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摘 要：保障性住房工作是政府解决城镇中低收入住房困难家庭的重要举措，住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大社会问题。近几年来，我县持续加大保障性住房建设力度，取得历史性进展，在扩大内需、促进房地产市场健康平稳发展，改善城镇低收入家庭住房条件等方面发挥了重大而积极作用。通过调查研究、实地走访、数据分析和观摩借鉴外地经验，我们不难看出，我县保障性住房建设在前期的规划建设和后期的分配管理上都存在着一些问题亟待解决。为此，作出以下报告、分析和建议。
关键词：云霄县 社会保障性住房 现状 分析 思考
改善城市中低收入住房困难家庭的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。目前，我县已建立了保障性住房制度与供应体系，按供应对象的可支付水平，已推出了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房和安置房（城市棚户区、垦区危旧房改造）。
一、云霄县社会保障性住房概况
2008年，我县成立云霄县社会住房保障管理委员会，负责全县社会保障性住房具体管理工作。县政府先后制定实施有关经济适用房、廉租住房、公共租赁住房、限价商品住房的申请和管理办法，逐步构建起覆盖中等偏下收入住房困难家庭的住房保障政策体系。从2014年起，我县对城乡低收入家庭和中等偏下住房困难家庭并轨受理、审核、配租公共租赁住房；对棚户区、被征迁户提供安置房。2007-2016年，云霄县保障性住房开工6849套，总投资为24.37亿元，总建筑面积为 696521㎡；其中廉租住房374套、经济适用房222套、公共租赁房2349套、限价商品房664套、城市棚户区改造2149户、垦区危旧房改造1091户；已竣工投入使用5545套，在建1304套。具体情况如下：
1.廉租住房。（1）云霄县社会保障性住房二期（廉租房）项目，建设地点位于云霄县党校北侧，建设廉租住房194套，面积9700㎡，项目总投资1125万元，已竣工验收并交付使用。（2）云霄县社会保障性住房三期（廉租房）项目，建设地点位于云霄县元光中学北侧，建设A1-A4四幢廉租住房180套，建筑面积10458㎡，总投资2080万元，已竣工验收并交付使用。
2.经济适用房。（1）云霄县社会保障性住房二期（经济适用房）项目，建设地点位于云霄县党校北侧，建设经济适用房120套，建筑面积11550㎡。现已竣工验收并交付使用。（2）云霄县社会保障性住房四期（经济适用房）项目，建设地点位于云霄县坂云线东侧、和田路南侧，建设经济适用房102套，建筑面积9627.95㎡，总投资2215万元，现已基本建成，正在进行配套设施建设。
3.公共租赁住房。（1）由企业投资建设的企业公租房，建设地点位于云霄县云陵、莆美工业开发区等，新建公租房1833套，建筑面积92503平方米，计划总投资17604万元。已竣工交付使用1345套、65248平方米，基本建成348套19132平方米，封顶装修140套8123平方米。（2）由政府投资建设的云霄县社会保障性住房三期（公共租赁住房）项目，建设公共租赁住房三幢312套，建筑面积18368㎡，总投资4800万元，现已竣工验收并交付使用。（3）由政府投资建设的云霄县社会保障性住房四期（公共租赁住房）项目，建设地点位于云霄县坂云线东侧、和田路南侧，建设公共租赁住房204套，建筑面积12438.9㎡，计划投资2613万元。该项目现已基本建成并配租到户，正在进行配套设施建设扫尾，即将交付使用。
4.限价商品住房。云霄县社会保障性住房三期（限价商品房）项目，建设地点位于云霄县元光中学北侧。建设限价商品住房664套，建筑面积22081㎡，总投资3800万元，现已竣工验收并配售。
5.城市棚户区。（1）楼仔脚片区。2012年云霄县楼仔脚片区改造项目，年底完成征迁工作，涉及征收土地面积22.2亩、征收房屋建筑面积2.9万㎡、动迁199户893人。该片区建设就地安置4幢373套安置房，总建筑面积4.1万㎡，总投资金额2.5亿元。2015年年初完成回迁安置。（2）渡头片区。2012年云霄县渡头片区改造项目，2013年中旬完成征迁。共征收房屋占地面积4.88万㎡、征收房屋建筑面积5.43 万㎡、涉及动迁群众354户、房屋378间。该片区改造建设10幢960套安置房，总建筑面积约14.98万㎡，总投资5.86亿元。该项目已竣工，正在进行进行配套设施建设扫尾和与安置户进行结算、交房等工作。（3）复兴路东段片区。2013年复兴路东段片区改造项目，2014年中旬完成征迁。共征收房屋占地面积3.89万㎡、征收房屋建筑面积7.8万㎡、涉及动迁群众555户、房屋587间。改造后的复兴路东段片区将建设7幢816套安置房，总建筑面积12.5万平方米，总投资7.47亿元。计划于2016年12月基本建成。
6.垦区危旧房改造。云霄县和平农场（垦区危旧房）改造项目，改造1091户，总建筑面积约92737平方米，计划总投资2.7亿元。
二、我县保障性住房凸显的问题
1.保障性住房建设资金筹集渠道单一。中央财政补助、县政府的投入是我县保障性住房建设资金主要渠道。县政府将依据财政预算安排为主、多种渠道筹措：一是土地出让按实际入库国有土地使用权出让收入不低于2%的比例计提住房保障资金，专项资金用于保障性住房建设。二是县政府财政年度预算安排保障性住房建设资金。三是积极争取上级住房保障建设补助资金。四是向国开银行申请项目贷款。目前，我县保障性住房建设资金筹集方式偏于单一，财政支出压力大。
2.规划布局滞后，配套设施没有及时跟上。我县社会保障性住房第一期至第三期地处县城中心区，配套基础设施建设相对较好，交通、商业、医疗、学校等公共服务配套设施完善。但社会保障性住房四期（公共租赁住房）项目，建设地点位于云霄县坂云线东侧、和田路（开漳大道延伸段）南侧部分在建公租房项目，配套基础设施建设相对滞后，已建、在建及擬建的保障性住房及棚改项目的路网和供水、供电、供气、排污等市政设施没有及时跟进，影响项目建设进度和建成后投入使用。项目离县区中心较远，交通、商业、医疗、学校等公共服务配套设施建设也相对落后，进入城区的没有公交车，给生活在小区内的租赁家庭带来了诸多不便，增加了生活成本。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。 3.运行环节出现偏差，住房状况认定存在漏洞。目前，我国尚未形成完整的国民收入统计和住房统计系统，往往不能为确定保障对象提供有力数据支撑。按国家政策宗旨，保障性住房只能出租或出售给中低收入的家庭，虽然我县制定社会保障性住房等政策，但在实际实施过程中，由于家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实等现象。一些保障性住房被高收入家庭或已有一套或多套住房的家庭所租用或购买。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房。保障性住房基础管理工作存在这些薄弱环节，使一些“非低收入家庭”也纳入保障范围，导致低收入家庭住房不能得到保证，原因是社会保障性住房申请人住房状况的困难。
4.社会保障性住房物业小区后续服务管理难 。
4.1保障性住房物业管理存在保障性住房物业管理相对滞后，制度不够完善，政策措施还不配套。造成这种局面的主要原因：一方面是相关部门重规划、重建设、轻管理，在此类小区立项之初对如何做好日后的物业工作重视不够、投入不足；另一方面是此类小区的业主和住户多是特困户和低收入家庭，他们对物业管理的重要性认识严重不足，不能较好地配合物业管理工作；还由于此类小区物业管理工作难度大且收费有限，由于收费标准与市场严重脱节、企业运营成本急剧上升、部分业主消费意识薄弱拖欠、拒缴物业服务费等原因，使物业服务企业往往收不抵支、入不敷出。
4.2现阶段的后续服务管理机构、队伍还不能满足需要。我县现有保障性住房物业是由国有房地产公司下属物业公司管理经营，由于物业管理行业发展过快，管理房屋人员素质跟不上业主不断增长的物业服务需求。当前，部分住户长期不交租金或只交少量租金，导致保障房必要的管理费用，如卫生保洁、设施维护等都难以落实，管理人员也比较缺乏。以上原因，提供的物业服务自然也就大打折扣，不仅直接影响了业主对物业服务的总体评价，同时也给推进物业管理市场化带来了阻力，从而形成了制约物业管理行业发展的“瓶颈”，影响了和谐社区的构建。
三、完善我县社会保障性住房管理体系的建议
我县保障性住房制度建设成效可嘉，但由于经济和社会发展处于发展阶段，很多方面尚在改革期间，在制度建设方面相对滞后。为应对目前保障性住房建设的需要，健全和完善我县保障性住房制度的建立，根据我县保障性住房出现的问题提出以下建议：
1.创新体制机制，增强住房保障体系融资的多元化和运行的可持续性。
1.1继续加大中央财政、地方政府对保障性住房的投资力度，着力破解资金筹集难问题。中央财政应继续向公租房及廉租房两个方面倾斜，加大对融资难区域、项目的投入。地方政府将依据财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，以及土地出让金、房地产税金、出售属于国有资产的住房回收资金等渠道多向筹集保障性住房建设资金。
1.2积极通过体制机制创新，处理好政府与市场关系，充分调动社会力量参与住房保障体系建设，鼓励货币化安置及回购存量房作为保障房或安置房。对承建保障性住房的开发企业，实行拿地优先权，对企业所得税、营业税减免等优惠政策。
1.3打通房地产库存转换通道，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房县政府收购库存商品房用作公租房，可列入保障性安居工程建设年度计划，所需资金可从保障性安居工程专项资金中列支。
1.4将公租房作为保障性住房的主要形态，大力发展。坚持已渐趋明确的从棚户区改造到公租房的供给作为保障性住房的主要形态，特别是大力发展公租房，满足城镇低收入群体和“夹心层”的合理住房需求。
2.进一步加强住房保障制度建设，建立健全保障性住房的管理运行机制。
2.1进一步加强住房保障制度建设，需要事前做好设计，形成一整套科学的制度和标准，及时总结实践经验，不断改进和完善，逐步把行之有效的做法上升为法律法规。
2.2建立健全保障性住房工作机制，成立保障性住房联合审核小组，负责落实保障性住房相关政策措施；研究解决住房保障审核工作中存在的问题。
2.3要制定住房保障进入、退出、监管政策，加强信息公开，接受社会监督。政府应建立长效监督体系，对申请资格、审批条件加强监督控制，定期复查，动态管理，要做好人口、住户、房屋、收入、就业等方面的基础工作，掌握基本情况，推进信息共享。保证低收入群体致富后退租，以制度、法规来保证廉租房的入住公平性。从源头上防止潜在的各类矛盾和遗留问题发生，对违反规则的，要严肃处理，追究责任，确保应保尽保目标实现。
2.4加强全方位监督，力求确保分配公平。一是建立不动产登记信息管理基础平台，推动建立不动产登记信息公开查询系统，逐步建立不动产登记信息公开查询系统，将为申请人住房状况的认定提供基础数据支撑。二是加强保障性住房申请、公示、分配等环节的透明度，并实行动态调整与持续跟踪，做到全过程公开。三是加强全方位监督，逐步形成政府监督与社会监督、新闻媒体监督互补、互动的良好局面，力求确保分配公平。
3.合理规划布局，加强保障房配套设施、生活服务功能建设。
3.1保障性住房规划与建设应该与城市、城镇发展规划紧密结合。一是保障性住房规划中应结合不同地区、不同住房已有格局和其他相关要素作有针对性的“顶层规划”的动态优化，新城镇建设更要作必要的前瞻性考虑和设计，使之成为未来全局优化的有机组成部分。二是应站在建设新型和谐城镇与社区的高度处理好保障性住房配套基础设施建设的升级和生活服务功能的配套，并适当增进保障房标准因地制宜的多样化，一方面解决保障性住房“居住隔离”问题，另一方面丰富与细化适应不同地区特点与特定居住习惯的保障房标准体系，提高住宅规划、设计、施工和产业化现代化水平。
3.2保障性住房的选址和配套建设要符合便民、利民、和谐共处原则，一要做到交通便捷，與县城区距离相对较近，以方便居住群众生活和工作。二要防止县城贫困区的集中出现。要采用“大分散、小集中”的布局模式，鼓励和引导各类型、各层次、各群体住房混合布局，避免低收入群众过度集中居住，防止形成单一群体和新的县城边缘区。三要政府还要完善社会保障性住房的公共服务设施与周围环境，提高老百姓的生活质量，方便百姓的生活。 3.3要突出“经济合理，面积适当，质量优良，住得舒适”建设标准。保障性住房价格和面积相对低一些，但不能等于住宅的质量和水平也要低一些。由于住房布局合理、功能齐全、环境优美、采用先进的材料和设备，仍能住得舒适、温馨。
4.加强社会保障性住房物业小区管理。保障性住房物业管理与商品住房物业管理不一样，它不能完全靠市场运作，必须要靠政府给予特殊优惠政策扶持，才能生存和发展。首先，保障性住房是政府运用市场机制原理，把解决低收入居民住房问题与社会住房保障体系相结合的结果。其次，保障性住房关注的对象是低收入阶层。这部分人因为经济承受能力的限制，需要靠政府的帮助才能实现适当的住房目标，其物业管理过程因为特定业主的性质，不可能完全按照市场化的程序和导向运行，而必须有政府的干预和管制，以加强经济适用房保障性质的完整贯彻要破解这一难题，必须根据保障性住房物业的现实状况，实现物业管理模式的多样化。再次，对于保障性住房，包括拆迁安置房、经济适用房在内的房屋，建议采取如制定基本的物业服务标准与收费标准并由政府对物业服务企业进行适当补贴等保障性措施，以确保物业服务能满足业主的基本需求。对于有能力提高服务标准的保障性住房社区，由业主大会、业委会与物业服务企业根据需求提高服务标准。并由业主支付相应的物业服务费用，从而既满足业主对物业服务的需求，又能促进物业管理的有序经营，并有效推进保障性住房社区的健康发展，最终作用于住房保障体系的完善。保障性住房物业管理从业人员的素质及业务能力也同样约束着保障性住房物业管理的服务水平和整个行业的健康发展。要提高保障性住房物业管理行业服务水平，减少业主投诉，从而提高业主满意率，促进社区和谐。一方面，保障性住房的居住人群具有一定的特殊性，这样就要求从业人员的素质过硬，具有一定的沟通能力和处理复杂事物的能力，能够应对不同层次的业主。另一方面，由于保障性住房物业管理不是以经济效益为主要目的，是以福利性质为主的物业管理运作模式，因此，作为这类住房的物业管理从业人员就要求有较高的业务水平，能够从事多种物业管理活动。这样有利于有着福利意义的保障性住房物业管理公司的运行成本最小化，服务能力最大化。
四、结语
我县保障性住房作为重要民生工程，成效有目共睹，但由于政策执行中避免不了的出现了一些监管漏洞和新问题、新情况，而产生与初衷不一致的结果。鉴于保障性住房政策对解决中低收入家庭住房问题是十分重要的，这就要求我们在实施过程中及时发现问题，结合我县的实际情况制定出正确的解决问题的方案，确保保障性住房建设健康、高效、快速向前发展，最终实现安居乐业的目标。
参考文献：
[1]《云霄县住房保障文件汇编》2015年6月.
[2]孙守纪.完善我国社会保障性住房制度：基于政府视角[J].中国行政管理，2013，（10）：36-38.
[3]赵佩佩.我国大城市社会保障性住房供给效用的若干分析[J].现代城市研究，2007，（10）：16-18.
[4]陈婷婷.和諧社会背景下保障性住房建设模式初探[J].江苏建筑，2013，（04）：22-25..
作者简介：何文辉，男，云霄县住房保障与房地产管理局综合股长。
关键词：云霄县 社会保障性住房 现状 分析 思考
改善城市中低收入住房困难家庭的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。目前，我县已建立了保障性住房制度与供应体系，按供应对象的可支付水平，已推出了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房和安置房（城市棚户区、垦区危旧房改造）。
一、云霄县社会保障性住房概况
2008年，我县成立云霄县社会住房保障管理委员会，负责全县社会保障性住房具体管理工作。县政府先后制定实施有关经济适用房、廉租住房、公共租赁住房、限价商品住房的申请和管理办法，逐步构建起覆盖中等偏下收入住房困难家庭的住房保障政策体系。从2014年起，我县对城乡低收入家庭和中等偏下住房困难家庭并轨受理、审核、配租公共租赁住房；对棚户区、被征迁户提供安置房。2007-2016年，云霄县保障性住房开工6849套，总投资为24.37亿元，总建筑面积为 696521㎡；其中廉租住房374套、经济适用房222套、公共租赁房2349套、限价商品房664套、城市棚户区改造2149户、垦区危旧房改造1091户；已竣工投入使用5545套，在建1304套。具体情况如下：
1.廉租住房。（1）云霄县社会保障性住房二期（廉租房）项目，建设地点位于云霄县党校北侧，建设廉租住房194套，面积9700㎡，项目总投资1125万元，已竣工验收并交付使用。（2）云霄县社会保障性住房三期（廉租房）项目，建设地点位于云霄县元光中学北侧，建设A1-A4四幢廉租住房180套，建筑面积10458㎡，总投资2080万元，已竣工验收并交付使用。
2.经济适用房。（1）云霄县社会保障性住房二期（经济适用房）项目，建设地点位于云霄县党校北侧，建设经济适用房120套，建筑面积11550㎡。现已竣工验收并交付使用。（2）云霄县社会保障性住房四期（经济适用房）项目，建设地点位于云霄县坂云线东侧、和田路南侧，建设经济适用房102套，建筑面积9627.95㎡，总投资2215万元，现已基本建成，正在进行配套设施建设。
3.公共租赁住房。（1）由企业投资建设的企业公租房，建设地点位于云霄县云陵、莆美工业开发区等，新建公租房1833套，建筑面积92503平方米，计划总投资17604万元。已竣工交付使用1345套、65248平方米，基本建成348套19132平方米，封顶装修140套8123平方米。（2）由政府投资建设的云霄县社会保障性住房三期（公共租赁住房）项目，建设公共租赁住房三幢312套，建筑面积18368㎡，总投资4800万元，现已竣工验收并交付使用。（3）由政府投资建设的云霄县社会保障性住房四期（公共租赁住房）项目，建设地点位于云霄县坂云线东侧、和田路南侧，建设公共租赁住房204套，建筑面积12438.9㎡，计划投资2613万元。该项目现已基本建成并配租到户，正在进行配套设施建设扫尾，即将交付使用。
4.限价商品住房。云霄县社会保障性住房三期（限价商品房）项目，建设地点位于云霄县元光中学北侧。建设限价商品住房664套，建筑面积22081㎡，总投资3800万元，现已竣工验收并配售。
5.城市棚户区。（1）楼仔脚片区。2012年云霄县楼仔脚片区改造项目，年底完成征迁工作，涉及征收土地面积22.2亩、征收房屋建筑面积2.9万㎡、动迁199户893人。该片区建设就地安置4幢373套安置房，总建筑面积4.1万㎡，总投资金额2.5亿元。2015年年初完成回迁安置。（2）渡头片区。2012年云霄县渡头片区改造项目，2013年中旬完成征迁。共征收房屋占地面积4.88万㎡、征收房屋建筑面积5.43 万㎡、涉及动迁群众354户、房屋378间。该片区改造建设10幢960套安置房，总建筑面积约14.98万㎡，总投资5.86亿元。该项目已竣工，正在进行进行配套设施建设扫尾和与安置户进行结算、交房等工作。（3）复兴路东段片区。2013年复兴路东段片区改造项目，2014年中旬完成征迁。共征收房屋占地面积3.89万㎡、征收房屋建筑面积7.8万㎡、涉及动迁群众555户、房屋587间。改造后的复兴路东段片区将建设7幢816套安置房，总建筑面积12.5万平方米，总投资7.47亿元。计划于2016年12月基本建成。
6.垦区危旧房改造。云霄县和平农场（垦区危旧房）改造项目，改造1091户，总建筑面积约92737平方米，计划总投资2.7亿元。
二、我县保障性住房凸显的问题
1.保障性住房建设资金筹集渠道单一。中央财政补助、县政府的投入是我县保障性住房建设资金主要渠道。县政府将依据财政预算安排为主、多种渠道筹措：一是土地出让按实际入库国有土地使用权出让收入不低于2%的比例计提住房保障资金，专项资金用于保障性住房建设。二是县政府财政年度预算安排保障性住房建设资金。三是积极争取上级住房保障建设补助资金。四是向国开银行申请项目贷款。目前，我县保障性住房建设资金筹集方式偏于单一，财政支出压力大。
2.规划布局滞后，配套设施没有及时跟上。我县社会保障性住房第一期至第三期地处县城中心区，配套基础设施建设相对较好，交通、商业、医疗、学校等公共服务配套设施完善。但社会保障性住房四期（公共租赁住房）项目，建设地点位于云霄县坂云线东侧、和田路（开漳大道延伸段）南侧部分在建公租房项目，配套基础设施建设相对滞后，已建、在建及擬建的保障性住房及棚改项目的路网和供水、供电、供气、排污等市政设施没有及时跟进，影响项目建设进度和建成后投入使用。项目离县区中心较远，交通、商业、医疗、学校等公共服务配套设施建设也相对落后，进入城区的没有公交车，给生活在小区内的租赁家庭带来了诸多不便，增加了生活成本。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。 3.运行环节出现偏差，住房状况认定存在漏洞。目前，我国尚未形成完整的国民收入统计和住房统计系统，往往不能为确定保障对象提供有力数据支撑。按国家政策宗旨，保障性住房只能出租或出售给中低收入的家庭，虽然我县制定社会保障性住房等政策，但在实际实施过程中，由于家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实等现象。一些保障性住房被高收入家庭或已有一套或多套住房的家庭所租用或购买。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房。保障性住房基础管理工作存在这些薄弱环节，使一些“非低收入家庭”也纳入保障范围，导致低收入家庭住房不能得到保证，原因是社会保障性住房申请人住房状况的困难。
4.社会保障性住房物业小区后续服务管理难 。
4.1保障性住房物业管理存在保障性住房物业管理相对滞后，制度不够完善，政策措施还不配套。造成这种局面的主要原因：一方面是相关部门重规划、重建设、轻管理，在此类小区立项之初对如何做好日后的物业工作重视不够、投入不足；另一方面是此类小区的业主和住户多是特困户和低收入家庭，他们对物业管理的重要性认识严重不足，不能较好地配合物业管理工作；还由于此类小区物业管理工作难度大且收费有限，由于收费标准与市场严重脱节、企业运营成本急剧上升、部分业主消费意识薄弱拖欠、拒缴物业服务费等原因，使物业服务企业往往收不抵支、入不敷出。
4.2现阶段的后续服务管理机构、队伍还不能满足需要。我县现有保障性住房物业是由国有房地产公司下属物业公司管理经营，由于物业管理行业发展过快，管理房屋人员素质跟不上业主不断增长的物业服务需求。当前，部分住户长期不交租金或只交少量租金，导致保障房必要的管理费用，如卫生保洁、设施维护等都难以落实，管理人员也比较缺乏。以上原因，提供的物业服务自然也就大打折扣，不仅直接影响了业主对物业服务的总体评价，同时也给推进物业管理市场化带来了阻力，从而形成了制约物业管理行业发展的“瓶颈”，影响了和谐社区的构建。
三、完善我县社会保障性住房管理体系的建议
我县保障性住房制度建设成效可嘉，但由于经济和社会发展处于发展阶段，很多方面尚在改革期间，在制度建设方面相对滞后。为应对目前保障性住房建设的需要，健全和完善我县保障性住房制度的建立，根据我县保障性住房出现的问题提出以下建议：
1.创新体制机制，增强住房保障体系融资的多元化和运行的可持续性。
1.1继续加大中央财政、地方政府对保障性住房的投资力度，着力破解资金筹集难问题。中央财政应继续向公租房及廉租房两个方面倾斜，加大对融资难区域、项目的投入。地方政府将依据财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，以及土地出让金、房地产税金、出售属于国有资产的住房回收资金等渠道多向筹集保障性住房建设资金。
1.2积极通过体制机制创新，处理好政府与市场关系，充分调动社会力量参与住房保障体系建设，鼓励货币化安置及回购存量房作为保障房或安置房。对承建保障性住房的开发企业，实行拿地优先权，对企业所得税、营业税减免等优惠政策。
1.3打通房地产库存转换通道，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房县政府收购库存商品房用作公租房，可列入保障性安居工程建设年度计划，所需资金可从保障性安居工程专项资金中列支。
1.4将公租房作为保障性住房的主要形态，大力发展。坚持已渐趋明确的从棚户区改造到公租房的供给作为保障性住房的主要形态，特别是大力发展公租房，满足城镇低收入群体和“夹心层”的合理住房需求。
2.进一步加强住房保障制度建设，建立健全保障性住房的管理运行机制。
2.1进一步加强住房保障制度建设，需要事前做好设计，形成一整套科学的制度和标准，及时总结实践经验，不断改进和完善，逐步把行之有效的做法上升为法律法规。
2.2建立健全保障性住房工作机制，成立保障性住房联合审核小组，负责落实保障性住房相关政策措施；研究解决住房保障审核工作中存在的问题。
2.3要制定住房保障进入、退出、监管政策，加强信息公开，接受社会监督。政府应建立长效监督体系，对申请资格、审批条件加强监督控制，定期复查，动态管理，要做好人口、住户、房屋、收入、就业等方面的基础工作，掌握基本情况，推进信息共享。保证低收入群体致富后退租，以制度、法规来保证廉租房的入住公平性。从源头上防止潜在的各类矛盾和遗留问题发生，对违反规则的，要严肃处理，追究责任，确保应保尽保目标实现。
2.4加强全方位监督，力求确保分配公平。一是建立不动产登记信息管理基础平台，推动建立不动产登记信息公开查询系统，逐步建立不动产登记信息公开查询系统，将为申请人住房状况的认定提供基础数据支撑。二是加强保障性住房申请、公示、分配等环节的透明度，并实行动态调整与持续跟踪，做到全过程公开。三是加强全方位监督，逐步形成政府监督与社会监督、新闻媒体监督互补、互动的良好局面，力求确保分配公平。
3.合理规划布局，加强保障房配套设施、生活服务功能建设。
3.1保障性住房规划与建设应该与城市、城镇发展规划紧密结合。一是保障性住房规划中应结合不同地区、不同住房已有格局和其他相关要素作有针对性的“顶层规划”的动态优化，新城镇建设更要作必要的前瞻性考虑和设计，使之成为未来全局优化的有机组成部分。二是应站在建设新型和谐城镇与社区的高度处理好保障性住房配套基础设施建设的升级和生活服务功能的配套，并适当增进保障房标准因地制宜的多样化，一方面解决保障性住房“居住隔离”问题，另一方面丰富与细化适应不同地区特点与特定居住习惯的保障房标准体系，提高住宅规划、设计、施工和产业化现代化水平。
3.2保障性住房的选址和配套建设要符合便民、利民、和谐共处原则，一要做到交通便捷，與县城区距离相对较近，以方便居住群众生活和工作。二要防止县城贫困区的集中出现。要采用“大分散、小集中”的布局模式，鼓励和引导各类型、各层次、各群体住房混合布局，避免低收入群众过度集中居住，防止形成单一群体和新的县城边缘区。三要政府还要完善社会保障性住房的公共服务设施与周围环境，提高老百姓的生活质量，方便百姓的生活。 3.3要突出“经济合理，面积适当，质量优良，住得舒适”建设标准。保障性住房价格和面积相对低一些，但不能等于住宅的质量和水平也要低一些。由于住房布局合理、功能齐全、环境优美、采用先进的材料和设备，仍能住得舒适、温馨。
4.加强社会保障性住房物业小区管理。保障性住房物业管理与商品住房物业管理不一样，它不能完全靠市场运作，必须要靠政府给予特殊优惠政策扶持，才能生存和发展。首先，保障性住房是政府运用市场机制原理，把解决低收入居民住房问题与社会住房保障体系相结合的结果。其次，保障性住房关注的对象是低收入阶层。这部分人因为经济承受能力的限制，需要靠政府的帮助才能实现适当的住房目标，其物业管理过程因为特定业主的性质，不可能完全按照市场化的程序和导向运行，而必须有政府的干预和管制，以加强经济适用房保障性质的完整贯彻要破解这一难题，必须根据保障性住房物业的现实状况，实现物业管理模式的多样化。再次，对于保障性住房，包括拆迁安置房、经济适用房在内的房屋，建议采取如制定基本的物业服务标准与收费标准并由政府对物业服务企业进行适当补贴等保障性措施，以确保物业服务能满足业主的基本需求。对于有能力提高服务标准的保障性住房社区，由业主大会、业委会与物业服务企业根据需求提高服务标准。并由业主支付相应的物业服务费用，从而既满足业主对物业服务的需求，又能促进物业管理的有序经营，并有效推进保障性住房社区的健康发展，最终作用于住房保障体系的完善。保障性住房物业管理从业人员的素质及业务能力也同样约束着保障性住房物业管理的服务水平和整个行业的健康发展。要提高保障性住房物业管理行业服务水平，减少业主投诉，从而提高业主满意率，促进社区和谐。一方面，保障性住房的居住人群具有一定的特殊性，这样就要求从业人员的素质过硬，具有一定的沟通能力和处理复杂事物的能力，能够应对不同层次的业主。另一方面，由于保障性住房物业管理不是以经济效益为主要目的，是以福利性质为主的物业管理运作模式，因此，作为这类住房的物业管理从业人员就要求有较高的业务水平，能够从事多种物业管理活动。这样有利于有着福利意义的保障性住房物业管理公司的运行成本最小化，服务能力最大化。
四、结语
我县保障性住房作为重要民生工程，成效有目共睹，但由于政策执行中避免不了的出现了一些监管漏洞和新问题、新情况，而产生与初衷不一致的结果。鉴于保障性住房政策对解决中低收入家庭住房问题是十分重要的，这就要求我们在实施过程中及时发现问题，结合我县的实际情况制定出正确的解决问题的方案，确保保障性住房建设健康、高效、快速向前发展，最终实现安居乐业的目标。
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作者简介：何文辉，男，云霄县住房保障与房地产管理局综合股长。