体解读为银行的“容忍度”。
然而,《中国联合商报》通过进一步采访发现,目前的测试结果仅仅是银行房贷资产不会发生明显变化的预测性区间,但绝不是银行的“容忍底线”。
创新测试方式
事实上,房地产贷款压力测试并非新鲜事物。据记者了解,之前每个季度都会开展房贷压力测试,现在银监会根据实施新资本协议的要求,重新下发了一个压力测试指引。变化在于,原来银行基本是情景模拟的方式,现在需要根据本行的房贷业务情况建立数据库,然后开展压力测试。
“此番房贷压力测试在以各行‘自下而上’的基础上,增加了监管部门‘自上而下’的方式,即银行报送原始明细数据,监管部门据此进行测算。”银行业人士在接受《中国联合商报》记者采访时说。
相关资料显示,需要报送原始数据的银行共有30家,包括5家大型银行、12家股份制银行和房地产贷款规模较大的8家城商行,此外还有2家农商行和3家外资法人银行。报送数据包括个人住房贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款。
对此,银行人士称,各行在“自下而上”开展测试时,不仅需要测试在不利条件下,个贷、开发贷和土地储备贷款的质量状况和预计损失,还要测算相关上下游行业贷款和以土地、房产抵押的贷款情况。一般而言,抵押贷款的抵押物以土地、房产为主。
“本次压力测试所考虑的风险因素,主要为假定房地产价格和基准利率出现不利变动。压力情景只是反映市场不利变动的某种情况,不代表监管部门的预测。”某大型银行人士在接受记者采访时提醒。
不会“伤筋动骨”
据《中国联合商报》记者统计,14家上市银行中,抵押贷款余额占比超过40%的有4家,低于30%的有2家,介于两者之间的有8家。截至2009年末,14家上市银行的抵押贷款余额约为8.6万亿元,占全部贷款的38.6%;而14家银行按揭贷款与开发贷的规模约为5.7万亿元。但是,多家银行对压力测试结果持乐观态度。一些银行披露的数据似乎也证实了这点。
在交通银行季报发布会上,该行披露的压力测试结果显示,假设房地产价格下降30%,该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点,按揭贷款不良率上升0.9个百分点。经过压力测试,即使房价下跌,其资产质量并不会恶化。
而民生银行发布2009年业绩时表示,政府房地产新政对短期房价有控制作用,但该行压力测试显示,如果房价下跌30%,对其影响有限。且房地产占贷款余额比例为11.8%,比2008 年下降1.9 个百分点。
尽管多家银行较为乐观的压力测试结果引发市场的猜疑,但是一位银行业高管认为银行的乐观并非没有道理。首先,以个贷来看,首付两成是能够保证的,这就可以对抗房价下跌20%;其次,受原材料价格上涨等因素,作为抵押物的房产会出现自然的增值。
某银行风险管理部负责人表示:“近期进行的房贷压力测试并不仅仅考虑到房价下跌可能导致的风险,它同步考虑了房地产企业开发贷款的因素,更将‘对公’与‘对私’这两大类贷款的违约率测算首度置于系统性压力之下,部分银行甚至加入了更为综合的考量因素。因此,目前的结果只能说明,30%～40%的房市调整之后会导致银行业‘皮毛微创’,但未到‘伤筋动骨’的程度。”
风险管控能力有待提高
在采访中记者了解到,除贷款质量变动之外,银行损益变动情况,以及拨备、资本充足率也是压力测试关注的重点之一。
有数据显示,2009年14家上市银行实现净利润4405.72亿元。截至今年一季度末,商业银行(不包括农合行、农信社)不良贷款余额为4701.2亿元,拨备覆盖率为170.2%,照此计算,商业银行的拨备余额为8001亿元。考虑到农合行、农信社的拨备在2000亿元上下,目前银行业的拨备规模在1万亿元。相对于9.13万亿的房地产贷款余额,1万亿的拨备,可以抵御最高11%的损失。而从目前各行披露的压力测试结果,房价下跌30%,房贷不良率仅会出现个位数的上升,一般为1%左右。
即便如此,业内专家提出,这一结论的成立必需建立在几个前提之上。一是抵押物本身没有瑕疵,二是评估价格合理,三是贷款成数合理。实际上,去年以来,土地储备贷款非理性增长可以看出,少数银行存在高估地价,抵押率过高的情况,有的银行甚至将未获用地指标的土地用于抵押,暗存风险,更何况目前银行业170%的拨备覆盖率,与监管部门的审慎监管要求密不可分,由此可见中国银行业的风险管控能力和水平,还有待提高。
如果说房贷压力测试是银行监管和商业银行风险管理的一项常态性工作,其结果是对贷款违约率的测算,仅适用于日常经营管理分析与预警。目前的测试结果仅仅是银行房贷资产不会发生明显变化的预测性区间,那么银行真正的“底线”又在哪里呢?(真正的“底线”是指房价下跌超过目前的30%～40%的幅度,房贷相关的购房人、开发商及地方融资平台爆发大面积、连环性的信用违约。)
记者曾向相关主管部门进行了查找了解,但截止发稿时,《中国联合商报》也未获得有关数据披露。
一位研究银行的分析师指出,2007年,美国“次级债危机”的发生和同期国内房地产市场的繁荣,使得中国银监会对住房按揭贷款风险“加强戒备”。作为一种风险检测手段,压力测试主要通过把综合价格变动——即房价、贷款人生命周期、利率等信息应用到银行资产组合中,量化计算出银行自身潜在的收益或损失。
“目前公诸于众的测试结果一方面昭示,由于近年来商业银行混业化、脱媒化、国际化等发展趋势之下,房地产对银行业的‘绑架’力度已逐步淡化;另一方面,要真正未雨绸缪、避免‘中国式’次贷危机,仅在银行风险管理的模型中对房贷进行压力测试和风险预警是远远不够的。”上述分析师说。
然而,《中国联合商报》通过进一步采访发现,目前的测试结果仅仅是银行房贷资产不会发生明显变化的预测性区间,但绝不是银行的“容忍底线”。
创新测试方式
事实上,房地产贷款压力测试并非新鲜事物。据记者了解,之前每个季度都会开展房贷压力测试,现在银监会根据实施新资本协议的要求,重新下发了一个压力测试指引。变化在于,原来银行基本是情景模拟的方式,现在需要根据本行的房贷业务情况建立数据库,然后开展压力测试。
“此番房贷压力测试在以各行‘自下而上’的基础上,增加了监管部门‘自上而下’的方式,即银行报送原始明细数据,监管部门据此进行测算。”银行业人士在接受《中国联合商报》记者采访时说。
相关资料显示,需要报送原始数据的银行共有30家,包括5家大型银行、12家股份制银行和房地产贷款规模较大的8家城商行,此外还有2家农商行和3家外资法人银行。报送数据包括个人住房贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款。
对此,银行人士称,各行在“自下而上”开展测试时,不仅需要测试在不利条件下,个贷、开发贷和土地储备贷款的质量状况和预计损失,还要测算相关上下游行业贷款和以土地、房产抵押的贷款情况。一般而言,抵押贷款的抵押物以土地、房产为主。
“本次压力测试所考虑的风险因素,主要为假定房地产价格和基准利率出现不利变动。压力情景只是反映市场不利变动的某种情况,不代表监管部门的预测。”某大型银行人士在接受记者采访时提醒。
不会“伤筋动骨”
据《中国联合商报》记者统计,14家上市银行中,抵押贷款余额占比超过40%的有4家,低于30%的有2家,介于两者之间的有8家。截至2009年末,14家上市银行的抵押贷款余额约为8.6万亿元,占全部贷款的38.6%;而14家银行按揭贷款与开发贷的规模约为5.7万亿元。但是,多家银行对压力测试结果持乐观态度。一些银行披露的数据似乎也证实了这点。
在交通银行季报发布会上,该行披露的压力测试结果显示,假设房地产价格下降30%,该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点,按揭贷款不良率上升0.9个百分点。经过压力测试,即使房价下跌,其资产质量并不会恶化。
而民生银行发布2009年业绩时表示,政府房地产新政对短期房价有控制作用,但该行压力测试显示,如果房价下跌30%,对其影响有限。且房地产占贷款余额比例为11.8%,比2008 年下降1.9 个百分点。
尽管多家银行较为乐观的压力测试结果引发市场的猜疑,但是一位银行业高管认为银行的乐观并非没有道理。首先,以个贷来看,首付两成是能够保证的,这就可以对抗房价下跌20%;其次,受原材料价格上涨等因素,作为抵押物的房产会出现自然的增值。
某银行风险管理部负责人表示:“近期进行的房贷压力测试并不仅仅考虑到房价下跌可能导致的风险,它同步考虑了房地产企业开发贷款的因素,更将‘对公’与‘对私’这两大类贷款的违约率测算首度置于系统性压力之下,部分银行甚至加入了更为综合的考量因素。因此,目前的结果只能说明,30%～40%的房市调整之后会导致银行业‘皮毛微创’,但未到‘伤筋动骨’的程度。”
风险管控能力有待提高
在采访中记者了解到,除贷款质量变动之外,银行损益变动情况,以及拨备、资本充足率也是压力测试关注的重点之一。
有数据显示,2009年14家上市银行实现净利润4405.72亿元。截至今年一季度末,商业银行(不包括农合行、农信社)不良贷款余额为4701.2亿元,拨备覆盖率为170.2%,照此计算,商业银行的拨备余额为8001亿元。考虑到农合行、农信社的拨备在2000亿元上下,目前银行业的拨备规模在1万亿元。相对于9.13万亿的房地产贷款余额,1万亿的拨备,可以抵御最高11%的损失。而从目前各行披露的压力测试结果,房价下跌30%,房贷不良率仅会出现个位数的上升,一般为1%左右。
即便如此,业内专家提出,这一结论的成立必需建立在几个前提之上。一是抵押物本身没有瑕疵,二是评估价格合理,三是贷款成数合理。实际上,去年以来,土地储备贷款非理性增长可以看出,少数银行存在高估地价,抵押率过高的情况,有的银行甚至将未获用地指标的土地用于抵押,暗存风险,更何况目前银行业170%的拨备覆盖率,与监管部门的审慎监管要求密不可分,由此可见中国银行业的风险管控能力和水平,还有待提高。
如果说房贷压力测试是银行监管和商业银行风险管理的一项常态性工作,其结果是对贷款违约率的测算,仅适用于日常经营管理分析与预警。目前的测试结果仅仅是银行房贷资产不会发生明显变化的预测性区间,那么银行真正的“底线”又在哪里呢?(真正的“底线”是指房价下跌超过目前的30%～40%的幅度,房贷相关的购房人、开发商及地方融资平台爆发大面积、连环性的信用违约。)
记者曾向相关主管部门进行了查找了解,但截止发稿时,《中国联合商报》也未获得有关数据披露。
一位研究银行的分析师指出,2007年,美国“次级债危机”的发生和同期国内房地产市场的繁荣,使得中国银监会对住房按揭贷款风险“加强戒备”。作为一种风险检测手段,压力测试主要通过把综合价格变动——即房价、贷款人生命周期、利率等信息应用到银行资产组合中,量化计算出银行自身潜在的收益或损失。
“目前公诸于众的测试结果一方面昭示,由于近年来商业银行混业化、脱媒化、国际化等发展趋势之下,房地产对银行业的‘绑架’力度已逐步淡化;另一方面,要真正未雨绸缪、避免‘中国式’次贷危机,仅在银行风险管理的模型中对房贷进行压力测试和风险预警是远远不够的。”上述分析师说。