论文部分内容阅读
过去十年，中央的房地产调控政策一直受到社会各方批评，不仅没有达到平抑房价的目的还令房价陷入越调越涨的怪圈。2008年美国金融危机发生后，国家对房地产行业进行大力扶持，无论是对地产开发商，还是购房者，政府都制定了大量的优惠政策。这一逆周期的调控直接导致2009年下半年以来房地产价格的快速上涨，几乎达到不可控制的局面，其上涨之快、来势之猛引发了社会大众对房地产的普遍不满。2010年，政府在屡次调控无效的情况下祭出了号称我国史上最严的住宅限购政策，其后，共有46个经济较发达城市陆续执行住宅限购令。政策实行后，大部分限购城市商品房成交量下跌，价格上涨趋势有所放缓，但是一年多后，限购城市房价又重回快速上升通道。
究竟是限购对抑制房价上涨没有作用，还是我们的外部其它因素发生变化，再次引致房价的上涨？不管是学界还是普通民众确实希望了解该事实的本质，鉴于此，本文对房地产限购问题进行分析。文章主要采用理论加实证相结合的研究方法。理论方面，采用比较静态分析方法和一般均衡的消费者最优数学模型;实证部分，采用计量经济学的倍差法进行建模。
本文创新之一，局部均衡理论中假设住房需求曲线是由向右下方倾斜和向右上方倾斜两部份组成的凸状曲线，更好地刻画了房地产市场的居住属性和投资属性。创新之二，通过一般均衡的消费者最优模型详细、严谨推导出限购条件下的均衡价格，并通过讨论参数取值推导出均衡房价的变动方向。创新之三，使用评估政策最佳的DID计量方法进行实证检验，随后还加入多种变量和采用其他回归方法检验显著性，使得实证的结果可靠性提升。
限购前我国房地产市场处于供不应求的态势，加上居民收入悬殊导致需求结构失衡，加剧了房地产市场的价格泡沫。此外，房价连续上涨产生正反馈作用，加固了民众对房价上涨的预期，最终多方面因素综合作用令投资需求、居住需求出现叠加，进一步支撑了房价的上涨。
本文先从最简单的经济学供求模型开始分析限购的政策效果。房地产市场刚性需求与价格负相关，价格越低需求量越大;而投资需求与价格正相关，价格越高需求量越大。因此，房地产市场的总需求曲线是一条向右上方倾斜和向右下方倾斜的凸状曲线。限购政策实施后投资需求受到压制，其需求占比降低令房地产需求曲线从右上方的正斜率部分（限购前我国房地产市场投资占比高、资本属性强）向右下方的负斜率部分变动。因此，短期内，限购会使住房市场的需求与供给产生缺口，结果，房地产市场的价格和需求量都出现下降。限购政策实施一段时间后，房地产开发商会观察到投资需求减少，在房地产市场需求曲线回归到正常商品的需求曲线时，维持原来的供应量将使得价格下跌，于是开发商会减少住房的长期供给，即令供给曲线向左移动。从供需曲线的移动结果看，价格均衡点可能高于也可能低于原来的价格，这取决于供给减少的幅度。因此，从长期看，房地产限购对房价的影响不确定。
局部均衡分析只考虑了单个市场的均衡，其实房地产限购不仅会影响住房市场的均衡，还会影响到其他产品市场的均衡并最终决定均衡房价，因此通过一般均衡分析可以更进一步考察限购对住房市场均衡价格的影响。文章将居民消费产品分为住房和其他复合商品两种，根据消费者的收入约束、住房约束（限购面积，将套数换算为建筑面积）建立一个消费者最优模型，然后再考虑要素市场的均衡，建立起厂商供给方程，最终通过资本和劳动连接产品市场和要素市场，实现房地产市场和复合商品市场的一般均衡。文章通过微积分和库恩塔克不等式求解出上述一般均衡方程组的解，限购令约束无效（消费者最优消费量低于限购数量），消费者对住房消费存在唯一的最优解，此时政府实施的住房限购政策无法影响房地产市场的均衡价格;限购令有效，则根据具体方程中各参数取值不同，出现多种极其复杂的结果（详见正文第四章），即限购可能会造成均衡房价下降，也可能造成均衡房价上升，更可能仅从模型的推导结果无法判断。
鉴于经济学理论对限购的分析无法得出唯一的清晰结果，文章对房地产限购问题进行实证检验。通过对中国统计局跟踪的70大中城市2010年10月至2012年12月的新建商品住宅房价面板数据使用DID进行实证研究，得出我国实施的商品住宅限购政策对房价的影响:平均而言，限购会降低房价增速0.7个百分点，但是其效果要滞后半年才开始显现，在1年左右的时候效果达到最大值。随后，本文加入其它控制变量，采用DID+FE模型进行检验，限购政策对房价影响幅度大小在-0.7到-0.845之间，且各模型系数在95％显著性水平下均显著，这进一步支撑了限购政策对房价影响的实证结论。
文章对房地产限购问题进行归纳总结、经济学理论分析及计量实证检验，清晰得出结论:第一，短期内限购确实对抑制房价上涨产生了作用，但是效果不显著，且限购政策效应存在约半年的滞后性;长期看，限购政策对房价影响作用不明确;第二，由于各个城市之间房地产和其他产业发展水平不同，限购的政策效用在城市间会存在差异;第三，地方政府与中央在房地产限购中利益分配不一致，限购的执行力会打折扣;第四，普通家庭沦为无购房能力人群，限购对其而言已毫无意义，对抑制高房价城市的地产泡沫也是杯水车薪;第五，限购政策没有达到预期效果的主要问题不在于需求，而在供给。尽管限购降低了需求，但地产商对房价上涨的预期没有改变，他们坚持高房价才成交的策略，令房价进入博弈阶段。
在目前的房地产泡沫化阶段，以时间换空间是政府的唯一解决方法了，毕竟刺破泡沫的后果太严重，政府和社会都无力承受。除了“拖”战略以外，政府也有必要对采取一些有效的举措促进行业良性发展，(1)根据房地产市场的供求关系进行市场化管理，把商品化的房地产市场调节归还市场，把保障性的廉租房、经适房、安居房等具有外部性的非商品化市场留给政府。(2)理顺中央与地方之间财权与事权的不匹配，从根源上解决地方政府过分依赖土地财政的问题。(3)制定完善的地方政府融资法规，对地方利用土地质押借款的融资平台进行清理。(4)引导各种资源流向三四线城市，降低核心城市的吸虹效应，鼓励高房价城市周边卫星城镇的发展。(5)加快房产税的立法进程。(6)建立面向普通市民的政策性房地产贷款机构，帮助中低收入家庭置业。(7)地方政府的造成运动要谨慎，应该遵循产业先行、地产后起的原则。
究竟是限购对抑制房价上涨没有作用，还是我们的外部其它因素发生变化，再次引致房价的上涨？不管是学界还是普通民众确实希望了解该事实的本质，鉴于此，本文对房地产限购问题进行分析。文章主要采用理论加实证相结合的研究方法。理论方面，采用比较静态分析方法和一般均衡的消费者最优数学模型;实证部分，采用计量经济学的倍差法进行建模。
本文创新之一，局部均衡理论中假设住房需求曲线是由向右下方倾斜和向右上方倾斜两部份组成的凸状曲线，更好地刻画了房地产市场的居住属性和投资属性。创新之二，通过一般均衡的消费者最优模型详细、严谨推导出限购条件下的均衡价格，并通过讨论参数取值推导出均衡房价的变动方向。创新之三，使用评估政策最佳的DID计量方法进行实证检验，随后还加入多种变量和采用其他回归方法检验显著性，使得实证的结果可靠性提升。
限购前我国房地产市场处于供不应求的态势，加上居民收入悬殊导致需求结构失衡，加剧了房地产市场的价格泡沫。此外，房价连续上涨产生正反馈作用，加固了民众对房价上涨的预期，最终多方面因素综合作用令投资需求、居住需求出现叠加，进一步支撑了房价的上涨。
本文先从最简单的经济学供求模型开始分析限购的政策效果。房地产市场刚性需求与价格负相关，价格越低需求量越大;而投资需求与价格正相关，价格越高需求量越大。因此，房地产市场的总需求曲线是一条向右上方倾斜和向右下方倾斜的凸状曲线。限购政策实施后投资需求受到压制，其需求占比降低令房地产需求曲线从右上方的正斜率部分（限购前我国房地产市场投资占比高、资本属性强）向右下方的负斜率部分变动。因此，短期内，限购会使住房市场的需求与供给产生缺口，结果，房地产市场的价格和需求量都出现下降。限购政策实施一段时间后，房地产开发商会观察到投资需求减少，在房地产市场需求曲线回归到正常商品的需求曲线时，维持原来的供应量将使得价格下跌，于是开发商会减少住房的长期供给，即令供给曲线向左移动。从供需曲线的移动结果看，价格均衡点可能高于也可能低于原来的价格，这取决于供给减少的幅度。因此，从长期看，房地产限购对房价的影响不确定。
局部均衡分析只考虑了单个市场的均衡，其实房地产限购不仅会影响住房市场的均衡，还会影响到其他产品市场的均衡并最终决定均衡房价，因此通过一般均衡分析可以更进一步考察限购对住房市场均衡价格的影响。文章将居民消费产品分为住房和其他复合商品两种，根据消费者的收入约束、住房约束（限购面积，将套数换算为建筑面积）建立一个消费者最优模型，然后再考虑要素市场的均衡，建立起厂商供给方程，最终通过资本和劳动连接产品市场和要素市场，实现房地产市场和复合商品市场的一般均衡。文章通过微积分和库恩塔克不等式求解出上述一般均衡方程组的解，限购令约束无效（消费者最优消费量低于限购数量），消费者对住房消费存在唯一的最优解，此时政府实施的住房限购政策无法影响房地产市场的均衡价格;限购令有效，则根据具体方程中各参数取值不同，出现多种极其复杂的结果（详见正文第四章），即限购可能会造成均衡房价下降，也可能造成均衡房价上升，更可能仅从模型的推导结果无法判断。
鉴于经济学理论对限购的分析无法得出唯一的清晰结果，文章对房地产限购问题进行实证检验。通过对中国统计局跟踪的70大中城市2010年10月至2012年12月的新建商品住宅房价面板数据使用DID进行实证研究，得出我国实施的商品住宅限购政策对房价的影响:平均而言，限购会降低房价增速0.7个百分点，但是其效果要滞后半年才开始显现，在1年左右的时候效果达到最大值。随后，本文加入其它控制变量，采用DID+FE模型进行检验，限购政策对房价影响幅度大小在-0.7到-0.845之间，且各模型系数在95％显著性水平下均显著，这进一步支撑了限购政策对房价影响的实证结论。
文章对房地产限购问题进行归纳总结、经济学理论分析及计量实证检验，清晰得出结论:第一，短期内限购确实对抑制房价上涨产生了作用，但是效果不显著，且限购政策效应存在约半年的滞后性;长期看，限购政策对房价影响作用不明确;第二，由于各个城市之间房地产和其他产业发展水平不同，限购的政策效用在城市间会存在差异;第三，地方政府与中央在房地产限购中利益分配不一致，限购的执行力会打折扣;第四，普通家庭沦为无购房能力人群，限购对其而言已毫无意义，对抑制高房价城市的地产泡沫也是杯水车薪;第五，限购政策没有达到预期效果的主要问题不在于需求，而在供给。尽管限购降低了需求，但地产商对房价上涨的预期没有改变，他们坚持高房价才成交的策略，令房价进入博弈阶段。
在目前的房地产泡沫化阶段，以时间换空间是政府的唯一解决方法了，毕竟刺破泡沫的后果太严重，政府和社会都无力承受。除了“拖”战略以外，政府也有必要对采取一些有效的举措促进行业良性发展，(1)根据房地产市场的供求关系进行市场化管理，把商品化的房地产市场调节归还市场，把保障性的廉租房、经适房、安居房等具有外部性的非商品化市场留给政府。(2)理顺中央与地方之间财权与事权的不匹配，从根源上解决地方政府过分依赖土地财政的问题。(3)制定完善的地方政府融资法规，对地方利用土地质押借款的融资平台进行清理。(4)引导各种资源流向三四线城市，降低核心城市的吸虹效应，鼓励高房价城市周边卫星城镇的发展。(5)加快房产税的立法进程。(6)建立面向普通市民的政策性房地产贷款机构，帮助中低收入家庭置业。(7)地方政府的造成运动要谨慎，应该遵循产业先行、地产后起的原则。