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摘 要：资金是房地产业顺利发展的重要保障，房地产融资是房地产业的重要组成部分，然而在房地产业快速发展的今天，房地产融资却存在很大的问题，本文主要探讨了我国房地产业在融资过程中存在的问题，以及优化融资方式的建议。
關键词：房地产融资 存在问题 优化建议
房地产业是一个资金密集型的产业，在房地产的生产和再生产过程中，房地产的生产、流通和消费每一环节都要花费大量的资金，随着人口的增多、社会经济的发展，房地产经济也迅速发展，房地产融资的步伐也在不断的加快，房地产融资对于房地产业的重要性在不断的提高。
一、房地产融资的概念
房地产业的增长不仅可以拉动我国整个国民经济的发展，而且还拉动了投资需求和消费需求。在我国现有的市场经济条件下，房地产的融资有多种方式。房地产融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分从广义上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，能否在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。房地产融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产融资对房地产项目来说至关重要。
二、我国房地产企业融资存在的问题
1.房地产融资渠道相对较少。现阶段，对于房地产开发企业来说，其资金来源主要有：企业自筹资金、国内贷款、利用外资、定金预售款、个人按揭贷款、其他资金等。
从资金来源构成图中可以看出，我国房地产开发企业的资金主要来自于企业自筹资金、银行贷款及销售回笼资金。从现阶段房地产开发企业的融资渠道来看，房地产企业对银行贷款和销售回笼资金的需求量大，融资渠道相对较少，且主要以银行贷款为主，风险较大。
2.证券市场融资难度较大。以房地产为对象，以房地产或房地产有关的债权作担保，通过发行股票、债券、单位信托或其他受益凭证，直接从证券市场筹集资金的这种房地产资金的融通方式是企业实现股权融资的有效途径，但是我国的证券发行市场起步的时间较晚，证券交易制度有待完善，证券交易的品种有待增多，证券市场的规模需要扩大，希望证券融资的企业众多，相关部门规定的上市要求比较高，对于我国大部分的房地产企业没有达到上市融资的要求。
3.房地产企业融资存在较大的风险。房地产位置的固定性、使用的耐久性、异质性和土地的不可再生性的属性，决定了在房地产的开发、经营和消费过程中，其资金的运作占用量非常大，在房地产的生产、流通、消费的每一环节都要花费大量的资金，否则难以实现房地产的价值和使用价值，而且房地产的整体资金周转较慢，从开发到交付使用，短则一年，长则数年。在开发过程中，又存在很多不确定的因素，比如质量、销售、信用等，这些都将会使得房地产融资存在较大的风险。
4.相关的政策法规不完善。除了银行贷款外的其他融资方式，比如债券融资、股票融资、信托融资等融资方式，受到国家有关法律法规的制约，而且管理严格。所以目前房地产市场的融资构成中所占的比例也很少。国家制定的相关宏观调控政策影响面过大而力度不足，调控手段不完善，政策之间缺乏整体性，相互的配套性、协调性、持续性比较差，政策的具体实施效果欠佳。
三、优化我国房地产企业融资的建议
1.尽量拓宽融资渠道，争取实现融资方式的多样化。房地产的融资渠道应该向多样化发展，打破对银行贷款的过度依赖，寻求多样的融资方案，创新融资方式，发展多种专业化的金融机构，在保证原有的贷款效率上，为房地产企业提供更为安全的融资方式。大力发展以权益融资为主直接融资，将目前主要以银行贷款为主的融资方式，转变为多样化的方式，比如住房抵押贷款证券化，房地产信托投资、房地产信托基金、房地产抵押典当、房地产保险等。建立健全房地产金融体系，依托现代金融工具，构建不同的金融机构体系。
2.运用各种融资手段，降低成本和风险。在目前社会主义市场经济条件下，房地产企业在多渠道融资时，应考虑如何将融资成本降至最低，每类融资方式都有自己的优劣，房地产企业在选择融资手段时，应考虑自身企业的特点和各个融资方式的优劣，结合融资成本、政府的审批流程、国家的监管、使用的条件、存在的风险等因素，自主选择最优的融资结构。房产项目融资具有一定的风险性，不断健全和培养企业的多种融资渠道，使得多种种类的融资工具之间相互互补，使得资源配置得到优化，有益于房地产企业减少融资成本，降低融资风险。
3.完善房地产融资的法律法规体系。目前我国房地产融资领域的法律法规还不完善，对于房地产企业进一步拓宽融资渠道和领域，不能够得到法律上的支持和保护，必须尽快完善与房地产融资有关的法律法规体系，制定符合现阶段房地产融资市场的规范文件，切实明确房地产信贷的法律地位，严格按照房地产法律法规体系进行融资，规范房地产企业的融资行为。只有完善房地产金融的法律法规体系，才能促使房地产金融市场的顺利进行，保障房地产企业合法合规的运作。
4.房地产企业要提高自身的竞争力。房地产企业的发展需要企业、政府、金融机构的共同努力，但最主要的内在因素还有要考房地产企业自身的努力。注重提升自身的管理能力，加快开发建设过程中的资金周转，用较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，减少企业过度预支资金，严格控制成本费用的支出，加快企业自身资金的流转速度，从根本上降低融资需求。房地产企业只有不断的提升自身的综合能力，提高企业的信誉度和知名度，才能有更多的机会筹集资金。
5.加大对房地产融资市场的调控力度。房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业关系着国计民生。对于房地产融资市场来说，政府的调控也尤为重要，国家要发挥宏观调控的手段，加大调控力度。有效的实施调控政策手段组合搭配，以适应不同地区、不同项目、不同客户对象的实际需要，选择差别化的住房信贷政策，比如差别化的利率手段、差别化的信贷使用范围、差别化的首付款比例制度等。完善房地产业的金融调控机制，引导居民合理住房消费，从而为房地产的健康融资提供保障。
四、结语
本文以房地产融资为研究对象，在全面理解房地产融资的基础上，分析了我国房地产融资存在的问题，并提出了优化房地产融资的建议。随着我国经济的不断发展，城市建设的不断推进，房地产行业也在高速发展，房地产融资尤为重要。在当下优化房地产融资结构应尽量拓宽融资渠道，争取实现融资方式的多样化，降低成本和风险，完善房地产融资的法律法规体系，提高房地产企业自身的竞争力，加大对房地产融资市场的调控力度。
参考文献：
[1]项道银.新时期房地产融资新渠道探析[J].经济师. 2016（02） .
[2]苏艳.房地产开发企业融资创新分析[J].上海房地. 2016（02）.
[3]夏玉香.房地产企业融资问题研究[J].商业经济. 2014（9）.
[4]胡启昕.我国房地产企业融资问题探讨[J].山西农经. 2016（04）.
關键词：房地产融资 存在问题 优化建议
房地产业是一个资金密集型的产业，在房地产的生产和再生产过程中，房地产的生产、流通和消费每一环节都要花费大量的资金，随着人口的增多、社会经济的发展，房地产经济也迅速发展，房地产融资的步伐也在不断的加快，房地产融资对于房地产业的重要性在不断的提高。
一、房地产融资的概念
房地产业的增长不仅可以拉动我国整个国民经济的发展，而且还拉动了投资需求和消费需求。在我国现有的市场经济条件下，房地产的融资有多种方式。房地产融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分从广义上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，能否在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。房地产融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产融资对房地产项目来说至关重要。
二、我国房地产企业融资存在的问题
1.房地产融资渠道相对较少。现阶段，对于房地产开发企业来说，其资金来源主要有：企业自筹资金、国内贷款、利用外资、定金预售款、个人按揭贷款、其他资金等。
从资金来源构成图中可以看出，我国房地产开发企业的资金主要来自于企业自筹资金、银行贷款及销售回笼资金。从现阶段房地产开发企业的融资渠道来看，房地产企业对银行贷款和销售回笼资金的需求量大，融资渠道相对较少，且主要以银行贷款为主，风险较大。
2.证券市场融资难度较大。以房地产为对象，以房地产或房地产有关的债权作担保，通过发行股票、债券、单位信托或其他受益凭证，直接从证券市场筹集资金的这种房地产资金的融通方式是企业实现股权融资的有效途径，但是我国的证券发行市场起步的时间较晚，证券交易制度有待完善，证券交易的品种有待增多，证券市场的规模需要扩大，希望证券融资的企业众多，相关部门规定的上市要求比较高，对于我国大部分的房地产企业没有达到上市融资的要求。
3.房地产企业融资存在较大的风险。房地产位置的固定性、使用的耐久性、异质性和土地的不可再生性的属性，决定了在房地产的开发、经营和消费过程中，其资金的运作占用量非常大，在房地产的生产、流通、消费的每一环节都要花费大量的资金，否则难以实现房地产的价值和使用价值，而且房地产的整体资金周转较慢，从开发到交付使用，短则一年，长则数年。在开发过程中，又存在很多不确定的因素，比如质量、销售、信用等，这些都将会使得房地产融资存在较大的风险。
4.相关的政策法规不完善。除了银行贷款外的其他融资方式，比如债券融资、股票融资、信托融资等融资方式，受到国家有关法律法规的制约，而且管理严格。所以目前房地产市场的融资构成中所占的比例也很少。国家制定的相关宏观调控政策影响面过大而力度不足，调控手段不完善，政策之间缺乏整体性，相互的配套性、协调性、持续性比较差，政策的具体实施效果欠佳。
三、优化我国房地产企业融资的建议
1.尽量拓宽融资渠道，争取实现融资方式的多样化。房地产的融资渠道应该向多样化发展，打破对银行贷款的过度依赖，寻求多样的融资方案，创新融资方式，发展多种专业化的金融机构，在保证原有的贷款效率上，为房地产企业提供更为安全的融资方式。大力发展以权益融资为主直接融资，将目前主要以银行贷款为主的融资方式，转变为多样化的方式，比如住房抵押贷款证券化，房地产信托投资、房地产信托基金、房地产抵押典当、房地产保险等。建立健全房地产金融体系，依托现代金融工具，构建不同的金融机构体系。
2.运用各种融资手段，降低成本和风险。在目前社会主义市场经济条件下，房地产企业在多渠道融资时，应考虑如何将融资成本降至最低，每类融资方式都有自己的优劣，房地产企业在选择融资手段时，应考虑自身企业的特点和各个融资方式的优劣，结合融资成本、政府的审批流程、国家的监管、使用的条件、存在的风险等因素，自主选择最优的融资结构。房产项目融资具有一定的风险性，不断健全和培养企业的多种融资渠道，使得多种种类的融资工具之间相互互补，使得资源配置得到优化，有益于房地产企业减少融资成本，降低融资风险。
3.完善房地产融资的法律法规体系。目前我国房地产融资领域的法律法规还不完善，对于房地产企业进一步拓宽融资渠道和领域，不能够得到法律上的支持和保护，必须尽快完善与房地产融资有关的法律法规体系，制定符合现阶段房地产融资市场的规范文件，切实明确房地产信贷的法律地位，严格按照房地产法律法规体系进行融资，规范房地产企业的融资行为。只有完善房地产金融的法律法规体系，才能促使房地产金融市场的顺利进行，保障房地产企业合法合规的运作。
4.房地产企业要提高自身的竞争力。房地产企业的发展需要企业、政府、金融机构的共同努力，但最主要的内在因素还有要考房地产企业自身的努力。注重提升自身的管理能力，加快开发建设过程中的资金周转，用较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，减少企业过度预支资金，严格控制成本费用的支出，加快企业自身资金的流转速度，从根本上降低融资需求。房地产企业只有不断的提升自身的综合能力，提高企业的信誉度和知名度，才能有更多的机会筹集资金。
5.加大对房地产融资市场的调控力度。房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业关系着国计民生。对于房地产融资市场来说，政府的调控也尤为重要，国家要发挥宏观调控的手段，加大调控力度。有效的实施调控政策手段组合搭配，以适应不同地区、不同项目、不同客户对象的实际需要，选择差别化的住房信贷政策，比如差别化的利率手段、差别化的信贷使用范围、差别化的首付款比例制度等。完善房地产业的金融调控机制，引导居民合理住房消费，从而为房地产的健康融资提供保障。
四、结语
本文以房地产融资为研究对象，在全面理解房地产融资的基础上，分析了我国房地产融资存在的问题，并提出了优化房地产融资的建议。随着我国经济的不断发展，城市建设的不断推进，房地产行业也在高速发展，房地产融资尤为重要。在当下优化房地产融资结构应尽量拓宽融资渠道，争取实现融资方式的多样化，降低成本和风险，完善房地产融资的法律法规体系，提高房地产企业自身的竞争力，加大对房地产融资市场的调控力度。
参考文献：
[1]项道银.新时期房地产融资新渠道探析[J].经济师. 2016（02） .
[2]苏艳.房地产开发企业融资创新分析[J].上海房地. 2016（02）.
[3]夏玉香.房地产企业融资问题研究[J].商业经济. 2014（9）.
[4]胡启昕.我国房地产企业融资问题探讨[J].山西农经. 2016（04）.