论文部分内容阅读
住房价格和租金是住房市场主要的两种价格表现形式，随着近年来房价的不断上涨，房价尤其是一线城市的房价逐渐成为政府、学者和社会关注的热点问题，而随着住房租赁市场的逐步发展，租金以及房价租金的相互关系也受到越来越多的关注。
对国家统计局35个大中城市住房价格和租赁指数进行统计分析，得出中国住房价格与租金存在背离关系的结论。研究结果表明，房价的持续稳定增长一方面是国内经济持续发展的结果，另一方面则是源于城市化进程加快和城市人口不断增加所带来的需求释放；租金则是反映城市真实住房需求的指标之一，中国城市住房租赁市场发展可以看作是城市人口增加、城市化率提高的缩影，2003年到2004年期间全国租金的大起大落源于住房商品化制度改革以及由此引起的住房市场供求变化。通过与国外发达国家房价租金关系进行对比分析，结果显示，由于国内的住房市场跟理论上的完全竞争市场相差甚远，因此房价和租金会出现不同于国外发达国家、不同于理论的背离现象。房价和租金背离的现象受多种因素的影响，认为买卖市场投机及售价租金比导致房价和租金背离的常规解释缺乏全面性和合理性，在中国，土地制度差异、体制转轨以及居住文化等被大家所忽视的因素恰恰是导致二者背离的主要原因。此外，粮食安全以及宏观调控等也是具有中国国情的强化房价和租金背离关系的重要因素。
对北京、上海、广州和深圳等四大一线城市的房价和租金关系进行研究，发现二者均存在不同程度的背离：北京作为首都城市，吸收了来自全国各地的住房需求，受公房租金改革影响很大；上海是国际化大都市，住房市场价格的快速上涨在一定程度上是住房消费和投资双重属性释放的结果，2003、2004年上海存量房和商品住房的集中购买造成了上海房价和租金最大程度的背离；深圳是中国房地产的领袖城市，当地浓厚的投资文化造成了房价和租金的大起大落，而大量的农民房抢建则是一度造成房价和租金最大程度背离的主要原因；广州则是一个具有强势本地文化、政府调控鞭长莫及的商业城市，因此房价和租金的背离程度最小，住房市场发展也比较平稳。